УИД:36RS0018-01-2023-000462-75
Строка 2.211
Дело № 2-313/23
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
с. Каширское 21 ноября 2023 г.
Каширский районный суд Воронежской области в составе:
председательствующего судьи Тюльковой Н.В.,
при секретаре Вороновой Ю.В.,
с участием представителя ООО «ЭкоНиваАгро» на основании доверенности –ФИО1
рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро» к ФИО2 о взыскании денежных средств по предварительному договору,
встречному иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро» о признании предварительного договора недействительным
установил:
общество с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро» (ООО«ЭкоНиваАгро») обратилось в суд с иском к ФИО2, уточнив заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ (дополнив их), просило: расторгнуть предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 24.11.2016;взыскать с ответчика в пользу истца аванс по предварительному договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 24 ноября 2016 года в размере 251 870 руб., а также штраф в размере 503 740 руб. и расходы по оплате государственной пошлины - 10756 руб.
В обосновании требований указано, что 24.11.2016 между ФИО2 и ООО «ЭкоНиваАгро» был заключён предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в соответствии с которым Стороны обязались заключить в будущем Договор купли-продажи 1/30 доли в праве общей долевой на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, центральная часть кадастрового квартала № и 29/771 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> №, в границах бывшего колхоза Ильича. Договором определен срок заключения договора купли-продажи названного имущества – 10 лет с момента заключения настоящего договора. По вышеуказанному соглашению истцом уплачена в качестве аванса сумма в размере 283 000 руб. Передача суммы аванса произведена истцом полностью при подписании договора. Сделка купли-продажи долей не состоялась в виду того, что ответчик продал принадлежащие ему 1/30 доли в праве общей долевой на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № лицу. Денежные средства в размере 251 870 руб., переданные истцом ответчику, были определены как авансовый платеж, однако возвращены не были в связи с чем, подлежат возврату. Кроме того, договором предусмотрен штраф, в случае уклонения продавца от заключения основного договора (л.д. 3-4, 151-156).
ФИО2 заявил встречные требования к ООО «ЭкоНиваАгро» о признании предварительного договора недействительным, ссылаясь на то, что заключение такого договора противоречит требованиям ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (л.д.109-110).
Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 04.10.2023, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ИП глава КФХ ФИО3 (л.д. 134-136).
В судебном заседание представитель ООО «ЭкоНиваАгро» на основании доверенности – ФИО1 поддержала уточненные требования и просила об их удовлетворении. Встречные требования полагала необоснованными и просила в их удовлетворении отказать.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом в установленном законом порядке.
В соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Суд, исследовав материалы гражданского дела, пришёл к следующему.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ, ст. 1 ГК РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают в том числе, из договоров и иных сделок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК РФ Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с п. п. 1, 3, 4, 6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
Согласно разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.
В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним случай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
К авансовым отношениям по предварительному договору по аналогии закона следует применять положения ст. 487 ГК РФ (предварительная оплата товара). Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять, или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.
На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Как следует из материалов дела и установлено судом, 24.11.2016 между ФИО2 и ООО «ЭкоНиваАгробыл заключён предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.
В соответствии названным предварительным Договором Стороны обязались заключить в будущем Договор купли-продажи 1/30 доли в праве общей долевой на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, центральная часть кадастрового квартала № и 29/771 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номером №, расположенный по адресу: <адрес>, юго- восточная часть кадастрового квартала №, в границах бывшего колхоза Ильича.
В соответствии с пунктами 1.2.-1.4. предварительного Договора:«Срок, в течение которого Стороны, обязуются заключить Основной договор, составляет 10 лет с момента заключения настоящего (предварительного) Договора.
Стороны по условиям Договора пришли к соглашению о том, что стоимость долей в праве общей долевой собственности в денежном выражении составляет 283 000 (двести восемьдесят три тысячи) рублей. Стоимость 1/30, 29/771 доли в праве общей долевой собственности окончательна и пересмотру при заключении Основного договора не подлежит. Стоимость доли в праве общей долевой собственности оплачивается Покупателем единовременно полностью при заключении настоящего (предварительного) договора».
