Решение по делу № А11-7333/2024 от 30.01.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 19

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Владимир Дело № А11-7333/2024

30 января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 22.01.2025.

Полный текст решения изготовлен 30.01.2025.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барановой Т.В., рассмотрев дело в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Виста Владимир" (600007, г.Владимир, ул.16 лет Октября, д.48а, пом.3, ИНН <***>, ОГРН<***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Вереск" (600015, <...>, пом.1-12, ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 8 198 946 руб.04 коп.; при участии: от истца ФИО1- по доверенности от 15.12.2023 (сроком действия по 31.12.2025), ФИО2- по доверенности от 05.10.2024023 (сроком действия на 1 год), от ответчика ФИО3- по доверенности от 19.11.2024 (сроком действия на 3 года) (в судебных заседаниях 15.01.2025 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялись перерывы до 16 час.50 мин. 15.01.2025 и до 15 час.10 мин. 22.01.2025, соответственно), установил.

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Виста Владимир» обратилось в арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Вереск», в котором просило взыскать:

- задолженность по оплате арендной платы за период с 01.12.2023 по 31.05.2024 в сумме 4 438 530 руб.;

- проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14.11.2023 по 20.05.2024 в связи с несвоевременной оплатой арендной платы в сумме 828 922 руб.09 коп.;

- неустойку за несоблюдение сроков осуществления мероприятий по комплексному освоению территории за период с 01.11.2023 по 01.05.2024 в сумме 463 428 руб.;

- неустойку за несвоевременный ввод домов в эксплуатацию за период с 16.01.2023 по 22.01.2023, в сумме 2 468 065 руб.95 коп.

Неоднократно уточняя заявленные требования, в окончательном варианте истец просил взыскать с ответчика долг в сумме 8 137 305 руб. за период с 01.12.2023 по 31.10.2024, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14.11.2023 по 23.10.2024 в сумме 1 806 721 руб.25 коп., неустойку за период с 01.11.2023 по 01.10.2024 в сумме 849 618 руб., неустойку за период с 16.01.2023 по 22.01.2023 в сумме 2 468 065 руб.95 коп. (заявление вх. от 22.01.2025).

Арбитражный суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение иска.

В обоснование заявленных требований истец сослался на статьи 8, 309, 310, 330, 607, 610, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3, 42 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Указал, что согласно пунктам 2.1, 7.8 договора субаренды земельных участков от 24.05.2018 арендная плата подлежит начислению исходя из 45 руб. за 1 кв.м площади земельных участков в месяц и составляет за период с 01.12.2023 по 31.10.2024 сумму 8 137 305 руб. (9 110 кв.м (площадь земельного участка с кадастровым номером 33:22:011100:1351) х 45 руб. + 7 329 кв.м (площадь земельного участка с кадастровым номером 33:22:011100:1352) х 45 руб. = 739 755 руб. (ежемесячно) х 11 месяцев.

Заявляя требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, истец указал, что начислил их на задолженность, взысканную решением суда от 30.11.2023 по делу № А11-2151/2023 и на текущую задолженность за период с 14.11.2023 по 23.10.2024.

В обоснование требования о взыскании неустойки в сумме 2 468 065 руб.95 коп. истец сослался на пункты 4.2.15, 7.2 договора субаренды земельного участка и указал, что ответчик не осуществил жилищное строительство в срок, предусмотренный договором, а именно до 31.12.2022, в связи с чем подлежит уплате неустойка в размере 0,15 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки; размер арендной платы с учетом дополнительного соглашения от 25.07.2018 № 1 установлен в размере 235 053 900 руб. (за весь срок), следовательно, неустойка за несвоевременный ввод в эксплуатацию домов рассчитана следующим образом: 235 053 900 руб. (сумма арендной платы) х 0,15% х 7 дней просрочки (с 16.01.2023 по 22.01.2023).

