Изготовлено в окончательной форме 07.02.2025 года

Дело №

УИД 76RS0№-35

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Дзержинский районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Черничкиной Е.Н.,

при ведении протокола помощником судьи ФИО4,

с участием прокурора ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, по встречному иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просил признать ответчика утратившей право пользования и выселить из жилого помещения по адресу: <адрес>, снять с регистрационного учета по указанному адресу, взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи, заключенному с ответчиком ФИО1 13.12.2023г., истец ФИО2 приобрел квартиру по адресу: <адрес>. Переход права собственности на квартиру истцу зарегистрирован. Однако до настоящего времени ФИО1 проживает и зарегистрирована в указанной квартире, что препятствует истцу в осуществлении его прав собственника.

ФИО1 обратилась с встречным иском к ФИО2, в котором просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между ней и ФИО2 13.12.2023г., прекратить право собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости, возвратить жилое помещение ФИО1 с восстановлением в ЕГРН записи о ее праве собственности.

Исковые требования мотивированы тем, что 13.12.2023г. она заключила с ФИО2 договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности квартиры по адресу: <адрес>. Данная сделка была совершена ФИО1 под влиянием обмана, введения ее в заблуждение третьим лицом. Истец не намеревалась продавать квартиру, поскольку она является для нее единственным жильем. 09.11.2023г. ей по мобильному телефону позвонил неизвестный и представился сотрудником оператора мобильной связи МТС. Обманным путем получив у нее пин-код, неизвестный, по его словам, проник в личный кабинет ФИО1 на портале Госуслуг, после чего стал угрожать, что оформит на ФИО1 кредитные договоры, о чем ФИО1 написала заявление в полицию, однако в возбуждении уголовного дела было отказано. По указанной причине ФИО1 10.11.2023г. обратилась в Сбербанк с заявлением о замене банковской карты, на которую происходит зачисление ее пенсии. 11.11.2023г. посредством МФЦ она подала заявление о запрете действий с недвижимостью без личного участия собственника. 27.11.2023г. ей на мобильный телефон позвонил неизвестный и представился сотрудником банка. Позвонивший сообщил истцу, что по ее паспортным данным заключено восемь кредитных договоров. После этого ей звонили неизвестные люди, представлявшиеся сотрудниками ФСБ, и просили помочь в раскрытии преступления. 28.11.2023г. истцу позвонила сотрудник Банка России и сообщила, что для очищения кредитной истории ФИО1 необходимо заключить восемь кредитных договоров, а также, что ее квартира продана, ей присвоен новый кадастровый номер. Для возврата квартиры истцу необходимо ее выкупить. ФИО1 28.11.2023г. заключила кредитный договор на 200 000 руб., а 06.12.2023г. - договор о предоставлении услуг по продаже объекта недвижимости. После заключения договора купли-продажи ею 15.12.2023г. с расчетного счета в Сбербанке были сняты денежные средства в размере 3 050 000 руб. (2 850 000 руб. от продажи квартиры, 200 000 руб. – кредитные денежные средства) и посредством банкомата ВТБ перечислены на продиктованные звонившим реквизиты. После этого звонивший, представившийся сотрудником Банка России, сообщил, что сделка фиктивная, вскоре ей привезут документы на квартиру. О том, что в отношении нее совершены мошеннические действия, ФИО1 догадалась 21.12.2023г., после чего обратилась в правоохранительные органы. 22.12.2023г. возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ. Таким образом, ФИО1 была введена в заблуждение, под обманным предлогом поимки мошенников продала квартиру и перечислила денежные средства неустановленным лицам. При заключении договора она полагала, что сделка является мнимой, не повлечет перехода права собственности на квартиру. Продавать квартиру, выезжать из нее она не намеревалась. В результате ФИО1 осталась без единственного жилья и денежных средств. Риэлтор, сопровождавшая сделку, должна была понимать, что ФИО1 вводят в заблуждение: в указанное агентство недвижимости ее направил звонивший, квартира была продана по цене ниже рыночной, в короткие сроки. Ссылаясь на ст. 170, п.2 ст.178, п.2 ст.179 ГК РФ, просит признать договор купли-продажи квартиры недействительным.

