77RS0032-02-2024-021700-35

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июля 2025 года адрес

Черемушкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Пименовой Е.О., при ведении протокола помощником судьи фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-2098/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности, прекращении залога, государственной регистрации права собственности, признании утратившей правом пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 77:06:0004008:3009, прекращении залога ФИО3 в отношении указанной квартиры, осуществлении государственной регистрацию перехода права собственности на квартиру, признании ФИО2 утратившей право пользования квартирой со снятием ее с регистрационного учета по указанному адресу.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что является победителем публичных торгов по реализации указанной квартиры. 13.11.2023 г. между истцом и ТУ Росимущества в адрес, в лице организатора торгов ООО «ТРИНТА», заключен договор купли-продажи имущества № Л6/23/26/Черем-37 и подписан акт исполнения взаимных обязательств по указанному договору. Ответчик ФИО3 в добровольном порядке не осуществила необходимых действий по снятию залога (ипотеки) с спорной квартиры, истец не может в заявительном порядке осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру связи с отказом Управления Росреестра по Москве. Указывает на то, что ответчик фио утратила право пользования спорным жилым помещением, в связи с чем она должна быть снята с регистрационного учета по адресу жилого помещения.

Истец в судебное заседание явилась, обеспечила также явку своего представителя, который исковые требования поддержал.

Ответчик фиоВ в заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом по месту регистрации, обеспечила явку своего представителя, который просил в удовлетворении исковых требований отказать по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом по месту регистрации.

Представитель третьего лица УВМ ...адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайств и заявлений в адрес суда не направил.

Представитель третьего лица Управления Росрееста по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайств и заявлений в адрес суда не направил.

Согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора).

При этом лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Ст. 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (п. 67,68).

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке сторон.

Исследовав материалы дела в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, выслушав объяснения явившихся лиц, суд находит иск подлежащим удовлетворению ввиду нижеследующего.

Как следует из материалов дела, 09.01.2019 г. Управлением Росреестра по Москве в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован залог (ипотека) квартиры расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер 77:06:0004008:3009, о чем сделана запись за № 77:06:0004008:3009-77/009/2019-6.

Решением Хорошевского районного суда адрес от 07.12.2021 г. по гражданскому делу № 02-7842/2021 по иску фио (Скалинской) Я.А. к фио (ФИО4) Е.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество постановлено: взыскать с ФИО2 в пользу фио задолженность по договорам в размере сумма, процентам в размере сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма, всего сумма

Взыскать с ФИО2 в пользу фио проценты за пользование кредитом в размере 40 % годовых, начисляемых на сумму основного долга в размере сумма, начиная с 20.04.2021 г. до дня фактического исполнения обязательства.

Взыскать с ФИО2 в пользу фио проценты за пользование кредитом в размере 84 % годовых, начисляемых на сумму основного долга в размере сумма, начиная с 20.04.2021 г. до дня фактического исполнения обязательства.

Обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, общей площадью 34,9 кв. м, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 77:06:0004008:3009, путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене сумма.

09.03.2023 г. фио (Скалинской) Я.А. выдан исполнительный лист серии ФС № 042877710.

Определением Хорошевского районного суда адрес от 30.03.2023 г. изменен порядок и способ исполнения решения Хорошевского районного суда адрес от 07.12.2021 г. по гражданскому делу № 02-7842/2021 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, путем установления новой начальной продажной стоимости предмета залога – указанной квартиры, в размере сумма

02.05.2023 г. судебным приставом-исполнителем Черемушкинского ОСП ГУФССП России по Москве фио возбуждено исполнительное производство № 105691/23/77033-ИП в отношении фио

19.07.2023 г. судебным приставом-исполнителем Черемушкинского ОСП ГУФССП России по Москве фио вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги.

19.07.2023 г. ТУ Росимущества в адрес выдано ООО «ТРИНТА» (ИНН <***>) поручение № Л6/23/26/Черем-37 на реализацию арестованного имущества.

ООО «ТРИНТА» на основании Государственного контракта № 07-АИ/2023 от 22.02.2023 г. по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество на территории адрес, заключенного с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в адрес (далее – ТУ Росимущества), дважды организовало проведение публичных торгов.

О проведении первых торгов ООО «ТРИНТА» опубликовало извещение № 23000017540000000156 в средстве массовой информации - журнал «Бюллетень оперативной информации. Московские торги» № 35/2023 г. от 04.09.2023 г., в информационно-коммуникационной сети «Интернет»: на электронной торговой адрес аукционный дом» по адресу: www. https://lot-online.ru, а также на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов по адресу: https://torgi.gov.ru и автоматически импортирована на официальный сайт ФССП России в раздел «Извещения о проведении торгов».