В обоснование требования о взыскании неустойки по договору о комплексном освоении территории истец сослался на пункты 1.1, 4.2 договора и указал на невыполнение ответчиком обязанности своими силами и за свой счет выполнить комплексное освоение территории на земельных участках с кадастровыми номерами 33:22:011100:1351, 33:22:011100:1352; произвел расчет неустойки следующим образом:

- строительные работы на земельном участке 33:22:011100:1351: начало просрочки 02.11.2023, окончание просрочки 01.10.2024, полных месяцев просрочки 11, неустойка – 141 603 руб.,

- благоустройство территории на земельном участке 33:22:011100:1351: начало просрочки 30.10.2023, окончание просрочки 29.09.2024, полных месяцев просрочки 11, неустойка – 141 603 руб.,

- сдача объекта на земельном участке 33:22:011100:1351: начало просрочки 01.11.2023, окончание просрочки 30.09.2024, полных месяцев просрочки 11, неустойка – 141 603 руб.,

- строительные работы на земельном участке 33:22:011100:1352: начало просрочки 02.11.2023, окончание просрочки 01.10.2024, полных месяцев просрочки 11, неустойка – 141 603 руб.,

- благоустройство территории на земельном участке 33:22:011100:1352: начало просрочки 01.11.2023, окончание просрочки 30.09.2024, полных месяцев просрочки 11, неустойка – 141 603 руб.,

- сдача объекта на земельном участке 33:22:011100:1352: начало просрочки 01.11.2023, окончание просрочки 30.09.2024, полных месяцев просрочки 11, неустойка – 141 603 руб.

ООО «Вереск», возражая против удовлетворения иска, указало, что у истца отсутствуют правовые основания для взыскания задолженности по арендной плате, предусмотренной пунктом 7.8 договора субаренды, поскольку данный договор оформлен исключительно для достижения цели комплексного освоения территории (строительства объектов на земельных участках, предназначенных для комплексного освоения), с учетом того, что вкладом ООО «Вита Владимир» является право субаренды и ООО «Вита Владимир» несет все затраты, связанные с предоставленным вкладом, поэтому использование ООО «Вереск» земельных участков за пределами определенного сторонами срока не должно предполагать встречного предоставления в виде оплаты, так как пользование участками является не целью извлечения дохода, а средством для достижения задач развития территории.

Ответчик полагает, что между сторонами сложились отношения, вытекающие из договора простого товарищества, глава 55 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положения об имущественной ответственности товарищей в процессе осуществления деятельности.

По указанным выше основаниям ответчик считает пункты 4.2-4.4 договора о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 2 ничтожными, указывая также, что действовавшее в 2018 году законодательство не предусматривало возможности заключения договора субаренды земельного участка в отношении участка, предоставленного для комплексного освоения территории по результатам аукциона.

Также ответчик указал, что взыскание неустойки по договору о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 2 невозможно в связи с наличием на стороне ООО «Виста Владимир» (кредитор) просрочки в виде невозможности исполнения должником (ООО «Вереск») обязательства по строительству жилых домов вследствие недобросовестных действий по уклонению (отказу) от внесения изменений в срок договора субаренды от 24.05.2018 № 2 в целях обеспечения исполнения обязательств ООО «Вереск» по строительству жилых домов. Пояснил, что поскольку иск в суд о внесении изменений в договор субаренды в части изменения срока был подан в суд 06.03.2023 (дело № А11-2151/2023), ООО «Виста Владимир» неправомерно уклонялось от изменения договора субаренды, за период с 11.01.2023 на его стороне имеется просрочка кредитора, что исключает начисление каких-либо неустоек по договору от 24.05.2018 № 2.

Ответчик указал на злоупотребление правом со стороны истца (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое выразилось в следующем:

- уклонение от исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 3.1.1 договора о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 2 (не обеспечено наличие действующего права на земельные участки);

- создание препятствий в использовании другим участником договора (ООО «Монострой») земельных участком для осуществления строительства жилья (письмо ООО «Виста Владимир» от 07.03.2022);

- направление истцом в МУП «Владимирводоканал» письма с требованием не подключать жилые дома, возводимые ООО «Монострой», к системам водоснабжения и канализации;

- неоказание истцом содействия в исполнении обязательств, препятствование достижению общих целей товарищества.

Ответчик сослался на недопустимость двойной ответственности за просрочку ввода объектов строительства в эксплуатацию (пункт 7.2 договора субаренды и пункт 4.2 договора о комплексном освоении территории).

