Решение по делу № 3А-23/2023 от 23.01.2023 | Ставропольский краевой суд (Ставропольский край)

Дело № 3а-23/2023 (3а-481/2022)

УИД 26 ОS0000-04-2022-000300-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 января 2023 года город Ставрополь

<адрес>вой суд в составе председательствующего судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания ФИО2

с участием представителей: административного истца ФИО7, административного от ответчика Министерства имущественных отношений <адрес> ФИО3, заинтересованного лица ГБУ СК «<адрес>имущество» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Управление Росреестра по <адрес>) об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в <адрес>вой суд с административным иском, впоследствии уточненным, к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Росреестра по <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № общей площадью 241 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> строение 5 «к», в размере 252 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и кадастровой стоимости нежилого здания (закусочная) с кадастровым номером: №, общей площадью 203 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 4 000 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

<адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ прекращено производство по делу в части оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:24:040802:444 в связи с отказом истца от данного требования.

В обоснование требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № указано, что истец является его собственником.

На основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 7 118 890,29 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке ООО «Диалог центр» №Н-477 от ДД.ММ.ГГГГ определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 4000000 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает ее права и законные интересы как плательщика налога на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.

В судебное заседание административный истец, представители административного ответчика Управления Росреестра по <адрес> (представлены возражения, в которых содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>, администрации Минераловодского городского округа <адрес>, Отдела имущественных отношений администрации Минераловодско городского округа <адрес>, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО7 поддержала требования уточненного административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений и заинтересованного лица ГБУ СК «<адрес>имущество», не оспаривая право истца на обращение в суд, просили отказать в удовлетворении административного иска по доводам возражений относительно выводов судебной оценочной экспертизы, заключение которой просили признать недопустимым доказательством.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО5, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных требований по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей до ДД.ММ.ГГГГ, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из материалов дела видно, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание (закусочная) кадастровый №, общей площадью 203 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ КУВИ-001/2022-157906780.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 7 118 890,29 рублей, что следует из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-002/2022-№

В соответствии с представленным административным истцом отчетом об оценке ООО «Диалог центр» №Н-477 от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена рыночная стоимость нежилого здания (закусочная) с кадастровым номером № в размере 4000000 рублей.

Сведений об обращении административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес> в деле не имеется.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

По результатам заключения выполненной ООО «Юридическое агентство «Аргумент» судебной оценочной экспертизы №-Э/12/2022 от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 3 009 000 рублей.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы, поддержал, на изложенные в возражениях ГБУ СК «<адрес>имущество» замечания подробно дал свои письменные пояснения, приобщенные к материалам дела. По окончании допроса эксперта дополнительных вопросов по заключению судебной оценочной экспертизы не возникло. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии данного заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Стороны по делу не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании визуального обследования лично ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле с использованием данных из альтернативных источников информации: данные сайта https://lk.rosreestr.ru, публичная кадастровая карта https://pkk.rosreestr.ru, Яндекс.Карты, панорамы сайта https://www.googl.ru/maps и других.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, установлено окружение объекта, подробно произведено описание процесса оценки.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки - недвижимость коммерческого назначения.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемыми по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости здания - сравнительным подходом (метод сравнения продаж) - 80% и доходным подходом (метолом прямой капитализации) - 20%. При этом, эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки экспертом описаны примененные корректировки. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован.

Правильность расчета рыночной стоимости объекта оценки, выполненного экспертом ФИО5, методики, использованные экспертом для проведения повторной экспертизы, участниками судебного разбирательства не оспорены.

Доводы о неверном применении экспертом объектов аналогов и корректировок основаны на ошибочных предположениях. Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. О назначении по делу дополнительной, повторной судебной экспертизы не заявлено.

Оснований для установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Диалог центр» №Н-477 от ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы, показаниями эксперта и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении нежилого здания с кадастровым номером 26:24:040802:123 по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, находящегося в собственности у административного истца, в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы ООО «Юридическое агентство «Аргумент» №-Э/12/2022 от ДД.ММ.ГГГГ.

В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату ее обращения в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Вместе с экспертным заключением поступило заявление о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 80000 рублей.

Согласно ст.106, ч.3 ст.108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 31 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом, по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО «Юридическое агентство «Аргумент» рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № завышена более чем в два раза, что свидетельствует о нарушении прав административного истца.

Вместе с тем, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040802:444 согласно тому же экспертному заключению определена экспертом в размере, превышающем его кадастровую стоимость, в связи с чем, стороной административного истца было заявлено ходатайство об отказе от административных исковых требований и прекращении производства по делу в части оспаривания кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, удовлетворенное определением <адрес>вого суда.

Разрешая в порядке ст.111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заявление ООО «Юридическое агентство «Аргумент» о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет обеих сторон в пропорциональном соотношении расходов эксперта, согласно представленной в материалы дела калькуляции (40000 рублей – земельный участок и 40000 рублей нежилое здание), принимая во внимание результаты рассмотрения административного дела и то обстоятельство, что согласно положенному в основу решения суда заключению судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена экспертом в размере, превышающем его кадастровую стоимость, а разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости с кадастровым номером № и его кадастровой стоимостью завышена более чем в два раза, что нельзя признать допустимым диапазоном отклонений.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (закусочная), с кадастровым номером №, общей площадью 203 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 3 009 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы по указанному административному делу с административного истца ФИО1 в размере 40 000 рублей, с административного ответчика Министерства имущественных отношений <адрес> в размере 40 000 рублей путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

<данные изъяты>

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через <адрес>вой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 24 января 2023 года.

Судья Ситькова О.Н.