СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Пушкина, 112, <...>
e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 17АП-938/2025-ГК
г. Пермь
17 апреля 2025 года Дело № А60-28419/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2025 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Семенова В.В.,
судей Крымджановой Д.И., Поляковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Черногузовой А.В.,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца по первоначальному иску, индивидуального предпринимателя ФИО1,
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 декабря 2024 года
по делу № А60-28419/2024
по первоначальному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)
к акционерному обществу «Мелиоводстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды, по встречному иску акционерного общества «Мелиоводстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)
об освобождении нежилых помещений и взыскании пени,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу «Мелиоводстрой» (далее – ответчик, общество) о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды №11А-22 от 01.12.2022.
АО «Мелиоводстрой» обратилось со встречным иском к ИП ФИО1 об освобождении нежилых помещений и взыскании пени.
Встречный иск принят к совместному рассмотрению с первоначальным иском.
АО «Мелиоводстрой» уточнило встречные исковые требования, просило обязать предпринимателя освободить нежилое помещение № 1 площадью 96,0 кв.м, и часть нежилого помещения № 2 площадью 114,0 кв.м., находящиеся на первом этаже нежилого здания Блока предпродажной подготовки автомобилей Литер Т, расположенного по адресу: <...>; обязать предпринимателя вывезти все свое имущество из нежилого помещения № 1 площадью 96,0 кв.м, и части нежилого помещения № 2 площадью 114,0 кв.м., находящихся на первом этаже нежилого здания блока предпродажной подготовки автомобилей литер Т, расположенного по адресу: <...> и передать истцу ключи от указанных нежилых помещений; взыскать с предпринимателя в пользу общества сумму пени по п. 4.3 договора аренды в размере 120 054 руб. за период с 05.08.2024 по 28.09.2024; продолжать производить начисление и взыскание с предпринимателя в общества пени по п. 4.3 договора аренды, начиная с 29.09.2024 по день фактического исполнения обязательства, в порядке, предусмотренном ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.12.2024 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен. На предпринимателя возложена обязанность освободить нежилое помещение № 1 площадью 96,0 кв.м, и часть нежилого помещения № 2 площадью 114,0 кв.м., находящиеся на первом этаже нежилого здания Блока предпродажной подготовки автомобилей Литер Т, расположенного по адресу: <...>; вывезти все свое имущество из нежилого помещения № 1 площадью 96,0 кв.м, и части нежилого помещения № 2 площадью 114,0 кв.м., находящихся на первом этаже нежилого здания блока предпродажной подготовки автомобилей литер Т, расположенного по адресу: <...> и передать истцу ключи от указанных нежилых помещений. Кроме того, с предпринимателя в пользу общества взыскано 120 054 руб. с продолжением начисления пени по 3% в день, начиная с 29.09.2024 по день фактического исполнения обязательства по передаче помещений. Также с предпринимателя в пользу общества взыскано 10 602 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым решением, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска, в удовлетворении встречного иска отказать.
В обоснование апелляционной жалобы предприниматель указывает на ошибочный вывод суда о том, что договор аренды считается расторгнутым с 04.08.2024 с момента получения уведомления о расторжении договора. Однако, дата расторжения договора, указанная в спорном уведомлении (с 16.05.2024) не соответствует условиям о необходимом сроке предварительного уведомления. Отмечает, что в соответствии с п. 3.5 договора в случае окончания срока действия договора арендатор обязан вернуть помещения арендодателю в течение 5 календарных дней. Таким образом, даже при расторжении договора с 04.08.2024, арендатор вправе вернуть помещения не позднее 10.08.2024. Учитывая изложенное, начисление неустойки с 05.08.2024 является неверным.
До начала судебного заседания от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество возражает против доводов жалобы, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Поясняет, что предприниматель не вернул помещения обществу, акт возврата помещений не подписан.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.12.2022 между АО «Мелиоводстрой» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключён договор аренды нежилых помещений № 11А-22.
Согласно условиям договора на возмездной основе предпринимателю предоставлялись нежилые помещения, находящиеся по адресу: <...> для ведения коммерческой деятельности (п. 1.1 - 1.3 договора).