Кроме того, ответчик ходатайствовал о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражая против ходатайства ответчика о снижении неустойки, истец пояснил, что в его адрес со стороны АО «ДОМ.РФ» предъявлена претензия, в том числе, за несвоевременное выполнение ООО «Вереск» мероприятий по комплексному освоению территории, в сумме 1 716 878 руб.18 коп., и заявленная истцом в настоящем деле неустойка будет только компенсировать расходы ООО СЗ «Виста Владимир», возникшие в результате ненадлежащего исполнения ООО «Вереск» своих обязательств.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

15.12.2017 между ООО «Виста Владимир» (сторона-1, инвестор) и ООО «Вереск» (сторона-2, застройщик) заключен предварительный договор, по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем договора о совместной деятельности (основного договора) для достижения следующей цели: комплексное освоение территории на условиях аукциона на право заключения договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 46 163 кв.м, расположенного по адресу: <...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – здание учебно-лабораторного корпуса № 1, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство (пункт 1 предварительного договора).

В пункте 2 предварительного договора стороны согласовали условия основного договора:

2.1.стороны несут совместно все расходы по аукциону, аренде и обеспечению договора аренды 50% на 50%; компенсация расходов застройщиком инвестору осуществляется в течение 3 рабочих дней со дня подтверждения инвестором расходов в рамках договора, заключенного инвестором с АО «АИЖК»; в противном случае, застройщик выплачивает инвестору неустойку в размере 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки;

2.2.стороны несут паритетные расходы на оплату лимитов и технологические присоединения 50/50;

2.3.стороны договорились, что индивидуально осваивают многоэтажную и коммерческую застройку, логически разделив земельные участки 50/50 (согласно жилой площади возводимых домов), где 50 % это площадь застройщика, которая осваивается силами самого застройщика, оставшиеся 50 % это участки инвестора, которые застраиваются любым подрядчиком инвестора, либо застройщиком на условиях возврата площадей 30 % процентов (право выбора за инвестором); передача земельных участков производится по договору субаренды;

2.4.если инвестор с застройщиком договорились о застройке земель инвестора, то все расходы по проектированию и получению разрешительной документации для разрешения на строительство и самого строительства несёт застройщик; при этом условия застройки стороны согласовывают при заключении основного договора.

2.5.в случае необходимости строительства ДДУ (детский сад) стороны договорились, что данные расходы и прибыль будут распределяться сторонами паритетно 50/50;

2.6.каждая сторона самостоятельно несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств, повлекших за собой неустойки, штрафы и иные меры ответственности.

Основной договор стороны обязуются заключить в срок до 15.02.2018 (пункт 3 предварительного договора).

11.01.2018 между АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (арендодатель) (в настоящее время – АО «ДОМ.РФ») и ООО «Виста Владимир» (арендатор) по результатам аукциона на право заключения договора находящегося в федеральной собственности земельного участка для комплексного освоения территории заключен договор № 20/6-18 аренды земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок площадью 46 163 кв.м (кадастровый номер 33:22:011100:1339), категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка – многоквартирные жилые дома количество этажей 9-17, расположенный по адресу: <...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – здание учебно-лабораторного корпуса № 1.

Срок аренды участка по договору составляет 5 лет (пункт 2.1 договора аренды от 11.01.2018).

Дополнительным соглашением от 18.05.2018 № 1 к договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 11.01.2018 № 20/6-18 стороны согласовали график осуществления мероприятий по комплексному освоению территории согласно приложению № 1.

11.01.2018 между АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» и ООО «Виста Владимир» (застройщик) заключен договор № 20/7-18 о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство.

В пункте 1.1 договора указано, что застройщик обязуется своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить комплексное освоение территории в границах земельного участка общей площадью 46 163 кв.м (кадастровый номер 33:22:011100:1339), а АО «АИЖК» обязуется создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств; привлечение средств третьих лиц не влияет на права и обязанности застройщика по договору.

Между сторонами подписан график осуществления мероприятий по комплексному освоению территорий (приложение № 1 к дополнительному соглашению к договору о комплексном освоении территории от 11.01.2018 № 20/7-18).

01.02.2018 между ООО «Виста Владимир» (сторона-1 или инвестор) и ООО «Вереск» (сторона-2 или застройщик) заключено соглашение о совместной деятельности, по условиям которого стороне-1 на основании договора аренды земельного участка от 01.11.2018 № 20/6-18 принадлежит земельный участок площадью 46 163 кв.м (кадастровый номер 33:22:011100:1339), который подлежит разделу на 6 земельных участков, из которых 4 предназначены для строительства жилой недвижимости, 1 – для строительства дороги, 1 – для строительства детского сада; сторона-2 приобретает в субаренду 4 земельных участка с целью строительства на них многоквартирных жилых домов и иных зданий с общей площадью жилых помещений не менее 60 000 кв.м и 1 земельный участок для строительства дороги (пункты 1, 2, 3 соглашения).

