Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Ульяновск Дело № А72-11612/2024
21.03.2025
Резолютивная часть решения объявлена 13.03.2025.
Полный текст решения изготовлен 21.03.2025.
Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Рыбалко И.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Беловой Т.П.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск
к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), обл.Ульяновская, г.Димитровград
к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП<***>, ИНН <***>), обл.Ульяновская, г.Димитровград
третьи лица: ФИО4, Публично-правовая компания "Роскадастр" в лице Филиала ППК «Роскадастр» по Ульяновской области, Общество с ограниченной ответственностью «Лабиринт», Акционерное общество "Имущественная корпорация Ульяновской области" (Ульяновское областное БТИ)
о расторжении договора, взыскании денежных средств,
при участии в судебном заседании:
от истца – ФИО1, лично (до перерыва), не явились, уведомлены (после перерыва);
от ИП ФИО2 – не явились, уведомлены (до и после перерыва);
от ИП ФИО3 – ФИО5, доверенность от 13.11.2024, диплом (до перерыва), не явились, уведомлены (после перерыва);
от третьих лиц – не явились, уведомлены (до и после перерыва);
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, к индивидуальному предпринимателю ФИО3
о расторжении предварительного договора купли–продажи недвижимого имущества от 31.10.2023, заключенного между истцом и ответчиками относительно земельного участка с кадастровым номером 73:10:031502:83 и находящегося на этом участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 73:10:031502:108;
о взыскании с ИП ФИО2 1 065 301 руб. 77 коп., в том числе 1 000 000 руб. 00 коп. – задаток в двойном размере, 45 573 руб. 77 коп.- проценты за пользование чужими денежными средствами;
о взыскании с ИП ФИО3 1 065 301 руб. 77 коп., в том числе 1 000 000 руб. 00 коп.- задаток в двойном размере, 45 573 руб. 77 коп.- проценты за пользование чужими денежными средствами.
Определением от 14.10.2024 Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4.
Определением от 14.11.2024 Арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Публично-правовую компанию "Роскадастр" в лице Филиала ППК «Роскадастр» по Ульяновской области.
Через канцелярию суда от Общества с ограниченной ответственностью «Лабиринт» поступило ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Определением от 12.12.2024 ходатайство Общества с ограниченной ответственностью «Лабиринт» о вступлении в дело в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора удовлетворено, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Общество с ограниченной ответственностью «Лабиринт»; Акционерное общество "Имущественная корпорация Ульяновской области".
11.03.2025 судом объявлен перерыв в судебном заседании до 13.03.2025. После перерыва лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.
При данных обстоятельствах дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст.156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения полностью.
При этом суд исходит из следующего.
Как усматривается из материалов дела, по договору купли-продажи недвижимого имущества №4 от 02.08.2021 ООО «Конверс» в лице конкурсного управляющего ФИО6 продало, а индивидуальный предприниматель ФИО2 приобрел нижеследующее недвижимое имущество: Лот №4: Сооружение (нежилое, одноэтажное, Незавершенное строительством здание механической мастерской) общ. пл. 1 641,3 кв.м., кад.№ 73:10:031502:108, адрес: <...>.
Также по договору купли-продажи недвижимого имущества №2 от 20.09.2021 ООО «Конверс» в лице конкурсного управляющего ФИО6 продало, а индивидуальный предприниматель ФИО2 купил в соответствии с условиями настоящего договора нижеследующее недвижимое имущество: Лот №2: Земельный участок (Земли населенных пунктов) общ. пл. 15 854 кв.м., кад.№ 73:10:031502:83, ул. Южная, д.1В.
Впоследствии по договору от 08.10.2021 купли-продажи недвижимого имущества индивидуальный предприниматель ФИО2 продал, а индивидуальный предприниматель ФИО3 приобрела в собственность 1/2 (одну вторую) часть нижеследующего недвижимого имущества:
-Сооружение (нежилое, одноэтажное, незавершенное строительством здание механической мастерской) общ. пл. 1 641,3 кв.м., кад.№ 73:10:031502:108, адрес: <...>.
-Земельный участок (земли населенных пунктов) общ. пл. 15 854 кв.м., кад.№ 73:10:031502:83, ул.Южная, д.1В.
По состоянию на дату рассмотрения настоящего спора согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 73:10:031502:83, площадью 15 854 кв.м., расположенный по адресу: Ульяновская обл., <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей принадлежал на праве общей долевой собственности ФИО2 (1/2 доля), ФИО3 (1/2 доля) (л.д. 67-68).
