Решение по делу № 3А-10/2023 от 15.02.2023 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной.

административное дело № 3а-10/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 февраля 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Леганова А.В.,

при секретаре

судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело № 23OS0000-01-2022-000521-22 по административному иску некоммерческого партнерства «Межрегиональная гильдия профессиональных антикризисных управляющих» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

некоммерческое партнерство «Межрегиональная гильдия профессиональных антикризисных управляющих» (далее по тексту – НП «МГПАУ», Партнерство) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, уточненным в ходе подготовки, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: Краснодарский <Адрес...>, в размере его рыночной по состоянию на даты определения кадастровой стоимости – 1 января 2018 года, 1 января 2021 года.

В обоснование заявленных требований представитель административного истца указала, что кадастровая стоимость данного объекта не соответствует его рыночной стоимости, это нарушает права Партнерства, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых платежей в завышенном размере.

Согласно сведениям, предоставленным Управлением Росреестра по Краснодарскому краю, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 1 января 2018 года составляет 8 933 860 рублей 69 копеек, по состоянию на 1 января 2021 года – 6 758 313 рублей 30 копеек.

Тогда как в соответствии с отчетом об оценке от 29 апреля 2022 года № 04-07/2, подготовленным оценщиком ФИО2, рыночная стоимость спорного объекта определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 3 813 200 рублей (л.д. 135 1-ого тома).

Согласно информационному письму данного оценщика, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 1 января 2021 года составляет 4 120 000 рублей (л.д. 133 1-ого тома).

В судебное заседание 15 февраля 2023 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

До начала судебного заседания от представителя административного истца ФИО3, действующей на основании доверенности, поступило заявление об уточнении требований административного иска в части установления кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <№...> в размере его рыночной стоимости, определенной заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Уточненные требования приняты судом, что отражено в протоколе судебного заседания от 15 февраля 2023 года.

Представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО4, действующим на основании доверенности, и представителем Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация» - Краевое БТИ ФИО5, действующей на основании доверенности, представлены возражения на проведенную по делу дополнительную судебную экспертизу, в которых приведены нарушения, которые, по их мнению, допущены экспертом. Также в материалах дела имеется отзыв на административный иск представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, содержащий просьбу о вынесении законного и обоснованного решения.

В рамках подготовки от представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО6, действующей на основании доверенности, поступил отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Данное ходатайство рассмотрено судом в установленном законом порядке, что отражено в протоколе судебного заседания от 15 февраля 2023 года.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой – либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Определением Краснодарского краевого суда от 8 февраля 2023 года произведено процессуальное правопреемство заинтересованного лица Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю на правопреемника – филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю.

На основании протокольного определения суда от 15 февраля 2023 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований, с учетом их уточнений, по следующим основаниям.

Государственная кадастровая оценка помещений на 2018 и 2021 годы на территории Краснодарского края проведена в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон № 237-ФЗ) на основании приказов департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21 сентября 2017 года № 2197 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2018 году», от 26 марта 2020 года № 488 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Краснодарского края в 2021 году».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации части 1, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела, НП «МГПАУ» принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером <№...>, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 года и 1 января 2021 года.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 года № 620-КЗ «О налоге на имущество организаций» административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Согласно сведениям, предоставленным департаментом имущественным отношений Краснодарского края и представителем административного истца, нежилое помещение с кадастровым номером <№...> включено в Перечни объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, за 2018 – 2022 годы, то есть юридически значимый период.

Оспариваемая кадастровая стоимость указанного нежилого помещения определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки помещений по состоянию на 1 января 2018 года (дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости 1 января 2019 года) и 1 января 2021 года (дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости 19 ноября 2021 года), что подтверждается сведениями, предоставленными Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю (в настоящее время – филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю).

Таким образом, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, определенная по состоянию на 1 января 2018 года, в настоящее время является архивной, поскольку 19 ноября 2021 года внесены в государственный кадастр недвижимости очередные результаты государственной кадастровой оценки, подлежащие применению с 1 января 2022 года.

