Решение по делу № 2-468/2022 от 07.11.2022 - о признании права собственности на квартиру по договору купли-продажи.

УИД 32RS0007-01-2022-000409-28

Дело №2-468/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 ноября 2022 года пос. Дубровка

Дубровский районный суд Брянской области в составе

председательствующего Шелакова М.М.,

при секретаре Атошиной Л.В.,

с участием

истца – ФИО1 и ее представителя ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Дубровского района Брянской области, ФИО3 о признании права собственности на квартиру по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с данным исковым заявлением, ссылаясь в обоснование требований на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 был заключен договор купли – продажи квартиры площадью 47 кв.м. с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, удостоверенный нотариусом Дубровского нотариального округа Брянской области.

По условиям данного Договора, ФИО3 продала, а ФИО1 (в договоре указана как ФИО. приобрела вышеуказанную квартиру, сумма сделки по договоренности сторон составила 30 000 руб., которые истцом в полном объеме были переданы продавцу.

Своевременно государственная регистрация перехода права собственности произведена не была, до настоящего времени собственником недвижимого имущества значится ФИО3

В настоящее время зарегистрировать право собственности на квартиру в Управлении Росреестра по Брянской области невозможно из-за отсутствия продавца, местожительство которого истцу неизвестно, так как после продажи жилья она выехала за пределы Дубровского района Брянской области и связь с ней прекращена.

Вместе с тем, с момента заключения договора купли-продажи по настоящее время истец ФИО1 владеет и пользуется спорным объектом недвижимости как своим собственным, несет бремя по содержанию квартиры, оплачивает жилищно-коммунальные услуги, производит ремонт жилого помещения и обеспечивает его сохранность.

Полагая, что все существенные условия договора купли-продажи квартиры между сторонами были соблюдены и обязательства по нему исполнены, истец просит суд признать за ней (ФИО1) право собственности на квартиру общей площадью 47 кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО3, прекратив право собственности последней на данный объект недвижимости.

В судебном заседании истец ФИО1 и представляющий его интересы ФИО2, действующий на основании доверенности, каждый в отдельности, исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержали в полном объеме и просили об их удовлетворении.

Представитель ответчика - администрации Дубровского района Брянской области ФИО4 в суд не явилась, доверив суду рассмотрение дела в свое отсутствие, вынесение решения оставила на усмотрение суда.

Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилась, об уважительных причинах неявки не сообщила, ходатайств, заявлений не представила, об отложении судебного заседания не просила.

Представитель Управления Росреестра по Брянской области ФИО5, действующая на основании доверенности, доверила суду рассмотрение дела в свое отсутствие, принятие решения оставила на усмотрение суда с учетом позиции, изложенной в отзыве на исковое заявление.

ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ППЗ рп.Дубровка МРО №7, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в суд своего представителя не направило, ходатайств, заявлений не представило.

В силу ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания участников процесса.

Выслушав истца и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).

Как установлено п.1 ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершившими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 ст.165 ГК РФ определено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Аналогичное правило предусмотрено п.3 ст.551 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости закреплены в §7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору,

Согласно ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, данных в п.62 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии, что единственным препятствием является отсутствие продавца.

Согласно сведениям ЕГРН, собственником квартиры с кадастровым номером № площадью 47 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, является ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО (ФИО1 -свидетельство о заключении брака серии I-МР № от 02.12.2000г.) Т.В. заключен договор купли - продажи квартиры площадью 47 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, которая передана покупателю по акту передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора.

Согласно условиям договора купли-продажи стоимость квартиры определена в размере 30 000 руб.

По взаимному и добровольному соглашению продавца и покупателя данный договор удостоверен нотариусом Дубровского нотариального округа <адрес> в реестре №, однако намерений по доведению регистрации перехода права собственности сторонами по неустановленным причинам предпринято не было.

Согласно справке №ДБ/530 от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Межрайонным отделением № ППЗ рп.Дубровка ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» и техническому паспорту <адрес>, указанная квартира принадлежит ФИО1 (ФИО., документы, подтверждающие право собственности –акт передачи квартиры от 11.01.2001г., договор купли-продажи от 11.01.2001г.

