УИД №

отметка об исполнении решения дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 октября 2025 года г. Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе;

председательствующего судьи ФИО9

при секретаре судебного заседания ФИО5,

с участием представителя Администрации г. Волгодонск ФИО6, действующей на основании доверенности от 13.12.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о признании права собственности по договору купли-продажи, третьи лица: Администрация г. Волгодонска, Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска,

установила:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на объекты недвижимого имущества на основании договора купли-продажи.

В обоснование заявленных требований истец указал, что решением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Комитета по управлению имуществом <адрес> взыскано 465 718,64 рублей неосновательного обогащения, 44 477,84 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, а также проценты за пользование чужими денежными средствами на общую сумму неосновательного обогащения 465 718,64 рублей в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации со следующего дня по окончанию действия моратория, введенного постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497, по дату фактической оплаты долга.

В вышеуказанном решении указано, что между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска и <данные изъяты> заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 11 795,0 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок находится в квартале №.

Предприниматель ФИО1 фактически пользуется частью земельного участка, расположенного в кадастровом квартале № по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок прилегает к земельному участку с кадастровым номером № площадью 11795,0 кв. м по <адрес>, предоставленному гаражно-строительному кооперативу по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в комитет с заявлением о предоставлении вышеуказанной части земельного участка и оформлении прав на него.

В ответ на данное заявление 02.07.2020 Комитет направил в адрес ФИО1 соглашение о досудебном урегулировании задолженности по земле, которое не было получено ответчиком.

Согласно акту обследования земельного участка от 23.06.2020 со стороны основного въезда на территорию ГСК-10 имеются 2-хэтажные каменные строения, принадлежащие и используемые ФИО1 под СТО. Часть территории СТО выходит за пределы границ территории ГСК-10 и частично располагается на свободных городских землях. Территория СТО имеет отдельное ограждение от ГСК-10.

В ответ на вышеуказанное заявление 02.07.2020 Комитет направил в адрес, ФИО1 соглашение о досудебном урегулировании задолженности по земле с предложением оплатить образовавшуюся задолженность. Соглашение ФИО1 не исполнено.

Таким образом, судом установлено, что имеются два 2-хэтажных каменных строения, принадлежащие и используемые ФИО1, расположенные на свободных городских землях, за пользование которых с ФИО1 взысканы средства в размере аренды.

Решением Арбитражного суда Ростовской области по делу № № от ДД.ММ.ГГГГ с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Комитета по управлению имуществом города Волгодонска за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ взыскана задолженность в размере 932 641,68 руб.; проценты в размере 33 543,11 руб. по аналогичному основанию.

Решением Арбитражного суда Ростовской области по делу № № от ДД.ММ.ГГГГ с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Комитета по управлению имуществом города Волгодонска за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ взыскана задолженность размере 160 323,05 руб.; проценты в размере 1 186,12 руб. по аналогичному основанию.

В 2024году ФИО1 погиб при выполнении воинского долга в зоне проведения специальной военной операции на территории Украины.

В наследство после смерти супруга, вступила ФИО2 (далее - Ответчик).

Вместе с имуществом, ФИО2 приняла и обязанности по оплате неосновательного обогащения, взысканного решениями судов.

Он является сыном ФИО1 и ФИО2. В наследство после гибели отца не вступал.

ДД.ММ.ГГГГ между ним и отцом был заключен договор купли продажи двух 2-хэтажных каменных строения расположенных на свободных городских землях за 70 000 руб., что и является ценой иска.

Денежные средства и имущество сторонами были переданы, претензий у сторон друг к другу нет.

В настоящее время он просит ответчика передать ему указанные строения, ответчик предлагает передать строения только вместе с обязанностью по оплате долгов установленных решениями судов.

Он не согласен оплачивать долги, поскольку договором купли-продажи данная обязанность не предусмотрена.

Спорные постройки не являются объектами недвижимости, не имеют кадастровых номеров и технических паспортов, в связи с чем, определить их точную стоимость не представляется возможным, в связи с чем, их стоимость определена по рыночной цене указанной в договоре купли-продажи.

Истец просит признать за ФИО3 право собственности на два 2-х этажных каменных строения расположенных в кадастровом квартале № по адресу: <адрес>.

Протокольным определением ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска.

В судебное заседание, организованное посредством видеоконференц-связи с Мытищинским городским судом Московской области истец и его представитель не явились о месте и времени судебного разбирательства извещались надлежащим образом, уважительность причин неявки суду не сообщили. Ранее в судебных заседаниях организованных с использованием видеоконференц-связи представители истца, действующие на основании доверенности ФИО7 и ФИО8 пояснили, что им неизвестно выдавалось ли ФИО1 разрешение на строительство спорных объектов недвижимости. Также представители не смогли пояснить суду на каком основании ФИО1 пользовался земельным участком, на котором расположены указанные объекты. Указали, что именно решениями Арбитражного суда Ростовской области о взыскании неосновательного обогащения подтверждается право собственности ФИО1 на спорные строения.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась о месте и времени судебного разбирательства извещалась надлежащим образом, представила отзыв о признании иска и рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель третьего лица Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска в судебное заседание не явился о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Ранее в судебном заседании представитель КУИ г. Волгодонска пояснил, что вышеуказанные объекты недвижимости обладают признаками самовольной постройки. Поскольку строения расположены на свободных городских землях, КУИ г. Волгодонска взыскивало неосновательное обогащение за фактическое пользование земельным участком. Договорные отношения между ИП ФИО1 и КУИ г. Волгодонска отсутствовали.

