Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Нальчик Дело №А20-37/2023
29 декабря 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 29.12.2023,
полный текст решения изготовлен 29.12.2023.
Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе судьи Ф.А.Цыраевой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А.Геращенко,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Спецстрой» (ОГРН <***> ИНН <***>), г. Нальчик
к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***> ИНН <***>), г. Нальчик
с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Строймир»
о расторжении договора,
при участии в судебном заседании:
от истца –ФИО2 по доверенности от 10.01.2023 № 01/23,
от ответчика – ФИО3 по доверенности от 15.12.2023, ФИО4 по доверенности от 26.10.2023,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Спецстрой» (далее – общество) обратилось в Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики к ФИО1 с иском о расторжении договора инвестирования строительства от 01.06.2018 №1-Н. Указанное заявление принято к производству, делу присвоен номер №2-6358/2022.
Определением Нальчикского городского суда КБР от 25.11.2022 дело №2-6358/2022 передано по подсудности на рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.
Определением суда от 16.01.2023 указанное заявление принято к производству.
Определением арбитражного суда от 27.02.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Строймир», судебное заседание назначено на 12.04.2023.
27.11.2023 через канцелярию арбитражного суда от ответчика поступило встречное исковое заявление к обществу с ограниченной ответственностью «Спецстрой», в котором он просит:
1. Обязать ООО «Спецстрой» в месячный срок с момента вступления решения в законную силу провести с ФИО1 сверку фактического использования материальных ценностей с представлением всей первичной документации.
2. Обязать ООО «Спецстрой» в месячный срок с момента вступления решения в законную силу направить в адрес ФИО1 проект графика финансирования и производства работ.
3. Обязать ООО «Спецстрой» за свой счет привести объект инвестирования - незавершенный строительством многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...> б/н (район многоквартирных домов № 4 и № 6 по ул. Московская), на земельном участке с кадастровым номером 07:09:01040010:1838 в соответствие с утвержденным проектом и выданным разрешением на строительство.
4. Определить долю ФИО1 в объекте незавершенного строительства – многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> б/н (район многоквартирных домов № 4 и № 6 по ул. Московская), на земельном участке с кадастровым номером 07:09:01040010:1838 в размере 60%.
Третье лицо надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства своего представителя не направило.
В судебном заседании, начатом 25.12.2023, по ходатайству представителя ответчика, объявлялся перерыв до 29.12.2023. После перерыва 29.12.2023 судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.
В судебном заседании представитель ответчика просил принять встречный иск к производству.
Представитель ответчика просил в принятии встречного иска отказать.
Протокольно суд
определил:
разрешить ходатайство по результатам исследования всех материалов дела.
27.12.2023 через канцелярию арбитражного суда от ответчика поступило ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы. Перед экспертизой ответчик просит поставить следующие вопросы:
1. Определить стоимость затрат на строительство жилого дома согласно указанным в выданном разрешении на строительство параметрам (объем, площадь, этажность и др.) в ценах по состоянию на согласованный сторонами период строительства (2019-2021 годы) согласно каждого календарного этапа строительства и согласованного между инвестором и застройщиком графика работ.
2. Определить фактически выполненные объемы и виды работ, проведенные на объекте инвестирования, стоимость фактически понесенных застройщиком затрат на строительство жилого дома в ценах на момент фактического выполнения каждого этапа работ.
3. Определить долю затрат инвестора в возведенном объекте инвестирования с учетом внесенных денежных средств, выполненных объемов и видов работ и их стоимости в ценах на момент фактического выполнения каждого этапа работ.
4. Определить фактически выполненные объемы и виды работ, проведенные на объекте инвестирования, не предусмотренные проектно-сметной и разрешительной документацией, их стоимость.
5. Соответствует ли фактически возведенный объект инвестирования проектной документации и выданному разрешению на строительство? Если нет, то в чем заключаются эти расхождения?