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) ФИО2 не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил представителя. Ранее исковые требования поддержал, встречный иск не признал. Пояснил, что объявление о продаже квартиры он нашел на сайте Авито, позвонил риэлтору. В субботу произвел осмотр квартиры. При осмотре участвовала также ФИО1, риэлтор и его девушка ФИО6 Так как в субботу ему было необходимо уезжать в длительную командировку, решили заключить договор купли-продажи квартиры после Нового года, то есть в 2024 году. Однако ему позвонила риэлтор и сказала, что ФИО1 хочет срочной продажи квартиры. Он согласился. Приобретение квартиры планировалось истцом за счет денежных средств от продажи принадлежащего ему автомобиля и за счет кредитных средств ПАО Сбербанк. Поскольку кредит ему уже был одобрен ПАО Сбербанк, заключение кредитного договора и получение денежных средств не занимало значительного времени, поэтому он согласился на перенос сроков оформления договора купли-продажи квартиры. Оформление сделки купли-продажи производилось через сайт ДомКлик. Договор заключался в офисе ПАО Сбербанк. Одновременно была произведена регистрация перехода права собственности на квартиру. Цена квартиры являлась средней.

Представитель ФИО2 по доверенности ФИО14 исковые требования ФИО2 поддержала, встречный иск ФИО1 не признала. Пояснила, что 13.12.2023г. между истцом и ответчиком заключен основной договор купли-продажи квартиры, посредством использования номинального счета ООО «Домклик». После перехода права собственности истец получила полный расчет по сделке. По всем условиям договора, в том числе по дате передачи объекта, перечню имущества, остающемуся новому собственнику, было достигнуто соглашение. ФИО2 является добросовестным приобретателем. О том, что ФИО1, продавая ему квартиру, таким образом спасает свое имущество, ему не могло быть известно. Намерения одного участника сделки для признания ее мнимой недостаточно. Комиссией экспертов ОГБУЗ «Костромская областная психиатрическая больница» в заключении сделан вывод о том, что по своему психическому состоянию ФИО1 могла понимать значение своих действий и руководить ими.

