Решение по делу № 3А-38/2025 от 18.06.2025 | Краснодарский краевой суд (Краснодарский край)

К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-38/2025 (М-617/2024)

УИД № 23OS0000-01-2024-000920-21

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

18 июня 2025 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ...........1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ...........1, является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилое здание, площадью 761 кв.м., кадастровый ........, расположенное по адресу: ............

- нежилое здание, площадью 707,2 кв.м., кадастровый ........, расположенное по адресу: ............;

- нежилое здание, площадью 1152,4 кв.м., кадастровый ........, расположенное по адресу: ............;

- нежилое здание, площадью 842,5 кв.м., кадастровый ........, расположенное по адресу: ............;

- нежилое здание, площадью 548,9 кв.м., кадастровый ........, расположенное по адресу: ............;

- нежилое помещение, площадью 528,4 кв.м., кадастровый ........, расположенное по адресу: ............;

- нежилое здание, площадью 414,3 кв.м., кадастровый ........, расположенное по адресу: ............

Административный истец обратился в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просил установить по состоянию на .......... кадастровую стоимость в отношении объектов недвижимости:

- назначение: нежилое, наименование: Здание, площадью 761 кв.м., кадастровый ........, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: ............ - в размере 9 387 000 рублей;

- назначение: нежилое, наименование: Магазин, площадью 707,2 кв.м., кадастровый ........, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: ............ - в размере 7 577 000 рублей;

- назначение: нежилое, наименование: Здание магазина промышленных товаров, площадью 1152,4 кв.м., кадастровый ........, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: ............ - в размере 11 298 000 рублей;

- назначение: нежилое, наименование: Магазин, площадью 842,5 кв.м., кадастровый ........, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: ............ - в размере 11 821 000 рублей;

- назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, площадью 548,9 кв.м., кадастровый ........, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: ............ размере 6 764 000 рублей;

- назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, площадью 528,4 кв.м., кадастровый ........, количество этажей: этаж № 2, расположенного по адресу: ............ в размере 7 117 000 рублей/

- назначение: нежилое, наименование: здание магазина, площадью 414,3 кв.м., кадастровый ........, количество этажей, в том числе подземных: 1, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: ............ в размере 5 565 000 рублей.

Административный истец считает, что утвержденная кадастровая стоимость нарушает права и законные интересы административного истца. Она существенно превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение размера налога на имущество организаций, уплачиваемого административным истцом в соответствии с пп.4 п. 1 ст.378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которому размер налога на помещение рассчитывается путем произведения установленной налоговой ставки на размер кадастровой стоимости помещения.

В судебном заседании, представитель административного истца по доверенности ...........16, учувствовавшая посредством видеоконференц-связи поддержала требования административного искового заявления с учетом уточнения, направленного ранее в адрес суда.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края ...........4 возражал против удовлетворения административного искового заявления.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ...........5 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу.

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ...........6 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение.

Главой Тимашеского городского поселения Тимашевского района ...........7 направлены возражения, в котором указана правовая позиция, в удовлетворении административного иска просит отказать, а также рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации Тимашеского городского поселения Тимашевского района.

Представителем администрации Славянского городского поселения Славянского района ...........8 направлены возражения, в котором указана правовая позиция, в удовлетворении административного иска просит отказать, а также рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации Славянского городского поселения Славянского района.

Главой Темрюкского городского поселения Темрюкского района ...........9 направлены объяснения, в которых указана правовая позиция, просит суд принять решение на усмотрение суда, а также рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района.

Представителем административного истца по доверенности ...........16 направлено уточненное административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, согласно проведенной судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Изучив материалы административного дела, возражения и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационным письмам филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 28.08.2024 года № 27-20246-КЗ/24 и выпискам из ЕГРН, административный истец является собственником объектов недвижимого имущества:

- здание с кадастровым номером ........ было поставлено на государственный кадастровый учет 05.07.2016 без наименования; с назначением: «нежилое здание»; с площадью «761 кв.м»; с количеством этажей «2»; с подземной этажностью «-».

Согласно статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) в ЕГРН вносятся сведения о назначении: «жилое, нежилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж», если объектом недвижимости является здание.

При переходе с 15.07.2020 на промышленную эксплуатацию Федеральной государственной информационной системы ведения ЕГРН (далее – ФГИС ЕГРН), в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о здании с кадастровым номером ........: изменено назначение с «нежилое здание» на «нежилое».