В ходе судебного разбирательства представитель ответчика поддержал ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы. Одновременно представил запросы в экспертные учреждения о возможности провести ими экспертизу и ответы от них. Просил отложить судебное разбирательство для внесения на депозитный счет арбитражного суда стоимости экспертизы.
Представитель истца просит отказать в удовлетворении данного ходатайства, ссылаясь на то, что предмет экспертизы не связан с предметом иска.
Согласно пункту 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
В данном случае обществом заявлен иск о расторжении договора инвестирования и вопросы, которые ответчик просит поставить на разрешение экспертизы, не связаны с предметом иска. В связи с указанным арбитражный суд отклоняет ходатайство ответчика о назначении по делу экспертизы.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования и просил их удовлетворить.
Ответчик исковые требования не признал по тем основаниям, что прекращение инвестирования строительства многоквартирного дома связано с нарушением обществом условий договора – отказом от предоставления документов о ходе строительства.
Изучив и оценив материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителей сторон, установлено следующее.
Как следует из материалов дела, между обществом (застройщик) и предпринимателем (инвестор) заключен договор инвестирования строительства от 01.06.2018 № 1-Н (т.1, л.д. 19-25).
В пункте 1.4 раздела «Термины и определения» дано понятие «Результата инвестиционной деятельности» - передача застройщиком инвестору в собственность квартиры, площади под коммерческую деятельность, парковочные места в многоэтажном жилом доме, расположенном по адресу: КБР, ул. Московская, б/н (район многоквартирных жилых домов № 4 и № 6 по ул. Московская), строительство которого будет осуществляться в соответствии с проектом на основании утвержденного приложения № 1, № 1-1, № 1-2 к договору. Исходя из содержания пункта 1.7 договора строительство будет осуществляться на земельном участке площадью 44 944 кв.м, кадастровым номером № 07:09:0104010:1838, находящимся по адресу: КБР, <...> б/н (район многоквартирных жилых домов № 4 и № 6 по ул. Московская), принадлежащим застройщику на основании договора аренды от 23.04.2019 № 4395-АЗ, разрешенное использование: для многоэтажной застройки, для создания результата инвестиционной деятельности на основании разрешения на строительство № 07-301000-76-2019, выданного Местной администрацией г.о. Нальчик от 28.06.2019 на строительство многоэтажного 116 квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по адресу: КБР, <...> б/н (район многоквартирных жилых домов № 4 и № 6 по ул. Московская).
В пункте 1.8 договора указано, что общая площадь результата инвестиционной деятельности – сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен и встроено-пристроенным помещениям в Приложении № 1 к договору.
Как указано в пункте 2.1 договора инвестор передает застройщику денежные средства в сумме, установленной договором, для осуществления проекта по созданию жилого дома на земельном участке в соответствии с графиком финансирования и графиком производства работ к договору (Приложение № 1-1, №1-2 от 05.12.2019).
В соответствии с пунктом 2.2 договора инвестиции, полученные от инвестора, будут направляться на создание 116 квартирного жилого дома КБР, <...> б/н (район многоквартирных жилых домов № 4 и № 6 по ул. Московская) для выполнения всех необходимых работ и иных действий, требуемых для осуществления проекта.
Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что по завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций застройщик передает инвестору квартиры, площади под коммерческую деятельность, общей площади квартиры парковочные места согласно плану распределения площадей результата инвестиционной деятельности (Приложение № 1), являющегося неотъемлемой частью договора, построенного жилого дома по договору (купли-продажи, мены, соглашения об отступном) во исполнение обязательств по договору.
Согласно пункту 2.4 договора полученная от реализации объекта чистая прибыль за вычетом всех затрат, распределяется между сторонами 40/60, а именно: 40% площади принадлежат застройщику; 60% площади – передается инвестору.
Как указано в пункте 3.1 договора предварительный размер инвестиций по договору определен сторонами в размере 20 000 руб. из расчета стоимости 1 кв.м общей площади квартиры, приведенной в п.2.1 договора.
