Постановление по делу № 17АП-4409/2025 от 23.06.2025 | 17 арбитражный апелляционный суд

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 17АП-4409/2025-ГК

г. Пермь

23 июня 2025 года Дело № А60-69298/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Коньшиной С.В.,

судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,

лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 апреля 2025 года по делу № А60-69298/2024

по заявлению финансового управляющего ФИО1 - ФИО2

к Управлению социальной политики Министерства социальной политики Свердловской области № 21 (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица: ФИО3, ФИО4,

о признании действий (бездействия) незаконными,

установил:

Финансовый управляющий ФИО1 - ФИО2 (далее ФИО2, финансовый управляющий, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Управлению социальной политики Министерства социальной политики Свердловской области № 21 (далее Управление социальной политики № 21), Нижнетагильскому отделу Управления Росреестра по Свердловской области (далее Управление Росреестра по Свердловской области) (заинтересованные лица):

- о признании решения Нижнетагильского отдела Управления Росреестра по Свердловской области о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-50819465/1 по договору купли-продажи квартиры по адресу: <...>; общей площадью 43,6 кв. м., кадастровый номер: 66:56:0201001:5355, недействительным, действий Управления Росреестра Свердловской области по противодействию государственной перерегистрации имущества – незаконными;

- о признании решения Нижнетагильского отдела Управления Росреестра по Свердловской области об отказе в государственной регистрации № КУВД-001-2024-52909074-2 по договору купли-продажи квартиры по адресу: <...>; общей площадью 43,6 кв. м., кадастровый номер: 66:56:0201001:5355, недействительным, действий Управления Росреестра Свердловской области по противодействию государственной перерегистрации имущества – незаконными;

- о признании действий Управления социальной политики № 21 по противодействию снятия с регистрационного учета по месту жительства ФИО4 незаконными;

- о возложении на Управление Росреестра по Свердловской области обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов должника путем осуществления регистрации снятия обременения с недвижимого имущества по адресу: <...>; общей площадью 43,6 кв. м., кадастровый номер: 66:56:0201001:5355 в виде залога ООО «Фэирдип Финанс»; осуществления регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры по адресу: <...>; общей площадью 43,6 кв. м., кадастровый номер: 66:56:0201001:5355;