Представитель Администрации г. Волгодонска ФИО6, действующая на основании доверенности в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, указав, что вышеуказанные объекты недвижимости являются самовольной постройкой, поскольку разрешения на их возведение не выдавалось. Полагает, что истцом выбран неверный способ защиты права.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителя Администрации г. Волгодонска, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с абз.2 ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 1 ст.160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В соответствии с ч.1 ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Согласно положениям ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.2 ст.165 ГК РФ, в случае, если одна сторона полностью или частично исполнила сделку, требующую государственной регистрации, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В судебном заседании установлено, что на свободных городских землях расположены два двухэтажных здания, которыми пользовался ИП ФИО1 Решениями Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ с ИП ФИО1 в пользу КУИ г. Волгодонска взыскано неосновательное обогащение за фактическое пользование земельным участком и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

При этом, в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из материалов дела не следует, что спорные объекты недвижимости принадлежали ФИО1 (продавцу) на праве собственности. Сведения о вышеуказанных объектах недвижимости в ЕГРН отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого, ФИО1 продал, а истец купил объекты недвижимости (строения) № и №, расположенные по адресу: <адрес> за 70 000 рублей. При этом, право собственности на указанные объекты недвижимого имущества за ФИО3 в установленном порядке зарегистрировано не было. В феврале 2024 года ФИО1 умер. Наследником по закону после умершего ФИО1 является его супруга, ответчик по делу ФИО2

Согласно представленной в материалы дела копии наследственного дела, спорные объекты недвижимости в наследственную массу не входили.

Согласно правовым указаниям, изложенным в п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Оценивая, представленный истцом в качестве доказательства приобретения права собственности, договор купли-продажи недвижимости, суд находит представленный договор не соответствующим требованиям, установленным ст. 554 ГК РФ.

Из разъяснений, изложенных в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" следует, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В представленном договоре купли-продажи отсутствуют индивидуализирующие признаки объектов недвижимости, не указан точный адрес, отсутствует кадастровый номер зданий, а также земельного участка, на котором расположены объекты, не указана площадь объектов.

Из представленных в материалы дела технических паспортов, оформленных 25.08.2025 следует, что объекты недвижимости расположены по адресу: <адрес> в кадастровом квартале №, год завершения строительства 2012 год. Нежилое здание с видом разрешенного строительства склад площадью 121,8+0,9 кв.м., нежилое здание с видом разрешенного использования баня площадью 61,3+0,6 кв.м.

На момент оформления договора купли-продажи технические паспорта отсутствовали, соответственно отсутствовали, установленные в них индивидуализирующие признаки.

Между тем, суд находит доводы представителей третьих лиц о том, что вышеуказанные объекты недвижимости являются самовольной постройкой, заслуживающими внимания.

Пунктом 1 ст. 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В опровержение доводов третьих лиц, истцом в материалы дела не представлено доказательств предоставления ФИО1 земельного участка в установленном порядке, на котором возведены объекты недвижимости, а также наличие согласований и разрешений на их возведение. Представители истца, пояснили суду, что такой информацией не владеют.

Довод представителей истца о том, что право собственности ФИО1 на спорные объекты недвижимости подтверждается решениями Арбитражного суда Ростовской области о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком, суд находит необоснованным.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что объекты, на которые истец просит признать право собственности, обладают признаками самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Поскольку спорные объекты недвижимости собственностью ФИО1 не являлись, что подтверждается отсутствием сведений в ЕГРН, ФИО1 был не вправе распоряжаться данными объектами.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).

Представленные в материалы дела документы не свидетельствуют о том, что сделка, совершенная между сторонами, является действительной, влекущей правовые последствия, на которых настаивает заявитель.

По своей сути иск ФИО3 направлен на легализацию самовольной постройки, вопреки существующему порядку приобретения и регистрации права собственности на объекты недвижимости, что противоречит положениям вышеуказанных норм права.

С учетом обстоятельств дела и применительно к нормам закона, регулирующим спорные правоотношения, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании права собственности на объекты недвижимости.

Руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО2 о признании права собственности по договору купли-продажи, третьи лица: Администрация г. Волгодонска, Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца с даты его изготовления в окончательной форме.

Судья: подпись ФИО10

Мотивированное решение изготовлено 22.10.2025.