Дополнительным соглашением от 25.12.2023 № 1 к договору аренды установлена арендная плата за месяц в размере 72 760 руб.
Договором была установлена дата окончания срока его действия – 31.10.2023 (включительно), то есть 11 месяцев.
Договором предусмотрена возможность пролонгации срока его действия при условии отсутствия долга у арендатора, а также при отсутствии возражений, относительно пролонгации договора (п. 5.3).
Уведомлением б/н от 20.05.2024 арендодатель заявил о расторжении договора с 16.05.2024.
Полагая, что заявление о расторжении договора, выраженное в уведомлении от 20.05.2024 является незаконным, предприниматель обратился с иском о признании его недействительным.
Обращаясь с встречным иском, общество в обоснование заявленных требований указало, что п. 5.4, 5.5, 5.6 договора аренды от 01.12.2022 предусмотрено одностороннее расторжение договора аренды, в соответствии со ст. 450 ГК РФ. При этом на протяжении действия договора аренды предпринимателем неоднократно нарушались условия пользования помещениями, в том числе в нарушение договора аренды (п. 2.3.7) текущий ремонт не проводился ни разу с момента заключения договора аренды, что приводило к ухудшению состояния помещений истца; ответчиком проводились перепланировки помещений, в помещениях имеются повреждения и неисправности, что подтверждается актом возврата нежилых помещений от 31.05.2024.
Обществом в адрес предпринимателя была направлена претензия от 06.05.2024, в которой указано, что при невыполнении требований претензии в установленный срок, арендодатель вправе расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды нежилых помещений № 11А-22 от 01.12.2022, при этом, арендатор должен будет освободить помещение в течение 10 календарных дней с даты получения от арендодателя уведомления о досрочном внесудебном одностороннем расторжении договора аренды № 11 А-22 от 01.12.2022 в соответствии с п.5.4 договора аренды.
Общество также указало, что согласно п. 5.5 договора аренды у него имеется безусловное право на отказ от договора аренды с предупреждением арендатора за 2 месяца до расторжения.
Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения общества со встречным иском (с учетом уточнения).
Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из наличия у общества в силу п. 5.5 договора права на односторонний отказ от договора аренды нежилых помещений, признал расторгнутым договор аренды с 04.08.2024, пришел к выводу о правомерности начисления неустойки, обязании ответчика освободить нежилые помещения.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Выводы суда первой инстанции (за исключением периода начисления неустойки) являются правильными, основанными на верно установленных обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, и применимых нормах права.
Оценка представленных в дело доказательств в совокупности, произведенная судом апелляционной инстанции в порядке статьи 71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и доводов сторон, не позволила суду апелляционной инстанции прийти к иным выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
При этом в силу п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).
В п. 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно п. 5.5 договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке договор до истечения срока его действия, уведомив арендатора письменно одним из способов, указанных в договоре, не менее чем за 2 календарных месяца до предполагаемой даты расторжения настоящего договора.
Материалам дела подтверждены и сторонами не оспорены те обстоятельства, что спорные помещения переданы обществом предпринимателю на праве аренды.
Обществом в адрес ИП ФИО1 направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке от 20.05.2024.
Учитывая получение предпринимателем уведомления о расторжении договора аренды 04.06.2024, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор считается расторгнутым 04.08.2024.
Доводы заявителя жалобы, что в данном деле суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, апелляционным судом не принимается. У общества как арендодателя имеется безусловное право на отказ от договора аренды (п. 5.5 договора), в том числе и в отсутствие каких-либо нарушений договора аренды предпринимателем. Ответчиком в уведомлении об отказе от договора аренды однозначно выражена воля на прекращение арендных отношений. Следовательно, доводы истца о наличии либо отсутствии с его стороны нарушений условий договора аренды могут повлиять только на дату расторжения договора аренды.
