Дело №
24RS0№-36
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ Р.Ф.
28 июля 2022 года
Железнодорожный районный суд в составе:
председательствующего судьи Каплеева В.А.,
при секретаре Ельцове И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к У.Р. по о признании права (обременения) отсутствующим,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к У.Р. по , мотивируя исковые требования тем, что на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2, приобрел № доли в праве собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <...> д. №, кадастровый №. В договоре аренды указано, что отчуждаемая доля в праве собственности не обременена правами третьих лиц, в том числе правом аренды. Вместе с тем, после государственной регистрации перехода права истец получил выписку из ЕГРН, в которой указано, что приобретенная истцом доля в праве обременена правом аренды №» на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время арендатор ликвидирован, и истец не может иным образом разрешить вопрос об исключении обременения из ЕГРН, кроме как в судебном порядке.
Истец, изменив предмет иска (заявление об изменении предмета иска принято к производству определением суда от ДД.ММ.ГГГГ), просит признать право аренды ООО «Колос-2001» в отношении объекта по адресу: , стр. 2, пом. 3, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, со сроком действия аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрационной записи № прекращенным.
Истец (как и его представитель) в судебное заседание не явился, будучи извещенным о нем надлежащим образом: ФИО1 судебное извещение вручено почтовой связью, его представителем судебная повестка получена под расписку.
Ответчик У.Р. по в судебное заседание не направил представителя, извещен о его времени и месте путем вручения судебного извещения уполномоченному представителю под расписку.
Представителем ответчика по доверенности ФИО3 представлены возражения на исковое заявление, в которых указано, что в ЕГРН содержатся сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером №, зарегистрированным на праве собственности за ФИО1 №) и ФИО4 № В отношении данного объекта также зарегистрирован договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ФИО5 (арендодатель) и №» (арендатор). По мнению ответчика, поскольку арендатор ООО «Колос-2001» ликвидирован, записи о договоре аренды нежилого помещения могут быть погашены в ЕГРН на основании решения суда о прекращении аренды. Также в исковом заявлении представитель ответчика указал, что У.Р. по является ненадлежащим ответчиком, поскольку спор о гражданском праве с У. отсутствует и не может возникнуть.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, будучи извещенными о нем надлежащим образом: ФИО4, ФИО6, нотариусом Кроль Т.Г. судебные извещения получены почтовой связью; извещение, направленное ФИО5 по адресу регистрации (подтвержденному адресной справкой УВМ ГУ МВД России по ) возвращено в суд ввиду истечения срока хранения в почтовом отделении. Нотариусом Кроль Т.Г. представлено заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, иными лицами ходатайств не заявлено, позиция по иску не выражена.
В соответствие со ст. 167 ГПК РФ, с учетом надлежащего извещения участвующих в деле лиц гражданское дело рассмотрено по существу в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу положений ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Как разъяснено в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся в том числе земельные участки объекты незавершенного строительства. В силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При этом пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с данным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным Федеральным законом сведений.
Частью 6 статьи 1 данного Федерального закона предусмотрено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное У., аренда, наем жилого помещения.
Судом установлено, что в ЕГРН зарегистрированы права в отношении объекта незавершенного строительства по адресу: , №, стр. 2, пом. 3, кадастровый №, площадью 416,2 кв.м., степенью готовности 80%.
Согласно выписке из ЕГРН и выписке о переходе прав первоначально ДД.ММ.ГГГГ на данный объект незавершенного строительства зарегистрировано было право собственности вого общественного фонда детей сирот и лишенных попечения родителей «Полярная звезда». После этого ДД.ММ.ГГГГ право собственности перешло к №», после этого ДД.ММ.ГГГГ – к ФИО5
ФИО5 передал № долей в праве собственности на данный объект ФИО4 (переход права зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ). Оставшиеся № доли ФИО5 передал обратно ООО «Колос-2001» по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ (переход права зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ), которое передало их ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи ФИО2, которая передала их ДД.ММ.ГГГГ по договору дарения ФИО1
На момент рассмотрения гражданского дела собственниками долей в праве общей долевой собственности на данный объект являются ФИО1 №) и ФИО4 №). Оспаривание прав собственности на указанный объект незавершенного строительства не входит в предмет рассматриваемого иска.
С учетом предмета иска судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (на тот момент собственник всего объекта незавершенного строительства) в лице представителя по доверенности ФИО7 и №» № в лице директора ФИО8, заключен договор аренды в отношении объекта незавершенного строительства площадью 416,2 кв.м., по указанному адресу. Пунктом 1.4 данного договора установлен срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В пунктах 5.1, 8.1 договора содержатся условия о том, что договор действует до ДД.ММ.ГГГГ, в случае ввода помещения в эксплуатацию договор продолжает действие в отношении введенного в эксплуатацию помещения.
ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО5 по доверенности ФИО7 подал в УФРС по заявление о государственной регистрации договора аренды и обременения на данный объект незавершенного строительства.
После этого ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 в лице представителя ФИО7 и № в лице директора ФИО8 заключено соглашение к договору аренды, которым внесены изменения в договор в части размера арендной платы (100 рублей за 1 кв.м. в месяц), в остальной части договор оставлен без изменения. ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО5 по доверенности ФИО7 подал в УФРС по заявление о государственной регистрации соглашения об изменении условий договора аренды.
Выпиской из ЕГРН подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ (то есть одновременно с государственной регистрацией права собственности ФИО1) в ЕГРН в отношении объекта с кадастровым номером № внесена запись о регистрации обременения в виде аренды в пользу №» на основании указанного договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанная запись содержится в ЕГРН на момент рассмотрения дела, что следует и из возражений регистрирующего органа.
