Дело №2-503/2025
36RS0009-01-2025-000609-46
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Богучар 26 сентября 2025 года
Богучарский районный суд Воронежской области в составе:
председательствующего судьи Крамаревой М.А.,
при секретаре – Перевозникове Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Богучарского районного суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Богучарского муниципального района Воронежской области о признании права собственности на нежилое здание,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Богучарского муниципального района Воронежской области о признании права собственности на нежилое здание - гостевой дом с зоной кафе, площадью 2002,7 кв.м., назначение - нежилое, расположенное по адресу: <адрес>.
В обоснование требований указывает, что в её собственности находится земельный участок площадью 4000 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: <адрес>.
На вышеуказанном земельном участке в 2024 году было возведено нежилое здание - гостевой дом с зоной кафе площадью 2002,7 кв.м.
При осуществлении строительства здания истцом не было учтено то обстоятельство, что в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ и статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
В феврале 2025 года, истец обратилась в администрацию Богучарского муниципального района Воронежской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Письмом от 25 февраля 2025 года №5 администрация Богучарского муниципального района Воронежской области отказала истцу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с тем обстоятельством, что истцом ранее не получалось разрешение на строительство.
Разрешенное использование, принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка, на котором расположено построенное здание, допускает размещение на нем нежилого здания.
Согласно технического плана здания от 12.02.2025 года, подготовленного кадастровым инженером ФИО2, здание находится в границах принадлежащего истцу земельного участка площадью 4000 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - гостиничное обслуживание, расположенное по адресу: <адрес>.
В соответствии с экспертным исследованием № 55 от 26 февраля 2025 года, выполненным ООО «Воронежский центр экспертизы и оценки», созданный объект, является объектом недвижимости, соответствует требованиям действующих технических регламентов, норм и стандартов и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Полагает, что имеются все условия необходимые для признания за истцом права собственности на созданный объект недвижимости.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, от неё поступило заявление о рассмотрении дела без её участия.
Представитель ответчика администрации Богучарского муниципального района Воронежской области в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, представил возражение на исковое заявление, в котором указал, что Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ закреплен перечень мероприятий, осуществляемых при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства осуществляемых застройщиком, в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства, ввода такого объекта в эксплуатацию, а также государственной регистрации прав на него. Истец, при строительстве объекта проигнорировал требования Градостроительного кодекса, в связи с чем органы местного самоуправления не могли осуществлять контроль соблюдения законодательства о градостроительной деятельности. Объект строительства, расположенный по адресу <адрес> обладает признаками объекта недвижимости, но при его строительстве нарушены нормы Правил землепользования и застройки Филоновского сельского поселения Богучарского муниципального района, не соблюдены фактические отступы от здания от границ соседнего земельного участка, а так же нормы ст. 30 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Администрация Богучарского муниципального района Воронежской области возражает в удовлетворении исковых требований ФИО1 на право собственности на нежилое здание - гостевой дом с зоной кафе, назначение не жилое, расположенное по адресу <адрес>.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Согласно разъяснений, содержащихся в п. 39 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Из представленных документов следует, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 4000+/-22.14 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования, гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: <адрес>, находится в собственности ФИО1 (л.д. 21-23)
Право собственности на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
На указанном участке было возведено здание – нежилое, гостевой дом с зоной кафе, площадью 2002,7 кв.м, что подтверждается техническим планом, подготовленным кадастровым инженером ФИО3 (л.д. 23-38)