Определением суда от 14 июня 2022 года административному истцу восстановлен пропущенный процессуальный срок на пересмотр в судебном порядке архивной кадастровой стоимости спорного нежилого помещения. Данный судебный акт не обжаловался, вступил в законную силу.

Суд, рассматривая вопрос о датах определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Кадастровая палата (в настоящее время – Публично-правовая компания «Роскадастр») является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 1 января 2018 года и 1 января 2021 года верными датами определения кадастровой стоимости.

При изложенных выше обстоятельствах, НП «МГПАУ» как собственник нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, наделено правом на оспаривание в судебном порядке кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, архивной. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Положения Закона № 237-ФЗ не предусматривают обязательного соблюдения досудебного урегулирования административного спора, а именно, предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <№...> в размере его рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 29 апреля 2022 года № 04-07/2, подготовленный оценщиком ФИО2 (л.д. 134 1-ого тома). Согласно данному отчету рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 1 января 2018 года составляет 3 813 200 рублей.

Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Кроме этого, вопреки требованиям абзаца 5 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – Постановление Пленума ВС РФ № 28), в материалы дела не представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, составленный на дату определения кадастровой стоимости – 1 января 2021 года. Информационное письмо от 9 июня 2022 года, подготовленное оценщиком ФИО2, таковым документом не является, указанный в нем размер рыночной стоимости спорного объекта фактически ничем не подтвержден.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума ВС РФ №28, в целях получения необходимых доказательств, а также обеспечения полноты и всесторонности рассмотрения административного дела, по ходатайству представителя административного истца на основании определения от 14 июня 2022 года суд назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство автономной некоммерческой организации «Краснодарский центр судебных экспертиз». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии отчета о рыночной стоимости нежилого помещения требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчета, о величине рыночной стоимости нежилого помещения на дату определения его кадастровой стоимости – 1 января 2018 года. Также на разрешение эксперта поставлен вопрос об определении рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 1 января 2021 года.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно – экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 29 июля 2022 года № АК-067-07/22, выполненному экспертом автономной некоммерческой организации «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО7, отчёт об оценке от 29 апреля 2022 года № 04-07/2 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку оценщиком допущено нарушение требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости объекта оценки, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость спорного нежилого помещения.

Так, при определении рыночной стоимости доходным подходом оценщиком подобраны объекты-аналоги, отличающиеся от объекта оценки по наличию коммуникаций, дате предложения, физическому состоянию, а также по назначению. При этом, соответствующие корректировки им не применены по указанным различиям, что привело к искажению итоговых результатов.

Таким образом, представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности не отвечает, в связи с чем, не может быть положен в основу решения по настоящему административному спору, является недопустимым доказательством.

Разрешая вопрос, поставленный судом о размере рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, судебный эксперт определил ее следующий образом:

- по состоянию на 1 января 2018 года – в размере 6 378 227 рублей;

- по состоянию на 1 января 2021 года – в размере 5 481 562 рублей.

Представителями административного истца и департамента имущественных отношений Краснодарского края при рассмотрении административного дела судом было заявлено о допущенных экспертом при подготовке данного заключения нарушениях, приведших, по их мнению, к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Судом установлено, что такая правовая позиция носит обоснованный характер. В связи с чем, определением суда от 9 сентября 2022 года по настоящему административному делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, поскольку выявленные нарушения могут быть восполнены и устранены таким способом. На разрешение эксперта поставлены вопросы о величине рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <№...> на даты определения кадастровой стоимости – 1 января 2018 года, 1 января 2021 года с целью восполнения данных вопросов и устранения допущенных недостатков.

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы от 17 января 2023 года № АК-067-07/22/2, подготовленному экспертом автономной некоммерческой организации «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО7, рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет:

- 3 504 146 рублей – по состоянию на 1 января 2018 года;

- 2 949 705 рублей – по состоянию на 1 января 2021 года.

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, данное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.

Дополнительное экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 1, 2, 4 – 23 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Как следует из заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> была определена сравнительным и доходным подходами к оценке, поскольку применение затратного подхода в данном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта, ввиду того, что не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, внешнюю инфраструктуру, а также иные факторы, безусловно влияющие на стоимость объекта.

