13/2023-400146(1)
АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Самарская, 203 Б, Самара, 443001, тел.: (846) 207-55-15,
e-mail: info@samara.arbitr.ru, www.samara.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
28 ноября 2023 года Дело № А55-37150/2022
Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2023 года, решение в полном объеме изготовлено 28 ноября 2023 года
Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Шлиньковой Е.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никоновой С.Г.,
рассмотрев в судебном заседании 21 ноября 2023 года дело по иску, заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1,
индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг»
о взыскании 4 221 994 руб00 коп. третьи лица: акционерное общества «Продторг»
индивидуальный предприниматель ФИО3
при участии в заседании
от истцов – ФИО4 представитель ФИО2 по доверенности от 14.05.2021; ФИО4 представитель ФИО1, по доверенности от 16.09.2022;
от ответчика – ФИО5, представитель по доверенности от 26.05.2022; от третьих лиц – не явились;
В судебном заседании, открытом 16.11.2023, в соответствии со статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 21.11.2023 до 10 часов 50 минут, информация о котором размещена на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по веб-адресу: http://www.samara.arbitr.ru.
установил:
Истцы обратились в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику о взыскании (с учетом уточнения, принятого судом 07.11.2023) 4 221 994 руб. 00 коп., в том числе: 3 744 594 руб. 00 коп. – стоимости восстановительного ремонта помещения, 477 400 руб. 00 коп. – упущенной выгоды, а также судебных расходов в размере 40 000 руб. 00 коп.
Представитель истцов поддержала заявленные требования в редакции, принятой судом определением от 07.11.2023.
Ответчик иск не признал по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.
Третьи лица участие своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ.
АО «Продторг» в представленном отзыве изложил позицию по обстоятельствам проведения ремонта помещения.
ИП Макарова Е.В. отзыв на исковое заявление не представила.
Исследовав материалы дела, оценив доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование требований и возражений, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что между ИП ФИО1, ФИО2 (арендодатели) и ООО «Агроторг» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № СВ-6/530 от 30.12.2011, предметом которого является передача во временное владение и пользование недвижимого имущества – помещение площадью 542,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, для торговли продовольственными и непродовольственными товарами.
Помещение принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 (1/2 доли) и ФИО2 (1/2 доли).
Размер ежемесячно оплачиваемой арендной платы в первые 3 года аренды определяется исходя из размера индексируемой части арендной платы за все помещение, равного 271 250 руб. 00 коп. (с 03.04.2012 – 284 812 руб. 50 коп.), умноженный на величину индексации арендной платы.
Впоследствии сторонами ежегодно размер арендной платы изменялся и увеличивался.
Дополнительным соглашением от 01.06.2019 стоимость ежемесячной величины арендной платы определена в сумме 363 499 руб. 50 коп.
Срок аренды составляет 10 лет.
Согласно пункту 5.5. договора арендатор вправе в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя не менее чем за два месяца.
Руководствуясь данным положением договора, арендатор направил арендодателям уведомление от 14.03.2022, получив которое арендодатели в письме от 04.04.2022 сообщили о необходимости осмотра помещения для приемки.
Истцами составлен акт осмотра нежилого помещения от 26.04.2022, в котором указано о неудовлетворительном состоянии арендованного помещения в большей части, отсутствии восстановительного ремонта.
В акте отражены недостатки пола, стен, потолка, двери, электрооборудования, противопожарного и охранного оборудования, фасада.
Акт осмотра направлен ответчику 29.04.2022 ценным письмом и получен им 03.05.2022.
В письме от 30.05.2022 арендатор сообщил истцам о дате и времени возврата помещения и подписания акта приема-передачи.
Сторонами 06.06.2022 подписано соглашение о расторжении договора аренды от 30.12.2011 с 07.06.2022, в котором указано о наличии у арендодателей претензий, связанных с возвратом арендованного помещения.