По данным ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 73:10:031502:83 расположен объект незавершенного строительства – нежилое здание с кадастровым номером 73:10:031502:108, площадью 1 641,3 кв.м., по адресу: Ульяновская обл., <...>, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО2(1/2 доля), ФИО3 (1/2 доля) (л.д. 71-72).
Также согласно сведениям из ЕГРН по земельному участку с кадастровым номером 73:10:031502:83 проходит сооружение электроэнергетики - электросетевой комплекс №9 напряжением 10-0,4 кВ ВЛ-10кВ №9 ПС 35/10 Ср. Якушка протяженностью 14 108 м., с кадастровым номером 73:10:000000:46, адрес объекта: Ульяновская обл., Новомалыклинский р-н, Среднеякушкинское сельское поселение, с.Средняя Якушка; сведения о зарегистрированных правах в отношении данного объекта недвижимости в ЕГРН отсутствуют (л.д.73-75).
31.10.2023 между индивидуальным предпринимателем ФИО2, индивидуальным предпринимателем ФИО3 с одной стороны (Продавцы) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 с другой стороны (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 13-15).
Согласно п.п.1.1,1,2 предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи (далее - Основной договор) следующего недвижимого имущества:
- земельный участок с кадастровым номером 73:10:031502:83, общей площадью 15854 кв.м., из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей, адрес: <...>;
- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:10:031502:108, площадью 1641,3 кв.м., назначение - нежилое адрес: <...>.
Указанное недвижимое имущество принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности, по ½ доли у каждого.
Согласно п.1.4 предварительного договора основной договор должен быть заключен Сторонами в течение 6 месяцев с момента подписания настоящего Договора.
По условиям п.2.1 предварительного договора по Основному договору Продавцы обязуется передать в собственность Покупателя недвижимое имущество, указанное в п. 1.1. настоящего договора, а Покупатель обязуется принять его и уплатить за него цену, предусмотренную в Договоре.
В соответствии с п.п.2.2, 2.3, 2.4 предварительного договора цена недвижимого имущества составляет 11 000 000 (одиннадцать миллионов) рублей без НДС, из которых:
- 8 000 000 рублей - стоимость земельного участка,
- 3 000 000 - стоимость объекта незавершенного строительства.
Цена недвижимого имущества подлежит уплате Покупателем в течение 6 месяцев с момента заключения настоящего договора путем перечисления Покупателем денежных средств на расчетный счет одного из Продавцов. В течении 3-х дней после заключения настоящего предварительного договора Покупатель уплачивает Продавцам задаток о сумме 1 000 000 (один миллион) рублей, который будет зачтен в стоимость объектов недвижимости при заключении основного договора.
Сумма задатка подлежит перечислению на расчетные счета Продавцов в равных долях (по 500 000 рублей каждому).
В случае отказа от заключения основного договора либо его не заключения в установленный настоящим договором срок по вине Покупателя задаток остается у Продавцов.
В случае отказа от заключения основного договора либо его не заключения в установленный настоящим договором срок по вине Продавцов Покупателю возвращается двойная сумма задатка.
К моменту заключения основного договора стоимость недвижимого имущества должна быть уплачена Покупателем в полном объеме.
По условиям п.2.5. предварительного договора продавец обязан: до заключения Основного договора предоставить Покупателю всю документацию, относящуюся к недвижимому имуществу; подготовить недвижимость к передаче Покупателю.
Согласно п.2.6. предварительного договора Покупатель обязан принять недвижимое имущество; уплатить цену за недвижимое имущество в порядке и в сроки, которые предусмотрены Основным договором.
Платежным поручением от 02.11.2023 №18 Общество с ограниченной ответственностью «Лабиринт» перечислило ИП ФИО2 оплату по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества за индивидуального предпринимателя ФИО1 в размере 400 000 руб. 00 коп. (л.д. 39).
Платежным поручением от 02.11.2023 №19 Общество с ограниченной ответственностью «Лабиринт» перечислило ИП ФИО3 оплату по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества за индивидуального предпринимателя ФИО1 в размере 400 000 руб. 00 коп. (л.д. 41).
Платежным поручением от 18.12.2023 №40732506 ФИО1 перечислил ИП ФИО2 денежные средства в размере 100 000 руб. 00 коп. в счет оплаты предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.
