№ 2-44/2025
49RS0003-01-2025-000034-18
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 февраля 2025 года пос. Омсукчан
Омсукчанский районный суд Магаданской области в составе:
председательствующего - судьи Гаева С.Ю.,
при секретаре Лобунской Д.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Омсукчанского районного суда Магаданской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к муниципальному образованию «Омсукчанский муниципальный округ» о признании права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к муниципальному образованию «Омсукчанский муниципальный округ» о признании права собственности на недвижимое имущество, в обоснование которого указал, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в его владнии и пользовании находится - нежилое здание магазина "Фламинго" (инв. №), расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 506,3 кв.м.
Согласно условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, указанное нежилое здание истец приобрел у ФИО6 за 450 000 рублей.
Указанное нежилое здание принадлежало продавцу ФИО6 на основании определения Магаданского городского суда Магаданской области от ДД.ММ.ГГГГ, которым утверждено мировое соглашение о переходе к ФИО6 права собственности на здание магазина после смерти сына - ФИО5, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена сведения ДД.ММ.ГГГГ.
В регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество в Управлении Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, истцу было отказано по причине отсутствия у заявителя прав на земельный участок, расположенный под объектом капитального строительства.
Земельный участок под зданием магазина принадлежало умершему ФИО5 на основании свидетельства о праве собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Омсукчанского района. При заключении мирового соглашения между наследниками ФИО5 в 2001 году этот земельный участок не был включен в имущественный спор.
Позднее мать умершего - ФИО6, наследовавшая здание магазина, на основании решения Омсукчанского районного суда Магаданской области от ДД.ММ.ГГГГ установила факт принятия ею наследства в виде земельного участка, оставшегося после смерти ФИО5
В мае 2016 года представителем ФИО6 в Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу подано заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, сведений о результатах рассмотрения указанного заявления не имеется. ФИО6 несколько лет назад умерла.
Поскольку процедура по переходу и регистрации права собственности на здание магазина "Фламинго" и земельный участок под ним к истцу, как к новому собственнику объектов недвижимости, своевременно не была завершена, из чего следует, что ФИО6 на момент смерти являлась законным собственником этих объектов недвижимости. При этом истец с момента заключения договора купли-продажи в 2015 г. пользуется зданием и земельным участком под ним как своим собственным имуществом, несет бремя его содержания, оплачивает коммунальные расходы.
Каких-либо претензий или притязаний со стороны иных лиц по поводу владения и пользования истцом указанными зданием и земельным участком в его адрес не поступало. Спора по поводу владения и пользования данными объектами недвижимости у истца не имелось.
Учитывая, что ни один из потенциальных наследников имущества ФИО6 не обратился к истцу для установления своих прав, истец приходит к выводу о том, что недвижимое имущество, включая здание и земельный участок, является выморочным.
Ссылаясь на нормы Земельного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ, просит признать право собственности истца на недвижимое имущество - нежилое здание магазина "Фламинго" и земельный участок под ним, расположенные по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца.
Представитель ответчика – муниципального образования «Омсукчанский муниципальный округ" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Омсукчанского муниципального округа, в судебное заседание не явился в материалах дела имеется отзыв на исковое заявление, согласно которому против удовлетворения требований не возражает.
Представитель третьего лица – нотариус нотариального округа г. Магадан ФИО7 на судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, мнение по иску не представила.
На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы гражданского дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает способы защиты гражданских прав, к которым относится и признание права.
В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Согласно ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец), в лице представителя по доверенности ФИО2, и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания магазина "Фламинго", расположенного по адресу: <адрес>, общей полезной площадью 506,3 кв.м., инв №, этажность 1, которое принадлежит продавцу на основании свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость объекта недвижимости составила 450 000 рублей.
Как следует из пояснений ФИО1, изложенных в исковом заявлении, в регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество в Управлении Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, истцу было отказано по причине отсутствия у заявителя прав на земельный участок, расположенный под объектом капитального строительства.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Как следует из текста доверенности, удостоверенной временно исполняющим обязанности нотариуса Магаданского городского нотариального округа - ФИО8, выданной ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО2, ФИО6 уполномочила ФИО2 продать принадлежащее ей нежилое здание: магазина "Фламинго" с земельным участком, расположенное по адресу: <адрес>, либо оформить в собственность, с правом заключения договора купли-продажи за цену и на условиях по своему усмотрению, получать денежные средства по договору в любом размере в случае необходимости оформить указанный земельный участок в собственность, решать все необходимые вопросы в компетентных органах по указанному вопросу.
Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости нежилое здание магазина "Фламинго", расположенное по адресу: <адрес>, площадью 506,3 кв.м., инвентарный №, кадастровый №, с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности ФИО6
Как следует из материалов дела, земельный участок, площадью 2559+/-18 кв.м. с кадастровым номером №, на котором находится нежилое здание магазина "Фламинго" с кадастровым номером №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № передан в собственность ИЧП "Крайттенс", директором которого являлся ФИО5, и который до настоящего времени является собственником указанного земельного участка согласно выписки из ЕГРН.
Согласно выписки из Единого государственного реестра Юридических лиц ИЧП "Крайттенс" (ИНН <***>) ДД.ММ.ГГГГ исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо.
