Арбитражный суд Калининградской области Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016
E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru http://www.kaliningrad.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Калининград Дело № А21-4364/2023 « 18 » декабря 2023 года
Резолютивная часть решения оглашена « 12 » декабря 2023 года. Решение изготовлено в полном объеме « 18 » декабря 2023 года.
Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Косковой Е.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1
к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-инвестиционная корпорация»
о разрешении разногласий, возникших при заключении договора
при участии в заседании в судебном заседании: согласно протоколу
установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>) (далее – предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-инвестиционная корпорация» (ОГРН <***>, адрес регистрации: 236040, <...>) (далее – Общество, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора обслуживания № 123/О от 01.12.2021 по предложенной истцом редакции.
В ходе судебного разбирательства производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № 2-46/2023, рассматриваемому Ленинградским районным судом города Калининграда по исковому заявлению девятнадцати собственников помещений в торгово-развлекательном центре (в том числе ИП ФИО1
А.А.) к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест» и Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестторг» о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в ТРЦ от 26 ноября 2021 года. В вышеприведенном деле общество привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Вступившим в законную силу решением Ленинградского суда г. Калининграда от 20.06.2023 по делу 2-46/2023, оставленным в силе апелляционным определением Калининградского областного суда от 10.10.2023, в удовлетворении указанного искового заявления было отказано.
В связи с чем, производство по настоящему делу возобновлено.
В судебном заседании представитель предпринимателя требования поддержал в полном объеме.
Представитель общества возражал против исковых требований, указав, что предпринимателем приняты условия спорного договора путем внесения платы по нему. Кроме этого, ответчик полагает, что истцом предложены разногласия в единый договор обслуживания торгово-развлекательного центра, который утвержден общим собранием собственников нежилых помещений в центре. Кроме этого, общество заявило о пропуске предпринимателем срока на обращение с рассматриваемым спором.
Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд пришел к следующим выводам.
Индивидуальный предприниматель ФИО1 является собственником следующего объекта недвижимости: помещения № 123 (далее – Помещение), общей площадью 160,8 кв. м., находящегося на 2 этаже торгово-развлекательного центра (далее – ТРЦ) с многоярусной автостоянкой, расположенного по адресу (местоположение): <...> зд. 1, кадастровый номер 39:15:131706:158.
26 ноября 2021 года состоялось общее собрание собственников нежилых помещений ТРЦ, оформленное протоколом.
На вышеуказанном собрании собственники в том числе:
- выбрали способ управления ТРЦ – управление управляющей организацией (управляющей компанией),
- выбрали в качестве управляющей организации (управляющей компании) ТРЦ – ООО «Строительно-инвестиционная Корпорация»,
- утвердили Договор обслуживания с управляющей компанией ТРЦ, согласно которому управляющая компания оказывает услуги и выполняет работы по управлению ТРЦ, содержанию, эксплуатации, текущему ремонту общего имущества ТРЦ, предоставляет коммунальные услуги и осуществляет иную направленную на достижение целей управления ТРЦ деятельность, со сроком начала оказания услуг – 01 декабря 2021 года,
- утвердили размер платы за услуги и работы по управлению ТРЦ, содержанию, эксплуатации, текущему ремонту общего имущества ТРЦ в месяц - 306,76 рублей за один квадратный метр общей площади нежилого помещения.
По результатам общего собрания собственников нежилых помещений с управляющей компанией направлен в адрес ответчика подписанный со стороны общества договор обслуживания № 123/О от 01.12.2021 (далее – договор) и предложение его подписать.
Истец обратился к ответчику с заявлением о подписании договора с протоколом разногласий от 07.02.2022 и просил урегулировать разногласия в следующем виде:
1) В преамбуле Договора информацию о Пользователе изложить в следующей редакции:
«Индивидуальный предприниматель ФИО1, именуемый в дальнейшем «Пользователь»,».
2) Пункт 2. Договора изложить в следующей редакции: «2. Размеры платы по Договору, порядок расчетов.».
3) Пункт 2.1.2. Договора изложить в следующей редакции:
«2.1.2. Плату за коммунальные услуги, рассчитываемую в соответствии
с показателями приборов учета либо пропорционально площади помещения,
находящегося в собственности Пользователя.».
4) Пункт 2.1.3. Договора - исключить.
5) Пункт 2.2. Договора изложить в следующей редакции:
«2.2. Плата за услуги и работы по управлению ТРЦ, содержанию, эксплуатации, текущему ремонту общего имущества ТРЦ определяется исходя из Перечня по управлению ТРЦ, содержанию, эксплуатации, текущему ремонту общего имущества ТРЦ (Приложение № 1 к настоящему Договору) и размера доли Пользователя в расходах по управлению ТРЦ, содержанию, эксплуатации и текущему ремонту общего имущества ТРЦ, который определяется пропорционально площади Помещения. Плата устанавливается в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.