Однако при взыскании неустойки судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с п. 3.5 договора в случае окончания срока действия настоящего договора (в том числе досрочного расторжения договора по любым основаниям, арендатор обязан вернуть арендодателю в течение 5 календарных дней помещения по акту возврата нежилых помещений в том состоянии, в котором оно было получено с учетом восстановительного ремонта, осуществляемого арендатором (заделка любых отверстий стеновых панелей, бетонного пола и потолка, возникших в том числе после демонтажа оборудования арендатора, покраска стен, замена поврежденных напольного покрытия, стеновых панелей и т.п.). Объем работ по восстановительному ремонту определяется арендодателем.
Установив, что уведомление о расторжении договора аренды было получено предпринимателем 04.06.2024, принимая во внимание предусмотренный п. 5.5 договора срок до предполагаемой даты расторжения, а также учитывая положения п. 3.5 договора аренды, апелляционный суд приходит к выводу о том, что предприниматель должен был освободить помещения в срок до 09.08.2024.
Обществом заявлено требование о взыскании с предпринимателя неустойки за период с 05.08.2024 по 28.09.2024 в размере 120 054 руб. с продолжением начисления, начиная с 29.09.2024 по день фактического исполнения обязательства.
Отзыв общества на апелляционную жалобу не содержат возражений или каких-либо иных пояснений относительно довода предпринимателя относительно периода начисления неустойки без учета установленного пунктом 3.5 договора пятидневного срока на возврат помещений.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (пункт 1 статьи 331 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).
Материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком обязательств, что является основанием для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки. Вопреки доводам апелляционной жалобы предпринимателем не доказано освобождение помещений общества, не доказано уклонение общества от принятия помещений из аренды.
Согласно п. 4.3 договора аренды в случае несвоевременного возврата арендуемых помещений арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 3% от размера арендной платы (фиксированный платеж) за каждый день просрочки возврата помещения.
В соответствии с п. 4.3 договора истец начислил ответчику неустойку в сумме 120 054 руб. за период с 05.08.2024 по 28.09.2024.
Вместе с тем, учитывая, что датой расторжения договора аренды является 04.08.2024, что соответственно пятидневный срок на возврат помещений из аренды истекает 09.08.2024, апелляционный суд произвел перерасчет неустойки, определив период ее начисления с 10.08.2024 по 28.09.2024 в размере 109 140 руб. с продолжением начисления, начиная с 29.09.2024 по день фактического исполнения обязательства по передаче помещений. Апелляционный суд считает также целесообразным указать сумму, на которую производится начисление неустойки – равную месячной арендной плате.
При изложенных обстоятельствах решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.12.2024 по делу № А60-28419/2024 следует изменить в части на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ. Встречный иск подлежит частичному удовлетворению в части требования о взыскании неустойки. В остальной части решение суда первой инстанции изменению или отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 декабря 2024 года по делу № А60-28419/2024 изменить, изложив пункты 2, 3 резолютивной части решения в редакции:
«2. Встречный иск удовлетворить частично.
Обязать ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) освободить нежилое помещение № 1 площадью 96,0 кв.м, и часть нежилого помещения № 2 площадью 114,0 кв.м., находящиеся на первом этаже нежилого здания Блока предпродажной подготовки автомобилей Литер Т, расположенного по адресу: <...>;
обязать ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) вывезти все свое имущество из нежилого помещения № 1 площадью 96,0 кв.м, и части нежилого помещения № 2 площадью 114,0 кв.м., находящихся на первом этаже нежилого здания Блока предпродажной подготовки автомобилей Литер Т, расположенного по адресу: <...> и передать истцу ключи от указанных нежилых помещений;
взыскать с ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу АО «Мелиоводстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 109 140 руб. 00 коп. пени, которые продолжать начислять по 3% от суммы месячной арендной платы 72 760 руб. 00 коп. в день, начиная с 29.09.2024 г. по день фактического исполнения обязательства по передаче помещений.
3. Взыскать с ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу АО «Мелиоводстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 10 183 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать».
В остальной части решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 декабря 2024 года по делу № А60-28419/2024 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.В. Семенов
Судьи
Д.И. Крымджанова
М.А. Полякова