При повышении или понижении цен на строительные материалы, изделия, конструкции, стоимость 1 кв.м площади может повышаться или понижаться в соразмерности движения цен на строительные материалы, изделия конструкции в плановый период строительства в соответствии разделом проектной документации и разрешения на строительство. Начало строительства июль 2019 года, окончание строительства декабрь 2021 года (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 3.3 инвестиции направляются инвестором застройщику в соответствии с утвержденным графиком финансирования и графиком производства работ. Конкретный размер и срок перечисления очередной суммы согласованы сторонами в следующем порядке: согласно заявкам застройщика.
Согласно пункту 4.1.1 инвестор обязан осуществить финансирования по договору в полном объеме и в порядке, установленном договором на основании графиков финансирования и графика производства строительных работ, Приложение № 1-1, № 1-2 к договору.
К договору имеется календарный график производства работ, который инвестором не подписан (т.1, л.д. 26). График финансирования строительства объекта сторонами не согласован.
28.06.2019 Местной администрацией г.о. Нальчик обществу выдано разрешение за № 07-301000-76-2019 на строительство 116 квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по адресу: <...> б/н (район многоквартирных жилых домов № 4 и № 6 по ул. Московская) (т.1, л.д. 28-30).
Между муниципальным казенным учреждением «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.04.2019 № 4395-АЗ, согласно пунктам 1.1 и 1.2 которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное пользование земельный участок в границах, указанных в выписке из ЕГРН, прилагаемой к договору: категория земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер: 07:09:0104010:1838; адрес: КБР, <...> б/н (район многоквартирных жилых домов № 4 и № 6 по ул. Московская); площадь 4 494 кв.м; вид разрешенного использования: жилая застройка (т.1, л.д. 31-36). Земельный участок предоставляется для жилой застройки (пункт 1.3 договора).
Общество указывает, что согласно разрешению на строительство от 28.06.2019 № 07-301000-76-2019 общая площадь проекта составляет 19 204 кв.м, следовательно, общая сумма привлеченных инвестиций должна составлять 384 100 000 руб. Между тем, ответчик перечислил/передал только 65 304 343,17 руб., тем самым нарушая условия договора инвестирования.
В судебном заседании установлено, что предприниматель в счет инвестирования передал денежные средства непосредственно обществу и через третьи лица денежные средства в общей сумме 98 314 000 руб. Указанная сумма сторонами не оспаривается.
12.09.2022 за исх. № 143 общество направило в адрес предпринимателя письмо, в котором указано, что в связи с нарушением обязательств по инвестированию, просит договор инвестирования от 01.06.2018 № 1-Н считать расторгнутым (т.1, л.д. 58-59). Претензия оставлена без ответа и удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом. По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 8 Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.
В Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствует понятие договора инвестирования, не установлены его предмет и существенные условия, поэтому для квалификации возникших между сторонами правоотношений применяются правила статьи 431 указанного Кодекса.
Судом установлено, что правоотношения сторон по договору инвестирования от 01.06.2018 № 1-Н регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон N 39-ФЗ) и Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу статьи 1 Закона N 39-ФЗ инвестиции - это капитальные вложения в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Согласно статье 1 указанного Федерального закона понятие инвестиции включает в себя денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (пункт 1 статьи 3 указанного Федерального закона).
Согласно статье 4 Закона N 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Статьей 7 Закона N 39-ФЗ установлено, что основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.
Статьей 9 Закона N 39-ФЗ предусмотрено, что финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. Финансирование строительства осуществляют инвесторы - физические и юридические лица; объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица; государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (пункт 2 статьи 4 указанного Федерального закона).
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (пункт 1 статьи 8 Закона N 39-ФЗ). При этом субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Гражданское законодательство Российской Федерации не содержит понятия договора инвестирования и не устанавливает его предмет и существенные условия, поэтому для квалификации правоотношений между участниками инвестиционной деятельности необходимо применение правил статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если названные правила, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - Постановление N 16)).
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление N 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Согласно пункту 6 Постановления N 54, если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 данного постановления.
В случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и так далее) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества (пункт 7 Постановления N 54).