Платежным поручением от 18.12.2023 №40733724 усматривается, что ФИО1 перечислил ИП ФИО3 денежные средства в размере 100 000 руб. 00 коп. в счет оплаты предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Как указано выше, пунктом 1.4 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2023 стороны предусмотрели, что основной договор должен быть заключен Сторонами в течение 6 месяцев с момента подписания настоящего Договора.
Письмом от 19.04.2024 ИП ФИО1 предложил ИП ФИО2 и ИП ФИО3 в срок до 25.04.2024 предоставить следующие документы на предмет сделки - недвижимое имущество, а именно:
-договор-основание на правообладание недвижимым имуществом;
-межевой план на участок с кадастровым номером 73:10:031502:83 общей площадью 15 854 кв.м.;
-технический план на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 73:10:031502:108 площадью 1 641,2 кв.м.
В ответ на письмо от 19.04.2024 ИП ФИО2 и ИП ФИО3 письмом от 23.04.2024 направили в адрес ИП ФИО1 запрашиваемые документы:
-договор купли-продажи недвижимого имущества №2 от 20.09.2021;
-договор купли-продажи недвижимого имущества №4 от 02.08.2021;
- договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.10.2021;
-межевой план на земельный участок 73:10:031502:83 от 19.09.2022;
-технический паспорт на объект незавершенного строительства;
-выписки из ЕГРН на объект и земельный участок;
а также направили в адрес ФИО1 проект договора купли-продажи недвижимости, подписанный со стороны продавцов, в 3-х экз..
Данное письмо с прилагаемыми документами, в том числе проект основного договора купли-продажи недвижимости, подписанный со стороны продавцов, ФИО1 получено по электронной почте, что подтвердил сам ФИО1 в судебном заседании.
Письмом от 25.04.2024 истец вновь запросил у ответчиков документы на предмет сделки - недвижимое имущество, а также пункта 2.8.
Письмом от 26.04.2024 ИП ФИО2 и ИП ФИО3 повторно направили в адрес ИП ФИО1 запрашиваемые документы, пояснили, что не отказываются от заключения основного договора купли-продажи и готовы рассмотреть возможность продления срока действия предварительного договора.
Однако, со стороны ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества, поименованного в предварительном договоре от 31.10.2023, подписан не был.
В соответствии с п.6 ст.429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В настоящем случае ответчики направили в адрес истца проект основного договора купли-продажи недвижимого имущества, подписанный с их стороны, и неоднократно предлагали заключить основной договор в пределах 6-месячного срока, предусмотренного пунктом 1.4 предварительного договора, т.е. до 30.04.2024.
Следовательно, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2023 является действующим.
С требованием о понуждении к заключению основного договора в судебном порядке ФИО2 и ФИО3 не обращались.
Обратившись в суд с настоящим исковым заявлением, истец просит расторгнуть предварительный договор купли–продажи недвижимого имущества от 31.10.2023, а также взыскать с ИП ФИО2 1 065 301 руб. 77 коп., в том числе 1 000 000 руб. 00 коп. – задаток в двойном размере, 45 573 руб. 77 коп.- проценты за пользование чужими денежными средствами; с ИП ФИО3 1 065 301 руб. 77 коп., в том числе 1 000 000 руб. 00 коп.- задаток в двойном размере, 45 573 руб. 77 коп.- проценты за пользование чужими денежными средствами.
Согласно ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
05.05.2024 истец направил в адрес ответчиков письмо с предложением о расторжении предварительного договора от 31.10.2023 и возврате денежных средств в размере 1 000 000 руб. 00 коп., уплаченных при заключении договора от 31.10.2023 (л.д.55-24).
Письмом от 07.05.2024 ответчики известили истца, что не отказываются от заключения основного договора на ранее согласованных условиях.
Тем самым досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.
Истец просит расторгнуть предварительный договор купли–продажи недвижимого имущества от 31.10.2023, а также взыскать денежные средства, уплаченные по предварительному договору от 31.10.2023 в виде задатка в двойном размере, в качестве оснований для своих требований указав следующее.
«Как следует из п. 2.8 предварительного договора, на земельном участке с кадастровым номером 73:10:031502:83 находится объект движимого имущества -трансформаторная подстанция, принадлежащая на праве общей долевой собственности ответчикам (по ½ доли на каждого).
Приведенные в предварительном договоре сведения о принадлежности указанной трансформаторной подстанции на праве собственности ответчикам не соответствуют действительности, о чем ответчики не могли не знать.