Протоколом организатора торгов ООО «ТРИНТА» от 19.09.2023 г. в связи с отсутствием заявок на участие в торгах в указанную дату, первые торги были признаны несостоявшимися, имущество не было реализовано (Протокол определения участников аукциона по продаже квартиры по адресу: адрес, к/н: 77:06:0004008:3009).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 03.10.2023 г. в соответствии с ч. 10 ст. 87 и ч. 2 ст. 92 Федерального закона «Об исполнительном производстве» цена реализуемого имущества была снижена на 15% и установлена в размере сумма, после чего организатором были организовано проведение повторных торгов.

О проведении повторных торгов ООО «ТРИНТА» опубликовало извещение № 3000017540000000249 в средстве массовой информации - журнал «Бюллетень оперативной информации. Московские торги» № 40/2023 г. от 09.10.2023 г., в информационно-коммуникационной сети «Интернет»: на электронной торговой адрес аукционный дом» по адресу: www. https://lot-online.ru, а также на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов по адресу: https://torgi.gov.ru и автоматически импортирована на официальный сайт ФССП России в раздел «Извещения о проведении торгов».

Протоколом подведения итогов аукциона от 07.11.2023 г. по продаже квартиры по адресу: адрес, к/н: 77:06:0004008:3009, от 07.11.2023 г. победителем торгов была признана ФИО1, сделавшая наибольшее ценовое предложение в размере сумма.

07.11.2023 г. ООО «ТРИНТА» с победителем торгов ФИО1 был подписан протокол о результатах торгов.

Стоимость имущества полностью была оплачена ФИО1 на счет ТУ Росимущества в адрес, а именно: 31.10.2023 г. была произведена оплата задатка в размере сумма, 08.11.2023 г. была произведена оплата оставшейся части в размере сумма Всего оплачено сумма

Денежные средства за реализованное имущество полностью перечислены взыскателю ФИО3

13.11.2023 г. между ТУ Росимущества в адрес, в лице ООО «ТРИНТА», и ФИО1 заключен договор купли-продажи имущества № Л6/23/26/Черем-37, в соответствии с которым к последней перешла в собственность квартира, расположенная по адресу: адрес, кадастровый номер 77:06:0004008:3009, и подписан акт исполнения взаимных обязательств по указанному договору.

06.03.2024 г. ФИО1 через МФЦ (заявление № КУВД-001/2024-9079888) было подано заявление о регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, а также имеющаяся документация для регистрации прекращения права залога в Управление Росреестра по Москве (опись МФЦ № MFC-0558/2024-316332-1 от 96.03.2024 г.).

Вместе с тем, как было указано выше, в ЕГРН сделана запись за № 77:06:0004008:3009-77/009/2019-6 о залоге (ипотеке) спорной квартиры, в пользу ФИО3

Наличие данной регистрационной записи препятствует регистрации перехода права собственности на квартиру к ФИО1

12.03.2024 г. Управление Росреестра по Москве направило ФИО1 уведомление о приостановлении государственной регистрации прав в отношении недвижимого имущества, в том числе на основании непредоставления закладной № 20/18 от 20.12.2018 г., удостоверяющей право залога в отношении спорной квартиры.

20.03.2024 г. ФИО1 направила ФИО3 обращение, в котором просила предоставить в Управление Росреестра по Москве указанную закладную.

13.06.2024 г. ФИО1 получила от Управления Росреестра по адрес уведомление об отказе в государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 на указанное недвижимое имущество.

В уведомлении об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к ФИО1 в качестве основания указано, что заявителем не представлена закладная, для погашения записи о залоге.

Таким образом, на дату подачи искового заявления ФИО3 не предоставила в Управление Росреестра по Москве закладную, в связи с чем залог квартиры до сих пор не погашен.

Кроме того, в уведомлении об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к ФИО1 в качестве основания также указано, что 20.11.2023 г. Комиссией Московского УФАС России по делу № 077/07/00-15813/2023 установлено нарушение процедуры торгов и порядка заключения договора, в связи с чем организатору торгов выдано предписание для отмены проведенных торгов.

Между тем, ООО «ТРИНТА», не согласившись с решением и предписанием Комиссии Московского УФАС России по делу № 077/07/00-15813/2023 от 20.11.2023 г. о нарушении процедуры торгов и порядка заключения договоров, обратилось в Арбитражный суд адрес с заявлением об их оспаривании.

Решением Арбитражного суда адрес от 29.03.2024 г. в удовлетворении требований ООО «ТРИНТА» было отказано.