На основании пункта 2.3 предварительного Договора:«Покупатель при заключении настоящего (предварительного) договора обязуется выплатить Продавцу в качестве аванса денежную сумму в счёт оплаты стоимости приобретаемой в собственность доли в праве общей долевой собственности в размере 100% от её стоимости, определённой Сторонами в п. 1.3 настоящего Договора.
В соответствии с актом приёма-передачи документов и денежных средств от 24.11.2016 и расходным кассовым ордером №1698 от 25.11.2016 ФИО2 от ООО «ЭкоНиваАгро» были получены денежные средства в размере 283 000 руб. (л.д. 15,16).
Обращаясь с встречными требованиями в суд ФИО2 просил признать заключенный между ним и обществом договор недействительным, ссылаясь на то, что отчуждаемые им доли относятся к землям сельскохозяйственного назначения,и ООО «ЭкоНиваАгро» не могло выступать покупателем этих долей в связи с имеративными требованиями указанного закона.
В соответствии с пп. 1 и 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно пп. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что предмет договора, а именно 1/30доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, могли являться объектом продажи при оговоренных в предварительном договоре купли-продаже условиях.
Согласно п. 2.7 вышеуказанного предварительного договора Продавец обязуется совершить все действия, необходимые для заключения Основного договора и его государственной регистрации, в том числе дать доверенность с необходимым комплексом полномочий лицу, указанному Покупателем.
Доверенность на представление интересов Покупателя, в том числе и на выдел земельного участка в счет доли была выдана 24.11.2016 сроком на 5 лет (л.д. 159). По истечению указанного срока Покупатель 14.03.2023 выдал ещё одну доверенность сроком на 10 лет (л.д. 157), которая в последующем была отозвана Ответчиком 16.03.2023 (л.д. 158).
В доверенностях указано, что ФИО2 разъяснен смысл и значение доверенности, ее юридические последствия, а также содержание статей 185 - 189 ГК РФ. ФИО2 в доверенностях собственноручно исполнена подпись о том, что совершаемое им действие по выдаче доверенности соответствует его намерениям, содержание доверенности прочитано им лично.
Суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с определением в нем условий, подлежащих включению в основной договор, а именно был согласован предмет, цена договора, а также установлен срок его заключения, что подтверждено их личными подписями в договоре и сторонами не оспаривалось, что свидетельствует о явном волеизъявлении как продавца, так и покупателя на совершение сделки, оснований для его признания ничтожным по основаниям ст. 168 ГК РФне имеется.
Кроме того суд учитывает, что в качестве самостоятельного основания для отказа в удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора недействительным является пропуск истцами срока исковой давности, установленный в п. 1 ст. 181 ГК РФ, о применении которого было заявлено ответчиками в ходе рассмотрения дела (л.д. 146-150).
Установив, что предварительный договор между сторонами был заключен 24.11.2016, кроме того намерение ФИО2 на исполнение было выражено при повторной выдаче доверенности 14.03.2023, суд приходит к выводу, что при обращении с настоящим иском в суд 04.10.2023 им пропущен срок исковой давности, составляющий три года по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Как следует из п. 2.6 Предварительного договора Продавец не вправе дарить, продавать, распоряжаться принадлежащей ему долей иным способом, влекущим утрату или ограничение права собственности Продавца на указанную долю в праве общей долевой собственности до заключения Основного договора.
Из выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № от 06.04.2023 следует, что ФИО2 больше не является собственником 1/30 доли в праве общей долевой на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, центральная часть (л.д.17-30).
Отчуждение ФИО2 1/30 доли в праве общей долевой на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № не оспаривалось его представителем в судебном заседании.
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При установленных судом обстоятельствах, а именно отчуждении ФИО2 1/30 доли в праве общей долевой на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № является существенным нарушением условий предварительного договора купли-продажи, а потому суд полагает подлежащими удовлетворению требования общества о расторжении предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участокот 24.11.2016 заключенного между ФИО2 и ООО «ЭкоНиваАгро».
Как установлено судом и не оспорено ФИО2 аванс, полученный по указанному предварительному договору до настоящего времени обществу не возвращён.
