АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

11 октября 2023 года город Вологда Дело № А13-8304/2021

Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2023 года.

Текст решения в полном объеме изготовлен 11 октября 2023 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Дегтяревой Е.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кутурминой Н.А., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Череповца к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 188 435 руб. 96 коп.,

при участии от ответчика - ФИО2 по доверенности от 28.02.2023,

установил:

Комитет по управлению имуществом города Череповца (ОГРН <***>; далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, далее - Предприниматель) о взыскании 188 435 руб. 96 коп., в том числе 157 462 руб. 11 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 17 марта 2008 года № 10924 за период с 01.07.2020 по 31.03.2021, 30 973 руб. 85 коп. пеней за период с 18.08.2020 по 08.06.2021.

Исковые требования указаны с учетом уточнения иска, которое в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принято судом.

Определением суда от 30 июня 2021 года рассмотрение дела назначено в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением суда от 23 августа 2021 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением суда от 04 июля 2022 года с Предпринимателя в пользу Комитета взыскано задолженность в сумме 157 293 руб. 68 коп., пени в сумме 30 842 руб. 05 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С Предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 6642 руб.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2022 года решение Арбитражного суда Вологодской области от 04 июля 2022 года по делу № А13-8304/2021 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Предпринимателя без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 декабря 2022 года решение Арбитражного суда Вологодской области от 04.07.2022 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022 по делу № А13-8304/2021 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.

В обоснование исковых требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате задолженности по арендной плате по договору. Исковые требования основывает на статьях 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик в отзыве на иск и в дополнениях к нему, а также его представитель в судебном заседании требования не признали по доводам отзыва. Полагают, что при определении размера арендной платы применению подлежала базовая ставка арендной платы в размере 2,68% от кадастровой стоимости земельного участка по виду использования «земельные участки, предоставленные для строительства, до истечения двух лет с момента предоставления земельного участка», без учета сроков строительства, поскольку, как следует из сложившейся судебной практики, повышение арендной платы за земельный участок в несколько раз в случае превышения сроков строительства не отвечает принципу экономической обоснованности и представляет собой санкцию за нарушение сроков строительства и несвоевременное освоение земельного участка, не предусмотренную действующим законодательством.

Истец надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, не явился. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ при имеющейся явке.

В судебном заседании 25.09.2023 в соответствии со статьёй 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 12 час. 00 мин. 05.10.2023.

Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет по адресу: http://vologda.arbitr.ru.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела после перерыва, не явились. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие сторон.

Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 17 марта 2008 года Комитет (арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 10924 (далее – договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:21:0502003:0060, площадью 2216 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Разрешенное использование земельного участка определено в пункте 1.2 договора: строительство здания АБК с магазином и ремонтных боксов.

Пунктом 2.1 договора установлено, что его условия распространяются правоотношения, возникшие с 01.01.2008 по 15.12.2008.

Соглашением от 03 февраля 2009 года срок действия договора продлен с 16.12.2008 по 21.01.2010. Соглашением от 13 мая 2010 года срок действия договора продлен с 22.01.2010 по 19.01.2011. Соглашением от 19 апреля 2011 года срок действия договора продлен с 19.01.2011 по 17.01.2012. Соглашением от 24 мая 2013 года срок действия договора продлен с 18.01.2012 по 16.01.2013. Соглашением от 14 августа 2013 года срок действия договора продлен с 17.01.2013 по 15.01.2014.

По истечении срока действия договора в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя договор возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 3.2 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка ежеквартально, полностью, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение № 3) в следующем порядке: первоначальный взнос не позднее 20 дней с момента подписания акта приема-передачи участка, последующие платежи не позднее 15 числа второго месяца квартала.

При этом пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменений ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления без согласования с арендатором.

В соответствии с пунктом 5.2.5 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемыми договором и последующими изменениями ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы в соответствии с пунктом 3.4 настоящего договора.