В акте приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 06.06.2022 отражено, что объект находится в неудовлетворительном состоянии, часть плитки на полу расколота, часть отсутствует, присутствует «пересортица» цвета плитки, во многих местах сломан либо отсутствует пристенный плинтус, необходимо демонтировать металлические отбойники вдоль стен; необходимо полное восстановление стен с выравниванием и отделкой всех отверстий; необходимо демонтировать стеклянную входную группу и установить на центральный вход металлическую противопожарную дверь с замком; необходимо восстановить и отремонтировать ступеньки по всей длине фасада, привести в первоначальный вид стены фасада.
Арендатор отразил свое несогласие с замечаниями, указав, что состояние возвращаемого помещения обусловлено его естественным износом и позволяет использовать его по назначению. Пересортица плитки дефектом не является, стены подготовлены и выровнены под покраску.
Впоследствии истцы подготовили отчет об оценке восстановительного ремонта
(ущерба) имущества от 15.06.2022, согласно которому стоимость восстановительного ремонта имущества с учетом физического износа составляет 3 821 802 руб. 00 коп.
В адрес ответчика 02.08.2022 направлена претензия о выплате стоимости восстановительного ремонта, а также упущенной выгоды, в связи с невозможностью получить доход, в размере арендной платы за 2 месяца, составляющей 726 999 руб. 00 коп., в ответ на которую ответчик в письме от 15.08.2022 не согласился с требованием истцов, поскольку стороны перечень и виды ремонтных работ не согласовали, по мнению ответчика, ухудшения имущества в результате действий арендатора не произошло. Более того, сторонами была согласована перепланировка помещения, в связи с чем, расходы на перепланировку не могут быть возложены на арендатора. Из актов о проведении работ по текущему ремонту следует надлежащее содержание арендатором помещения.
Ответчиком представлены договор подряда от 10.03.2022 № КТО-МХ-А-2022 между ООО «Агроторг» и ООО «СК Мастер-Холод» на выполнение работ по техническому обслуживанию объектов заказчика, акт от 18.04.2022 о приемке выполненных работ на сумму 311 677 руб. 44 коп.
Истцы согласились с доводами ответчика о согласовании перепланировки и исключили стоимость работ по перепланировке в размере 77 208 руб. 00 коп. из стоимости восстановительного ремонта, в связи с чем, стоимость восстановительного ремонта составила 3 744 594 руб. 00 коп.
На довод ответчика о проведении текущего ремонта в помещении истцы представили письмо ответчика, полученное 27.04.2022 по электронной почте, в котором ответчик пообещал выполнить работы по выявленным в помещении недостаткам.
Поскольку работы по восстановлению помещений после подписания соглашения о расторжении договора выполнены не были, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
Ответчик не согласился с проведенным ООО «МАРТ-Оценка» исследованием, поскольку приглашение на осмотр поступило незаблаговременно, ответчик на осмотре не присутствовал и был лишен возможности отразить в отчете свои замечания, указанные в отчете работы превышают площадь повреждений.
В этой связи ответчик обратился к суду с ходатайством о назначении экспертизы, против проведения которой истцы возражали, сославшись на невозможность ее проведения, поскольку ремонт в помещении уже произведен, а проведение исследования с помощью фотографий не подтвердят достоверность повреждений.
В материалы дела представлен договор аренды между истцами и АО «Продторг» от 16.03.2023, предметом которого является передача во временное владение и пользование спорного помещения сроком на 10 лет.
Определением суда от 27.06.2023 АО «Продторг» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В письменных пояснениях АО «Продторг» подтвердило факт заключения с истцом договора от 16.03.2023 аренды помещения, расположенного по адресу: <...>, для торговли продовольственными и непродовольственными товарами. С согласия арендодателей в помещении были произведены необходимые для целевого использования ремонтно-строительные работы за счет АО «Продторг». Истцы не несли никаких убытков, в связи с ремонтом помещения, поскольку за их счет ремонт не производился.
В приложении № 6 к договору стороны согласовали смету на проведение арендатором ремонтно-строительных работ, в том числе, устройство каркаса здания, наружных стен, кровли, полов, окон и витражей, входных дверей и ворот, внутренняя отделка помещений, внутренние инженерные сети, благоустройство территорий.
Учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении экспертизы.
Исследовав материалы дела, оценив доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование требований и возражений, суд приходит к следующему.
Условия заключенного сторонами договора позволяют квалифицировать его в качестве договора аренды, правовое регулирование которого предусмотрено Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 2.1.12. договора арендодатель обязуется за свой счет производить капитальный ремонт помещения либо его элементов и коммуникационных сетей, самостоятельно и за свой счет нести эксплуатационные и иные расходы, связанные с обеспечением функционирования здания и поддержанием здания, в состав которого входит помещение (за исключением помещения), в надлежащем техническом, противопожарном и санитарно-эпидемиологическом состоянии.
Арендатор, в свою очередь, обязался содержать помещение в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта, соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, самостоятельно и за свой счет устранять нарушения, вызванные действиями/бездействием арендатора, последствия аварий и повреждений помещения, произошедших по вине арендатора.
Арендатор имеет право устанавливать, монтировать, содержать и использовать в помещении необходимое оборудование, приспособления для торговли и деловой деятельности, системы и оборудование для охраны, другую собственность; производить за свой счет перепланировку помещения с письменного согласования с арендодателем.
В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Статьей 15 ГК РФ предусмотрено право лица требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (п. 2 ст. 393 ГК РФ)
Как следует из пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков.
Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению
обязательства (пункт 5 статьи 393 ГК РФ).
Истцом к взысканию предъявлены убытки в виде стоимости восстановительного ремонта помещения, определенной на основании экспертного заключения от 15.06.2022 № 44-06/2022 ООО «Март-Оценка».
Между тем, материалами дела подтверждается и истцами не оспаривается, что ремонт помещения произведен. Помещения, которая передана в аренду АО «Продторг», отремонтирована им. Доказательства несения истцами расходов по ремонту помещения, переданного АО «Продторг», не представлены.
Возмещение убытков в силу абзаца второго пункта 2 статьи 393 ГК РФ означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Учитывая, что помещение передано во временное пользование иному лицу и отремонтировано им, необходимость несения расходов для восстановления данного помещения отпала.
Иные расходы, которые истцы должны будут произвести для восстановления нарушенного права, не указаны; в чем заключается нарушение прав истцов при фактическом восстановлении помещения иным лицом не обосновано; наличие ущерба в виде расходов на восстановление помещения, которые истцы должны будут понести, не доказано.
В этой связи суд полагает необоснованными доводы истцов о необходимости восстановления нарушенного права посредством взыскания с ответчика стоимости восстановительного ремонта помещения, которое отремонтировано иным лицом.
Вместе с тем, статьей 15 ГК РФ предусмотрено, что под убытками понимаются неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Соглашение о расторжении договора аренды подписано сторонами 06.06.2022, договор с новым арендатором заключен 16.03.2023, акт приема-передачи помещения подписан сторонами 03.04.2023.
В пункте 2.2. договора аренды от 16.03.2023 с АО «Продторг» сторонами согласовано, что в первый месяц аренды с даты подписания акта приема-передачи по договору ежемесячная арендная плата составляет 1 000 руб. 00 коп. Начиная со второго месяца с даты подписания акта арендная плата определяется исходя из товарооборота арендатора и составляет не менее 200 000 руб. 00 коп.
Ссылаясь на то, что временная невозможность использования помещения по назначению и извлечения прибыли в виде арендной платы была обусловлена бездействием ответчика и непроведением восстановительного ремонта помещения, истец заявил требование о взыскании упущенной выгоды на время ремонта третьим лицом помещения, когда арендная плата была уменьшена.
Начиная с 16.03.2023 по 02.04.2023 размер упущенной выгоды рассчитан истцом исходя из стоимости 200 000 рублей в месяц и составил 120 000 руб. 00 коп., начиная с 03.04.2023 по 03.05.2023 стоимость аренды по условиям договора составила 1000 рублей, следовательно, 199 000 рублей истцы получить не смогли. Начиная со второго месяца стоимость арендной платы составляла полную сумму. Таким образом, размер упущенной выгоды составил 319 000 руб. 00 коп.