Таким образом, выбор сравнительного и доходного подходов обоснован, полностью соответствует положениям пунктов 22, 23 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Экспертом подробно мотивирован отказ от затратного подхода в оценке конкретного объекта.

Согласно пункту 4 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами); основан на принципах ценового равновесия и замещения.

В соответствии с пунктом 10 указанного ФСО №5 в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует:

1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу;

2) использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок;

3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках;

4) рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами;

5) учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

В заключении дополнительной судебной экспертизы проведен подробный анализ рынка объекта исследования. Экспертом мотивированы выводы об отборе для сравнения 3 объектов-аналогов, которые относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка, сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, схожи по экономическим и материальным характеристикам.

При расчете рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <№...> применены необходимые корректировки. Достоверность использованной экспертом информации подтверждена приобщенными к заключению скриншотами страниц сайта с архивными объявлениями, содержание объявлений имеет необходимую для проведения оценки информацию.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В соответствии с пунктом 11 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

При применении доходного подхода эксперт посчитал целесообразным использовать метод прямой капитализации доходов, так как невозможно сделать адекватный прогноз изменения арендных ставок на ближайшие 2-3 года, в связи с кризисными тенденциями в экономике.

Для целей определения наиболее вероятного значения арендной платы был проведен анализ данных относительно предложения в аренду объектов аналогичного функционального назначения, близких по характеристикам и имеющих схожее местоположение, в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта внесены корректировки по каждому элементу сравнения.

Также экспертом рассчитаны потенциальный и действительный валовый доходы от эксплуатации спорного помещения, чистый операционный доход, коэффициент капитализации, определена величина операционных расходов.

Итоговая стоимость объектов оценки в рамках доходного подхода рассчитана путем деления величины чистого операционного дохода на коэффициент капитализации. Данные расчеты и их обоснование приведены в экспертном заключении.

Методом анализа иерархий проведено согласование результатов, полученных в рамках сравнительного и доходного подходов, в результате которого присвоен вес по 0,500 (каждому).

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам дополнительной судебной оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что он по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Представленные возражения на заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, подготовленные департаментом имущественных отношений Краснодарского края и Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», не свидетельствуют о его недостоверности и незаконности, поскольку мнение другого специалиста, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этого специалиста, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Кроме того, возражения административных ответчиков подписаны представителями ФИО4 и ФИО5, действующими на основании доверенностей, сведений о том, что они обладают профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, не имеется.

Также суд исходит из того, что сами по себе возражения на заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, фактически представляют правовую позицию департамента имущественных отношений Краснодарского края и Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», не предусмотрены Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации в качестве доказательства по делу.

Приведенные в возражениях нарушения носят субъективный характер, не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, определенной в результате проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Довод представителей административных ответчиков о том, что в рамках сравнительного подхода экспертом некорректно подобраны объекты-аналоги №№ 2, 3, ввиду отсутствия в объявлениях точного адреса, и необоснованно применена понижающая корректировка на красную линию, судом отклоняется.

Так, в объявлениях о продаже объектов-аналогов указана точка нахождения здания на карте, согласно которой установлено расположение относительно красной линии. Величина поправки по данному фактору принята в соответствии со сведениями издания «Справочник Оценщика недвижимости – 2017» «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», под редакцией ФИО8 Экспертом использовано значение из расширенного интервала, чем обусловлена величина примененной корректировки.

Критически суд оценивает все доводы представителей административных ответчиков относительно неверно определенного состояния отделки спорного помещения и технического состояния здания, в котором оно расположено.

Согласно материалам заключения дополнительной экспертизы, 3 ноября 2022 года экспертом проведен выездной осмотр объекта оценки по адресу: <Адрес...>. В ходе данного обследования установлено, что спорное помещение находится в неудовлетворительном состоянии и требует капитального (восстановительного) ремонта. Техническое состояние здания, в котором расположено помещение, оценено как удовлетворительное.

Суд соглашается с такими выводами эксперта, поскольку они подтверждены фотоматериалами, в том числе, представленными представителем административного истца.