Ответчик (истец по встречному иску ФИО1) исковые требования не признала, встречный иск поддержала. Доводы искового заявления подтвердила. Дополнительно пояснила, что звонивший, представившийся сотрудником Банка России, дал ей два номера Агентства недвижимости «Метро», сказав позвонить по любому из них, конкретного агента не назвал. Она позвонила по одному из номеров телефона. Ей перезвонила агент ФИО3. Она сказала агенту, как ее научили мошенники, о том, что хочет продать квартиру. На следующий день приехала ФИО3, сфотографировала квартиру, выставила объявление о продаже, в офисе агентства недвижимости они заключили агентский договор. При этом, пока находилась дома, она была на постоянной связи с мошенниками, отчитывалась перед ними о всех действиях, связанных с продажей квартиры, строго выполняла все их указания. Полагая, что агент и потенциальный покупатель связаны с мошенниками, постаралась запомнить их отличительные черты (татуировку у агента). Детали сделки ей были продиктованы мошенниками: они заранее сказали, как нужно отвечать на вопросы, которые ей будут задавать до и во время заключения сделки. Поэтому она сказала, что продает квартиру, так как заболела ее родственница, требуется переезд, озвучила минимальную цену на квартиру в 2 500 000 руб. 09.12.2023г. к ней в квартиру для осмотра пришли риэлтор ФИО3 и покупатели. Как оказалось, это был ФИО2 и его девушка. После осмотра квартиры, они сообщили о том, что намерены ее приобрести. Полагая, что риэлтор и покупатель связаны с мошенниками, преступление которых она помогает раскрыть, не вникала в детали их разговора. Ее цель заключалась лишь в том, чтобы вернуть себе свою квартиру. Ни о чем другом думать не могла. Они договорились о дате совершения сделки. После их ухода она созвонилась с мошенниками, рассказала о результатах осмотра квартиры, сообщила о дате сделки. Ей сказали, что квартиру нужно продать раньше, о чем она немедленно поставила в известность риэлтора. В итоге риэлтор сказала о необходимости прийти в офис ПАО Сбербанк на <адрес>.12.2023г. Перед этим она взяла у нотариуса справку о том, что является вдовой. Данный вопрос предварительно с нотариусом обсуждала риэлтор. Она лично с нотариусом не разговаривала. Соответствующую справку ей просто выдал сотрудник нотариуса. Справка от психиатра не требовалась. Все документы ею были подписаны автоматически, она их не читала, так как полагала, что возвращает квартиру себе, а не передает ФИО2 Цена ее не интересовала, так как она ее не собиралась продавать и не думала, что продает. Она одинока, муж и сын умерли, других родственников у нее нет. Квартира является ее единственным жилым помещением. Она получает пенсию в размере 23 600 руб., вынуждена подрабатывать. Ее зарплата составляет 1 минимальный размер оплаты труда. Материальной возможности приобрести или снять иное жилое помещение у нее нет. Понимает необходимость возврата ФИО2 стоимости квартиры, задумывается о возможных вариантах для этого, в том числе посредством продажи квартиры. В случае удовлетворения иска просит предоставить ей срок 8 месяцев для выплаты ФИО2 полученных по договору купли-продажи денежных средств. Психически она здорова, на учете не состоит. Обратилась к психиатру за помощью 25.12.2023г., когда поняла, что ее обманули. Ранее о наличии мошенников знала. Почему попала под их воздействие, объяснить не может. Ее запугали, внушили, что она помогает ФСБ, предупредили о необходимости хранить молчание, предупредив об ответственности за разглашение, поэтому она никому ничего не говорила. В период с 27.11.2023г. по 21.12.2023г. она почти всегда, ежедневно, на протяжении всего дня, была на связи с мошенниками. Разговаривала с ними либо дома, либо на работе в отдельном кабинете. В основном с ней связывались сами мошенники. Звонившие, кроме того, что она потеряла квартиру, сказали ей о том, что на нее оформлено 8 кредитов. Для очищения кредитной истории ей необходимо заключить еще 8 кредитных договор. Поэтом параллельно с действиями по квартире она обращалась во все возможные банки, однако кредит на сумму 200 000 руб. ей предоставил лишь один банк. При совершении спорной сделки купли-продажи ее поведение полностью зависело от манипуляционных действий неустановленных лиц.

Третье лицо ФИО3 пояснила, что она оказывает агентские услуги, является агентом Агентства недвижимости «Метро». 06.12.2023г. она дежурила в агентстве, когда позвонила ФИО1 и сообщила о намерении продать квартиру. В тот же день она приехала к ФИО1 для осмотра квартиры. Спросила о причине продажи квартиры, на что ФИО1 ответила, что у ее сестры проблемы со здоровьем, требуется переезд. Она сообщила, что агентство готово выкупить квартиру за 2 000 000 руб., однако ФИО1 озвучила минимальную сумму продажи в 2 500 000 руб. Стоимость аналогичных квартир составляет 2 900 000 – 2 950 000 руб. Она предложила выставить квартиру на продажу чуть ниже рыночной цены для ускорения продажи. На объявление откликнулся ФИО2 Осмотрели квартиру. Он сразу же согласился ее купить. Детали сделки, в том числе приобретение квартиры в ипотеку, дату заключения договора, обсуждали в квартире в присутствии ФИО1 Оговорили сроки освобождения квартиры ФИО1, мебель, которую она оставит в квартире. ФИО2 работает вахтовым методом, поэтому решили оформить договор в начале 2024г. Однако сразу после того, как она покинула квартиру, ей перезвонила ФИО1 и сообщила о необходимости ускорения оформления сделки. Об этом она сказала ФИО2 ФИО1 взяла у нотариуса справку о том, что ее муж умер. Эту справку она сфотографировала и отправила в ПАО Сбербанк. Сделка проходила в ПАО Сбербанк, сотрудники которого подготовили договор. Они же отправили документы на регистрацию перехода права собственности. При оформлении договора в офисе ПАО Сбербанк присутствовали ФИО1, ФИО2, сотрудники ПАО Сбербанк и она. Номер банковского счета для перечисления денежных средств указала ФИО1 ФИО1 вела себя адекватно обстановке, сомнений в ее состоянии не возникало. После завершения оформления сделки она звонила ФИО1 с целью получения агентского вознаграждения. ФИО1 перестала отвечать на звонки. Только после этого у нее возникли подозрения по поводу чистоты сделки.