Согласно пункту 6.2 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В рамках дела № А13-39/2014 рассмотрен иск Комитета к Предпринимателю о взыскании 2 008 913 руб. 85 коп. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком по договору за период с 01.01.2013 по 31.12.2013, 355 368 руб. 28 коп. пеней за период с 16.08.2009 по 18.12.2013. Решением Арбитражного суда Вологодской области от 01 апреля 2014 года в иске отказано. Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года решение суда изменено; с Предпринимателя в пользу Комитета взыскано 188 586 руб. 09 коп. долга за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 и 27 310 руб. 34 коп. неустойки.

В рамках дела № А13-12577/2014 рассмотрен иск Комитета к Предпринимателю о взыскании 4 127 376 руб. 62 коп., в том числе 3 513 643 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате по договору за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 и 198 057 руб. 15 коп. пеней за период с 16.02.2014 по 24.02.2015. Решением суда от 15 апреля 2015 года иск удовлетворен частично, с Предпринимателя в пользу Комитета взыскано 2500 руб. пеней, в остальной части иска отказано.

Указанными судебными актами установлено, что земельный участок, арендуемый ответчиком, относится к государственной собственности, при этом договор аренды земельного участка заключен без проведения торгов с предварительным согласованием места размещения объекта. В связи с этим арендная плата по данному участку в силу подпункта «д» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582), не должна превышать 2% от его кадастровой стоимости.

Комитет направил в адрес Предпринимателя претензию от 10.07.2020 № 08-01-35-7/776, в которой сообщил арендатору, что с 01.03.2015 в пункт 3 Постановления № 582 внесены изменения, в соответствии с которыми в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, ставка арендной платы в размере 2% кадастровой стоимости отменена. С учетом этого Комитет направил в адрес предпринимателя ФИО1 новые расчеты арендной платы с 01.03.2015, 01.01.2016, 01.01.2017, 01.01.2018, 01.01.2019, 10.07.2019, 01.01.2020, 24.01.2020, произведенные в соответствии с постановление Мэрии города Череповца от 25.12.2013 № 6263 «Об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, об установлении ставок арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Череповец» (далее – Постановление № 6263).

В рамках дела № А13-1191/2021 рассмотрен иск Комитета к Предпринимателю о взыскании 1 727 703 руб. 35 коп., в том числе 1 066 203 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате по договору за период с 01.01.2018 по 01.07.2020, 661 500 руб. 10 коп. пеней за период с 16.02.2018 по 29.01.2021. Решением суда от 10 июня 2021 года иск удовлетворен частично, с Предпринимателя в пользу Комитета взыскано 62 436 руб. 68 коп., в том числе 46 129 руб. 27 коп. задолженности, 16 307 руб. 41 коп. пеней. В остальной части в удовлетворении иска отказать. Определением суда от 26 июля 2021 года суд исправил арифметические ошибки и взыскал с Предпринимателя в пользу Комитета 22 713 руб. 88 коп. долга, 15 226 руб. 19 коп. пеней. В удовлетворении остальной части иска суд отказал. Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 ноября 2021 года решение суда первой инстанции отменено, с Предпринимателя в пользу Комитета взыскано 22 713 руб. 88 коп. долга, 15 226 руб. 19 коп. пеней. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Судами при рассмотрении дела № А13-1191/2021 установлено, что при расчете арендной платы за спорный земельный участок следует исключить применение повышающих коэффициентов за нарушение сроков строительства (К2 равных 6 и 12) и коэффициента инфляции.

Комитет произвел перерасчет арендной платы за период с 01.07.2020 по 31.03.2021 и просил арендатора погасить задолженность.

Данная претензия получена Предпринимателем.

Ссылаясь на то, что ответчик обязательство по внесению арендной платы не исполнил, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Решением суда от 04.07.2022 с Предпринимателя в пользу Комитета взысканы задолженность по арендной плате за период с 01.07.2020 по 31.03.2021 в сумме 157 293 руб. 68 коп., пени в сумме 30 842 руб. 05 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 6642 руб.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022 решение суда оставлено в силе.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.12.2022 решение Арбитражного суда Вологодской области от 04.07.2022 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022 по делу №А13-8304/2021 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.

Отменяя принятые по делу судебные акты, Арбитражный суд Северо-Западного округа указал о необходимости проверки правомерности расчета Комитета, в том числе с точки зрения экономической обоснованности повышения ставки арендной платы в восемь раз в случае, если строительство объекта на земельном участке не завершено по истечении более пяти лет, а также с учетом выводов, содержащихся в судебных актах по делу № А13-1191/2021.