Суду представлена выписка из ЕГРН в отношении №» №), согласно которой ДД.ММ.ГГГГ данное юридическое лицо исключено из ЕГРЮЛ по решению регистрирующего органа Межрайонной ИФНС России № по ввиду наличия в ЕГРЮЛ сведений о юридическом лице, в отношении которых внесена запись о недостоверности.
Разрешая исковые требования, суд находит заслуживающими внимания возражения У.Р. по о том, что оно не является стороной спорного материально-правового договорного отношения, возникшего из договора аренды. Исходя из того, что истец оспаривает существование договорного права, надлежащим ответчиком по данному спору должен являться обладатель данного права – то есть №». Вместе с тем, данное лицо исключено из ЕГРЮЛ, лишено гражданской правоспособности, а потому не может выступать ответчиком в рассматриваемом деле.
Поскольку истец лишен возможности исключить из ЕГРН записи об обременении собственного недвижимого имущества иным образом, нежели в судебном порядке (что подтвердил в своем отзыве и регистрирующий орган), суд полагает, что исковые требования должны быть рассмотрены по существу, пусть и будучи предъявленными к регистрирующему органу, который права истца в данном случае не нарушал.
Оценивая доводы истца о прекращении права аренды №», суд также учитывает следующие правовые нормы.
В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного У., пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Из указанной правовой нормы следует, что лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. К новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.
В силу ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
В силу п. 3 ст. 49 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении.
В силу ст. 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
В п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» разъяснено, что в случае исключения юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц как недействующего (статья 64.2 ГК РФ) к обязательственным отношениям, в которых оно участвовало, подлежит применению статья 419 ГК РФ, если специальные последствия не установлены законом.
В силу ч. 1, п. «б» ч. 5 ст. 21.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» юридическое лицо, которое в течение последних двенадцати месяцев, предшествующих моменту принятия регистрирующим органом соответствующего решения, не представляло документы отчетности, предусмотренные законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, и не осуществляло операций хотя бы по одному банковскому счету, признается фактически прекратившим свою деятельность. Такое юридическое лицо может быть исключено из единого государственного реестра юридических лиц в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.
Предусмотренный данный статьей порядок исключения юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц применяется также в случаях наличия в едином государственном реестре юридических лиц сведений, в отношении которых внесена запись об их недостоверности, в течение более чем шести месяцев с момента внесения такой записи.
Анализ вышеперечисленных доказательств и норм права позволяет сделать вывод, что до истечения срока действия договора аренды, заключенного с ООО «Колос-2001», последнее приобрело в собственность 836/1000 долей в праве на объект незавершенного строительства (арендатором которого оно являлось), а значит независимо от регистрации изменений к договору аренды приобрело и права арендодателя из ранее заключенного договора.
Соответственно, в силу изложенных обстоятельств в данной части обязательства из договора аренды прекратились совпадением должника и кредитора в одном лице с ДД.ММ.ГГГГ.
Вместе с тем, и ФИО4 приобрел с даты государственной регистрации собственного права собственности ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора по указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ в пределах собственной доли в праве. Договорные отношения между ними и №» продолжали действовать и после приобретения ООО «Колос-2001» его доли в праве собственности.
Суду не представлено сведений о том, продолжило ли №» пользование помещением после ДД.ММ.ГГГГ, ввиду чего у суда отсутствуют достаточные данные для вывода о том, был ли вышеуказанный договор (в части правоотношений с ФИО4 как арендодателем в пределах его доли в праве) возобновлен на неопределенный срок, что в любом случае не влияет на результат рассмотрения дела с учетом сказанного далее.
С учетом приведенных норм и доказательств правоспособность №» прекращена ДД.ММ.ГГГГ до обращения истца в суд с рассматриваемым иском, а следовательно, прекращены без возможности правопреемства и обязательства из заключенного с № договора аренды. В силу приведенных разъяснений при подобном основании исключении юридического лица из ЕГРЮЛ также применяется ст. 419 ГК РФ, предусматривающая прекращение обязательства юридического лица.
Поскольку обязательства из договора аренды, заключенного с №», в любом случае прекратились ДД.ММ.ГГГГ, требование о признании права аренды прекращенным является обоснованным. Законные основания для сохранения в ЕГРН соответствующего обременения отсутствуют, оно препятствует собственнику в реализации его права распоряжения объектом незавершенного строительства, и, поскольку у собственника отсутствуют иные способы защитить свое право собственности, кроме как иск о признании права отсутствующим (прекращенным), суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.
Также в целях правовой определенности суд считает необходимым указать в резолютивной части настоящего решения на то, что оно является основанием погашения соответствующей записи в ЕГРН.
Понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины возмещению ответчиком не подлежат с учетом применимых по аналогии разъяснений, содержащихся в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»: в данном случае несение судебных расходов не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца со стороны У. Россреестра по , со стороны которого права истца не нарушались, и которое является в данном случае формальным ответчиком.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 (№) к У.Р. по (№) удовлетворить.
Признать отсутствующим (прекращенным) право аренды общества с ограниченной ответственностью «№ возникшее из договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении объекта незавершенного строительства по адресу: , №, стр. 2, пом. 3, кадастровый №, площадью №м., в связи с которым в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.
Настоящее решение является основанием для погашения записи о государственной регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № в Едином государственном реестре недвижимости.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам вого суда в течение месяца с момента его изготовления в полном объеме, путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд .
Судья В.А. Каплеев
Решение изготовлено в полном
объеме ДД.ММ.ГГГГ