Согласно пункту 3.1.1 соглашения стороны в течение 3 месяцев с даты заключения настоящего соглашения заключают договор субаренды 5 земельных участков на предусмотренных в данном соглашении условиях и обязуются заключить договор субаренды на 6 земельный участок в срок до 31.12.2019.

Пунктом 3.1.2 соглашения стороны установили форму расчетов:

- стороны оценили размер арендной платы по договору субаренды в 495 000 000 руб., что соответствует 17 % площади жилых помещений (квартир), возводимых на земельных участках;

- оплата производится следующим образом: после получения стороной-2 разрешения на строительство жилых домов и иных зданий, сторона-2 обязуется заключить со стороной-1 договоры долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов и зданий без дополнительной оплаты, по которым стороне-1 подлежит передаче в собственность 17 % от общей площади жилых помещений (квартир).

Согласно пункту 3.2 соглашения стороны в течение 3 месяцев с момента получения стороной-2 разрешения на строительство жилых домов и зданий обязуются заключить договоры долевого участия в строительстве жилых домов в соответствии с условиями и сроками, определенными настоящим соглашением, на всю сумму арендной платы; номенклатура передаваемых стороне-1 жилых помещений (квартир) определяется и согласовывается сторонами после получения стороной-2 разрешения на строительство, при этом доля 17 % распределяется пропорционально по всем этажам жилых домов и пропорционально общему количеству студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир в жилых домах, о чем составляется акт распределения квартир.

Земельный участок с кадастровым номером 33:22:011100:1339 площадью 46 163 кв.м был разделен на 6 земельных участков: с кадастровым номером 33:22:011100:1351 площадью 9 110 кв.м для строительства многоквартирного жилого дома; с кадастровым номером 33:22:011100:1352 площадью 7 329 кв.м для строительства многоквартирного жилого дома; с кадастровым номером 33:22:011100:1339 площадью 4 367 кв.м - улично-дорожная сеть; с кадастровым номером 33:22:011100:1353 площадью 7 794 кв.м для строительства детского дошкольного учреждения; с кадастровым номером 33:22:011100:1354 площадью 8 447 кв.м для строительства многоквартирного жилого дома; с кадастровым номером 33:22:011100:1355 площадью 9 116 кв.м для строительства многоквартирного жилого дома.

24.05.2018 между ООО «Виста Владимир» (арендатор) и ООО «Вереск» (субарендатор) заключен договор субаренды земельных участков для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство № 2, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатор обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование следующие земельные участки:

1.земельный участок с кадастровым номером 33:22:011100:1351 площадью 9 110 кв.м, расположенный по адресу: <...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1. Почтовый адрес ориентира: г.Владимир (городской округ).

2.земельный участок с кадастровым номером 33:22:011100:1352 площадью 7 329 кв.м, расположенный по адресу: <...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1. Почтовый адрес ориентира: г.Владимир (городской округ).

В пункте 1.1 договора указано, что участки принадлежат арендатору на основании договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство от 11.01.2018 № 20/6-18, заключенного с АО «ДОМ.РФ»; в пункте 1.2 - что земельные участки предоставляются субарендатору для осуществления комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство.

В пункте 2.1 стороны согласовали, что срок субаренды земельных участков по договору до 31.12.2022.

За пользование участком субарендатор уплачивает арендную плату за весь срок субаренды, указанный в пункте 2.1 договора, в размере ориентировочно 229 500 000 руб.

В соответствии с пунктом 4.1. договора субаренды арендатор обязуется: заключить с субарендатором договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора; передать земельные участки субарендатору по акту приема передачи на срок аренды, указанный в пункте 2.1 договора, в течение 10 рабочих дней после регистрации настоящего договора и заключения договоров поручительства об обеспечении обязательств сторонами.

В соответствии с пунктом 4.2.5 договора субарендатор обязан осуществить жилищное строительство в соответствии с договором о комплексном освоении территории.