Свидетель ФИО6 пояснила, что проживает с ФИО2 Они запланировали купить квартиру. Нашли объявление по продаже квартиры ФИО1 на платформе Авито. Вместе с риэлтором и ФИО2 она также приходила на осмотр квартиры. Квартиру показывала сама ФИО1 Вела при этом себя спокойно. Сказала, что цена 2 850 000 руб. является окончательной, дала согласие вывезти всю мебель, однако попросила для этого побольше времени, поэтому вначале согласовали, что сделка будет совершена после Нового года. Вскоре позвонила риэлтор и сообщила, что продавец хочет продать квартиру срочно, а потому срок заключения договора перенесли на декабрь 2023г.

Свидетель ФИО7 пояснила, что работает клиентским менеджером ПАО Сбербанк. Сейчас визуально вспомнила ФИО1 и ФИО8, которые заключали договор купли-продажи квартиры посредством Дом Клик. Подробности сделки она не помнит. Поведение сторон сомнений не вызвало, а потому цель заключения сделки она не выясняла. Задала вопросы лишь относительно денежных расчетов.

Свидетель ФИО9 пояснила, что ФИО1 является ее соседкой, она знает ее на протяжении 15 лет, общается с ней. Зимой 2023г. ФИО1 стала странной, грустной. На ее вопросы о том, что случилось, не отвечала. Как-то она зашла к ФИО1 Та разговаривала с кем-то по телефону. ФИО1 показала ей жестом, чтоб она молчала и ничего не говорила. Она вышла из квартиры, была удивлена, так как у ФИО1 никого нет. Только в январе 2024г. ФИО1 рассказала ей о произошедшем. Пояснила, что совершила большую глупость, продала квартиру, шла на поводу у людей, которые звонили ей по телефону.

Свидетель ФИО10 пояснила, что находится в дружеских отношениях с ФИО1 На 16.12.2023г. у них был запланирован совместный поход в баню. Накануне она позвонила ФИО1 Та была грустная, под предлогом повышенного давления от посещения бани отказалась. Через пару дней она вновь позвонила ФИО1, однако та отказалась ей что-либо говорить. На контакт не пошла, что было ей не свойственно. До этого она была всегда общительна, от разговоров никогда не уходила. В это период перестала общаться вообще, ссылаясь на то, что не может говорить. Такое поведение ФИО1 позволило понять, что в ее жизни что-то происходит, однако что, она не знала. Через две недели к ней в гости пришли супруги С-ны. Она рассказала им о странностях в поведении ФИО1, попросила ФИО11 позвонить ей. С ФИО11 ФИО1 тоже разговаривать не стала.

Свидетель ФИО11 пояснил, что ФИО1 является его знакомой. Они периодически общаются с ней в кругу друзей. Зимой 2023г. он ФИО1 не видел, однако от друзей узнал, что она пропала, на телефонные звонки не отвечает. Поэтому в декабре 2023г. позвонил ей, спросил, что случилось. ФИО1 ответила, что в ее жизни много чего произошло, однако она не может разговаривать по телефону, ее прослушивают. Он понял, что у ФИО1 какие-то проблемы, но от его помощи она отказалась.

Свидетель ФИО12 пояснила, что работала вместе с ФИО1 на протяжении 4 лет до 2024г. На работе они общались на разные темы. Однако в декабре 2023г. ФИО1 замкнулась, находилась в подавленном состоянии. На вопросы о том, что случилось, не отвечала, разговаривала сквозь слезы.

На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, из материалов дела следует, что ФИО1 являлась собственником двухкомнатной квартиры, общей площадью 43,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Право собственности ФИО1 возникло на основании договора купли-продажи от 06.05.2004г.