Решением Омсукчанского районного суда Магаданской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по заявлению ФИО6 об установлении факта принятия наследства, установлено, что умерший ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, приходится <данные изъяты> ФИО10., являлся на основании свидетельства о праве собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ (серии № № РФ) собственником земельного участка, расположенного под зданием магазина "Фламинго" по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № под существующее здание магазина "Фламинго" индивидуально-частного предприятия "Крайттенс" в лице генерального директора ФИО5
На основании указанного решения установлен факт принятия наследства ФИО6 в виде земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2559 кв.м., оставшегося после смерти ФИО5, умершего ДД.ММ.ГГГГ и ФИО6 восстановлен срок для принятия наследства.
Решение суда вступило в законную силу и обращено к исполнению.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умерла.
В виду того, что процедура по переходу и регистрации права собственности на здание магазина "Фламинго" и земельный участок под ним к ФИО1, как к новому собственнику объектов недвижимости, своевременно не была завершена, то ФИО6 на момент смерти являлась законным собственником спорных объектов недвижимости.
Сведений о принятии указанного недвижимого имущества наследниками ФИО6 после ее смерти ДД.ММ.ГГГГ, материалы гражданского дела не содержат.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 1151 Гражданского кодекса РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.
В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории в том числе земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества.
Как следует из сообщения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Омсукчанского муниципального округа, что оснований для принятия земельного участка, зарегистрированного до настоящего времени за индивидуальным частным предприятием, в муниципальную собственность согласно ст. 1151 Гражданского кодекса РФ как выморочное имущества умершего физического лица у муниципального образования не было, право собственности на имущество умершей ФИО6 к Омсукчанскому муниципальному округу не переходило. При этом ФИО1 с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества в 2015 году пользуется нежилым зданием магазина "Фламинго" и земельным участком под ним как своим собственным имуществом, добросовестно несет бремя содержания и расходы на это имущество. Каких-либо обращений и претензий со стороны иных лиц на указанные объекты недвижимости в органы местного самоуправления не поступали. Спора по поводу владения и пользования данными объектами недвижимости не имеется.
В соответствии со статье 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что заключая договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 (продавец), в лице представителя по доверенности ФИО2, передала в собственность ФИО1 (покупатель) за плату нежилое здание магазина "Фламинго", расположенное по адресу: <адрес>, общей полезной площадью 506,3 кв.м., инв №, этажность 1, с учетом положений Гражданского кодекса РФ ФИО6 передала ФИО1 в том числе и право собственности на земельный участок, занятый нежилым зданием магазина "Фламинго", и необходимый для его использования. При этом истец с момента заключения договора купли-продажи в 2015 г. пользуется зданием и земельным участком под ним как своим собственным имуществом, несет бремя его содержания, оплачивает коммунальные расходы.
Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает способы защиты гражданских прав, к которым относится и признание права. Поскольку зарегистрировать переход право собственности на спорные объекты недвижимости истец не смог, истец лишен возможности зарегистрировать это право в органах Росреестра в бесспорном порядке, поскольку Продавец имущества ФИО6 умерла ДД.ММ.ГГГГ, не успев зарегистрировать переход права собственности на спорные объекты недвижимости после принятия его в наследство, истец имеет право защитить свои правовые интересы в суде путем предъявления иска о признании права собственности.
В пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" говорится, что наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный регистратор), после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.
Как разъяснено в пунктах 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Поэтому форма договора купли-продажи объектов недвижимости сторонами была соблюдена, а сделка - исполнена, поскольку покупатель оплатил продавцу денежные средства в размерах цены объектов, а продавец передал объекты недвижимости покупателю.
Поскольку истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на данные объекты недвижимости, из-за отсутствия регистрации права у предыдущих собственников. Получить документы, подтверждающие право собственности на указанные объекты недвижимого имущества, в ином порядке невозможно, поэтому по делу необходимо принятие судебного решения.
Таким образом, в соответствии с п. 62 Постановления N 10/22 на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности Продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
В соответствии с п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Получить документы, подтверждающие право собственности на указанные объекты недвижимого имущества, в ином порядке невозможно, поэтому по делу необходимо принятие судебного решения.
Статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Таким образом, согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации истец как покупатель, исполнивший в полном объеме обязательство по сделке купли-продажи, имеет право собственности на спорные объекты недвижимости, перешедшие к нему по договору купли-продажи, заключенному между продавцом ФИО6 и покупателем ФИО1
Учитывая то, что истцом исполнены обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества, а продавец не совершил требуемых действий по перерегистрации права собственности, суд находит исковые требования ФИО1 о признании права собственности на объекты недвижимого имущества обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к муниципальному образованию «Омсукчанский муниципальный округ» о признании права собственности на недвижимое имущество, удовлетворить.
Признать право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес> по <адрес> - на объекты недвижимости: нежилое здание магазина "Фламинго", общей площадью 506,3 кв.м., кадастровый №; земельный участок, площадью 2559+/-18 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО11 и ФИО1.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Магаданский областной суд путем подачи жалобы через Омсукчанский районный суд Магаданской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Установить дату составления мотивированного решения – 05.03.2025.
Председательствующий -