Дело № 3а-173/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Краснодар 27 апреля 2023 г.
Краснодарский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Моисеевой О.М.,
при ведении протокола
секретарем судебного заседания ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости,
установил:
ФИО2, действующий по доверенности в интересах ФИО3, обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого здания – гостиницы площадью 2 943,2 кв.м., с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости 96 831 000 руб. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на 11 марта 2022 г., обосновывая требования тем, что ФИО3 является собственником нежилого здания площадью 2 943,2 кв.м. с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: РФ, <Адрес...>, право собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках и зарегистрированных правах от 13 декабря 2022 г. № КУВИ-001/2022-221910598. В настоящее время кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 11 марта 2022 г. составляет 137 340 799 руб. 07 коп., реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости – АОКС-23/2022/000213 от 17 марта 2022 г. Вместе с тем, по данным отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости № О-22/67-1 от 03 ноября 2022 г., выполненного ООО «Экспертный центр Регион консалтинг», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 11 марта 2022 г. определена в размере 96 831 000 руб. По мнению ФИО3, результаты государственной кадастровой оценки стоимости этого объекта недвижимости нарушают его права собственника и налогоплательщика, затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость указанного объекта значительно превышает рыночную, что влечет к увеличению налоговых платежей.
В возражении на административный иск ФИО4 действующая по доверенности в интересах ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», но конкретной позиции по поводу заявленного иска не выразила, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимого имущества определена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 г. № 237 – ФЗ и Методическими указаниями о проведении государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226.
В отзыве на административный иск представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 просит рассмотреть дело с учетом положений действующего законодательства и вынести законное и обоснованное решение суда.
В отзыве на административный иск ФИО6, действующая по доверенности в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, указала, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с учетом изложенной в отзыве позиции.
После проведения судебной экспертизы в ООО «Р-Групп» в суд поступило заявление ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, в котором он просит рассмотреть дело в отсутствие ФИО3 и его представителя.
В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда. О причине неявки в суд не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили.
Действующее процессуальное законодательство обязывает лиц, участвующих в деле, проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных дела, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что со стороны лиц, участвующие в деле, отсутствует процессуальный интерес в исходе рассмотрения данного дела.
Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заедания, не препятствует рассмотрению административного дела за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.
Поскольку судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания дела.
Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований ФИО3 по следующим основаниям.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ предусматривает, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п.2 ч.1).
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2).
В силу пункта 1 части 5 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» год проведения государственной кадастровой оценки указывается в решение о проведении государственной кадастровой оценки, которое принимается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.
Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 1 ст. 14 названного закона).
В силу пункта 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.
В силу части 4 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования).
В соответствии с пунктом 1 части статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным ( ч.1).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7).
В абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абз. 1 и 2 ч.1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).
Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. по 1 января 2023 г.
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.
При этом, в соответствии с частью 6 статьи 24, частью 1 статьи 25 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г.
Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценке в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Пунктом 1 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.
Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона № 237-ФЗ, оспаривание результатов определения кадастровой оценки осуществляется по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» и рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.
В данном случае, кадастровая оценка спорного объекта недвижимости была проведена 11 марта 2022 г., а поэтому ее оспаривание должно осуществляться по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
В силу статьи 60 Кодекса административного судопроизводства РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно статье 61 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами (ч.1).
Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (ч.2).
При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство (ч.3).
Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1).
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).
Из материалов дела видно и установлено судом, что административный истец ФИО3 является собственником нежилого здания – гостиницы площадью 2 943,2 кв.м., с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 13 декабря 2022 г. № КУВИ-<№...>
В соответствии с Приказом департамента имущественных отношения администрации Краснодарского края от 26 марта 2020 г. № 488 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Краснодарского края в 2021 г.» в 2021 г. на территории Краснодарского края была проведена государственная кадастровая оценка зданий помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.
Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10 апреля 2017 г. № 101-р «О реорганизации государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ» в форме преобразования в государственное бюджетное учреждение Краснодарского края» полномочия, связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, наделено государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ».
В рамках своих полномочий ГБУ «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» определило кадастровую стоимость спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 11 марта 2022 г. в размере 137 340 799 руб. 07 коп. (л.д. 9 т.1).
Согласно данным представленного ФИО3 отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости № О-22/67-1 от 03 ноября 2022 г., выполненного ООО «Экспертный центр Регион консалтинг», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 11 марта 2022 г. определена в размере 96 831 000 руб.
Вместе с тем, достоверных данных, подтверждающих рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества на дату определения кадастровой стоимости, либо документов, свидетельствующих о соответствии отчета об оценке ООО «Экспертный центр Регион консалтинг» № О-22/67-1 от 03 ноября 2022 г., требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административным истцом в суд не представлено.
Отчет об оценке ООО «Экспертный центр Регион консалтинг» № О-22/67-1 от 03 ноября 2022 г. подготовлен по заказу ФИО3 на платной основе, перед его составлением оценщик не был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за заведомо ложное заключение, а поэтому он не несет никакой ответственности за выводы, к которым пришел при составлении отчета, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком.
Учитывая данные обстоятельства, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке ООО «Экспертный центр Регион консалтинг» № О-22/67-1 от 03 ноября 2022 г. имеются существенные различия, у суда возникли сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости спорного строения как доказательства, а поэтому суд пришел к выводу о необходимости назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
Определением Краснодарского краевого суда от 27 декабря 2022 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Р-Групп» для определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - 11 марта 2022 г.
Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены Приказом Министерства экономического развития № 200 от 14 апреля 2022 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».
Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-1429/2022 от 18 февраля 2023 г., выполненному экспертом ФИО7, отчет об оценке № О-22/67-1 от 03 ноября 2022 г. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актом уполномоченного федерального закона, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> определена в размере 102 606 000 руб. по состоянию на 11 марта 2022 г.
Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5, ознакомившись с заключением эксперта ООО «Р-Групп» № РГ-1429/2022 от 18 февраля 2023 г. представил дополнение к отзыву, в котором указал, что заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу, просил вызвать в судебное заседание эксперта ООО «Р-Групп» для дачи пояснений, поскольку, по мнению департамента, эксперт не исследовал и не провел осмотр объектов экспертизы, тем самым не определил и не уточнил ценообразующие факторы для проведения итоговой рыночной стоимости, нарушив ФСО №7 п. 5 и ФСО III п.7. При определении рыночной стоимости объекта экспертизы эксперт отказался о затратного подхода, не учитывая положения п.11 ФСО № 1. В рамках сравнительного подхода экспертом допущены следующие нарушения: используемые в качестве объектов-аналогов объекты № 1 и 3 не сопоставимы с объектом экспертизы по классу конструктивной системы, архитектурно-планировочному решению, качеству отделки, комплексом предоставляемых услуг и критериям по классификации системы звезд. Пояснения эксперта по поводу указанных ценообразующих факторов в экспертизе отсутствует. Использование указанных объектов-аналогов без применения повышающей корректировки на физическое состояние конструктивных элементов ведет к значительному снижению рыночной стоимости исследуемого объекта. Состояние конструктивных элементов объектов-аналогов несопоставимо с исследуемым объектом. Подобранные объекты-аналоги существенным образом отличаются от объекта экспертизы по одному из основных ценообразующих параметров - площади. Отсутствие корректировки на удаленность до моря для объектов- аналогов № 2 и № 3 необоснованно, поскольку, согласно скриншотам приложенных объявлений, указано что расстояние до береговой линии вышеуказанных объектов-аналогов - 500 м. и 600 м., а у исследуемого объекта - 50 м. Использование в дальнейших расчетах объектов-аналогов без учета корректировки на удаленность от береговой линии, ведет к значительному снижению рыночной стоимости объекта экспертизы. По мнению департамента, эксперт не провел полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам.