Согласно п.1 ст.464 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).

13.12.2023г. между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество – квартиру, общей площадью 43,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Договор подписан продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2

Стоимость квартиры определена в размере 2 850 000 руб. (п.2.1 договора).

Условиями указанного договора предусмотрен следующий порядок оплаты стоимости квартиры: 1 250 000 руб. оплачивается за счет собственных средств покупателя, 1 600 000 руб. – за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ПАО Сбербанк ФИО2 в соответствии с кредитным договором от 13.12.2023г. № (п.2.2 договора).

Расчеты по сделке купли-продажи объекта производятся с использованием номинального счета ООО «Домклик». Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты объекта осуществляется ООО «Домклик» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект и государственной регистрации ипотеки объекта в пользу Банка по следующим реквизитам: получатель ФИО1, р/сч №, открытый в ПАО Сбербанк. Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение 5 рабочих дней с даты получения ООО «Домклик» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект и ипотеки (п.2.3 договора).

Согласно п.4.1, п.4.2 договора стороны заключают договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, договор не является для сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят, в отношении каждой из стороны не возбуждалось и не возбуждено дело о банкротстве гражданина, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей 160, 161, 164, 209, 223, 288, 292, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557, 558 ГК РФ, ст.ст. 17, 38 ЖК РФ, ст.ст.34 – 36 СК РФ, ст.ст.77, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сторонам известны и понятны.

В соответствии с п.3.8 договора на дату его подписания в квартире зарегистрирована ФИО1, которая приняла на себя обязательство обеспечить снятие с регистрационного учета в течение 14 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект.

Право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес> зарегистрировано 13.12.2023г. Одновременно произведена регистрация ипотеки в пользу ПАО Сбербанк сроком с 13.12.2023г. на 240 месяцев.

Факт получения от покупателя за квартиру денежной суммы в размере 2 850 000 руб. ФИО1 в ходе судебного разбирательства подтвержден.

15.12.2023г. ФИО1 посредством шести операций произвела перечисление денежных средств на общую сумму 2 850 000 руб. через банкомат, расположенный по адресу: <адрес>, Ленинградский пр-т, <адрес>, на банковскую карту 220039********3.

21.12.2023г. ФИО1 обратилась в ОМВД России по Дзержинскому городскому району с заявление о привлечении к ответственности неизвестное ей лицо, которое в период времени с 27.11.2023г. по 15.12.2023г. похитило принадлежащие ей денежные средства, причинив материальный ущерб.

Постановлением старшего следователя СО ОМВД России по Дзержинскому городскому району от 22.12.2023г. возбуждено уголовное дело № в отношении неизвестного лица по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере).

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспаривая заключенный 13.12.2023г. договор купли-продажи квартиры, ФИО1 ссылается на его мнимость, совершение ею указанной сделки под влиянием обмана, в результате заблуждения относительно природы сделки, приводит ст.ст.170, 178, 179 ГК РФ.

По смыслу ч.1 ст.196 ГПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).

В соответствии со ст. 153 ГПК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Положения статей 153, 420 ГК РФ указывают на волевой характер действий участников сделки.

В п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.1 ст.177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Основание действительности сделки, предусмотренное в ст. 177 ГК РФ, связано с пороком воли. Сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.

В данном случае фактические обстоятельства дела, анализ представленных по делу доказательств не дают оснований для вывода о наличии такой воли у ФИО1

Как установлено из материалов уголовного дела, объяснений истца, показаний свидетелей, заключению договора купли-продажи ФИО1 предшествовали следующие события. Неустановленные лица обманным путем 09.11.2023г. совершили попытку оформить на ФИО1 кредитный договор. Это обстоятельство создало почву для реального восприятия ею неустановленных лиц, связывавшихся с нею в период с 28.11.2023г. по 15.12.2023г. посредством мобильной связи, как сотрудников правоохранительных органов и Банка России, а их указания – как содействие в раскрытии преступления. Данные лица методично в течение длительного времени до заключения сделки осуществляли воздействие на ФИО1 с целью понуждения к отчуждению принадлежащего ей жилого помещения. Их телефонные звонки носили систематический характер. Помимо действий, направленных на продажу квартиры, они диктовали ФИО1 необходимость по совершению действий, связанных с получением кредитов. Она добросовестно выполняла данные указания, посещая многочисленные банки, что влекло дезорганизацию ее обычного образа жизни, вызывая нервозную и суетливую ситуацию. Её привычные контакты и общение в это время были вынужденно ограничены в связи с «секретностью» операции, что внушалось ею неустановленными лицами.