Направленная обществом претензия от 17.04.2023в адрес Ответчика была с требованием вернуть уплаченный Истцом аванс за долю в размере 251 870 руб. и оплатить в соответствии с п. 4.2 предварительного договора штраф в размере 503 740 руб., не исполнена.
Оценив собранные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части взыскания уплаченного обществом аванса ФИО2 по предварительному договору купли-продажи в размере 251 870 руб., поскольку в установленный срок договор купли-продажи заключен быть не может в связи с отчуждением продавцом до момента его исполнения, принадлежащей ему доли, с учетом назначения авансового платежа, определенного по соглашению сторон с его последующим зачетом в оплату стоимости доли, после подписания договора купли-продажи, то есть в обеспечение исполнения будущего обязательства покупателя по оплате товара, иное законное основание владения и распоряжения ответчиком суммой внесенного истцом платежа отсутствует, и при не заключении договора купли-продажи эта сумма подлежит возврату покупателю в полном объеме.
В соответствие с п. 4.2 Предварительного договора:«В случае нарушения Продавцом обязательства но заключению Основного договора, а также в случае утраты Продавцом прав на доли в праве общей долевой собственности вследствие совершения им в отношении указанных долей в праве общей долевой собственности сделок возмездного и безвозмездного характера в нарушение п.2.6 настоящего Договора, Продавец уплачивает Покупателю двукратную стоимость долей, определённую в п. 1.3 настоящего договора».
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Поскольку материалами дела установлено, что основной договор купли-продажи не может быть заключен вследствие отчуждения ФИО2, принадлежащей ему доли иному лицу, суд приходит к выводу о том, что со стороны ответчика имело уклонение от заключения основного договора, в связи с чем, в соответствии с вышеуказанными положениями закона, с него подлежит взысканию штраф, установленный условиями предварительного договора.
В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц.
В п. 2 Определения Конституционного Суда РФ от 22 января 2004 г. N 13-О указано, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом, ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Таким образом, при наличии заявления об уменьшении подлежащих взысканию неустойки суду следует с учетом всех фактических обстоятельств дела установить разумный баланс между последствиями нарушения обязательства и начисленной суммой неустойки.
При этом названный баланс должен исключать получение лицом необоснованной и несоразмерной выгоды вследствие взыскания неустойки.
Принимая во внимание все существенные обстоятельства дела, в том числе длительность неисполнения обязательств, личность ответчика, его преклонный возраст (ДД.ММ.ГГГГ года рождения), учитывая баланс интересов сторон, компенсационный характер, суд приходит к выводу о возможности снижения суммы заявленного к взысканию штрафа и определяет его в размере 70 000 руб. полагая, что данная сумма является соразмерной последствиям нарушения обязательства.
Поскольку судом исковые требования ООО «ЭкоНнваАгро» удовлетворяются в полном объеме, с ответчика ФИО2, в соотвествии с требованиями ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию уплаченная им государственная пошлина в размере 10756 руб.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро» к ФИО2 о взыскании денежных средств по предварительному договору удовлетворить.
Расторгнуть предварительный договор о купли-продаже в праве общей долевой собственности на земельный участок 24.11.2016, заключенный между ФИО2 и ООО «ЭкоНиваАгро».
Взыскать с ФИО2 пользу ООО «ЭкоНиваАгро» аванс по предварительному договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 24 ноября 2016 г. в размере 251 870 (двести пятьдесят одна тысяча восемьсот семьдесят) рублей.
Взыскать с ФИО2 пользу ООО «ЭкоНиваАгро» штраф в размере 70 000 (семьдесяттысячь) руб.
Взыскать с ФИО2 пользу ООО «ЭкоНиваАгро» государственную пошлину, оплаченную за обращение с исковым заявлением, в размере 10756 руб., 00 коп.
Всего взыскать с ФИО2 в пользу ООО «ЭкоНиваАгро» 332 626 (триста тридцать две тысячи шестьсот двадцать шесть) руб.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро» о признании предварительного договора недействительным, отказать.
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в мотивированном виде через Каширский районный суд Воронежской области.
Судья Н.В. Тюлькова
Мотивированное решение изготовлено 28.11.2023