В соответствии с частью 2.1 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ и статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы за государственные (муниципальные) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование которыми определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Из материалов дела видно, что судебными актами по делам № А13-39/2014, А13-12577/2014 установлено, что за период с 01.01.2013 по 31.12.2014 арендная плата по договору аренды земельного участка от 17.03.2008 № 10924 подлежала внесению Предпринимателем в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка на основании подпункта «д» пункта 3 Постановления № 582. Судами при рассмотрении дела № А13-1191/2021 установлено, что при расчете арендной платы за спорный земельный участок следует исключить применение повышающих коэффициентов за нарушение сроков строительства (К2 равных 6 и 12) и коэффициент инфляции.

В рамках настоящего спора Комитет рассчитал арендную плату за период с 01.07.2020 по 17.08.2020 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 471 000 руб. (установлена решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Вологодской области от 22.01.2021 № 43) с применением базовой ставки годовой арендной платы по виду использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» в размере 3,48% (установлена Постановлением № 6263 с изменениями, внесенными постановлением Мэрии города Череповца от 22.01.2020 № 189), с применением коэффициента инфляции в размере 1,030. Величина арендной платы за год по расчету Комитета составила 632 718 руб. 29 коп., за квартал – 158 179 руб. 57 коп.

Комитет рассчитал арендную плату за период с 18.08.2020 по 30.09.2020 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 471 000 руб. с применением базовой ставки годовой арендной платы по виду использования «земельные участки, предоставленные для строительства объектов торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центы (комплексы), магазинов, по истечении пяти лет с момента предоставления земельного участка» в размере 21,53% (установлена Постановлением № 6263 с изменениями, внесенными постановлением Мэрии города Череповца от 12.08.2020 № 3259). Величина арендной платы за год по расчету Комитета составила 316 706 руб. 28 коп., за квартал – 79 176 руб. 57 коп.

В целом по расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.07.2020 по 31.08.2020 составляет 44 712 руб. 54 коп.

Комитет рассчитал арендную плату за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 471 000 руб. с применением базовой ставки годовой арендной платы по виду использования в размере 21,53%. Величина арендной платы за год по расчету Комитета составила 316 706 руб. 28 коп., за квартал – 79 176 руб. 57 коп.

Комитет рассчитал арендную плату за период с 01.01.2021 по 31.03.2021 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 471 000 руб. с применением базовой ставки годовой арендной платы по виду использования в размере 21,53% с применением коэффициента инфляции в размере 1,037. Величина арендной платы за год по расчету Комитета составила 328 424 руб. 40 коп., за квартал – 82 106 руб. 10 коп.

Возражая портив исковых требований, ответчик ссылается на то, что истцом необоснованно применен коэффициент инфляции при расчете арендной платы за период с 01.07.2020 по 17.08.2020.

Проверив расчет истца, суд в указанной части принимает позицию ответчика.

Согласно статье 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В данном случае кадастровая стоимость земельного участка в размере 1 471 000 руб. установлена решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Вологодской области от 22.01.2021 № 43 и применяется с 09.01.2020.

Согласно пункту 2.1 постановления Правительства Вологодской области от 01.12.2014 № 1083 (далее – Постановление № 1083) в редакции Постановления № 19 индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не проводится при расчете арендной платы на финансовый год, в котором происходит изменение кадастровой стоимости.

Следовательно, коэффициент инфляции при расчете арендной платы за период с 01.07.2020 по 17.08.2020 не подлежит применению.

В связи с этим за период с 01.07.2020 по 17.08.2020 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 471 000 руб., базовой ставки годовой арендной платы по виду использования 3,48% арендная плата за год составит 51 190 руб. 80 коп., за квартал – 12 797 руб. 70 коп.