Как в правоохранительных органах, куда она обратилась через неделю после подписания договора купли продажи, так и в ходе судебного разбирательства в рамках настоящего спора ФИО1 давала последовательные пояснения о том, что она не собиралась продавать квартиру. Ей поступил звонок от представителя Центрального банка, которая сообщила, что ее квартира продана. Чтобы сохранить квартиру, нужно срочно заключить сделку по продаже. Это же лицо назвало стоимость квартиры, которую нужно указать в договоре, цель совершения сделки, которую нужно назвать в случае возникновения соответствующих вопросов, предоставило телефон агентства недвижимости. ФИО1 также осуществлялась переписка с лицом, представлявшимся сотрудником Центрального банка, на номере которого установлена эмблема в виде двуглавого орла с указанием адреса Банка России.

Определением суда от 30.09.2024г. была назначена судебная психолого-психиатрическая экспертиза в отношении ФИО1, проведение которой поручено специалистам <адрес> клинической психиатрической больницы. На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: страдала ли ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, каким-либо психическим заболеванием или иным расстройством психической деятельности в момент заключения с ФИО2 договора купли-продажи квартиры от 13.12.2023г.; понимала ли ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в момент заключения с ФИО2 договора купли-продажи квартиры от 13.12.2023г. значение своих действий и могла ли руководить ими; имелись ли у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, такие индивидуально-психологические особенности (расстройства), в силу которых она не могла понимать значение своих действий и руководить ими в момент заключения с ФИО2 договора купли-продажи квартиры от 13.12.2023г.