После заключения с ответчиками предварительного договора я получил информацию о принадлежности трансформаторной подстанции иному лицу - ФИО4, пообщавшись с которой выяснил, что данная подстанция имеет обозначение КПТ № 4231/400 и принадлежит ей на праве собственности на основании договора купли-продажи от 07.02.2022, заключенного с ООО «Конверс» (ИНН <***>, ОГРН <***>).
Кроме того, ФИО4 сообщила мне, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 73:10:031502:86 (копия выписки из ЕГРН прилагается), межевание которого еще не проведено. На данном земельном участке расположено здание с кадастровым номером 73:10:031502:111 (копия выписки из ЕГРН прилагается). ФИО2 и ФИО3 самостоятельно согласовали между собой перенос границ принадлежащего им земельного участка с кадастровым номером 73:10:031502:83 и зарегистрировали внесенные изменения в Росреестре, хотя фактически указанный земельный участок расположен в других границах, что создает сложности с межеванием земельного участка, принадлежащего ФИО4
С учетом этого я направил ответчикам запрос от 25.04.2024, в котором просил допредставить, в том числе, правоустанавливающие документы на трансформаторную подстанцию, межевой план земельного участка с кадастровым номером 73:10:031502:83, пояснения обстоятельств фактического наложения границ указанного земельного участка и здания с кадастровым номером 73:10:031502:111, принадлежащего ФИО4, а также подтверждение отсутствия спора с ФИО4 по этому поводу.
Межевой план земельного участка с кадастровым номером 73:10:031502:83 ответчики по запросу представили. Пояснения ФИО4 подтвердились.
Согласно заключению кадастрового инженера ФИО7, составившей 19.09.2022 межевой план, при анализе выписки из ЕГРН и исследовании земельного участка с кадастровым номером 73:10:031502:83 в натуре действительно выявлено несоответствие конфигурации и местоположения обнесенных бетонным забором границ земельного участка на местности по всему периметру, что создает препятствия к осуществлению права реконструкции объекта недвижимости с кадастровым номером 73:10:031502:108 и его регистрацию. Различия в значении координат границ в сравнении со сведениями ГРН в некоторых случаях достигают до 150 метров. Согласование границ земельного участка было проведено в индивидуальном порядке с собственниками земельного участка с кадастровым номером 73:10:031502:83.
Правоустанавливающие документы на трансформаторную подстанцию ответчики по запросу не представили.
Изучив заключение кадастрового инженера, я направил ответчикам претензию от 05.05.2024, в которой просил расторгнуть предварительный договор и вернуть задаток, на что получил ответ от 07.05.2024, смысл которого сводится к отказу в удовлетворении претензии.».
Тем самым, истец указывает, что заключение основного договора купли-продажи недвижимости не состоялось потому, что после подписания предварительного договора существенно изменились обстоятельства, из которых истец исходил при его подписании; если бы истец мог разумно предвидеть эти обстоятельства, предварительный договор вообще не был бы заключен.
В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п.2 ст.451 Гражданского кодекса РФ).
Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, заслушав представителей сторон, суд приходит к выводу о том, что существенного нарушения условий предварительного договора от 31.10.2023 со стороны ответчиков ФИО2 и ФИО3 не допущено.
Напротив, ответчики надлежащим образом исполнили условия предварительного договора: предоставили покупателю всю необходимую документацию, подготовили недвижимость к передаче покупателю.
В судебном заседании установлено, что индивидуальный предприниматель ФИО1 при заключении предварительного договора осмотрел имущество (незавершенное строительством здание, земельный участок) в месте его нахождения. Истец пояснил, что имущество было фактически ему передано, он осуществил ремонтные работы в здании, приступил к его эксплуатации.
Расположение на приобретаемом истцом земельном участке трансформаторной подстанции, принадлежащей иным лицам, оговорено условиями предварительного договора.
В п.2.8 предварительного договора стороны указали, что на продаваемом земельном участке с кадастровым номером 73:10:031502:83 находится объект движимого имущества - трансформаторная подстанция. Указанная трансформаторная подстанция находится в собственности Продавцов (по ½ доли у каждого) и не предполагается к отчуждению по Основному договору. После заключения Основного договора трансформаторная подстанция остается в собственности Продавцов, которые приобретают право безвозмездного пользования земельным участком с кадастровым номером 73:10:031502:83 в части необходимой для доступа к объекту, его содержания, эксплуатации и обслуживания. При необходимости между сторонами может быть оформлено соответствующее соглашение о безвозмездном землепользовании, сервитут либо земельный участок для использования трансформаторной подстанции выделен в отдельное землепользование Продавцов.