Возражая против иска, ответчик считает, что при определении размера арендной платы за период с 18.08.2020 применению подлежала базовая ставка арендной платы в размере 2,68% от кадастровой стоимости земельного участка по виду использования «земельные участки, предоставленные для строительства, до истечения двух лет с момента предоставления земельного участка», без учета сроков строительства, поскольку повышение арендной платы за земельный участок в несколько раз в случае превышения сроков строительства не отвечает принципу экономической обоснованности и представляет собой санкцию за нарушение сроков строительства и несвоевременное освоение земельного участка, не предусмотренную действующим законодательством.

Спорный земельный участок относится к участкам, государственная собственность на которые не разграничена. Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за такие участки устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Вологодской области от 01.12.2014 № 1083 утвержден Порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Вологодской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области (далее - Порядок).

Согласно пункту 2.1 Порядка в первоначальной редакции, действовавшей до 01.03.2020, размер арендной платы определялся по ставкам арендной платы, устанавливаемым в зависимости от разрешенного использования земельного участка в процентах от кадастровой стоимости, с применением повышающих и понижающих коэффициентов, а также коэффициента индексации.

Согласно данному Порядку (в редакции постановления Правительства Вологодской области от 20.01.2020 № 19) размер арендной платы определяется по формуле, элементами которой являются кадастровая стоимость земельного участка, ставка арендной платы, установленная в зависимости от вида разрешенного использования участка в процентах от кадастровой стоимости, коэффициент индексации (пункт 2.1 Порядка). Согласно пункту 2.2 Порядка ставки арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Во исполнение Порядка постановлением мэрии города Череповца от 25.12.2013 № 6263 (далее - постановление № 6263) утверждены ставки арендной платы.

Согласно указанному постановлению в редакции, действовавшей в период до 17.08.2020, для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, были установлены ставка в размере 3,48% от кадастровой стоимости земельного участка и повышающие коэффициенты в случае строительства на земельном участке объектов указанных видов в зависимости от сроков, истекших с момента предоставления земельного участка.

Постановлением № 6263 в редакции постановления мэрии города Череповца от 12.08.2020 № 3259 (далее - постановление № 3259) установлены дифференцированные ставки арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства объектов торговли, магазинов, в зависимости от сроков, истекших с момента предоставления земельного участка.

В рамках дела № А13-1191/2021 рассматривался иск Комитета о взыскании с Предпринимателя задолженности по арендной плате по тому же договору за период с 01.01.2018 по 30.06.2020; при этом размер арендной платы был определен Комитетом по ставкам арендной платы с применением повышающего коэффициента (до 09.07.2019 - 6, с 10.07.2019 - 12), который предусмотрен для земельных участков, предоставленных для строительства, по истечении пяти лет с момента предоставления. Суды частично удовлетворили исковые требования исходя из ставок арендной платы без учета повышающих коэффициентов в размере 6 и 12 за соответствующие периоды, признав применение таких коэффициентов неправомерным.

При рассмотрении настоящего дела Комитет определил задолженность Предпринимателя исходя из расчета арендной платы за период с 01.07.2020 по 17.08.2020 - по ставке 3,48% без применения повышающего коэффициента, за последующий период - по ставке 21,53%, которая установлена постановлением № 6263 в редакции постановления № 3259 для земельных участков, предоставленных для строительства объектов торговли и используемых по истечении более пяти лет с момента предоставления земельного участка.

Между тем Комитетом не учтено следующее.

Вопрос об обоснованности применения при расчете арендной платы повышающих коэффициентов в связи с истечением длительных сроков с момента предоставления земельного участка под строительство разрешался судами в рамках дела № А13-1191/2021 по спору между теми же сторонами по тому же договору; применение таких коэффициентов признано судами неправомерным; задолженность с арендатора взыскана исходя из расчета арендной платы по базовым ставкам без применения каких-либо повышающих коэффициентов.

В данном случае расчет арендной платы за период с 18.08.2020 произведен без повышающих коэффициентов по ставкам арендной платы, которые установлены дифференцированно в зависимости от сроков, истекших с момента предоставления земельного участка под строительство, что по сути равнозначно применению повышающих коэффициентов к базовым ставкам. Так, ставка арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства объектов торговли, до истечения двух лет с момента предоставления земельного участка установлена равной 2,68%, а по истечении пяти лет - 21,53%, что в восемь раз превышает первоначальную ставку.