Согласно заключению экспертов ОГБУЗ «Костромская областная психиатрическая больница» от 09.01.2025г., в процессе пролонгированного общения с третьими (неустановленными) лицами, в созданной ими фрустрирующей ситуации, вследствие их манипулятивных воздействий у ФИО1 сформировалось устойчивое доверительное отношение к этим лицам, актуализировались и закреплялись зависимые формы поведения на фоне снижения личностной критики к происходящему. У нее не было сомнений в реалистичности ситуации с набранными на её имя кредитами, угрозу своему материальному и социальному благополучию она воспринимала тоже вполне реально. Была уверена, что с ней на связь выходят должностные лица, сотрудники ЦБ и ФСБ, их авторитет для неё был непреложен, инструкции - обязательными, сообщаемая ими информация - достоверной. В период интенсивного общения с третьими лицами ФИО1 была сосредоточена «на своих проблемах», для неё было важным «найти выход из ситуации», «не потерять» деньги, «надеялась, что они помогут», при этом считала себя причастной к делу о пресечении мошеннических действий, сотрудничала, серьезно и ответственно относилась к их рекомендациям, советам и инструкциям («намекнули, что я частичка в звене, что поймаем их», «они мне помогут, я им»). Её привычные контакты и общение в это время были вынужденно ограничены в связи с «секретностью» операции, в связи с чем снижалась возможность к получению альтернативной информации и мнений, более полному и разностороннему восприятию ситуации, её анализу. Разговор о квартире с третьими лицами был инициирован ФИО1 под влиянием беспокойства за её сохранность, из желания учесть и предотвратить все возможные риски. «Юриста ЦБ Наталью Сергеевну» считала человеком авторитетным, компетентным, её информации о якобы уже проданной квартире полностью доверяла, поэтому не пыталась её перепроверять. Рекомендацию «юриста» о срочной продаже квартиры считала обязательной к исполнению, относилась к этой сделке как к очередному и заключительному звену в проводимой сотрудниками ФСБ и ЦБ операции по выявлению преступной группировки и по обеспечению собственной финансовой и имущественной безопасности. Выгоду от совершения сделки купли-продажи воспринимала парадоксальным, не соответствующим действительности, образом: рассчитывала после оформления сделки купли-продажи «сохранить» квартиру, остаться её владельцем, воспринимала такой предложенный третьими лицами способ решения её проблемы единственно верным, безальтернативным. В процессе подготовки к сделке и при её совершении, во время общения с риелтором и покупателем следовала как установленной законом процедуре, так и инструкциям, действовала, по сути, подчиняясь обстоятельствам и указаниям третьих лиц, фокус внимания и интереса её был смещен с существенных моментов подготавливаемой и заключаемой сделки на несущественные: обращала внимание на внешний вид и поведение риелтора, замечала, что и как она отвечает кому-то по телефону, считала её сообщницей мошенников, делилась своими наблюдениями по телефону с третьими лицами («может, это важно для ФСБ»), обеспечивала возможность «прослушки», приоткрывая форточки. Заинтересованность её ценой (не ниже 2500000 рублей) также определялась не индивидуальными потребностями и соображениями о будущих необходимых тратах, а полученными рекомендациями. В период, относящийся к подготовке и реализации сделки, ФИО1 не интересовалась ценами на рынке недвижимости, не рассматривала иных, кроме предложенных третьими лицами, вариантов распоряжения вырученными за квартиру средствами, не искала альтернативного жилья, так как не планировала менять своё место жительства и освобождать квартиру, несмотря на формальные договоренности, не рассчитывала исполнять свои обязательства по договору с риелтором, у неё были сформированы ирреальные представления о результатах совершения сделки купли-продажи («до последнего момента была уверена, что не продаю её по-настоящему, ни на что не обращала внимания, думала, что всё делаю правильно - возвращаю квартиру, не волновала цена, ни к чему», «ждала каждый день, что привезут чистую кредитную историю и документы из ЦБ», не ожидала визита риэлтора за вознаграждением, т.к. «денег нет»).

На основании приведенных исследований комиссией экспертов сделан вывод о том, что ФИО1 в момент заключения договора купли-продажи, квартиры от 13.12.2023г. с ФИО8 какого-либо психологического расстройства не обнаруживала. Психически здорова. В копиях материалов уголовного и гражданского дела, в свидетельских показаниях, самоотчете подэкспертной при проведении судебно-психиатрической экспертизы не описаны изменения ее психического состояния, сопровождающиеся расстройствами глубокого, психотического уровня, релевантные несделкоспособности, в связи с чем в момент заключения договора купли-продажи квартиры от 13.12.2023г. с ФИО8 по своему психическому состоянию она могла понимать значение своих действий и руководить ими. Вместе с тем при заключении договора купли-продажи <адрес>.12.2023г. ФИО1 в связи с присущими ей индивидуально-психологическими особенностями и в условиях пролонгированных манипулятивных воздействий на неё со стороны третьих лиц неправильно воспринимала и оценивала ситуацию совершения сделки, нереалистично (парадоксально) представляла цель сделки и её последствия, вследствие такого психологического состояния (состояния заблуждения) у неё была нарушена способность правильно понимать значение своих действий и руководить ими.

Не доверять выводам судебной экспертизы оснований не имеется. Экспертное заключение отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание произведенных исследований. Эксперты приводят соответствующие данные из представленных в распоряжение материалов, указывают на применение методов исследований. На постановленные перед экспертами вопросы даны аргументированные ответы, заключение не содержит внутренних противоречий. Эксперты перед проведением экспертизы предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, оснований сомневаться в компетентности экспертов, не имеется. Содержащиеся в заключении выводы согласуются с другими, исследованными судом доказательствами.