Инвестиционный договор отвечает признакам договора простого товарищества в случае, если производилось объединение вкладов в совместную деятельность, имеется условие о вкладах; ведется отдельный бухгалтерский учет по совместной деятельности; условиями контракта определено, кто из участников договора ведет общие дела. В противном случае инвестиционный контракт не может быть признан договором простого товарищества.
В пункте 5 Постановления N 16 указано, что в соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами (непоименованный договор). При оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков. В таких случаях судам следует учитывать, что к непоименованным договорам при отсутствии в них признаков смешанного договора (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются. Однако нормы об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, могут быть применены к непоименованному договору по аналогии закона в случае сходства отношений и отсутствия их прямого урегулирования соглашением сторон (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно абзацу 6 пункта 5 Постановления N 54 если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Постановления N 54), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
В силу требований статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку условиями договора инвестирования иное не предусмотрено, суд считает возможным его квалифицировать его в части в качестве договора купли-продажи будущей вещи. Инвестиционный договор не отвечает признакам договора простого товарищества, поскольку отдельный бухгалтерский учет по совместной деятельности не ведется и условиями договора не определено, кто из участников договора ведет общие дела.
Таким образом, оценив условия заключенного сторонами договора по правилам ст. 431 ГК РФ, суд квалифицирует его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, что не противоречит п. 2 ст. 455 ГК РФ. Следовательно, правоотношения сторон регулируются положениями гл. 30 ГК РФ.
Вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Правовой подход к применению положений законодательства о возможности применения такого способа защиты как признание права собственности сформулирован в совместном Постановлении от 29.04.2010 N 10/22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП за покупателем.
Из материалов дела следует, что по условиям заключенного между истцом и ответчиком договора инвестирования, целью строительства является строительство 116 квартирного жилого дома. Финансирование в рамках договора предполагает сумму инвестиций 100% от стоимости работ.
В самом договоре общая сумма инвестиции не указано, вместе с тем, в пункте 3.1 договора предварительный размер инвестиций определен сторонами в размере 20 000 руб. за 1 кв.м общей площади квартиры. В разрешении на строительство общая площадь указана в размере 19 204,6 кв.м. Следовательно, общая стоимость инвестиций составляет 384 092 000 руб.
В то же время в пункте 3.2 договора инвестирования стороны предусмотрели, что при повышении или понижении цен на строительные материалы, изделия, конструкции, стоимость 1 кв.м площади может повышаться или понижаться в соразмерности движения цен на строительные материалы, изделия конструкции в плановый период строительства в соответствии разделом проектной документации и разрешения на строительство.
Ответчик в качестве инвестиций передал денежные средства в общей сумме 98 314 000 руб., что подтверждается представленными в дело документами и сторонами не оспаривается (т.2, л.д. 94-121). Последняя сумма ответчиком была передана 16.07.2020. Таким образом, с указанного времени ответчик перестал инвестировать строительство многоквартирного жилого дома.
В судебных заседаниях установлено, что график финансирования сторонами не согласован. В договоре указано, что финансирование будет производиться по заявкам. Вопрос финансирования решался сторонами в основном путем устных переговоров.
В письменном виде только 21.07.2022 за исх. № 136 истец направил в адрес ответчика заявку на финансирование строительства (т.1, л.д. 46).
Ответчик прекращение финансирования объекта мотивирует тем, что со стороны общества нарушались условия договора - оно отказывало предоставлять предпринимателю документы о целевом использовании предоставляемых денежных средств.
Между тем, как следует из материалов дела, 21.07.2022 за исх. № 138 обществом в адрес предпринимателя было письмо с предложением провести взаимную сверку/проверку взаиморасчетов, а при необходимости провести экспертное исследование взаиморасчетов (т.1, л.д. 47, 49).
Кроме того, как указывает ответчик во встречном иске, в рамках возбужденного в отношении руководителя общества уголовного дела, судебной строительно-технической экспертизой (заключение ФГБУ «Кабардино-Балкарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 23.05.2023) установлено, что фактически возведенный объект инвестирования – незавершенный строительством многоквартирный жилой дом имеет степень готовности 95%.