В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности, должен определяться в соответствии с основными принципами определения арендной платы, которые утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. Одним из таких принципов является принцип экономической обоснованности, который распространяется не только на применяемые к ставкам арендной платы коэффициенты, но и на установленные ставки арендной платы.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, экономическая обоснованность размера арендной платы предполагает учет не только объема планируемых поступлений в бюджет от сдачи имущества в аренду, но и анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, а также оценку статуса арендатора, что обусловлено необходимостью соблюдения принципа необоснованных предпочтений и поддержки социально значимых видов деятельности.

Доказательств того, что уровень доходности предоставленного в аренду ответчику земельного участка за указанный период изменился, что позволило повысить ставку арендной платы (в 8 раз) и при этом соблюсти экономически справедливый баланс интересов арендодателя и арендатора, истцом в материалы дела не представлено. Также в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, истцом проводился анализ и оценка экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земель г. Череповца, а установленные им ставки арендной платы имеют экономическое обоснование.

Из представленного в материалы дела отчета ООО «Элариум» по определению ставок арендной платы по г. Череповцу в 2020 году (т. 2 л.д. 102) следует, что при определении ставок оценщик учитывал коэффициенты в зависимости от срока строительства, что подтверждает использование в основе определения ставок сроков строительства на земельном участке, предоставляемом в аренду. Оценщик указывает, что для расчета арендных ставок по земельным участкам, предоставленным для строительства, в зависимости от срока аренды за основу взято действующее соотношение (коэффициенты к ставкам эксплуатации). В таблице отчета (т.2 л.д. 102) определены расчетные значения этих коэффициентов на 01.03.2020: 0,60. 1,63. 1.87, 4,83 соответственно. То есть арендные ставки в зависимости от срока строительства определены путем умножения этого коэффициента на ставку для эксплуатации (4,46): 4,46 х 0,60 = 2,26; 4,46 х 1,63 - 7.27; 4,46 х 1,87 = 8,32; 4,46 х 4,83 = 21,54.

Таким образом, применявшийся ранее в составе арендной платы за земельный участок коэффициент по срокам строительства применен в данном случае в составе арендной ставки.

Иного обоснования для повышения ставок, кроме сроков строительства, в отчете не имеется. Из отчета не следует, каким образом сроки строительства влияют на доходность земельного участка по виду разрешенного использования.

Повышение арендной платы в случае продолжения строительства в течение длительного срока должно стимулировать застройщика к завершению строительства, когда отсутствуют правовые препятствия к этому. В противном случае надлежащим правовым инструментом для уполномоченного органа будет считаться принятие мер к приведению существующей ситуации в соответствие с нормами земельного и градостроительного законодательства.

В связи с чем доводы ответчика о неправомерном применении при расчете арендной платы за период с 18.08.2020 ставки в размере 21,53% являются обоснованными.

В данном случае суд считает, что при расчете арендной платы с 18.08.2020 подлежит применению установленная ставка арендной платы в размере 2,68% от кадастровой стоимости земельного участка по виду использования «земельные участки, предоставленные для строительства, до истечения двух лет с момента предоставления земельного участка», то есть базовая ставка без повышения арендной платы в зависимости от срока строительства.

В связи с этим по расчету суда за период с 01.07.2020 по 17.08.2020 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 471 000 руб., базовой ставки годовой арендной платы по виду использования 3,48% арендная плата за год составит 51 190 руб. 80 коп., за квартал – 12 797 руб. 70 коп.

За период с 18.08.2020 по 30.09.2020 размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 471 000 руб., базовой ставки годовой арендной платы по виду использования 2,68% без учета коэффициента инфляции составит за год 39 422 руб. 80 коп., за квартал – 9855 руб. 70 коп.

Таким образом, размер арендной платы за период с 01.07.2020 по 30.09.2020 составляет 11 643 руб. 78 коп., в том числе за период с 01.07.2020 по 17.08.2020 в сумме 6825 руб. 44 коп., за период с 18.08.2020 по 30.09.2020 в сумме 4818 руб. 34 коп.

Арендная плата за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 471 000 руб., базовой ставки годовой арендной платы по виду использования 2,68% без учета коэффициента инфляции составит за год 39 422 руб. 80 коп., за квартал – 9855 руб. 70 коп.