При этом кто именно является собственником указанной трансформаторной подстанции – ответчики или третье лицо ФИО4 – на объем прав истца как покупателя по договору не влияет.
Из представленных истцом фотографий и пояснений сторон следует, что принадлежащее ФИО4 нежилое административное здание с кадастровым номером 73:10:031502:111 находится в непосредственной близости от здания, предполагаемого к приобретению истцом.
Тем самым, истец с самого начала был осведомлен о расположении рядом с его зданием объекта недвижимости, который принадлежит иному лицу.
Согласно выписке из ЕГРН и по данным межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО7 по заказу ответчиков 19.09.2022, в пределах земельного участка с кадастровым номером 73:10:031502:83 расположены лишь объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 73:10:031502:108 и 73:10:000000:46.
Здание ФИО4 с кадастровым номером 73:10:031502:111 находится за пределами земельного участка ответчиков. По данным ЕГРН указанное здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 73:10:031502:86, земельный участок является ранее учтенным (поставлен на кадастровый учет без координат границ).
Как следует из межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО7 19.09.2022, при проведении межевых работ была устранена обнаруженная реестровая ошибка в местоположении земельного участка с кадастровым номером 73:10:031502:83 и расположенного на нем объекта капитального строительства с кадастровым номером 73:10:031502:108, произведено повторное определение координат по фактически существующим границам земельного участка и незавершенного строительством здания, осуществлено согласование границ участка в соответствии с требованиями действующего законодательства, границы земельного участка установлены.
Таким образом, заблаговременно, до заключения предварительного договора купли-продажи все необходимые мероприятия в отношении предмета указанного договора были ответчиками (кадастровым инженером по их заказу) проведены, реестровая ошибка исправлена, границы земельного участка установлены.
Наличие наложения земельных участков или объектов недвижимости, спора об установлении границ между ответчиками и третьим лицом ФИО4 материалами дела (выписками из ЕГРН, межевым планом от 19.09.2022, пояснениями ППК «Роскадастр») не подтверждается.
Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица ФИО4 возражений относительно представленных документов не заявила, пояснений по делу не представила.
При таких обстоятельствах доводы истца о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, не подтверждаются надлежащими и бесспорными доказательствами.
Условия для расторжения договора, перечисленные в ст.451 Гражданского кодекса РФ, судом не установлены и из материалов дела не следуют.
Следовательно, правовые основания для расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2023 отсутствуют.
С учетом изложенного, требование истца о расторжении предварительного договора от 31.10.2023, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО2, индивидуальным предпринимателем ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО1, следует оставить без удовлетворения.
В соответствии с пп. 1,2 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Согласно п.4 ст. 380 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Согласно п.п.1,2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Аналогичные условия предусмотрены пунктом 2.4 предварительного договора от 31.10.2023.
В данном случае судом установлено, что истец ФИО1 без уважительных причин, не имея на то оснований, уклонился и уклоняется по настоящее время от подписания основного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключение которого предусмотрено условиями предварительного договора и на заключении которого ответчики настаивают.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ФИО1 ответственен за неисполнение предварительного договора от 31.10.2023.
Следовательно, внесенный ФИО1 (и ООО «Лабиринт» за ФИО1) задаток в общем размере 1 000 000 руб. 00 коп., с учетом ст.381 ГК РФ и положений заключенного между сторонами договора, возвращению ФИО1 не подлежит и остается у ответчиков.
В силу ст.395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
В данном случае ответчики используют суммы задатка на законных основаниях.
С учетом изложенного, требования ФИО1 о взыскании с ИП ФИО2 1 065 301 руб. 77 коп., в том числе 1 000 000 руб. 00 коп. – задаток в двойном размере, 45 573 руб. 77 коп.- проценты за пользование чужими денежными средствами, о взыскании с ИП ФИО3 1 065 301 руб. 77 коп., в том числе 1 000 000 руб. 00 коп.- задаток в двойном размере, 45 573 руб. 77 коп.- проценты за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежат.
При данных обстоятельствах в иске ФИО1 следует отказать полностью.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины следует возложить на истца.
Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2, к индивидуальному предпринимателю ФИО3 оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.
Судья И.В. Рыбалко