Дело №2-175/2025

УИД 23RS0052-01-2024-002233-91

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 апреля 2025 года город Тихорецк

Тихорецкий городской суд Краснодарского края в составе:

судьи Сухорутченко В.А.,

секретаря судебного заседания Пастарнак Е.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей по нотариальной доверенности 23АВ5554304 от 30.10.2024,

представителя ответчика администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района ФИО3, действующей по доверенности №11 от 26.12.2024,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО4, действующей по доверенности №424 от 09.12.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района о сохранении самовольно реконструированного объекта незавершенного строительства и признании права собственности на объект незавершенного строительства,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района о сохранении самовольно реконструированного объекта незавершенного строительства и о признании права собственности на объект незавершенного строительства площадью 249,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы тем, что по результатам торгов 28 февраля 2014 года был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности №, в соответствии с которым истцу представлен в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 303,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – для строительства магазина. 10 февраля 2017 года администрацией Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района выдано разрешение № на строительство объекта капитального строительства – магазин, действие которого продлевалось до 09 июня 2018 года. В соответствии с градостроительным планом земельного участка №, утвержденным постановлением администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от 20 апреля 2016 года №522, истцом было начато строительство магазина, площадью 30 кв.м., а впоследствии зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства.

24 июля 2018 года между администрацией Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №305. В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 303,0 кв.м., адрес: <адрес>. Вид разрешенного использования: для строительства магазина. Из пункта 1.3 договора следует, что участок арендатору не передается арендодателем по настоящему договору, так как на дату подписания настоящего договора фактически находится во владении и пользовании арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключаемому по результатам торгов от 28 февраля 2014 года №. Впоследствии соглашением к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, срок действия договора аренды продлен.

С целью реконструкции принадлежащего на праве собственности объекта незавершенного строительства в администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района истцом получен градостроительный план земельного участка №, после чего произведена реконструкция объекта незавершенного строительства.

ФИО1, указывая, что объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, не имея иной возможности защиты права, просит сохранить в реконструированном виде объект незавершенного строительства, площадью 249,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, признать за ним право собственности на указанный объект незавершенного строительства.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещен.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании уточнила исковые требования, просила прекратить право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 30 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, <адрес>; сохранить в реконструированном виде объект незавершенного строительства, площадью 249,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; признать за истцом право собственности на указанный объект незавершенного строительства; указать в резолютивной части решения суда, что оно является прекращением права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительством площадью 30 кв.м, государственного кадастрового учета изменений, произошедших в результате выполненной реконструкции объекта незавершенного строительства и регистрации права собственности.

Представитель администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, просила отказать в их удовлетворении. Пояснила, что по гражданскому делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза. В заключении эксперта №02-85/2025 от 24 февраля 2025 года указано, что в связи с тем, что на дату проведения осмотра выполнена подземная часть здания (ниже уровня земли), на данной стадии строительства объекта исследования (подземный цикл), соответствие градостроительным регламентам (этажность, отступы от границ, процент застройки) не определяется, в связи с отсутствием надземной части возводимого объекта. Однако с этим нельзя согласиться, поскольку фундамент, согласно национальному стандарту РФ ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020 «Здания и сооружения» - это строительная несущая конструкция, часть здания или сооружения, которая воспринимает все нагрузки от вышележащих конструкций и распределяет их по основанию. При этом в экспертном заключении, указано, что связь с землей у объекта незавершенного строительства, размерами 15,0м х16,6м, площадью 249,1 кв.м. Считает, что фундамент, являясь основанием будущего объекта, уже определяет параметры. Согласно правилам землепользования и застройки Тихорецкого городского поселения, утвержденных решением совета муниципального образования город Тихорецк от 27.09.2007 №598 земельный участок, на котором расположен самовольно реконструированный объект незавершенного строительства находится в зоне делового, общественного и коммерческого назначения (ОДЗ 201), основной вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – магазины, согласно правилам землепользования и застройки Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района установлены минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений – 2 м, при этом согласно данных публичной кадастровой карты расстояние от смежного земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, <адрес> составляет примерно 1,6 м. Кроме того, максимальный процент застройки, для земельного участка согласно правилам землепользования и застройки Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района составляет – 60, в то время как на данный момент уже предполагаемый процент застройки по факту будет составлять 80%. Считает, что имеются все основания для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку возведенный объект не соответствует требованиям, установленным правилами землепользования и застройки Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района; строительство объекта велось после окончания срока действия разрешения на строительство.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО4 в судебном заседании просила вынести решение на усмотрение суда.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещена. В заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, не возражала против удовлетворения исковых требований.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.

Выслушав, участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что по результатам торгов 28 февраля 2014 года был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности №, в соответствии с которым истцу представлен в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 303,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – для строительства магазина. 10 февраля 2017 года администрацией Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района выдано разрешение № на строительство объекта капитального строительства – магазин, действие которого продлевалось до 09 июня 2018 года. В соответствии с градостроительным планом земельного участка №, утвержденным постановлением администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от 20 апреля 2016 года №522, истцом было начато строительство магазина, площадью 30 кв.м., а впоследствии зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства.