В рамках расследования уголовного дела на основании постановления следователя СО ОМВД России по <адрес> экспертами <адрес> клинической психиатрической больницы также проводилась судебно-психиатрическая экспертиза в отношении ФИО1 По результатам исследования, оформленного заключением от 28.02.2024г. №, эксперты пришли к выводам о том, что сформировавшееся у ФИО1 психологическое состояние заблуждения определяло ее зависимое состояние и препятствовало адекватной смысловой оценке ситуации, способность оценивать направленность и социальное значение совершаемых с ней действий и оказать сопротивление в период совершения финансовых сделок была нарушена. Поведение ФИО1 полностью зависело от манипулятивных действий неустановленных лиц.

Таким образом, в рамках уголовного и гражданского дела были назначены и проведены две судебно-психиатрические экспертизы по аналогичным вопросам. Экспертизы проводились экспертами психиатрических учреждений, находящихся в разных регионах. Их выводы, касающиеся фактических обстоятельств, имеющих значение для разрешения данного дела, соотносятся друг с другом.

ФИО1, обладая дееспособностью, ввиду сложившейся ситуации в период до заключения договора купли-продажи и в момент его оформления испытывала такие эмоции, которые хотя и не носили болезненного характера, но были обусловлены определенными механизмами с такой степенью, что это лишало ее возможности критически оценивать происходящее, прогнозировать последствия, безусловно, являлись пороком воли.

Психоэмоциональное состояние ФИО1, с учетом выводов судебной экспертизы, события, имевшие место до заключения сделки, обстоятельства ее совершения, действия ФИО1 после заключения договора свидетельствуют о фактическом несоответствии волеизъявления ФИО1 ее действительной воле, что не позволяет признать действительной заключенную сделку.

При установленных обстоятельствах исковые требования ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры от 13.12.2023г., заключенного между ней и ФИО2, подлежат удовлетворению.

Личное участие ФИО1 при оформлении сделки, получение необходимых для сделки документов сами по себе не свидетельствуют о ее намерении продать квартиру и об отсутствии порока воли.

Никаких объективных данных, с достоверностью указывающих на то, что воля ФИО1 действительно была направлена на отчуждение единственного жилья, не имеется. Иных обстоятельств, кроме связанных с действиями неустановленных лиц и с возможным совершением против нее преступления, которые повлияли бы на решение истца продать жилое помещение, не установлено.

Доводы истца и его представителя о том, что ФИО2 не имеет никакого отношения к лицам, которые ввели ФИО1 в заблуждение, он сам действовал добросовестно, в условиях, исключающих наличие у него возможности определить порок воли у продавца, не являются правовым основанием для признания договора купли-продажи квартиры от 13.12.2023г. действительной сделкой. Статья 177 ГК РФ не содержат в качестве условия для признания сделки недействительной недобросовестность контрагента.

Как указано в п. 3 ст. 177 ГК РФ, если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

Согласно абз. 2 и 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании п. 3 ст. 177, п. 2 ст. 167 ГК РФ следует применить последствия недействительности данной сделки - возвратить ее стороны в первоначальное положение: прекратить право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес>, признать за ФИО1 право собственности на указанную квартиру, взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 уплаченные им по договору денежные средства в размере 2 850 000 руб.

Поскольку договор купли-продажи квартиры от 13.12.2023г. признан судом недействительным, недействительная сделка не влечет юридических последствий, следовательно, ФИО2 собственником квартиры по адресу: <адрес> не является, правами в отношении данной квартиры не обладает. Указанная квартира принадлежит на праве собственности ФИО1 Поэтому ФИО1 проживает в квартире на законных основаниях, вследствие чего не может быть признана утратившей право пользования данным жилым помещением. Исковые требования ФИО2 о признании ФИО1 утратившей право пользования квартирой по адресу: <адрес> ее выселении удовлетворению не подлежат.

Ходатайство ФИО1 о предоставлении ей отсрочки (рассрочки) уплаты взысканных с нее в пользу ФИО2 денежных средств при рассмотрении данного дела по существу не подлежит, может быть заявлено в порядке ст.203 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении отказать.

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес>, заключенный 13.12.2023г. между ФИО1 и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки:

- прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>;

- признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>;

- взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу ФИО2 (паспорт №) денежные средства в размере 2 850 000 рублей.

Данное решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Дзержинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Н. Черничкина