Решением начальника отдела по строительству и архитектуре, транспорту, топливно-энергетическому комплексу, ЖКХ от 25.02.2025 г., ФИО1 было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием документов, а именно: разрешения на строительство. (л.д. 20)
Согласно заключению эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 14.08.2025 г. № здание гостевого дома с зоной кафе (лит1А) инв №, общей площадью 2002,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> по совокупности признаков является объектом капитального строительства, а, следовательно, в том числе обладает признаками объекта недвижимости, к которым относится - прочная связь с землей, при которой перемещение исследуемого объекта невозможно без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. В соответствии с Правилами землепользования и застройки Филоновского сельского поселения Богучарского муниципального района Воронежской области (в редакции приказов департамента архитектуры и градостроительства Воронежской области от 26.11.2021 №, от 12.08.2022 №, приказа министерства архитектуры и градостроительства Воронежской области от 11.02.2025 №) и Филоновского сельского поселения Богучарского муниципального района Воронежской области, исследуемое здание гостевого дома с зоной кафе (лит1 А) инв № общей площадью 2002,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, находится в территориальной зоне Ж1/1 - Зона застройки индивидуальными жилыми домами села Филоново. Гостиничное обслуживание относится к условно разрешенному виду использования земельного участка с кадастровым номером № расположенного в территориальной зоне Ж1/1. При этом согласно постановления Администрации Филоновского сельского поселения Богучарского муниципального района Воронежской области №8 от 06.03.2024г. (л.д. 85), предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером № а именно - гостиничное обслуживание (т.е. размещение гостиниц) (Код вида разрешенного использования земельного участка 4.7)
Фактические отступы исследуемого здания гостевого дома от границ земельного участка с к.н. №, составляющие: 4,42м с северной стороны; 4,05м с запад-ной стороны; 0м с восточной стороны (смотри схему №1), меньше минимально допустимого отступа равного 6,0м, согласно требований Правил землепользования и застройки Филоновского сельского поселения Богучарского муниципального района Воронежской области (в редакции приказов департамента архитектуры и градостроительства Воронежской области от 26.11.2021 №, от 12.08.2022 №, приказа министерства архитектуры и градостроительства Воронежской области от 11.02.2025 № 45-01-04/38), при размещении зданий гостиниц в территориальной зоне Ж1/1.
Фактический процент застройки земельного участка с к.н. № по адресу: <адрес>, составляющий 18,4%, не превышает максимально допустимое значение равное 45%, согласно Правил землепользования и застройки Филоновского сельского поселения Богучарского муниципального района Воронежской области (в редакции приказов департамента архитектуры и градостроительства Воронежской области от 26.11.2021 г. №, от 12.08.2022 №, приказа министерства архитектуры и градостроительства Воронежской области от 11.02.2025 №), применительно к виду условно разрешенного использования земельного участка с кодом 4.7 - гостиничное обслуживание, расположенного в территориальной зоне Ж1/1.
Фактическое количество этажей исследуемого здания, равное 3 эт., не превышает пре-дельное значение равное 4эт. согласно Правил землепользования и застройки Филоновского сельского поселения Богучарского муниципального района Воронежской области (в редакции приказов департамента архитектуры и градостроительства Воронежской области от 26.11.2021 №, от 12.08.2022 №, приказа министерства архитектуры и градостроительства Воронежской области от 11.02.2025 №).
По противопожарным разрывам относительно ближайших строений, исследуемое здание гостевого дома, расположенное по адресу: <адрес> соответствует требованиям СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», так как фактическое расстояние от исследуемого объекта до ближайшего строения, расположенного на смежном земельном участке (<адрес> к.н. №), составляет 11,93м, что превышает минимально допустимый разрыв равный 10м (с учетом I, II, II степени огнестойкости зданий и класс конструктивной пожарной опасности СО, С1). Также к исследуемому строению (класс функциональной пожарной опасности - Ф1.2 (гостиницы)) имеется подъезд с двух продольных сторон здания для пожарной техники, шириной более 3,5м, что соответствует требованиям 8.1.1, 8.6 СП 4.13130.2013.
Исследуемое здание гостевого дома с зоной кафе (лит1А) инв № общей площадью 2002,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> не является источником вредного воздействия на среду обитания и здоровье человека, а, следовательно, согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200- 03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", для данного строения не требуется наличие санитарно-защитной зоны.