Вопреки суждениям представителей административных ответчиков спорное помещение (состоящее из нескольких помещений) непригодно к использованию без проведения капитального ремонта; в нем отсутствует внутренняя отделка, оно поражено плесенью и грибком, не имеется радиаторов отопления и рабочих санитарных узлов.

В связи с чем, эксперт обоснованно применил как в рамках сравнительного подхода, так и в рамках доходного подхода, корректировку на состояние отделки, которая определена по данным издания «Справочник Оценщика недвижимости – 2017» «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», под редакцией ФИО8

Иные замечания, изложенные в письменных возражениях, также являются субъективными, носят необоснованный и неподтвержденный характер, опровергаются как материалами дела, так и письменными пояснениями эксперта ФИО7, подготовившего заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо объективных доказательств, которые опровергли бы установленную в судебном порядке рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, представлено не было, в связи с чем, суд не находит оснований ставить под сомнение содержание и выводы заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы от 17 января 2023 года № АК-067-7/22/2, подготовленного автономной некоммерческой организацией «Краснодарский центр судебных экспертиз».

При изложенных обстоятельствах, суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> в следующих размерах:

- 3 504 146 рублей – по состоянию на 1 января 2018 года;

- 2 949 705 рублей – по состоянию на 1 января 2021 года.

В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, с учетом их уточнений, подлежат удовлетворению.

Суд, принимая во внимание, положения, закрепленные в главе 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, исходит из того, что определение о возобновлении производства по делу от 26 января 2023 года, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле.

При должной степени заботливости и осмотрительности административных ответчиков и заинтересованного лица, а также обязанности по самоизвещению, их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Административными ответчиками и заинтересованным лицом выводы экспертного заключения, подготовленного автономной некоммерческой организацией «Краснодарский центр судебных экспертиз», не опровергнуты, доказательств об их порочности не представлено, сведений о наличии иного размера рыночной стоимости спорного объекта материалы дела не содержат, несмотря на то, что данное заключение заблаговременно (26 января 2023 года) направлено судом в электронной форме всем лицам, участвующим в деле, для ознакомления и подготовки соответствующей правовой позиции.

Возражения департамента имущественных отношений Краснодарского края и Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» на заключение дополнительной судебной экспертизы носят необоснованный характер. Кроме этого, свои контрасчеты, опровергающие выводы эксперта, административными ответчиками не приведены.

Объективных оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по административному делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не установлено, кроме этого, лица, участвующие в деле, обоснованных ходатайств не заявляли.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, Партнерством доказан факт несоответствия кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <№...> его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.

Тогда как, административные ответчики и заинтересованное лицо документы, опровергающие доказательства несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной, не представили.

Сведения об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <№...> на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу положений абзаца 2 пункта 25 Постановления Пленума ВС РФ № 28 в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Так, в ходе разрешения настоящего административного спора судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, определенная по состоянию на 1 января 2018 года, является архивной, ввиду установления новой кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года (дата начала применения – 1 января 2022 года)

Таким образом, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 18 Постановления Пленума ВС РФ № 28, правовые положения, закрепленные в пункте 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении спорного нежилого помещения следует установить архивную кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 1 января 2018 года, в размере его рыночной стоимости с даты ее применения – 1 января 2019 года и до даты применения вновь внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, а именно 1 января 2022 года.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения является 6 мая 2022 года (дата направления административного иска в суд посредством почтового отправления). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 6 мая 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Краснодарский краевой суд

решил:

уточненное административное исковое заявление некоммерческого партнерства «Межрегиональная гильдия профессиональных антикризисных управляющих» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 3 504 146 (три миллиона пятьсот четыре тысячи сто сорок шесть) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 года, на период с 1 января 2019 года и до 1 января 2022 года (даты начала применения вновь внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости).

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 2 949 705 (два миллиона девятьсот сорок девять тысяч семьсот пять) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <№...> считать 6 мая 2022 года.

Решение суда может быть оспорено лицами, участвующими в деле в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение пятнадцати дней со дня получения копии мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 27 февраля 2023 года.

Судья Краснодарского

краевого суда А.В. Леганов