Также в пункте 4.2.15 стороны согласовали, что субарендатор обязан осуществить жилищное строительство и ввод в эксплуатацию домов в срок не позднее 31.12.2022.

В случае нарушения субарендатором сроков, установленных пунктом 3.2, 4.2.15, договора, арендатор вправе потребовать от субарендатора уплаты неустойки в размере 0,15 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки (пункт 7.2.).

Стороны согласовали в договоре субаренды (пункт 7.8), что если по окончании срока субаренды субарендатор продолжает пользоваться земельными участками, то субарендатор дополнительно выплачивает арендатору за пользование земельными участками арендную плату в размере 45 руб. за кв.м площади земельного участка в месяц без НДС (если арендатор не будет являться плательщиком НДС) или 53,1 руб. за кв.м площади земельного участка в месяц с НДС (если арендатор будет являться плательщиком НДС).

Данная арендная плата выплачивается субарендатором до 10 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 8.3. договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором. Об исполнении обязательств по договору субарендатор письменно уведомляет арендатора с приложением подтверждающих документов.

Дополнительным соглашением от 25.07.2018 № 1 к договору субаренды стороны решили пункты 3.1 и 3.2 изложить в следующей редакции:

- 3.1. за пользование участком субарендатор уплачивает арендную плату за весь срок субаренды указанный в пункте 2.1 договора в размере ориентировочно 235 053 900 руб. 00 коп.

24.05.2018 между сторонами подписан акт приема-передачи земельных участков к договору субаренды земельных участков для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство; ООО «Вереск» переданы земельные участки с кадастровыми номерами 33:22:011100:1351 площадью 9 110 кв.м и 33:22:011100:1352 площадью 7 329 кв.м.

24.05.2018 между ООО «Виста Владимир» (арендатор) и ООО «Вереск» (застройщик) заключен договор о комплексном освоении территории, в рамках которого осуществляется, в том числе, жилищное строительство, в соответствии с пунктом 1.1 которого застройщик обязуется своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц (или) средств других лиц выполнить комплексное освоение территории на следующих земельных участках:

- земельный участок с кадастровым номером 33:22:011100:1351, площадью 9 110+/- 323 кв.м по адресу: <...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1. Почтовый адрес ориентира: г.Владимир (городской округ);

- земельный участок с кадастровым номером 33:22:01100:1352 площадью 7 329+/- 33 кв. м по адресу: <...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1, Почтовый адрес ориентира: г.Владимир (городской округ).

В соответствии с пунктом 1.2 комплексное освоение включает в себя: строительство на земельных участках объектов жилищного строительства; строительство на земельных участках иных объектов в соответствии с документацией по планировке территорий, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур.

Мероприятия по комплексному освоению территории, в том числе, ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, благоустройство и озеленение территории осуществляются в соответствии с графиками (приложение № 1) осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки. График осуществления мероприятий по комплексному освоению территории может быть изменен по соглашению сторон. Застройщик вправе осуществить мероприятия по комплексному освоению территории досрочно.

Арендатор обязуется предоставить застройщику в субаренду земельные участки в порядке и на условиях, указанных в договоре субаренды (пункт 3.1.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора застройщик обязан обеспечить выполнение мероприятий по благоустройству территории в границах участка, в том числе озеленение, до окончания срока субаренды земельных участков, исчисляемого в соответствии с пунктом 5.2 договора; в соответствии с пунктом 3.3.2 договора - подготовить проектную документацию применительно к объектам капитального строительства, планируемым к строительству на земельных участках, в сроки, позволяющие с учетом нормативных сроков строительства обеспечить ввод в эксплуатацию объектов жилого и иного назначения; в соответствии с пунктом 3.3.3 договора - обеспечить строительство (создание) на земельных участках объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; обеспечить передачу указанных объектов в государственную или муниципальную собственность, либо оформление их в частную собственность, либо обеспечить их передачу ресурсоснабжающим организациям, организациям коммунального комплекса, иным лицам, обеспечивающим эксплуатацию объектов инженерно-технического обеспечения и коммунального хозяйства; обеспечить содержание и эксплуатацию построенных в границах участков объектов инфраструктуры до их передачи в установленном порядке в государственную или муниципальную собственность либо до их оформления в частную собственность; в пункте 3.3.4 договора - обеспечить строительство на земельных участках жилья в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации, а также в соответствии с параметрами разрешенного строительства.