Для проверки доводов представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, суд вызвал в судебное заседание эксперта ФИО7 для дачи пояснений по экспертизе и истребовал у него письменные пояснения по поводу замечаний департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение судебной экспертизы.
В судебном заседании эксперт ФИО7 на замечания департамента имущественных отношений Краснодарского края по судебной экспертизы пояснил, что в соответствии с положениями ст. 24в ФСО-7 «Оценка недвижимости»при определении рыночной стоимости объекта недвижимости затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки объектов недвижимости специального назначения и использования, (например линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости), в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют). Рыночная стоимость объекта экспертизы была определена сравнительным подходом методом прямого сравнения продаж – рынок продаж коммерческой недвижимости (гостиниц) в районе местоположения объекта экспертизы развит достаточно, основные предложения о продаже сопоставимой недвижимости представлены в таблице №3 экспертного заключения. В соответствии с п.22б ВСО-7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Согласно положениям п. 22е ФСО-7 «Оценка недвижимости» обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения этих прав, условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки, условия продажи, условия рынка, вид использования и (или) зонирование, местоположение объекта, физические характеристики объекта, в том числе: свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики. Таким образом, принятые им аналоги сопоставимы с оцениваемым объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам: местоположению (Туапсинский район, с. Лермонтово, п. Джугба) и назначению( гостиница). Техническое состояние всех сравниваемых объектов сопоставимо - хорошее. Состояние объектов-аналогов принято по материалам объявлений об их продаже. В соответствии с п.22д ФСО-7 «Оценка недвижимости» каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Соответственно, по параметру сравнения «Площадь» были внесены корректировки, учитывающие различия по данному параметру. Экспертом применена следующая зависимость на основе степенной модели изменения цены от площади рис. 71 Справочника оценщика недвижимости» Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» (<...>). В объявлениях о продаже объектов - аналогов указывается следующее расстояние до моря: аналог 1 - 80 метров, аналог 2 – 500 метров, аналог 3 – 3 минуты до моря. При этом ценовые характеристики принятых объектов-аналогов сопоставимы и находятся в одном диапазоне. Изменчивость вариационного ряда низкая, коэффициент вариации менее 10% и не противоречит рекомендуемому значению 33% согласно Постановлению Федеральной службы государственной статистики № 42 от 28 сентября 2004 г. Таким образом, экспертом сделан вывод о несущественном вкладе параметра «Удаленность от моря» в итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта. Осмотр объекта должен проводиться на дату определения кадастровой стоимости, а именно на 11 марта 2022 г., соответственно, невозможно обеспечить осмотр на дату проведения судебной экспертизы, а поэтому, мнение по поводу технического состояния объекта экспертизы было сформировано им по материалам дела.
Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы, опираясь на Справочник оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО8 (<...>), Справочник оценщика недвижимости «Земельные участки» под редакцией ФИО8 (<...> г.)
Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; всех факторов, указывающих наиболее существенное влияние на стоимость оцениваемого объекта недвижимости, физические характеристики помещений, соответствующие корректировки, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта недвижимости.
В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации сомневаться в достоверности и объективности заключения судебной экспертизы, у суда оснований не имеется.
Анализируя собранные по делу доказательства, в том числе заключение экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-1429/2022 от 18 февраля 2023 г., на предмет их относимости и допустимости в соответствии с требованиями статей 60, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО3 правомерны и нашли свое подтверждение в процессе судебного разбирательства, а обстоятельства, на основании которых возможно усомниться в объективности или обоснованности заключения судебной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-1429/2022 от 18 февраля 2023 г. или не доверять выводам эксперта ФИО7, не установлены.
Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, о чем имеется его подписка. Эксперт ФИО7 имеет высшее образование, диплом инженера от 30 июня 2022 г. № 69044 от 30 июня 2000 г. по специальности «Городской кадастр», диплом о профессиональной переподготовке Кубанского государственного технологического университета по специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» серия ПП № 792115 от 17 июня 2005 г., предоставляющий право на ведение профессиональной деятельности в сфере судебных оценочных экспертиз», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 04 июня 2021 г. № 020770-1 по направлению «Оценка недвижимости», стаж работы в оценочной деятельности с 2005 г., стаж работы в судебно-экспертной деятельности с 2016 г., документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, а также об обязательном страховании гражданской ответственности. В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного экспертом исследования, на основании которого эксперт дал ясные и недвусмысленные ответы на все поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности. Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. В заключении представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, существенно влияющих на его стоимость. При оценке объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> был применен только один возможный подход к оценке рыночной стоимости – сравнительный подход с использованием метода сравнительного анализа продаж, который основывается на предпосылке того, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Для определения рыночной стоимости объекта экспертизы, сравнительным подходом из представленных объектов недвижимости были отобраны объекты, которые на дату определения стоимости встретились на рынке недвижимости, и по которым в достаточной степени доступна информация о цене сделок, либо цене предложений. Из общего списка были выбраны аналоги, наиболее схожие с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам, аналоги расположены в одном с объектом оценки районе - Туапсинском Краснодарского края, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. № 200. Период анализа рынка выбран экспертом исходя из технического состояния и степени ликвидности оцениваемой недвижимости (средняя). Учитывая качественно-количественные и инвестиционные характеристики оцениваемого объекта, а также низкую активность соответствующего сегмента рынка, эксперт выбрал период поиска возможных объектов-аналогов: с марта 2021 г. по март 2022 г. В качестве аналогов к объектам экспертизы были подобраны три объекта под номерами 2, 3 и 5, которые имеют наиболее сходные характеристики с объектом экспертизы. При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, экспертом были применены: скидка на торг - 12,3 %, корректировка на размер земельного участка – 948 770 руб./сот., корректировка на торг по земельному участку - 12,9% (на основании табл. 105 Справочника оценщика недвижимости «Земельные участки» под редакцией ФИО8 г. Нижний Новгород 2022 г.), корректировка на площадь здания рассчитана на основе модели снижения цены (арендной ставки) объекта недвижимости от его площади. Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились вследствие отсутствия различия. Отказ эксперта от применения затратного и доходного подходов обоснован. В силу статьи 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Отсюда следует, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-1429/2022 от 18 февраля 2023 г., является объективным и полным, его выводы - обоснованными и последовательными, а установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> – 102 606 000 руб. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 11 марта 2022 г.- достоверным.
Поэтому заключение экспертизы ООО «Р-ГРУПП» № РГ-1429/2022 от 18 февраля 2023 г. может быть признано допустимым доказательством по делу и положено в основу решения о частичном удовлетворении иска ФИО3
Замечания департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение судебной экспертизы надуманны и не влияют на итоговый размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Таким образом, доводы ФИО3 о несоответствии кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, о превышении кадастровой стоимости над рыночной, что затрагивает его права и обязанности как собственника данного объекта недвижимости и налогоплательщика, нашли подтверждение, а поэтому административный иск об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, подлежит частичному удовлетворению.
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства РФ и разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).
Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В данном случае, датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является 13 декабря 2022 г. (дата направления иска в суд посредством ГАС Правосудие). В связи с этим, датой подачи заявления следует считать 13 декабря 2022 г.
Таким образом, следует установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> равную рыночной стоимости по состоянию на 11 марта 2022 г. в размере 102 606 000 руб.
Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
административный иск ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости – удовлетворить частично:
установить в отношении объекта недвижимого имущества – нежилого здания – гостиницы площадью 2 943,2 кв.м., с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 11 марта 2022 г. в размере 102 606 000 руб. (сто два миллиона девятьсот шестьсот шесть тысяч рублей).
Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> считать 13 декабря 2022 г.
Решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Судья краевого суда О.М. Моисеева
Решение в окончательной форме изготовлено 16 мая 2023 г.