Арендная плата за период с 01.01.2021 по 31.03.2021 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 471 000 руб., базовой ставки годовой арендной платы по виду использования 2,68% с учетом коэффициента инфляции 1,037 составит за год 40 881 руб. 44 коп., за квартал – 10 220 руб. 36 коп.

На основании изложенного размер арендной платы за период с 01.07.2020 по 30.09.2020 составляет 11 643 руб. 78 коп., за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 - 9855 руб. 70 коп., за период с 01.01.2021 по 31.03.2021 – 10 220 руб. 36 коп., который признается судом обоснованным, в остальной части взыскания арендной платы суд отказывает.

Ответчиком произведены следующие оплаты:

- в сумме 5070 руб. по платежному поручению от 13.08.2020 № 285 с указанием назначения платежа за 3 квартал 2020 года;

- в сумме 5070 руб. по платежному поручению от 20.11.2020 № 302 с указанием назначения платежа за 4 квартал 2020 года;

- в сумме 7355 руб. по платежному поручению от 16.02.2021 (списано со счета 17.02.2021) № 322 с указанием назначения платежа за 1 квартал 2021 года;

- в сумме 25 595 руб. 40 коп. по платежному поручению от 18.12.2020 № 309 с указанием назначения платежа за 2, 3, 4 кварталы 2020 года за вычетом суммы в счет погашения задолженности за 2 квартал 2020 года в рамках дела № А13-1191/2021.

Всего оплат произведено на сумму 43 090 руб. 40 коп.

Согласно статье 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

В силу статьи 319.1 ГК РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Пунктом 3 статьи 319.1 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Пунктом 3.3 договора установлено, что датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет. В случае возникновения задолженности по арендной плате поступивший платеж зачисляется в счет погашения задолженности за первый неоплаченный период.

В данном случае, поскольку в назначении платежа не содержится указание на конкретную сумму в отношении указанных кварталов (2,3,4 кв. 2020 года), принимая во внимание учет оплаты по указанному платежном поручению в рамках дела № А13-1191/2021, суд приходит к выводу, что сумма 25 595 руб. 40 коп. подлежит учету в счет погашения задолженности за 3,4 кварталы 2020 года и за 1 квартал 2021 года.

Таким образом, с учетом произведенных ответчиком платежей в счет арендой платы за 3 квартал 2020 года подлежат учету оплаты в сумме 5070 руб. (платежное поручение от 13.08.2020 № 285) и 6375 руб. 78 коп. (платежное поручение от 18.12.2020 № 309); за 4 квартал 2020 года оплаты в сумме 5070 руб. (платежное поручение от 20.11.2020 № 302) и 4785 руб. 70 коп. (платежное поручение от 18.12.2020 № 309); за 1 квартал 2021 года оплаты в сумме 7355 руб. (платежное поручение от 16.02.2021 № 322) и в сумме 2865 руб. 36 коп. (платежное поручение от 18.12.2020 № 309).

В данном случае арендная плата за период с 01.07.2020 по 31.03.2021 составила 31 719 руб. 84 коп., всего оплат произведено на сумму 43 090 руб. 40 коп.

Следовательно, арендная плата за период с 01.07.2020 по 31.03.2021 оплачена ответчиком в полном объеме. В связи с чем в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате суд отказывает в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 30 973 руб. 85 коп. пеней за период с 18.08.2020 по 08.06.2021.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (штраф, пени).

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку требование о взыскании пеней производно от основного требования о взыскании долга, который с учетом расчета суда арендной платы оплачен ответчиком с нарушением срока (нарушение срока оплаты за 3 и 4 кварталы 2020 года).