Согласно пункту 3.3.7 договора ООО «Вереск» приняло на себя обязательство по осуществлению жилищного строительства и ввод в эксплуатацию домов не позднее 31.12.2022.

В соответствии с пунктом 4.2 договора о комплексном освоении территории в случае неисполнения мероприятий по освоению территорий в сроки, установленные договором и графиком осуществления мероприятий по комплексному освоению территорий, нарушения сроков и требований к минимальному объему осуществления на участках жилищного и иного строительства (любого из этапов), арендатор вправе за каждое нарушение потребовать от застройщика уплаты неустойки в размере 12 873 руб. за каждый месяц просрочки.

В соответствии с пунктом 4.3 договора за нарушения иных сроков, предусмотренных договором, арендатор вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки в размере 2 410 руб. за каждый день просрочки.

Договор считается заключенным на срок субаренды земельных участков и действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором.

В графике осуществления мероприятий по комплексному освоению территорий, стороны согласовали следующее:

1. ЗУ № 1: 33:22:011100:1351:

1) проектные работы + экспертиза + разрешение на строительство: дата начала 30.05.2018, дата завершения 01.07.2018;

2) строительные работы: дата начала 01.08.2018, дата завершения 01.04.2022, подтверждающий документ: график строительных работ;

3) благоустройство территории: дата начала 01.02.2022, дата завершения: 29.12.2022, подтверждающий документ: разрешение на ввод в эксплуатацию - не позднее 29.12.2022;

4) сдача объекта: дата завершения 4 квартал 2022 года, подтверждающий документ: разрешение на ввод в эксплуатацию - не позднее 29.12.2022;

2. ЗУ № 1: 33:22:011100:1352:

1) проектные работы + экспертиза + разрешение на строительство: дата начала 30.05.2018, дата завершения 01.07.2018;

3) благоустройство территории: дата начала 01.02.2022, дата завершения: 30.06.2022, подтверждающий документ: разрешение на ввод в эксплуатацию - не позднее 29.12.2022;

В настоящее время за ООО «Вереск» зарегистрировано право собственности на следующие объекты, построенные на образованных земельных участках:

- многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 33:22:011100:1892, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011100:1351;

- многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 33:22:011100:1891, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011100:1352.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 30.11.2023 по делу № А11-2151/2023, имеющему в соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Истец, полагая, что у ответчика перед ним возникла задолженность по арендной плате, а также начислив ответчику неустойки и проценты за пользование чужими денежными средствами, направил претензию от 19.04.2024 и обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие правила толкования условий договора, направлены на выявление общей воли сторон договора в целях правильного разрешения конкретного дела судом и тем самым на реализацию возлагаемой Конституцией Российской Федерации на суд функции отправления правосудия (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2016 № 342-О).

В данном случае договором субаренды от 24.05.2018 № 2 прямо предусмотрено, что за пользование земельными участками субарендатор уплачивает арендную плату за весь срок субаренды, указанный в пункте 2.1 договора, в размере ориентировочно 235 053 900 руб.; размер платы соответствует 17 % площади жилых помещений, если по окончании срока субаренды субарендатор продолжает пользоваться земельными участками, то субарендатор дополнительно выплачивает арендатору за пользование земельными участками в размере 45 руб. кв.м.

При этом в пункте 2.1 договора субаренды определен срок субаренды - до 31.12.2022.

Из совокупности пунктов 1.1, 2.1, 3.1, 7.8 договора субаренды (с учетом дополнительного соглашения от 25.06.2018) следует, что стороны договорились о размере арендной платы составляет за период с 24.05.2018 по 31.12.2022 - 235 053 900 руб. (17 % площади жилых помещений), после 31.12.2022 - 45 руб. за 1 кв.м.

Оснований для иного толкования данных условий договора у суда не имеется, равно как и оснований полагать, что после 31.12.2022 у ООО «Вереск» отсутствует обязанность вносить плату исходя из 45 000 руб. за 1 кв.м площади и не исполнять обязательства, принятые на себя в пункте 7.8 договора субаренды.

В соответствии со статьей 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для достижения прибыли или иной не противоречащей закону цели.