Также, при переходе на промышленную эксплуатацию ФГИС ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о наименовании здания с кадастровым номером ........ на «здание», внесен вид разрешенного использования «нежилое».

По состоянию на 27.08.2024 иных изменений наименования, назначения, вида разрешенного использования, площади, количества этажей, подземной этажности здания с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 20 758 468,16 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19.09.2023 № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» (далее – приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19.09.2023 № 2260), согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2024 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и на сегодняшний день является актуальной. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2023.

- Здание с кадастровым номером ........ было поставлено на государственный кадастровый учет 17.08.2018 с наименованием: «магазин»; назначением: «нежилое здание»; площадью «707.2 кв. м»; количеством этажей «2»; подземной этажностью «-».

Согласно статье 8 Закона о регистрации в ЕГРН вносятся сведения о назначении: «жилое, нежилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж», если объектом недвижимости является здание.

Кадастровая стоимость в размере 21 482 883,04 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19.09.2023 № 2260 и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2024 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и на сегодняшний день является актуальной. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2023.

- Здание с кадастровым номером ........ (ранее присвоенный кадастровый ........) было внесено в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (далее – ЕГРОКС) 04.05.2011 с наименованием: «магазин промышленных товаров»; с назначением: с «нежилое»; с площадью «1152.4 кв. м»; с количеством этажей «2»; с подземной этажностью «0».

В дальнейшем, 21.02.2012 было изменено назначением: с «нежилое» на «нежилое здание».

При переходе с 15.07.2020 на промышленную эксплуатацию ФГИС ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о здании с кадастровым номером ........: изменено назначение с «нежилое здание» на «нежилое», также было изменено наименование здания на «здание магазина промышленных товаров», а наименованию «магазин промышленных товаров» присвоен статус «актуальные незасвидетельствованные сведения», внесен вид разрешенного использования «нежилое».

В дальнейшем, 27.10.2022 из ЕГРН были исключены «актуальные незасвидетельствованные сведения».

Кадастровая стоимость в размере 26 583 795,89 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19.09.2023 № 2260 и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2024 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и на сегодняшний день является актуальной. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2023.

- Здание с кадастровым номером ........ было поставлено на государственный кадастровый учет 25.02.2020 с наименованием: «магазин»; назначением: «нежилое здание»; площадью «842.5 кв. м»; количеством этажей «2»; подземной этажностью «-».

Кадастровая стоимость в размере 32 446 468,91 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19.09.2023 № 2260, согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2024 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и на сегодняшний день является актуальной. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2023.

- Здание с кадастровым номером ........ было поставлено на государственный кадастровый учет 23.05.2013 без наименования; с назначением: «нежилое здание»; с площадью «548.9 кв.м»; с количеством этажей «2»; с подземной этажностью «-».

Кадастровая стоимость в размере 16 949 597,58 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19.09.2023 № 2260,согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2024 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и на сегодняшний день является актуальной. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2023.

- Помещение с кадастровым номером ........ (ранее присвоенный кадастровый ........) было внесено в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (далее – ЕГРОКС) 03.03.2011 с наименованием: «нежилые помещения 2 этажа (№16-21)»; с назначением: «нежилое»; с площадью «528.4 кв. м».

При переходе с 15.07.2020 на промышленную эксплуатацию ФГИС ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о помещении с кадастровым номером ........: изменено наименование с «нежилые помещения 2 этажа (№16-21)» на «нежилое помещение» при этом наименованию «нежилые помещения 2 этажа (№16-21)» присвоен статус «актуальные незасвидетельствованные сведения».

Филиалом проведена работа по выявлению наличия ошибок в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в части указания сведений о наименовании «нежилое помещение» помещения с кадастровым номером .........

Одновременно сообщено, что 26.08.2024 в ЕГРН исправлена техническая ошибка путем внесения сведений о наименовании помещения с кадастровым номером ........ «нежилые помещения 2 этажа (№16-21)» в соответствии с техническим паспортом от 14.12.2010, послужившим основанием для внесения сведений о вышеуказанном объекте недвижимости в ЕГРН.

Кадастровая стоимость в размере 17 196 947,09 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19.09.2023 № 2260, согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2024 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и на сегодняшний день является актуальной. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2023.