Таким образом, в связи с тем, что строительство дома обществом не приостанавливалось, у предпринимателя отсутствовали основания полагать о нецелевом использовании предоставленных им денежных средств и в связи с этим прекращать инвестировать строительство. С 2020 года предприниматель в судебном порядке не обращался с иском к обществу об обязании исполнить условия договора инвестирования, либо о возврате переданных денежных средств.
В судебном заседании установлено, что в связи с прекращением ответчиком финансирования строительства объекта, общество для продолжения строительства привлекало денежные средства физических лиц – дольщиков, путем заключения с ними договоров беспроцентного займа с последующим заключением с ними соглашений об отступном и передачи им жилой или коммерческой площади. Общество указало, что все договоры займа и соглашения об отступном направлены СУ УМВД России по г.о. Нальчик и представило суду часть из них (т.3, л.д.8-26, 35-62).
По требованию арбитражного суда 30.08.2023 обществом представлены следующие сведения в отношении спорного дома (т.3, л.д. 6-7):
общее количество квартир – 116;
общая площадь коммерческой недвижимости – 3 951 кв.м;
общее количество парковочных (машиномест) – 96;
общее количество договоров займа – 139, из них: на жилые помещения 112, на коммерческие помещения – 12, на парковочные места – 15;
первый договор займа заключен 17.04.2020;
на момент заключения первого договора стадия строительства дома – 20% (ж/б каркас дома до 6-го этажа);
общая сумма денежных средств, привлеченных на основании договоров займа – 331,1 млн. руб., из них: жилые помещения – 262 800 000 руб., коммерческие помещения – 61 550 000 руб., парковочные места – 6 750 000 руб.
Также общество указывает, что количество свободных квартир на настоящее время составляет 4 квартиры общей площадью 553 кв.м (мансардный этаж) стоимостью 41 325 000 руб.; количество свободного коммерческого места – 1 853 кв.м стоимостью 129 700 000 руб.; количество свободных парковочных мест: 81 стоимостью 56 700 000 руб. Итого, планируемый остаток недвижимого имущества оценивается в 225 725 000 руб. (т.3, л.д. 6-7).
Кроме того, общество указывает, что на момент заключения договора инвестирования и при получении разрешения на строительство смета не требовалась, так как объект недвижимости коммерческий и строится за собственные средства. Первоначальная предварительная сметная стоимость строительства на второй квартал 2018 года составляла 390 680 000 руб. На уровне цен 3 квартала 2019 года смета составляет 557 088 000,37 руб. (положительное заключение экспертизы ГАУ «Управление Госэкспертизы КБР от 24.11.2022).
С учетом того, что в спорном доме имелись не реализованные площади (жилые, коммерческие, парковочные места) арбитражный суд предлагал сторонам закончить дело миром, однако сторонами мировое соглашение не достигнуто.
В силу п. 1 ст. 8 Закона об инвестиционной деятельности отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В данном случае ответчик перестал финансировать строительство многоквартирного жилого дома по договору инвестирования с 16.07.2020, внеся денежные средства в общей сумме 98 314 000 руб. При том, что согласно разрешению на строительство от 28.06.2019 № 07-301000-76-2019 общая площадь проекта составляет 19 204 кв.м; цена за 1 кв. м в договоре указана 20 000 руб., следовательно, общая сумма инвестиций должно составлять 384 100 000 руб.
Прекращение финансирования с 16.07.2020, путем внесения 98 314 000 руб., против 384 100 000 руб. по договору, арбитражный суд считает существенным нарушением условий договора со стороны предпринимателя.
В связи с чем исковые требования арбитражный суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В принятии встречного иска следует отказать и возвратить его заявителю ввиду следующего.
В соответствии с частью 3 статьи 132 АПК РФ встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если:
1) встречное требование направлено к зачету первоначального требования;
2) удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска;
3) между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.