Особенности договора простого товарищества, заключаемого для совместной инвестиционной деятельности (инвестиционного товарищества), устанавливаются Федеральным законом «Об инвестиционном товариществе».

В соответствии со статьей 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации внесенное товариществами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной детальности продукция, полуденные от такой деятельности плоды и доходы признаются из общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.

Доводы ООО «Вереск» о том, что между ООО «Монострой», ООО «Вереск», ООО «Виста Владимир» заключен договор простого товарищества, осуществляется совместная деятельность не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, не изменяют условия заключенного между сторонами договора субаренды от 24.05.2018 № 2 и не изменяют обязанности ООО «Вереск» вносить арендную плату после 31.12.2022 в размере 45 руб. за 1 кв.м площади земельного участка.

Из договора субаренды от 24.05.2018 № 2 (из совокупности его пунктов 2.1, 3.1, 4.2.4, 7.8) не следует, что сторонами арендная плата определена только как 17 % площади жилых помещений и только пунктом 3.1 договора, напротив, в случае, если земельные участки будут использоваться ответчиком после 31.12.2022, он обязан оплачивать арендную плату в размере 45 руб. за 1 кв.м площади земельного участка в месяц.

На основании изложенного требование истца о взыскании задолженности за период с 01.12.2023 по 31.10.2024 в сумме 8 137 305 руб. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Довод ответчика о том, что договоры субаренды и о комплексном освоении территории не могли быть заключены, поскольку противоречили действующему на момент их заключения законодательству, отклоняются судом, так как сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая его действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если с учетом конкретных обстоятельств такое требование будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При заключении договора субаренды и договора о комплексном освоении ООО «Виста Владимир» обозначило свою заинтересованность в освоении арендованных под строительство земельных участков в установленный в договоре срок, а ООО «Вереск» приняло на себя неблагоприятные последствия нарушения согласованного срока.

В данном случае ООО «Вереск» приняло участки, получило разрешения на строительство многоквартирных домов, приступило к их освоению, часть домов уже введены в эксплуатацию, ООО «Вереск» зарегистрировало за собой право собственности на дома степенью готовности более 65 %, заключены договоры долевого участия в строительстве, то есть фактически договоры, исполнены или находятся в процессе исполнения. До споров о взыскании арендной платы и неустоек ООО «Вереск» доводов о том, что заключение договоров законодательством не предусмотрено, не заявляло.

Указанные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 30.11.2023 по делу № А11-2151/2023.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно пункту 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации).

Согласно пункту 7.8 договора субаренды субарендная плата выплачивается субарендатором до 10 числа текущего месяца.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.11.2023 по 23.10.2024 в сумме 1 806 721 руб.25 коп. с суммы долга, образовавшегося за период с 01.12.2023 по 31.10.2024 в размере 8 137 305 руб. и с суммы долга, взысканной решением Арбитражного суда Владимирской области от 30.11.2023 по делу № А11-2151/2023 (при этом проценты за пользование чужими денежными средствами начислены с учетом даты удержания денежных средств в процессе принудительного исполнения указанного судебного акта).

Доказательств внесения платы, предусмотренной пунктом 7.8 договора субаренды, и процентов в добровольном порядке в материалах дела не имеется.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства своевременного внесения платы, суд пришел к выводу, что требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами предъявлено правомерно, с ООО «Вереск» подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 806 721 руб.25 коп. за период с 14.11.2023 по 23.10.2024.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4.2.15 договора субаренды ООО «Вереск» обязалось осуществить жилищное строительство и ввод в эксплуатацию домов не позднее 31.12.2022, а в пункте 7.2 договора субаренды установлено, что в случае нарушения субарендатором сроков, установленных пунктом 3.2, 4.2.15 договора, арендатор вправе потребовать от субарендатора уплаты неустойки в размере 0,15 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Также в договоре субаренды от 24.05.2018 № 2 указано, что земельные участки (пункт 1.1) принадлежат арендатору на основании договора о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, и жилищное строительство от 11.01.2018 № 20/6-18, заключенного с АО «ДОМ.РФ». В соответствии с пунктом 1.2 договора участки предоставляются ООО «Вереск» для осуществления комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство (далее – комплексное освоение территории).