- о возложении на Управление социальной политики № 21 обязанности передать должнику ФИО1 документы для снятия с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <...>, в отношении ФИО4 (с учетом принятых судом уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО3, ФИО4 (определение от 14 января 2025 года).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07 апреля 2025 года заявленные требования удовлетворены частично. Решения Управление Росреестра по Свердловской области о приостановлении государственной регистрации и об отказе государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером 66:56:0201001:5355, расположенного по адресу: <...> д 50, кв. 18, выразившиеся в уведомлениях от 31 октября 2024 года № КУВД-001/2024- 50819465/1, от 03 февраля 2025 года № КУВД-001/2024-52909074/2, признаны незаконными. На Управление Росреестра по Свердловской области возложена обязанность произвести регистрацию снятия обременения с недвижимого имущества по адресу: <...>; общей площадью 43,6 кв. м., кадастровый номер: 66:56:0201001:5355 в виде залога ООО «Фэирдип Финанс»; произвести регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры по адресу: <...>; общей площадью 43,6 кв. м., кадастровый номер: 66:56:0201001:5355. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Свердловской области, не согласившись с названным решением, обжаловало его в апелляционном порядке. По мнению заявителя апелляционной жалобы, решение принято с нарушением норм материального и процессуального права. Так, при принятии решения суд не применил нормы, подлежащие применению, а именно пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), согласно которой отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Таким образом, получение разрешения органа опеки является обязательным установленным законом условием действительности сделки, несоблюдение которого, по общему правилу, влечет за собой ничтожность сделки как противоречащей закону. Недееспособная ФИО4 находится под опекой ФИО1 и относится к членам семьи собственника данного жилого помещения, при этом затрагиваются ее права или охраняемые законом интересы. Как следует из материалов дела № А60-50878/2022 о банкротстве ФИО1, спорная квартира является единственным жильем для ФИО1 и недееспособной ФИО4 Цена, по которой квартира реализована в рамках дела о банкротстве (1 575 000 руб.), значительно занижена по сравнению с рыночной (2 300 000 руб.). В качестве основания для совершения заявленных регистрационных действий представлен договор купли-продажи от 16 сентября 2024 года (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 16 октября 2024 года), заключенный по итогам реализации мероприятий по продаже имущества должника в рамках дела о банкротстве ФИО1 В Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН) в отношении принадлежащего ФИО1 объекта недвижимого имущества содержатся сведения о проживании в данном помещении ФИО4, 28 мая 1968 г/р, признанной недееспособной. В целях соблюдения прав недееспособной, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 ГК РФ, Управлением Росреестра по Свердловской области были направлены запросы (исх. № ОБЛ-исх/66002- 140090/24 от 17 октября 2024 года, исх. № ОБЛ-исх/66002-14307/24) в Управление социальной политики № 21. В ответ на указанные запросы сообщено об актуальности вышеуказанных сведений о проживании недееспособной ФИО4, а также о сохранении за ней права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <...> (письма от 22 октября 2024 года № 1187-Б, от 30 октября 2024 года № 9843). В представленном на регистрацию договоре купли-продажи отсутствует информация о лицах, сохраняющих в соответствии с законом право пользования отчуждаемым жилым помещением после его приобретения покупателем такого помещения. Суд необоснованно сослался на часть 1 статьи 78 ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку в данном случае квартира заложена по договору ипотеки № 46/5 от 13 июля 2018 года в целях обеспечения договора денежного займа № 46/5 от 13 июля 2018 года, необходимого для лечения члена семьи, а не на приобретение или строительство жилого помещения, не на погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение или строительство жилого помещения. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, Управление Росреестра по Свердловской области просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

От заявителя, финансового управляющего ФИО2, поступил отзыв, в котором она возразила против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснила, что считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в том числе публично, в судебное заседание не явились.

Из доводов апелляционной жалобы следует, что решение суда обжалуется только в части удовлетворения требований о признании незаконными решений Управления Росреестра по Свердловской области.

Иных доводов жалоба не содержит.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений относительно проверки обоснованности и законности судебного акта только в обжалуемой части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Поскольку решение суда обжалуется в части, арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в обжалуемой части проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 20 октября 2022 года решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-50878/2022 ФИО1 признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим должника утвержден арбитражный управляющий ФИО2

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 06 марта 2023 года по делу № А60-50878/2022 требование кредитора ООО «Фэирдип Финанс» в размере 1 083 491,99 руб., в том числе 530 000 руб. основного долга, 530 000 руб. процентов за пользование займом за период с 20 сентября 2018 года по 21 сентября 2022 года, 1 309 руб. штрафа, 16 182,99 руб. расходов на оплату государственной полшины, 6 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, включено в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО1, как обеспеченное залогом имущества должника – квартира, расположенная по адресу: <...>, общей площадью 43,60 кв. м.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 29 ноября 2023 года по делу № А60-50878/2022 о банкротстве ФИО1, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2024 года, разрешены разногласия между финансовым управляющим ФИО2 и залоговым кредитором ООО «Фэирдип Финанс» путем утверждения положения о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества должника в редакции финансового управляющего.

04 марта 2024 года в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее ЕФРСБ) опубликовано сообщение о проведении торгов по продаже залогового имущества. Начальная цена продажи – 2 500 000 руб.

09 сентября 2024 года в ЕФРСБ опубликовано сообщение о результатах торгов: победителем торгов признан ФИО3, предложивший цену в 1 575 000 руб.

16 сентября 2024 года между ФИО1 (продавец) в лице финансового управляющего ФИО2 и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи, предметом которого является спорная квартира.