Не согласившись с принятым решением ООО «ТРИНТА», а также ФИО1 обжаловали его в апелляционном порядке.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2024 г. решение Арбитражного суда адрес от 29.03.2024 г. по делу № А40-4552/24 было изменено.

Апелляционным постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда предписание Управления Федеральной антимонопольной службы по адрес от 20.11.2023 г. было признано недействительным.

Постановлением Арбитражного суда адрес от 26.12.2024 г. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2024 г. отменено в части изменения решения Арбитражного суда адрес от 29.03.2024 по делу – признания недействительным предписания Управления Федеральной антимонопольной 11 службы по адрес от 20.11.2023 г. Решение Арбитражного суда адрес от 29.03.2024 г. по делу № А40-4552/2024 в части отказа в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Тринта» о признании недействительным предписания Управления Федеральной антимонопольной службы по адрес от 20.11.2023 по делу № 077/07/00-15813/2023 оставлено в силе.

10.10.2024 г. Черемушкинским районным судом адрес было рассмотрено гражданское дело № 02-2854/2024 по иску ФИО2 к ООО «ТРИНТА», ТУ Росимущества по адрес, ФИО1 о признании публичных торгов недействительными.

Указанным решением суда постановлено в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Тринта», ТУ Росимущества в адрес, ФИО1 о признании публичных торгов недействительными, признании недействительными протокола о результатах торгов, договора купли-продажи имущества, возврате сторон в первоначальное положение, отказать.

24.07.2025 г. Определением Московского городского суда решение Черемушкинского районного суда адрес от 10.10.2024 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО2 без удовлетворения.

Как следует из ст. ст. 8, 12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пп. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в пп. 58 и 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Лицо, обратившееся в суд с требованиями о признании права на недвижимое имущество, должно представить доказательства возникновения у него соответствующего права.

В силу ст. 305 ГК РФ и исходя из п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ФИО1 является законным владельцем спорного недвижимого имущества и вправе применять предоставленные законом способы защиты своих прав.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется предусмотренными ГК РФ способами, в том числе путем признания права.

Таким образом, основываясь на приведенных обстоятельствах, подтверждаемых соответствующими доказательствами, положениях закона и разъяснениях высших судебных инстанций, суд находит обоснованным требование ФИО1 о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 77:06:0004008:3009, поскольку в ходе разбирательства по делу было установлено наличие необходимого юридического состава для возникновения права собственности у истца на спорное имущество.

Судом, в том числе, принято во внимание то обстоятельство, что публичные торги по реализации спорной квартиры были признаны законными в судебном порядке на основании решения и апелляционного определения по гражданскому делу № 02-2854/2024.

Доводы ответчика ФИО2 о наличия нарушений при проведении публичных торгов по реализации спорной квартиры со стороны организатора торгов были предметом рассмотрения по делу о признании публичных торгов недействительными. Однако публичные торги по реализации спорной квартиры судом недействительными признаны не были.

В соответствии с действующим законодательством РФ прекращение залога и переход права собственности на объект недвижимости подлежат государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из содержания пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ следует, что залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. В соответствии с п. 2 указанной статьи, при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости) следует, что государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Из содержания п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости)) следует, что регистрационная запись об ипотеке погашается: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

В соответствии с п. 4 ст. 25 Федерального закона об ипотеке (залоге недвижимости) в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из содержания указанных норм права следует, что ФИО1 для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество необходимо представить в Управление Росреестра по Москве: совместное с залогодержателем ФИО3 заявление о переходе права собственности и прекращении залога на квартиру; надлежащим образом заверенную и скрепленную печатью копию решения Хорошевского районного суда адрес от 07.12.2021 г. по гражданскому делу № 02-7842/2021 с отметкой о вступлении этого решения в законную силу; закладную (для погашения).

Однако, самостоятельно получить копии указанных судебных актов и закладную истец не может, так как не является стороной по данному гражданскому делу и не является залогодержателем.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, п. 3 ст. 551 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу изложенного для принятия решения о государственной регистрации сделки суду необходимо установить, что сделка совершена в надлежащей форме и соответствует требованиям законодательства, действующего в момент ее совершения (подписания договора).

Из содержания пп. 3 п. 3 ст. 15 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости следует, что государственная регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 7 ст. 15 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как было указано выше, спорная квартира была передана ФИО1 на основании акта исполнения взаимных обязательств по Договору купли-продажи имущества № Л6/23/26/Черем-37 от 13.11.2023 г.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. п. 60, 61, 62, 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

При этом следует учесть, что нормами ГК РФ не регулируется порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае уклонения залогодержателя от регистрации прекращения залога и перехода прав собственности к покупателю на основании договора купли-продажи заключенного по результатам проведения торгов на публичных торгах.