Таким образом, в соответствии с расчетом суммы арендной платы по каждому периоду, с учетом установленных договором сроков оплаты и произведенных частичных платежей, с учетом ставки 0,1% за каждый день просрочки общий размер пеней за период с 13.08.2020 по 18.12.2020 составляет 981 руб. 99 коп., в том числе:

- за 3 квартал 2020 года сумма пени составит 808 руб. 58 коп. (6573,78 (сумма задолженности на момент просрочки) х 123 дня (с 18.08.2020 по 18.12.2020) х 0,1% = 808, 58 руб.);

- за 4 квартал 2020 года сумма пени составит 173 руб. 41 коп. (9855,70(сумма задолженности на момент просрочки) х 4 дня (с 17.11.2020 по 20.11.2020) х 0,1% = 39,42 руб.; 4785,70 (сумма задолженности с учетом частичной оплаты) х 28 дней (с 21.11.2020 по 18.12.2020) х 0,1%)=133,99 руб.);

Просрочки за 1 квартал 2021 года не имеется.

По расчету суда обоснованная сумма пени составит 981 руб. 99 коп., в удовлетворении остальной части взыскания пени надлежит отказать.

Доказательств того, что просрочка исполнения обязательства произошла вследствие непреодолимой силы или иных обстоятельств, исключающих ответственность за неисполнение обязательства, ответчиком не представлено, судом не установлено.

Ответчик просит суд применить статью 333 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Диспозиция статьи 333 ГК РФ и указанные разъяснения по ее применению свидетельствует о наличии у суда права, а не обязанности применения положений вышеназванной статьи при установлении указанных в ней обстоятельств.

В соответствии с положениями пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

При этом в соответствии с пунктом 72 данного постановления заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

В соответствии с положениями пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается, в связи с чем, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

В соответствии с положениями пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков.

В соответствии с положениями пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

В соответствии с положениями пункта 77 названного постановления, снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд учитывает, что предусмотренный сторонами размер неустойки соответствует нормам действующего законодательства.

Одновременно с этим суд принимает во внимание принцип свободы договора и то, что не имеется сведений о принуждении ответчика к заключению договора на приведенных условиях.

Обязанность по доказыванию наличия оснований для уменьшения размера неустойки, подлежащей взысканию, в соответствии со статьей 333 ГК РФ, и ее явной несоразмерности возлагается на ответчика.

Ответчиком доказательств, свидетельствующих о несоразмерности, либо чрезмерности неустойки в материалы дела не представлено. При этом суд принимает во внимание период просрочки оплаты.

Таким образом, основания для снижения неустойки по основаниям статьи 333 ГК РФ отсутствуют.

Ответчиком в адрес истца направлено уведомление о зачете переплаты по платежному поручению от 18.12.2020 № 309 в сумме 981 руб. 99 коп. в счет начисленных пени. В связи с чем ответчик считает, что обязательство по уплате пени прекратилось.

В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В соответствии с абзацем вторым пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее - Постановление №6) обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статья 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

Как разъясняется в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» (далее - Информационное письмо № 65), для прекращения обязательства зачетом согласно статье 410 ГК РФ необходимо не только наличие встречных однородных требований, срок исполнения которых наступил, но и заявление о зачете хотя бы от одной из сторон.

По смыслу статьи 410 ГК РФ зачет возможен на основании волеизъявления одной из сторон, однако такое волеизъявление должно быть выражено четко, ясно, закреплено в установленной письменной форме, соответствовать требованиям, предъявляемым к сделке. Условием для прекращения обязательства зачетом является факт получения соответствующей стороной заявления о зачете (пункт 4 Информационного письма № 65).

Уведомление о зачете получено истом.

В данном случае факт наличия переплаты подтвержден материалами дела, следовательно, с учетом заявления ответчика указанная переплата по платежному поручению от 18.12.2020 № 309 подлежит учету в счет начисленных пени в сумме 981 руб. 99 коп.

Таким образом, обязательство ответчика по уплате пени прекратилось путем зачета имеющейся переплаты.

В связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, в иске надлежит отказать в полном объеме.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины оснований для взыскания в доход федерального бюджета государственной пошлины не имеется.

При подаче апелляционной и кассационных жалоб ответчиком уплачена государственная пошлина в сумме 6000 руб.

Поскольку постановление апелляционной инстанции отменено, кассационная жалоба Предпринимателя удовлетворена, в настоящем иске отказано, то расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб подлежат возмещению ответчику истцом.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

решил:

в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом города Череповца к индивидуальному предпринимателю ФИО1 отказать в полном объеме.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Череповца в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.В. Дегтярева