Истец также пояснил, что им было принято решение разделить спорное помещение на два, в связи с чем, понесены расходы на устройство перегородок в размере 98 791 руб. 50 коп., что подтверждается справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 28.06.2023.
Между тем, устройство перегородок является исключительно решением истцов и необходимость проведения таких работ от действий (бездействия) ответчика не зависела.
Истец также пояснил, что расходы на выполнение работ ФИО6» и ООО «Теплый дом» следует отнести на истца.
Вместе с тем, второе помещение было сдано по договору аренды № 1Р/08/23 от
09.08.2023 ИП Макаровой Е.В. Акт приема-передачи помещения подписан 09.08.2023.
Согласно пункту 3.1. договора за период с 09.08.2023 по 31.08.2023 арендная плата составляет 11 235 руб. 48 коп., с 01.09.2023 – 38 700 руб. 00 коп.
Истец предъявляет к взысканию упущенную выгоду от невозможности сдачи помещения в аренду за два месяца в размере 77 400 руб. 00 коп.
Доводы ответчика о неправомерности предъявленной к взысканию упущенной выгоды необоснованны, возможность использования помещений после их сдачи истца документально не опровергнута, доказательства проведения ремонта помещения и приведения его в первоначальное состояние с учетом износа после расторжения договора и обещаний, изложенных в письме от 27.04.2022, ответчиком не представлены, обстоятельства возврата помещения в надлежащем состоянии, готовом для последующей сдачи в аренду, не подтверждены.
На вопрос суда о причинах сдачи в аренду спустя продолжительное время после расторжения договора, представитель истцов пояснила, что истцами предпринимались действия по сдаче помещения в аренду, в том числе, было размещено объявление на портале Авито, на помещении располагался баннер о сдаче помещения в аренду, организовывались просмотры помещения, однако, по причине необходимости проведения ремонта в помещении и невозможности использования помещения по назначению, договоры аренды не заключались. Однако, денежных средств для ремонта помещения у истцов не было, а ответчик свои обещания, изложенные в письме не исполнял.
В то же время истцы предъявляют к взысканию упущенную выгоду лишь за два месяца, после нахождения арендаторов, за период необходимости проведения ремонтных работ для восстановления помещений.
Принимая во внимание обстоятельства рассматриваемого спора, поведение каждой из сторон в процессе исполнения обязательств по договору аренды и после расторжения договора, суд считает требование истцов о взыскании упущенной выгоды в размере 396 400 руб. 00 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению, а требование о взыскании стоимости восстановительного ремонта помещения, понесенная иным лицом, а также понесенная для перепланировки помещения необоснованным.
При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истцов следует взыскать 396 400 руб. 00 коп. – убытков. В оставшейся части в удовлетворении требований истца следует отказать.
Поскольку требование истца о взыскании стоимости восстановительного ремонта суд находит необоснованным, основания для взыскания расходов на проведение экспертизы в размере 40 000 руб. 00 коп. не могут быть возложены на ответчика и относятся на истца.
На основании пункта 1 статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на сторон пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь ст.ст. 167-171, 176, 180, 181, 110, ч. 1 ст. 259, ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
1. Принять заявление истца об уменьшении размера исковых требований, цену иска считать равной 4 140 994 руб. 00 коп.
2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) 396 400 руб. 00 коп. – убытки. В удовлетворении оставшейся части заявленных требований отказать.
3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) расходы по государственной пошлине в размере 4 184 руб. 00 коп.
4. Возвратить индивидуальному предпринимателю Варюшину Андрею Валерьевичу (ИНН 631700379007) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 039 руб. 00 коп., перечисленную по платежному поручению № 328 от 02.12.2022.
5. Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия судом первой инстанции с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья / Е.В. Шлинькова