Обязательства по комплексному освоению территории выполняются субарендатором в соответствии с условиями договора и договора о комплексном освоении территории, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

Таким образом, условия договора о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 2, заключенного между ООО «Виста Владимир» и ООО «Вереск», являются неотъемлемой частью договора субаренды от 24.05.2018 № 2.

В соответствии с договором о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 2, в том числе, графиком осуществления мероприятий по комплексному освоению территории, для осуществления строительных работ на земельных участках, благоустройства территории земельных участков, сдачи объектов в эксплуатацию предусмотрены сроки – до 02.04.2022, 30.12.2022 и 01.07.2022, 01.01.2023 соответственно, которые ООО «Вереск» нарушены.

В разделе 4 «Ответственность сторон» договора от 24.05.2018 № 2 о комплексном освоении территории стороны предусмотрели, что в случае неисполнения мероприятий по освоению территории в сроки, установленные договором и графиком осуществления мероприятий по комплексному освоению территорий, нарушения сроков и требований к минимальному объему осуществления на участках жилищного и иного строительства (любого из этапов), арендатор вправе за каждое нарушение потребовать от застройщика уплаты неустойки в размере 12 873 руб. за каждый месяц просрочки (пункт 4.2 договора).

Неустойка ООО «Вереск» за нарушение сроков ввода домов в эксплуатацию предусмотрена договором субаренды (пункт 7.2) и договором о комплексном освоении территории (пункт 4.2).

В рассматриваемом случае ответчик при подписании договора субаренды и договора комплексного освоения территории по собственному волеизъявлению принял на себя ответственность за нарушение обязательств по различным договорам: по договору субаренды - за нарушение срока окончания жилищного строительства и ввода домов в эксплуатацию, по договору комплексного освоения территории - за нарушение, установленных графиком мероприятий по осуществлению комплексного освоения территории.

Довод ответчика о том, что со стороны ООО "Виста Владимир" имеет место злоупотребление правом, отклоняется судом.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В соответствии с пунктом 5 указанной статьи добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу приведенных норм права для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

Между тем материалами дела не подтверждается наличие у истца умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

Довод ответчика о просрочке кредитора также подлежит отклонению, поскольку ответчиком не представлено доказательств того, что единственной причиной нарушения им сроков исполнения обязательств является отсутствие пролонгированного договора субаренды земельного участка.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 69, 71 постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 77 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 указано, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2014 № 5467/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой неустойка как способ обеспечения обязательства компенсирует кредитору расходы или уменьшает неблагоприятные последствия, возникшие в результате ненадлежащего исполнения должником своего обязательства; превращение института неустойки в способ обогащения кредитора недопустимо и противоречит ее компенсационной функции.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2014 № 305-ЭС14-3435 указано, что в отсутствие убытков кредитора неустойка утрачивает свою компенсационную функцию, поэтому суду необходимо привести взыскиваемую кредитором неустойку в соответствие с фактически возникшими последствиями неисполнения обязательства должником.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, пояснения сторон, оценив условия договоров субаренды и о комплексном освоении территории, ходатайство ответчика о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, позицию истца, суд считает, что за нарушение ответчиком сроков осуществления строительства и ввода домов в эксплуатацию подлежит взысканию неустойка в общем размере 724 900 руб. (300 000 руб. по договору субаренды за нарушение срока на 7 дней и в сумме 424 900 руб. за нарушение сроков по договору о комплексном освоении территории).

Обязательство по вводу в эксплуатацию домов и иные обязательства, сроки исполнения которых нарушены ответчиком, не являются денежными, что подтверждают разъяснения, приведенные в пункте 37 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7. Из изложенного вытекает, что неустойка в виде пеней за ненадлежащее исполнение не денежных обязательств, предусмотренных пунктом 4.2.15 договора субаренды, и пунктом 4.2 договора о комплексном освоении, может быть уменьшена ниже однократной ключевой ставки Банка России даже в отсутствие исключительных обстоятельств, раскрытых в абзаце третьем пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Вереск" в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Виста Владимир" долг в сумме 8 137 305 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 806 721 руб.25 коп., неустойку в общей сумме 724 900 руб., а также 63 995 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В остальной части иска отказать.

Обществу с ограниченной ответственностью "Вереск" в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу уплатить в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 21 714 руб. в порядке, установленном статьей 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, и представить доказательства ее уплаты в арбитражный суд.

Выдать исполнительный лист в случае непредставления доказательств уплаты.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В.Романова