- Здание с кадастровым номером ........ (условный ........, инвентарный ........, ранее присвоенный кадастровый ........) было внесено в кадастр недвижимости 09.10.2013 с назначением: «нежилое здание»; с наименованием: «здание магазина»; с площадью: «414.3 кв. м»; с количеством этажей: «1», подземная этажность: «0», в соответствии с частью 3 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции документа, действовавшей на момент внесения сведений) и пунктом 2 приказа Минэкономразвития России от 11.01.2011 №1 «О сроках и порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости» в качестве сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, государственный кадастровый учет которого не осуществлен, но права на который зарегистрированы и не прекращены и которому присвоен условный номер в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании и в точном соответствии с Актом о включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах капитального строительства ........_

........_0078.XML», поступившим из Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Кадастровая стоимость в размере 11 216 204,16 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19.09.2023 № 2260, согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2024 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и на сегодняшний день является актуальной. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2023.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником спорных объектов недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты об оценке: от 23 июля 2024 г. № 458-07/2024, от 24 июля 2024 г. № 460-07/2024, от 24 июля 2024 г. № 461-07/2024, от 23 июля 2024 г. № 456-07/2024, от 23 июля 2024 г. № 455-07/2024, от 23 июля 2024 г. № 454-07/2024, от 24 июля 2024 г. № 462-07/2024, выполненные оценщиком ................» – ...........10

Исследовав отчеты об оценке, в связи с возникшими сомнениями в их соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости здания, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчетов об оценке на их соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости.

Определением Краснодарского краевого суда от 02 сентября 2024 г. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, производство по делу приостановлено, административное дело направлено в экспертную организацию ................», эксперту ...........11

Согласно результатам судебной экспертизы отчеты об оценке: от 23 июля 2024 года № 458-07/2024, от 24 июля 2024 г. № 460-07/2024, от 24 июля 2024 г. № 461-07/2024, от 23 июля 2024 г № 456-07/2024, от 23 июля 2024 г. № 455-07/2024, от 23 июля 2024 г. № 454-07/2024, от 24 июля 2024 г. № 462-07/2024, выполненные оценщиком ................» - ...........10, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, то есть, допущено оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчетов, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, допускались иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, не правильно определены факторы, влияющие на стоимость спорных объектов недвижимости, допускались ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

Рыночная стоимость земельных участков составляет:

- Нежилое здание площадью 414,3 кв.м., кадастровый ........, этажность: 1, расположенное по адресу: ............ в размере 9 746 000 рублей;

- Нежилое здание, площадью 761,00 кв.м., кадастровый ........, этажность: 2, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: ............ - в размере 18 882 000 рублей;

- Нежилое здание, площадью 1152,4 кв.м., кадастровый ........, этажность: 2, расположенное по адресу: ............ ............ - в размере 23 327 000 рублей;

- Нежилое здание, площадью 548,9 кв.м., кадастровый ........, этажность: 2, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: ............ размере 15 826 000 рублей;

- Нежилое здание, площадью 842,5 кв.м., кадастровый ........, этажность: 2, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: ............ ............А - в размере 31 345 000 рублей;

- Нежилое помещение, площадью 528,4 кв.м., кадастровый ........, этажность: 2, расположенное по адресу: ............ в размере 16 275 000 рублей;

- Нежилое здание, площадью 707,2 кв.м., кадастровый ........, этажность: 2, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: ............ - в размере 17 508 000 рублей;

Определением Краснодарского краевого суда от 16 декабря 2024 г. суд счел необходимым назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу объектов экспертизы с кадастровыми номерами ........, ........, ........ на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2023 г., проведение которой поручил ООО «Бюро Независимых Экспертиз» эксперту ...........12

.......... в Краснодарский краевой суд поступило извещение от генерального директора ................» ...........13 о возврате административного дела № 3а-687/2024 без исполнения в связи с тем, что данная экспертная организация более не осуществляет деятельность в области судебных экспертиз.

Определением Краснодарского краевого суда от .......... суд назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу объектов экспертизы с кадастровыми номерами ........ ........, ........ на дату определения кадастровой стоимости – .........., проведение которой поручил эксперту ................» ...........14

Согласно результатам судебной экспертизы рыночная стоимость определена по состоянию на .......... в размере:

- Нежилое здание площадью 414,3 кв.м., кадастровый ........, этажность: 1, расположенное по адресу: ............ в размере 10 702 800,00 рублей;

- Нежилое здание, площадью 1152,4 кв.м., кадастровый ........, этажность: 2, расположенное по адресу............ - в размере 25 277 300,00 рублей;

- Нежилое здание, площадью 707,2 кв.м., кадастровый ........, этажность: 2, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: ............ ............ - в размере 19 656 800, 00 рублей.