В абзаце 5 пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" указано, что в соответствии с частью 4 статьи 132 АПК РФ при отсутствии хотя бы одного из условий, предусмотренных частью 3 статьи 132 АПК РФ, встречный иск подлежит возвращению по правилам статьи 129 АПК РФ.
Арбитражный суд считает, что отсутствуют основания, предусмотренные частью 3 статьи 132 АПК РФ, для принятия встречного иска, заявленного ИП ФИО1, к рассмотрению совместно с первоначальным.
Так, встречное требование не направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска не исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска.
Наличие связи между исками само по себе является недостаточным для принятия встречного иска, поскольку статья 132 АПК РФ помимо обязательного наличия взаимной связи между первоначальным и встречным исками устанавливает и другое условие принятия иска как встречного - если их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению спора.
Так, по первоначальному иску заявлено о расторжении договора инвестирования в связи с нарушением ответчиком надлежащего исполнения обязательств по инвестированию строительства многоквартирного жилого дома. В связи с чем при рассмотрении первоначального иска должен установить выполнение ответчиком условий договора по инвестированию строительства многоквартирного дома.
По встречному иску ответчик просит обязать истца провести сверку фактического использования материальных ценностей; обязать истца направить ответчику проект графика финансирования и производства работ; обязать ответчика за свой счет привести объект инвестирования в соответствие с утвержденным проектом и выданным разрешением; установит долю ответчика в объекте незавершенного строительства в размере 60%.
Кроме того, судом принято во внимание следующее.
В силу пункта 5 части 1 статьи 135 АПК РФ при подготовке дела к судебному разбирательству судья рассматривает вопросы о принятии встречного иска.
В свою очередь подателем встречного искового заявления не обоснована невозможность подачи встречного искового заявления на соответствующей стадии арбитражного процесса.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", арбитражный суд, установив, что встречный иск не был своевременно подан лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления процессуальным правом и его подача со всей очевидностью направлена на воспрепятствование рассмотрению дела (затягивание судебного разбирательства), на основании части 2 статьи 41, части 5 статьи 159 АПК РФ вправе вынести определение о возвращении встречного иска и разъяснить ответчику право на предъявление самостоятельного иска. Возвращение встречного иска по данному основанию не допускается, если ответчик ранее не имел возможности подать такое заявление по объективным или иным заслуживающим внимания причинам, которые были сообщены суду.
Суд отмечает, что при оценке возможности принятия встречного иска следует исходить из того, что наличие связи между исками само по себе является недостаточным для принятия встречного иска, поскольку статья 132 АПК РФ помимо обязательного наличия взаимной связи между первоначальным и встречным исками устанавливает и другое условие принятия иска как встречного, если их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению спора.
В данном случае первоначальный иск принят арбитражным судом определением от 16.01.2023.
Встречное исковое заявление подано ответчиком в арбитражный суд только 27.11.2023.
Принятие и рассмотрение встречного иска в данном случае приведет к увеличению срока рассмотрения спора ввиду необходимости подготовки сторон с учетом заявленных встречных требований.
Предпринимателю следует вернуть из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб., уплаченную при подаче встречного иска по чеку ордеру ПАО «Сбербанк» Кабардино-Балкарское отделение 8631/200 от 27.11.2023.
С учетом изложенного, арбитражный суд считает, что в принятии встречного искового заявления следует отказать и вернуть его заявителю.
Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчика и взыскать в пользу истца.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 110, 129, 132, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в принятии встречного искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать и вернуть его заявителю.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Спецстрой» удовлетворить.
Расторгнуть договор инвестирования строительства от 01.06.2018 № 1-Н, заключенный между ООО «Спецстрой» и индивидуальным предпринимателем ФИО1.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Спецстрой» (ОГРН <***> ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.
Индивидуальному предпринимателю ФИО1 вернуть из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб., уплаченную при подаче встречного иска по чеку-ордеру ПАО Сбербанк Кабардино-Балкарское отделение 8631/200 от 27.11.2023.
Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Ф.А. Цыраева