Размер платы за услуги и работы по управлению ТРЦ, содержанию, эксплуатации, текущему ремонту общего имущества ТРЦ за 1 квадратный метр общей площади торговой части Помещения (салона) в месяц составляет 306,76 рублей, НДС не предусмотрен.».
6) Пункт 2.3. Договора изложить в следующей редакции:
«2.3. При определении платы за коммунальные услуги Стороны исходят
из того, что Пользователь Помещения в ТРЦ несет обязательства по оплате в
полном объеме затрат Управляющей компании на предоставление коммунальных услуг, в том числе на расчеты со специализированными и ресурсоснабжающими организациями.
В соответствии с вышеизложенным данная плата определяется:
- фактической стоимостью коммунальных услуг за расчетный период в целом по ТРЦ;
- площадью Помещения;
- показаниями общих приборов учета коммунальных ресурсов и индивидуальных приборов учета коммунальных ресурсов (последние далее«ИПУ»).».
7) Пункт 2.4. Договора - исключить.
8) Пункт 2.6. Договора изложить в следующей редакции:
«2.6. Управляющая компания обязуется предоставить Пользователю счет и акт приема-передачи оказанных услуг в офисе Управляющей компании в ТРЦ в срок, достаточный для оплаты счета. Неполучение счета и акта не освобождает Пользователя от уплаты Платы по Договору в срок, указанный в настоящем Договоре.
Пользователь обязуется передать один экземпляр подписанного Пользователем акта приема-передачи оказанных услуг Управляющей компании в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения. В случае невозвращения в указанный срок подписанного акта приема-передачи оказанных услуг Услуги считаются оказанными согласно дате, указанной в акте приема-передачи оказанных услуг, а Акт приема-передачи оказанных услуг считается принятым, согласованным и подписанным.».
9) Пункты 2.10. - 2.17. Договора - исключить.
10) Подпункт «а» пункта 3.2.2. Договора изложить в следующей редакции:
«а) самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по настоящему Договору для обеспечения надлежащего содержания общего имущества ТРЦ в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ;».
11) Подпункт «г» пункта 3.2.2. Договора изложить в следующей
редакции:
«г) принимать меры по взысканию задолженности в претензионном и
судебном порядке;».
12) Подпункт «е» пункта 3.2.2. Договора изложить в следующей редакции:
«е) требовать доступа в заранее согласованное с Пользователем время в занимаемое им Помещение представителей Управляющей компании совместно с работниками аварийных служб для ликвидации аварий - в любое время;».
13) Подпункты «ж», «з» пункта 3.2.2. Договора - исключить.
14) Добавить в Договор подпункт «н» пункта 3.2.2. и изложить его в следующей редакции:
«н) сдавать МОП и общее имущество в аренду, безвозмездное пользование третьим лицам только с письменного согласия Пользователя.
При сдаче Управляющей компанией МОП и общего имущества в аренду, безвозмездное пользование третьим лицам без письменного согласия Пользователя, Управляющая компания уплачивает пени в размере месячной арендной платы, согласованной к оплате между третьим лицом (арендатором/пользователем) и Управляющей компанией, за каждый месяц нарушения.».
15) Подпункт «з» пункта 3.2.3. Договора изложить в следующей
редакции:
«з) согласовывать с Пользователем изменения размера Платы по
Договору (раздел 2 настоящего Договора);».
16) Подпункт «л» пункта 3.2.3. Договора изложить в следующей редакции:
«л) ежегодно информировать Пользователя о проделанной работе на бумажном носителе под роспись, а также путем размещения информации (Отчета) на сайте www.zfort39.ru и (или) на доске объявления Управляющей компании ТРЦ, располагающейся в здании ТРЦ, за календарный год в течение первого квартала следующего календарного года.
При невыполнении (просрочке выполнения) Управляющей компанией принятых на себя обязательств по информированию Пользователя о проделанной работе, Управляющая компания уплачивает пени в размере 200 (двести) рублей за каждый день просрочки.».
17) Пункт 3.2.3. Договора дополнить подпунктом «м» следующего содержания:
«м) не препятствовать Пользователю в осуществлении его предпринимательской деятельности и выполнении подготовительных работ для осуществления предпринимательской деятельности.
В случае нарушения указанной обязанности Управляющая компания уплачивает Пользователю пени в размере 3 000 (три тысячи) рублей за каждый день такого нарушения.».
18) Пункт 3.2.3. Договора дополнить подпунктом «н» следующего
содержания:
«н) по требованию Пользователя предоставлять ему акт выполненных
работ с ресурсоснабжающей организацией и иными обслуживающими
организациями, ведомость распределения услуг с указанием объема
полученных услуг каждым Пользователем. В ведомости должно быть указано: 1. Ф.И.О. Пользователя; 2. номер помещения и этажа; 3. размер помещения в квадратных метрах;
4. объем полученных услуг (согласно показанию учета приборов, а при
их отсутствии – согласно нормативным документам).».