В силу присущего административному судопроизводству принципа диспозитивности только административный истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право и в каком объеме требовать от суда защиты (часть 1 статьи 178 КАС РФ). В ходе рассмотрения административного дела представитель административного истца в порядке статьи 46 КАС РФ уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с учетом результатов судебной экспертизы, не настаивал на том, что представленные им отчеты об оценке соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая, что содержащиеся в отчетах об оценке выводы о рыночной стоимости объектов опровергнуты заключением судебной экспертизы, с чем согласился административный истец, отчеты об оценке не могут быть признаны допустимыми доказательствами, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объектов недвижимости.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Стороной административного ответчика не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость оспариваемых объектов недвижимости, замечаний, ставящих по сомнение выводы заключения проведенной по делу судебной экспертизы, не заявлено.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объектов экспертизы мотивированно определялась экспертами с использованием сравнительного подхода. Отказ экспертов от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено в заключениях и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов, существенно влияющих на его стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объектов экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объектов, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объектов, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве аналогов к объекту экспертизы были подобраны объекты, которые имеют наиболее сходные характеристики с объектами экспертизы по основным ценообразующим факторам: местоположению, виду разрешенного использования.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Рассчитывая стоимость земельного участка сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Экспертами проведен расчет весовых коэффициентов скорректированных цен аналогов и определена рыночная стоимость объектов экспертизы в рамках сравнительного подхода. Весовые коэффициенты аналогов являются равными, что свидетельствует об однородности используемых в расчетах объектов-аналогов, в связи с чем у суда не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта. Суммарное значение весовых коэффициентов в рамках сравнительного подхода, равное 1,00, свидетельствует о достоверности итогового результата.

Суждения экспертов основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений экспертов, являющихся субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной экспертизы, суду в ходе разбирательства представлено не было. Оснований для назначения по делу дополнительной экспертизы, равно как и повторной экспертизы, по правилам статьи 83 КАС РФ не имеется и обоснованных ходатайств не заявлено.

Таким образом, суд считает, что административный истец частично исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика налогов и арендных платежей. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат частичному удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить:

Кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........ в размере его рыночной стоимости 10 702 800 (десять миллионов семьсот две тысячи восемьсот) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........ в размере его рыночной стоимости 18 882 000 (восемнадцать миллионов восемьсот восемьдесят две тысячи) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........ в размере его рыночной стоимости 25 277 300 (двадцать пять миллионов двести семьдесят семь тысяч триста) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........ в размере его рыночной стоимости 15 826 000 (пятнадцать миллионов восемьсот двадцать шесть тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........ в размере его рыночной стоимости 31 345 000 (тридцать один миллион триста сорок пять тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........ в размере его рыночной стоимости 16 275 000 (шестнадцать миллионов двести семьдесят пять тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........ в размере его рыночной стоимости 19 656 800 (девятнадцать миллионов шестьсот пятьдесят шесть тысяч восемьсот) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 09 августа 2024 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ...........1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........; площадью: 414,3 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «здание магазина»; в размере его рыночной стоимости 10 702 800 (десять миллионов семьсот две тысячи восемьсот) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........; площадью: 761 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «здание»; в размере его рыночной стоимости 18 882 000 (восемнадцать миллионов восемьсот восемьдесят две тысячи) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........; площадью: 1152,4 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «здание Магазина промышленных товаров»; в размере его рыночной стоимости 25 277 300 (двадцать пять миллионов двести семьдесят семь тысяч триста) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........; площадью: 548,9 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «нежилое здание»; в размере его рыночной стоимости 15 826 000 (пятнадцать миллионов восемьсот двадцать шесть тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........; площадью: 842,5 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «магазин»; в размере его рыночной стоимости 31 345 000 (тридцать один миллион триста сорок пять тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........; площадью: 528,4 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «нежилое помещение»; в размере его рыночной стоимости 16 275 000 (шестнадцать миллионов двести семьдесят пять тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........; площадью: 707,2 кв.м.; расположенного по адресу: ............ ............; назначение: «нежилое»; наименование: «магазин»; в размере его рыночной стоимости 19 656 800 (девятнадцать миллионов шестьсот пятьдесят шесть тысяч восемьсот) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости ..........

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ........ считать 09 августа 2024 г.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19 июня 2025 г.