При этом в ЕГРН в отношении спорной квартиры имеется отметка о том, что в данной квартире проживает ФИО4, являющаяся проживающим членом семьи, находящимся под опекой (запись внесена на основании решения Управления социальной защиты населения Министерства социальной защиты населения Свердловской области по Дзержинскому району г. Нижний Тагил № 2141 от 02 мая 2012 года).

16 октября 20214 года финансовый управляющий ФИО2 со стороны продавца и покупатель ФИО3 обратились в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на реализованное имущество.

22 октября 2024 года Управление Росреестра по Свердловской области вынесено решение о приостановлении государственной регистрации (уведомление о приостановлении государственной регистрации № КУВД-001/2024-50819465/2 от 22 октября 2024 года).

25 октября 2024 года стороны договора вновь обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

31 октября 2024 года уведомлением № КУВД-001/2024-52909074/1 Управление Росреестра по Свердловской области известило о приостановлении государственной регистрации до 31 января 2025 года для устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указанных в уведомлении, а именно для представления договора купли-продажи, содержащего, в том числе, перечень лиц, проживающих и сохраняющих право пользования указанным жилым помещением (договор купли-продажи или дополнительное соглашение к договору купли-продажи) (статья 558 ГК РФ). Также сообщено, что государственным регистратором были направлены запросы в Управление социальной политики № 21, согласно ответу которого сведения о проживающей в отчуждаемом жилом помещении недееспособной ФИО4 носят актуальный характер, за ней сохраняется право пользования жилым помещением.

03 февраля 2025 года уведомлением № КУВД-001/2024-52909074/2 Управлением Росреестра по Свердловской области в связи с неустранением в установленный срок препятствий для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним принято решение об отказе в государственной регистрации прав.

Полагая, что Управление Росреестра по Свердловской области неправомерно не совершает действий по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а Управление социальной политики № 21 противодействует регистрации перехода права собственности, финансовый управляющий ФИО2 обратилась в суд с заявлением к Управлению социальной политики № 21, Управлению Росреестра по Свердловской области:

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 названной статьи).

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 названной статьи).

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 названной статьи).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 3 статьи 1 ФЗ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») (далее Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть 6 названной статьи).

В соответствии с частью 1 статьи 14 названного ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 названной статьи).

Согласно части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 названной статьи).

При этом в силу части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав установлены статьей 26 Закона о регистрации. Указанный перечень оснований является исчерпывающим.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

- сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке;

- сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункты 7, 12, 13 части 1 статьи 26 закона о регистрации).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (часть 1 статьи 27 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию.

В рассматриваемом случае в качестве основания для приостановления государственной регистрации перехода права собственности регистрирующим органом указана часть 1 статьи 21 Закона о регистрации – представленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, а именно не представлен договор купли-продажи, содержащий, в том числе, перечень лиц, проживающих и сохраняющих право пользования указанным жилым помещением (договор купли-продажи или дополнительное соглашение к договору купли-продажи).

Поскольку данный документ в пределах срока приостановления государственной регистрации не представлен, регистрирующий орган отказал в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности.

При этом, по мнению регистрирующего органа, представленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям статьи 558 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Между тем, регистрирующим органом не учтено, что в данном случае заключение договора купли-продажи производилось в порядке реализации требований ФЗ от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве), то есть обращение взыскания на заложенное имущество производилось в обязательном порядке, в связи с наличием соответствующего судебного акта, которым была санкционирована возможность обращения взыскания.

Оценивая довод Управления Росреестра Свердловской области о сохранении за ФИО4 права пользования отчуждаемым жилым помещением после его приобретения покупателем такого помещения, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Действующее нормативное регулирование частноправовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 78 ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237) (подпункт 1 пункта 2 названной статьи).

Статьей 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно пункту 1 статьи 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 292 ГК РФ).

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (пункт 4 названной статьи).

Частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В связи с тем, что судебный акт в части обращения взыскания на спорное жилое помещение исполнен, произошла реализация указанного жилого помещения путем проведения открытых торгов в рамках дела о банкротстве, в установленном законом порядке не оспоренных, в результате которых право собственности на спорное имущество переходит к ФИО3, указанные обстоятельства являются основанием для прекращения права пользования спорным жилым помещением не только залогодателя, но и любых иных лиц, проживающих в таком помещении.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что требование Управления Росреестра Свердловской области о предоставлении договора купли-продажи, содержащего перечень лиц, проживающих и сохраняющих право пользования указанным жилым помещением (договор купли-продажи или дополнительное соглашение к договору купли-продажи), не основано на законе.

Правовых оснований для переоценки данного вывода суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, решение суда первой инстанции в данной части является законным и обоснованным. Оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что при принятии решения суд не применил нормы, подлежащие применению, а именно пункт 4 статьи 292 ГК РФ, в силу которого получение разрешения органа опеки является обязательным установленным законом условием действительности сделки, несоблюдение которого, по общему правилу, влечет за собой ничтожность сделки как противоречащей закону, а в данном случае недееспособная ФИО4 находится под опекой ФИО1 и относится к членам семьи собственника данного жилого помещения, при этом затрагиваются ее права или охраняемые законом интересы, отклоняется судом.

В рассматриваемом случае основанием для приостановления, а в последующем - основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности являлось не отсутствие разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки (пункт 4 статьи 292 ГК РФ), а отсутствие в договоре перечня лиц, проживающих и сохраняющих право пользования указанным жилым помещением (пункт 1 статьи 558 ГК РФ).

Вместе с тем, суд отмечает, что законодательством прямо не установлены последствия совершения сделки в нарушение пункта 4 статьи 292 ГК РФ без согласия органа опеки и попечительства. Между тем, из системного толкования закона и правоприменительной практики следует, что последствием является оспоримость сделки и возможность признания ее недействительной в соответствии со статьей 173.1 ГК РФ. Основания для признания сделки, совершенной без согласия органа опеки и попечительства, ничтожной в соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ отсутствуют, в частности, поскольку в пункте 4 статьи 292 ГК РФ отсутствует указание на ничтожность такой сделки.

Приостановление государственной регистрации прав в случае непредоставления согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки в соответствии с пунктом 15 части 1 статьи 26 Закона о регистрации не является эффективным способом защиты интересов членов семьи собственника жилого помещения. В данном случае квалификация сделки, совершенной без согласия органа опеки и попечительства в соответствии со статьей 173.1 ГК РФ, в большей мере соответствует целям защиты интересов членов семьи собственника жилого помещения, указанных в пункте 4 статьи 292 ГК РФ. В этом случае сделка, совершенная без согласия органа опеки и попечительства, рассматривается как оспоримая, поэтому данная сделка может быть сохранена, если будет признано, что она соответствует интересам членов семьи собственника жилого помещения, указанных в пункте 4 статьи 292 ГК РФ. Также следует отметить, что квалификация сделки, совершенной без согласия органа опеки и попечительства в соответствии со статьей 173.1 ГК РФ, позволяет соблюсти баланс интересов участников гражданского оборота, так как сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному статьей 173.1 ГК РФ, только в тех случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия.

Управление Росреестра по Свердловской области не является лицом, которое вправе оспаривать сделки, которые представлены ему в качестве основания возникновения подлежащих государственной регистрации прав.

Ссылка Управления Росреестра по Свердловской области на то, что из материалов дела № А60-50878/2022 о банкротстве ФИО1 следует, что спорная квартира является единственным жильем для ФИО1 и недееспособной ФИО4, а цена, по которой квартира реализована в рамках дела о банкротстве (1 575 000 руб.), значительно занижена по сравнению с рыночной (2 300 000 руб.), отклоняется судом, поскольку оценка рыночности условий заключенного сторонами договора, представленного в качестве основания для перехода права собственности, не относится к полномочиям регистрирующего органа.