19) Пункт 4.4. Договора изложить в следующей редакции:
«4.4. При невыполнении (просрочке выполнения) Пользователем принятых на себя обязательств по уплате Платы по настоящему Договору Пользователь уплачивает пени в размере 200 (двести) рублей за каждый день просрочки.».
20)Пункты 4.5., 4.6., 4.7., 4.9. Договора - исключить.
21)Пункт 4.10. Договора изложить в следующей редакции:
«4.10. Контроль за выполнением Управляющей компанией ее
обязательств по настоящему Договору осуществляется Пользователем в
рамках действующего законодательства РФ.».
22) Пункт 5.5. Договора изложить в следующей редакции:
«5.5. Изменение Перечня Услуг, предусмотренного Приложением № 1
настоящего Договора, может быть произведено только по соглашению
Сторон Договора.».
23) Пункт 6.1. Договора изложить в следующей редакции:
«6.1. Акты приема-передачи оказанных услуг, счета, акты сверки, письма, уведомления, требования, претензии в рамках соблюдения досудебного порядка урегулирования споров, уведомления об отказе от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке и иные документы отправляются Стороной почтой заказным письмом с уведомлением и описью вложения или вручаются лично под расписку другой Стороне.».
24) Пункт 7.1. Договора изложить в следующей редакции:
«7.1. Затраты, связанные с выполнением Управляющей компанией работ
и услуг по поручению Пользователя, не урегулированных настоящим
Договором, оплачиваются Пользователем дополнительно.».
25) Дополнить Договор пунктом 7.1.1. в следующей редакции:
«7.1.1. Условия Договора для Пользователя не могут быть хуже, чем
условия Договоров, заключенных Управляющей компанией с другими
пользователями - собственниками и/или арендаторами ТРЦ.».
26) Пункт 7.2. Договора изложить в следующей редакции:
«7.2. Все споры и разногласия, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, в том числе касающиеся его исполнения, нарушения, прекращения подлежат разрешению в Арбитражном суде Калининградской области с соблюдением претензионного порядка урегулирования споров. При этом срок ответа на претензию составляет 10 (десять) календарных дней с той даты, которая наступит ранее: либо с даты получения претензии, либо с даты поступления претензии в почтовое отделение по адресу Стороны, указанному в настоящем Договоре.».
27) Пункт 7.4. Договора изложить в следующей редакции:
«7.4. Нижеперечисленные Приложения являются составной и
неотъемлемой частью настоящего Договора:
Приложение № 1 - Перечень работ и услуг по управлению ТРЦ,
содержанию, эксплуатации, текущему ремонту общего имущества ТРЦ. Приложение № 2 - Перечень коммунальных услуг.
Приложение № 4 - Акт разграничения границ эксплуатационной
ответственности Сторон. Приложение № 5 - Правила эксплуатации
индивидуальных приборов учета коммунальных ресурсов и получения
сведений об их показаниях.».
28) Пункт 7. Договора изложить в следующей редакции:
«7. Адреса и подписи.
Управляющая компания:
Общество с ограниченной ответственностью «Строительно-инвестиционная Корпорация»
Адрес: 236040, <...>
ИНН <***> КПП 390601001 ОГРН <***> Банковские реквизиты: Р/с: <***>
Ф-Л СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ПАО БАНК «ФК ОТКРЫТИЕ» БИК 044030795
К/с 30101810540300000795 Контактный телефон: <***>
Адрес электронной почты: sikkld@mail.ru Генеральный директор
________________________ /ФИО2/
Пользователь:
Индивидуальный предприниматель ФИО1
Адрес: 236040, <...> «б», кв. 9
ИНН <***> ОГРНИП <***> Банковские реквизиты:
Р/с <***>
Ф-Л «Европейский» ПАО «Банк «Санкт-Петербург» БИК 042748877
К/с 30101810927480000877
Индивидуальный предприниматель ________________________ /ФИО1/».
29) В Приложении № 1 к Договору обслуживания № 123/О от 01
декабря 2021 года Перечень услуг по управлению ТРЦ изложить в
следующей редакции: «1. Прием, хранение, ведение технической документации.
2. Сбор, обработка, обновление и хранение информации о
Пользователях.
3. Подготовка планов работ (услуг) по содержанию общего
имущества, с последующим согласованием Пользователя.
4. Заключение и мониторинг договоров на производство работ, с
предварительного согласия Пользователя.
5. Контроль за качеством выполняемых работ (технический надзор,
приемка выполненных работ и т. п.).
6. Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями,
обеспечивающими предоставление потребителям коммунальных услуг. 7. Начисление и контроль за расчетами. 8. Сбор платежей. 9. Ведение претензионной и исковой работы.
10.Обеспечение соблюдения Пользователями правил работы ТРЦ и
Правил по эксплуатации.
11.Взаимодействие с органами государственной власти и органами
местного самоуправления».
30) В Приложении № 2 к Договору обслуживания № 123/О от 01
декабря 2021 года Перечень коммунальных услуг изложить в следующей
редакции: «1. Электроснабжение n-ого Пользователя; 2. Электроснабжение n-ого Пользователя в МОП; 3. Радиаторное отопление n-ого Пользователя;
4. Радиаторное отопление n-ого Пользователя в МОП; 5. Отопление приточной вентиляции n-ого Пользователя в МОП;
6. Обращение с твердыми коммунальными отходами (ТКО)».
Общество письмом от 14.03.2022 отклонило протокол разногласий истца.
Поскольку во внесудебном порядке разрешить спор сторонам не удалось, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском и просил несогласованные условия договора принять в его редакции.
В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением
случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно разъяснениям, данных в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений (пункт 6 Постановления № 64).
Следовательно, к отношениям по поводу содержания общего имущества в зданиях, не являющихся многоквартирными домами, по аналогии закона возможно применение не только гражданского законодательства, определяющего режим имущества, находящегося в общей долевой собственности, но и жилищного законодательства об управлении многоквартирными домами в части, не противоречащей существу первой группы отношений.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.07.2010 № 1027/10)
В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. На основании части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно положениям части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение условий заключенных собственниками договоров управления многоквартирными домами возможно только по решению собственников помещений, принятых на общем собрании собственников помещений многоквартирных домов при наличии необходимого кворума.
Согласно протоколу общего собрания, в собрании приняли участие собственники, обладающие 12 046,15 кв.м., собственники владеют 13 904,1 кв.м. всех помещений в ТРЦ. Кворум составил 86,64%. По всем принятым вопросам голосование «ЗА» составило более 78% голосов.
Судом установлено, что разногласия по договору предложенные истцом фактически направлены на внесение изменений в заключенный собственниками помещений и управляющей организацией договор на условиях, утвержденных 26 ноября 2021 года на общем собрании собственников нежилых помещений ТРЦ, который не признан недействительным в установленном порядке.
Как уже было указано, решением Ленинградского суда г. Калининграда от 20.06.2023 по делу 2-46/2023, оставленным в силе апелляционным определением Калининградского областного суда от 10.10.2023, в удовлетворении искового заявления девятнадцати собственникам помещений в ТРЦ (в том числе ИП ФИО1) к ООО «Стройинвест» и ООО «Инвестторг» о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в ТРЦ от 26 ноября 2021 года было отказано.
Между тем, положения жилищного законодательства не предполагают возможности заключения договоров управления с собственниками жилых и нежилых помещений на разных условиях, за исключением случаев, когда
такие различия утверждены решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Учитывая предусмотренный законодательством порядок определения условий договора управления многоквартирным домом, эти условия не могут быть предметом спора между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией.
Таким образом, у истца отсутствует право на внесение в одностороннем порядке изменений в договор обслуживания, являющийся единым и обязательным для всех собственников нежилых помещений в ТРЦ, а возникшие межу сторонами разногласия относительно условий договора управления ТРЦ относятся к уже заключенному договору.
В связи с чем, настоящий спор не относится к преддоговорному спору, как на то указывает истец.
Кроме этого, суд находит обоснованным заявление ответчика о пропуске истцом срока на обращение с рассматриваемым требованием.
Из разъяснений, данных в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» по смыслу пункта 2 статьи 446 ГК РФ, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом.
Если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска.
Суд установил, что Общество 16.12.2021 направил Предпринимателю проект договора обслуживания № 123/О от 01.12.2021.
Переписка сторон путем урегулирования разногласий закончилась фактически 21.03.2022 с даты получения предпринимателем письма общества от 14.03.2022 об отклонении протокола разногласий.
Также суд отмечает, что согласно пункту 3 статьи 432 ГК РФ, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным.
В рассматриваемом случае сторонами не оспаривается осуществление обществом предоставления в виде услуг и работы по управлению ТРЦ.
Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения № 188 и № 189 от 27.04.23, согласно которым предпринимателем была произведена оплата в полном объеме за услуги и работы по управлению ТРЦ в марте 2023 года а также за предоставленные коммунальные услуги в январе 2023 года.
В связи с чем, довод истца о том, что им принимается только частичное исполнение Договора обслуживания не соответствует действительности и судом отклоняется.
Таким образом, срок для обращения в суд с рассматриваемым требованием истцом пропущен.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления отказать.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.
Судья С.Ю. Любимова