В связи с этим в соответствии со ст. 6 ГК РФ по аналогии подлежит применению п. 3 ст. 551 ГК РФ, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку ФИО3 уклонилась от государственной регистрации перехода права собственности и прекращения залога в отношении указанной квартиры, а истец не может в заявительном порядке в связи с отказом Управления Росреестра Москвы осуществить регистрационные действия без совместного заявления с залогодержателем и необходимых документов, то суд также находит законными и обоснованными требования истца о государственной регистрации права собственности ФИО1 и прекращении залога в отношении заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер 77:06:0004008:3009.

Поскольку Договор купли-продажи имущества № Л6/23/26/Черем-37 от 13.11.2023 г. сторонами был заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили, расчет между сторонами произведен, недвижимое имущество передано истцу, а залогодержатель, получивший денежные средства в результате реализации заложенного имущества, от явки для регистрации сделки уклонился, до настоящего времени договор не зарегистрирован, переход права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи подлежит государственной регистрации, а залог в отношении этого имущества прекращению.

Пунктом 1 ст. 78 Федерального закона об ипотеке (залоге недвижимости) установлено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что такой жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа.

В силу п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Частью 1 ст. 35 адрес кодекса РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Так как 13.11.2023 г. между ФИО1 и ТУ Росимущества в адрес, в лице ООО «ТРИНТА», заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, и спорное имущество передано на основании акта исполнения взаимных обязательств, то после признания за ФИО1 права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации перехода права собственности на него фио утрачивает право пользования указанной квартирой, в связи с чем она подлежит снятию с регистрационного учета по адресу данной квартиры.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 20 ГК РФ местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.

Согласно п. 2 Постановления Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 г. № 4 сам по себе факт регистрации или отсутствие таковой не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей и, согласно части второй ст. 3 Закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законодательными актами субъектов Российской Федерации. Согласно названному Закону, органы регистрационного учета уполномочены лишь удостоверить акт свободного волеизъявления гражданина при выборе им места пребывания и жительства.

Таким образом, сам факт регистрации гражданина по какому-либо адресу не является доказательством того, что он постоянно проживает по указанному адресу, и не может служить основанием для реализации его права на предоставление жилого помещения, а значит не порождает право на данное жилое помещение, и является лишь административным актом.

В соответствии с абз. абз. 1, 7 ст. 7 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25 июня 1993 года № 5242-1 снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в том числе в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Поскольку регистрация ответчика ФИО2 существенным образом ограничивает права ФИО1 как собственника спорной квартиры, то требование истца о признании ответчика ФИО2 утратившей право пользования квартирой, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер 77:06:0004008:3009, со снятием с регистрационного учета по адресу данной квартиры, законно и обоснованно.

Порядок регистрации и снятия граждан с регистрационного учета регулируются Правилами регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (далее по тексту Правила регистрации), утвержденными Постановлением Правительства РФ № 713 от 17.07.1995 года.

Согласно пп. «е» п. 31 Правил регистрации, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Оценивая установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства дела и исследованные доказательства по делу в их совокупности, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд находит требования истца о признании ответчика фио утратившей право пользования жилым помещением со снятием ее с регистрационного учета обоснованными и подлежащими удовлетворению. Спорная квартира принадлежит истцу на праве собственности, ответчик членом семьи истца не являются, регистрация ответчика в спорном жилом помещении приводит к нарушению прав истца как собственника жилого помещения.

Доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, опровергающих доводы истца, ответчиком суду, в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

В соответствии с п. 4.3. Постановления Правительства Москвы от 31.10.2006 N 859-ПП «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в адрес» снятие граждан с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности, прекращении залога, государственной регистрации права собственности, признании утратившей правом пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, удовлетворить в полном объеме.

Признать право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 77:06:0004008:3009.

Прекратить залог (ипотеку) квартиры, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер 77:06:0004008:3009, установленный в пользу ФИО3.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1 на жилое помещение, квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 77:06:0004008:3009.

Признать фио утратившей право пользования квартирой, расположенной по адресу: адрес, со снятием ее с регистрационного учета по данному адресу.

Решение является основанием для снятия ФИО2 с регистрационного учета по адресу: адрес, кадастровый номер 77:06:0004008:3009.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме через Черемушкинский районный суд адрес.

Решение изготовлено в окончательной форме 12.08.2025 г.

Судья Пименова Е.О.