Кроме того, как уже указано судом, договор купли-продажи заключен по итогам открытых публичных торгов, проведенных в рамках дела о банкротстве, и цена продажи сформирована по их итогам.

Торги до настоящего времени не оспорены.

В рассматриваемом же случае у ФИО4 имеется опекун - ФИО1

Опекун ФИО4, являясь должником в своем деле о банкротстве и будучи извещенным о всех процессуальных действиях по нему, имела возможность заявить о нарушении прав недееспособной ФИО4 при утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации заложенного имущества, однако никаких возражений не заявила.

ФИО4 не является и никогда не являлась собственником спорного жилого помещения.

ФИО1 как опекун недееспособной ФИО4 против законности заключенной сделки не возражала.

Никаких возражений относительно законности сделки и нарушения чьих-либо прав не заявлено и Управлением социальной политики № 21, которое было привлечено к рассмотрению в рамках дела № А60-50878/2022 заявления финансового управляющего о разрешении разногласий в рамках дела о банкротстве в виде признания договора купли-продажи от 16 сентября 2024 года соответствующим закону (определение Арбитражного суда Свердловской области от 04 марта 2025 года по делу № А60-50878/2022).

До настоящего времени договор купли-продажи от 16 сентября 2024 года не оспорен и не признан недействительным. Доказательства иного в материалы дела не представлены.

Наличие же у жилого помещения статуса единственного жилья не является препятствием для его реализации в рамках исполнительного производства или дела о банкротстве в случаях, прямо предусмотренных законом.

В частности, пунктом 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве предусмотрено, что из конкурсной массы финансовым управляющим исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Поскольку в данном случае единственное жилье ФИО1 является предметом ипотеки, оно не обладает исполнительским иммунитетом.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в ЕГРН в отношении принадлежащей ФИО1 квартиры содержатся сведения о проживании в данном помещении ФИО4, признанной недееспособной, и по запросу регистрирующего органа Управлением социальной политики № 21 представлены сведения об актуальности данной информации, а также о сохранении за ней права пользования жилым помещением, но в представленном договоре купли-продажи отсутствует информация о лицах, сохраняющих в соответствии с законом право пользования отчуждаемым жилым помещением после его приобретения покупателем такого помещения, отклоняется судом в силу вышеизложенного.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно сослался на часть 1 статьи 78 ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку в данном случае квартира заложена по договору ипотеки № 46/5 от 13 июля 2018 года в целях обеспечения договора денежного займа № 46/5 от 13 июля 2018 года, необходимого для лечения члена семьи, а не на приобретение или строительство жилого помещения, не на погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение или строительство жилого помещения, также отклоняется судом.

Из материалов дела заявленная регистрирующим органом цель займа – лечение члена семьи – не усматривается.

Напротив, из самого же договора займа № 46/5 от 13 июля 2018 года следует, что целью использования заемщиком потребительского займа является ремонт предмета ипотеки и рефинансирование займов (имеется в материалах дела о банкротстве ФИО1).

Иных доводов апелляционная жалоба Управления Росреестра по Свердловской области не содержит (часть 1 статьи 168, часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Таким образом, в рассматриваемом случае суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, входящие в предмет судебного исследования по данному спору и имеющие существенное значение для дела; доводы и доказательства, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, полно и всесторонне исследованы и оценены; выводы суда сделаны, исходя из конкретных обстоятельств дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения.

Оснований для иной оценки доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

При изложенных обстоятельствах, апелляционная жалоба заинтересованного лица, Управления Росреестра по Свердловской области, удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, Управление Росреестра по Свердловской области, которое в силу подпункта 19 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 апреля 2025 года по делу № А60-69298/2024 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

С.В. Коньшина

Судьи

М.А. Полякова

В.В. Семенов