По количеству и ширине эвакуационных выходов (не менее 3-х эвакуационных выходов с каждого этажа непосредственно наружу, на лестничную клетку и наружные эвакуационные лестницы (с учетом того, что наружные эвакуационные лестницы будут доделаны в соответствии с требованиями СП 1.13130), ширина эвакуационных выходов составляет более 0,8м - 1,4м), протяжённости и ширине эвакуационных путей (расстояние от дверей наиболее удаленных помещений до выхода наружу или на лестничную клетку не превышает 30м в соответствии с табл. 8, СП 1.13130, фактическая ширина путей эвакуации составляет 1,25м) исследуемое здание гостевого дома не противоречит требованиям СП 1.13130 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные путл и выходы".
В ходе измерительного контроля было установлено, что высота Ступеней (подступенка) в лестничных маршах на путях эвакуации составляет 0,08м - 0,23м, что является нарушением требований п. 4.3.6, СП 1.13130 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", п.5.7 "СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009", согласно которым применение в пределах марша ступеней с разными параметрами высоты и глубины не допускается, а также высота ступеней должна находится в пределах от 0,13м до 0,17м.
Фактическое объемно-планировочное и конструктивное решение (в том числе инсоляция, освещенность, инженерное оборудование) исследуемого гостевого дома, соответствует требованиям СП 257.1325800.2020. Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования, за исключением высоты ступеней (подступенка) в лестничных маршах.
По организации кровли исследуемое строение соответствует требованиям "СП 17.13330.2017. Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76", так как данная кровля оборудована организованным наружным водоотводом и снегозадерживающими устройствами.
В ходе экспертного обследования несущих и ограждающих конструкций (видимых для обследования) и всего строения в целом установлено их соответствие требованиям СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 и СП 20.13330.2016. Свод правил. Нагрузки и воздействия. Актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85*. Данное объемно-планировочное решение (за исключение ширины гостиничного номера) и узлы сопряжений несущих и ограждающих конструкций исследуемого строения являются типовыми, а также использованы традиционные строительные материалы. Установлено отсутствие деформаций, трещин, искривлений, перекосов и прогибов в исследуемом здании, которые могли бы свидетельствовать об исчерпании несущей способности и устойчивости, а также невозможности восприятия нормативных нагрузок конструкциями исследуемого объекта.
Несущие и ограждающие конструкции, исследуемого здания, на момент осмотра занимали рабочее положение и находились в исправном техническом состоянии согласно СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений", М. 2004 г., характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационную пригодность.
На момент осмотра исследуемое здание гостевого дома с зоной кафе (лит1 А) инв № общей площадью 2002,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, не имеет критических деформаций, перекосов и разрушений, влияющих на долговечность и надежность несущих конструкции, а следовательно, удовлетворяют требованиям ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», то есть требования механической безопасности выполняются, в результате чего отсутствует угроза жизни и здоровью людей.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40, пунктом 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) собственник земельного участка, иные лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Таким образом, обязательным условием сохранения самовольно реконструированного объекта недвижимости и признания на него права собственности является наличие у лица, осуществившего самовольную реконструкцию или строительство, прав в отношении земельного участка, на котором осуществлена реконструкция (строительство).
В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ и статьи 56 ГПК РФ именно на лиц, выступающих за сохранение самовольной постройки, должно быть возложено бремя доказывания тех фактов, что постройка соответствует установленным требованиям и сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из представленного заключения эксперта следует, что возведенное самовольно строение соответствует требованиям закона и не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Заключение эксперта не оспорено, доказательств иного не представлено.
В части несоответствия в отступах исследуемого здания гостевого дома от границ земельного участка с кадастровым номером №, суд учитывает, что данный земельный участок принадлежит на праве собственности истцу ФИО1, что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН, в связи с чем находит возможным сохранить здание в указанных границах.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Из содержания указанной нормы следует, что для признания права на недвижимое имущество необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно в установленном законом и иными правовыми актами порядке.
Оценивая исследованные в судебном заседании доказательства по правилам ст.ст. 59, 60, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 обоснованы и подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковое заявление ФИО1 к администрации Богучарского муниципального района Воронежской области о признании права собственности на нежилое здание - удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание - гостевой дом с зоной кафе, площадью 2002,7 кв.м., назначение - нежилое, расположенное по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Богучарский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме
Судья М.А. Крамарева