24 июля 2018 года между администрацией Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №305.

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 303,0 кв.м., адрес: <адрес>. Вид разрешенного использования: для строительства магазина.

Из пункта 1.3 договора следует, что участок арендатору не передается арендодателем по настоящему договору, так как на дату подписания настоящего договора фактически находится во владении и пользовании арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключаемому по результатам торгов от 28 февраля 2014 года №.

Впоследствии соглашением к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20 ноября 2020 года, срок действия договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24 июля 2018 года №305 продлен на 3 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 31.03.2025 ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 30 кв.м., с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 15%.

С целью реконструкции принадлежащего на праве собственности объекта незавершенного строительства 20 апреля 2016 года в администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района истцом получен градостроительный план земельного участка №, подготовленный на основании заявления ФИО1 от 22.03.2016.

10 февраля 2017 года ФИО1 выдано разрешение на строительство №, сроком действия до 09 февраля 2018 года. 27 декабря 2018 года разрешение на строительство продлено до 09 июня 2018 года.

22 февраля 2022 года ФИО1 получен градостроительный план земельного участка №, подготовленный на основании его заявления от 04.02.2022.

После чего ФИО1 без получения разрешения произведена реконструкция объекта незавершенного строительства, что подтверждается техническим паспортом.

Таким образом, судом установлено, что на вышеуказанном земельном участке истцом возведена самовольная постройка.

02.12.2024 года определением Тихорецкого городского суда по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта №02-85/2025 от 24.02.2025, изготовленному ООО «Экспертный Центр «Статус», самовольно реконструированный объект незавершенного строительства, площадью 249,1 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, <адрес> является объектом капитального строительства. Самовольно реконструированный объект незавершенного строительства, площадью 249,1 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, <адрес> соответствует градостроительным нормам, строительным нормам и правилам, противопожарному состоянию, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки. Сохранение в существующем виде самовольно реконструированного объекта незавершенного строительства, площадью 249,1 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <адрес> возможно. Сохранение в существующем виде самовольно реконструированного объекта незавершенного строительства, площадью 249,1 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <адрес> не нарушает права охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Основания не доверять экспертному заключению №02-85/2025 от 24.02.2025, изготовленному ООО «Экспертный Центр «Статус» у суда отсутствуют, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, лицо, проводившее экспертизу имеет разрешение на осуществление такого рода деятельности, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта, является ясным и полным, никаких противоречий не содержит. Экспертное заключение согласуется с иными доказательствами по делу.

Выводы судебной экспертизы представителем органа местного самоуправления не оспорены, ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы не заявлялось.

По смыслу статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит право собственности.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1, подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории, а также в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Для признания постройки самовольной необходимо наличие следующих условий: отсутствие отвода земельного участка под строительство либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств влечет за собой признание возведенного объекта самовольной постройкой.

Исходя из положений статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные названной статьей документы.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Судом установлено, что земельный участок, где осуществлена самовольная постройка, принадлежит истцу на праве аренды, имеет вид разрешенного использования – для строительства магазина, используется истцом добросовестно и согласно его целевому назначению, самовольно реконструированный объект капитального строительства соответствует градостроительным нормам, строительным нормам и правилам, противопожарному состоянию, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, сохранение самовольно реконструированного здания в существующем виде не затрагивает интересы третьих лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Доводы представителя администрации Тихорецкого городского поселения о том, что расстояние от смежного земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, <адрес> составляет примерно 1,6 м; максимальный процент застройки, для земельного участка согласно правилам землепользования и застройки Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района составляет – 60, в то время как на данный момент уже предполагаемый процент застройки по факту будет составлять 80%, суд считает необоснованным, по следующим основаниям.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пунктом 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» предусмотрено, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Установив, что нарушение градостроительных норм и правил в части минимальных отступов от границ земельных участков и максимального процента застройки в границах земельного участка не является существенным, учитывая масштаб нарушения и принимая во внимание согласие собственника смежного земельного участка – ФИО5 на удовлетворение исковых требований, отсутствие доказательств того, что таким образом нарушены права неопределенного круга лиц или иной публичный интерес, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В силу пункта 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, если не установлены факты нарушения или оспаривания прав истца ответчиком или третьим лицом, в том числе путем совершения процессуальных действий (например, подачи встречного искового заявления, апелляционной (кассационной) жалобы).

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Удовлетворить уточненные исковые требования ФИО1 к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района о сохранении самовольно реконструированного объекта незавершенного строительства и признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:50:0301167:3136, площадью 30 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, <адрес>.

Сохранить в реконструированном виде объект незавершенного строительства, площадью 249,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес> право собственности на объект незавершенного строительства (магазин), площадью 249,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца № на объект незавершенного строительством с кадастровым номером №, площадью 30 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; для государственного кадастрового учета изменений, произошедших в результате выполненной реконструкции объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № и регистрации права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства (магазин), площадью 249,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Тихорецкий городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Тихорецкого

городского суда В.А. Сухорутченко

Мотивированное решение суда изготовлено 14.04.2025 года

Судья Тихорецкого

городского суда В.А. Сухорутченко