Истец ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время зарегистрирована и проживает по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из домовой книги и штампом о регистрации по месту жительства, проставленном в паспорте серии № от ДД.ММ.ГГГГ, выданном на ее имя.

В соответствии со справкой № от 08.07.2020г., выданной ООО «Газпром межрегионгаз Брянск», с ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 заключен договор на поставку газа в территориальном ОРГ <адрес>, лицевой счет № по адресу: <адрес>. Задолженности по оплате за природный газ не имеется.

Также ФИО1 от лица собственника ежемесячно осуществляет оплату коммунальных платежей за предоставляемые ресурсоснабжающими организациями жилищно-коммунальные услуги (электроэнергию, воду, техническое обслуживание и т.д), что подтверждается квитанциями об уплате, приобщенными к материалам дела.

Как указывалось выше, согласно условиям договора купли-продажи от 11.01.2001 года стоимость квартиры по названному адресу определена 30 000 руб., с учетом положений ст.431 ГК РФ, ФИО3, подписав указанный договор, подтвердила факт оплаты ей стоимости данного объекта недвижимости, переданного по акту приема-передачи вместе с ключами от него, и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем ФИО1 обязательств по договору купли-продажи.

Таким образом, представленными в материалы дела доказательствами подтверждено не только документальное, но и фактическое исполнение сторонами сделки, по которой ФИО1 обязательства по оплате выкупной цены исполнены и объект недвижимости ей передан, что свидетельствует о совершении ею правомерных действий, направленных на приобретение квартиры в собственность по основаниям, предусмотренным законом, которой владеет и пользуется как своей собственной в течение длительного периода (с 2001 года), но по независящим от нее причинам лишена возможности зарегистрировать право собственности на квартиру в отсутствие продавца, в связи с чем ею инициирован настоящий иск в суд, так как в данном случае, регистрация перехода права собственности возможна только по решению суда.

На основании ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Как разъяснено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 7 июля 2016 г. № 1421-О, заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом, в том числе посредством обращения за судебной защитой.

Согласно ст.12 ГК РФ одним из способов защиты права является признание права.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункты 58, 59 Постановления Пленума № 10/22).

Руководствуясь вышеизложенными нормами права и разъяснениями по их применению, суд, установив факт заключения 11 января 2001 года ФИО3 и ФИО1 договора купли-продажи вышеуказанного спорного объекта недвижимости, а также надлежащего исполнения покупателем ФИО1 своих обязательств по их оплате, принимая во внимание, что сделка соответствовала требованиям закона, судебного или иного запрета на отчуждение квартиры на момент совершения сделки не было, квартира продана за цену, соответствующую рыночной цене квартиры на момент продажи, данный договор купли-продажи с момента подписания сторонами не изменялся и не расторгался, был удостоверен нотариально с разъяснением сторонам их прав и обязанностей, с требованием о признании сделки недействительной либо об истребовании имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании сделки, ответчик ФИО3 за указанное время не обращалась, при этом отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю само по себе не свидетельствует об отсутствии прав на указанное имущество покупателя, принявшего и оплатившего это имущество, в связи с чем суд находит требования истца законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Каких-либо доказательств в силу ст.56 ГПК РФ, опровергающих право собственности ФИО1 на спорное имущество, доказательств каких-либо притязаний на квартиру со стороны третьих лиц, суду не представлено и судом не добыто.

В соответствии со ст.14, 58 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Дубровского района Брянской области, ФИО3 о признании права собственности на квартиру по договору купли-продажи - удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес> право собственности на квартиру общей площадью 47 кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ФИО (ФИО1) Т.В.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на вышеперечисленное недвижимое имущество с погашением в ЕГРН регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на квартиру общей площадью 47 кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд в течение месяца через Дубровский районный суд Брянской области со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11 ноября 2022 года.

Председательствующий по делу М.М. Шелаков