Решение по делу № 2-251/2022 от 31.10.2022 | Заельцовский районный суд г. Новосибирска (Новосибирская область)

Категория дела О признании объектов капитального строительства самовольными постройками Гражданское None

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Финансовый управляющий <ФИО> – Б.С.Д. обратилась в суд с иском к <ФИО> (с учетом уточнений) о признании права собственности на самовольную постройку. В обоснование исковых требований указано, что решением

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Ответчик <ФИО> в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований в полном объёме. Судом установлено, что решением Арбитражного суда Новосибирской области от xx.xx.xxxx по делу __

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Представитель третьего лица ООО «Д-ТРЕЙД» – <ФИО> полагал, что исковые требования подлежат удовлетворению, согласно доводам отзыва на исковое заявление. Заслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав

Резолютивная частьитоговое решение суда

Признать объект незавершенного строительства, степень готовности объекта 86%, расположенный по адресу: ... кадастровый __, регистрационный __ от xx.xx.xxxx самовольной постройкой.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело № 2-251/2022

54RS0003-01-2021-004068-46

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 октября 2022 года г. Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе:

судьи Хромовой А.А.,

при ведении протокола помощником судьи Алышовой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Финансового управляющего ФИО1 Н.Б. Светланы Дмитриевны к ФИО1, о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, об обязании ответчика произвести снос,

УСТАНОВИЛ:

Финансовый управляющий ФИО1 – Б.С.Д. обратилась в суд с иском к ФИО1 (с учетом уточнений) о признании права собственности на самовольную постройку.

В обоснование исковых требований указано, что решением Арбитражного суда Новосибирской области от xx.xx.xxxx по делу __ в отношении гражданина ФИО1 введена процедура банкротства - реализация имущества. Финансовым управляющим должника утверждена Б.С.

В рамках дела __ в реестр требований ФИО1 включены требования: ИП ФИО2, ООО «Д-ТРЕЙД», ЖСК «Дубравушка», МИФНС__ по Новосибирской области.

В ходе инвентаризации имущества ФИО1 финансовым управляющим установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства 86%, назначение не определенно, площадь общая 208 кв.м., инвентарный __ литер А, адрес (местонахождение): ..., кадастровый __ расположенный на земельном участке с кадастровым __

При инвентаризации жилого дома и его визуальном осмотре финансовым управляющим было установлено, что строительство жилого дома завершено на 100%, а фактическая площадь жилого дома отличается от площади, указанной в ЕГРН. Так, согласно сведениям из ЕГРН площадь жилого дома составляет 208 кв.м., однако согласно сведениям из технического паспорта от xx.xx.xxxx площадь здания составляет 1120 кв.м, жилая площадь составляет 265,6 кв.м, следовательно Объект является самовольной постройкой.

Объект, расположенный на земельном участке с кадастровым __ возведен ФИО1 без получения в установленном законом порядке разрешения на строительство. Также разрешение не было получено на строительство пристроев к жилому дому.

Финансовый управляющий обратился с иском в Заельцовский районный суд г. Новосибирска о признании за ФИО1 права собственности на самовольную постройку - индивидуальный жилой дом. Целью такого иска является признание за должником права собственности на объект недвижимости для дальнейшей его реализации с публичных торгов и максимального удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр кредиторов ФИО1.

В ходе судебного разбирательства по делу __ были проведены землеустроительная, строительно-техническая, пожарно-техническая и санитарно-эпидемиологическая экспертизы.

Из заключения эксперта ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» от xx.xx.xxxx следует, что объект не соответствует требованиям безопасности, несет угрозу жизни. Риск здоровью, угроза уничтожения имущества обязательными требованиями пожарной безопасности не нормируются.

Суд отказал в удовлетворении иска финансового управляющего ФИО1 -Б.С.Д. к ФИО1, мэрии города Новосибирска о признании права собственности на самовольную постройку.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

На основании вышеизложенного, (с учетом уточнений) истец просит: признать объект незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства 86%, назначение не определенно, площадь застройки 208 кв.м. расположенный по адресу: ... кадастровый __ регистрационный __ от xx.xx.xxxx - самовольной постройкой; признать зарегистрированное право собственности ФИО1 объекта незавершенного строительства отсутствующим; обязать ФИО1 снести объект незавершенного строительства; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области аннулировать запись о государственной регистрации права __ от xx.xx.xxxx за ФИО1 на незавершенный строительством объект; снять с государственного кадастрового учета объект незавершенного строительства; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области исключить запись о государственной регистрации __ __ от xx.xx.xxxx основание государственной регистрации: Договор залога __ от xx.xx.xxxx лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ФИО2 на незавершенный строительством объект.

В судебное заседание представитель истца не явился, извещен.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований в полном объёме.

Представитель третьего лица ИП ФИО2 – ФИО3 полагал, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, согласно доводам отзыва на исковое заявление.

Представитель третьего лица ООО «Д-ТРЕЙД» – ФИО4 полагал, что исковые требования подлежат удовлетворению, согласно доводам отзыва на исковое заявление.

Представитель третьего лица мэрии г.Новосибирска в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, письменного отзыва на исковое заявление не представил.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по НСО в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, письменного отзыва на исковое заявление не представил.

Представитель третьего лица ЖСК «Дубравушка» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, письменного отзыва на исковое заявление не представил.

Представитель третьего лица МИФНС __ по Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, письменного отзыва на исковое заявление не представил.

Заслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно п.14 ст.1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади), качества инженерно-технического обеспечения.

В п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с подпунктом 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ собственники вправе использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно статье 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Из положений ст.ст. 218, 219 ГК РФ, ст.ст. 39.6 - 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 51 ГрК РФ следует, что необходимыми условиями возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество являются в том числе:

-предоставление земельного участка для строительства соответствующего объекта;

-получение разрешения на строительство;

-соблюдение при возведении объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством РФ;

-государственная регистрация права на созданный объект недвижимого имущества.

При этом несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой в порядке статьи 222 ГК РФ.

Из положений пункта 13 статьи 1 ГрК РФ следует, что под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений.

В соответствии с п. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Согласно п.28 Постановления Пленума Верховного суда РФ, Высшего Арбитражного суда РФ №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке, распространяются на реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В силу п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п.26 Постановления Пленума Верховного суда РФ, Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Новосибирской области от xx.xx.xxxx по делу __ в отношении гражданина ФИО1 введена процедура банкротства - реализация имущества. Финансовым управляющим должника утверждена Б.С.

В соответствии с п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из экспертного заключения ФБУЗ «Центра гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» от xx.xx.xxxx __ усматривается, что индивидуальный жилой дом __ по ... в Заельцовском районе г.Новосибирска не соответствует СанПиН 2.1.2.__ «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» п.3.8 и Постановлению Правительства Российской Федерации №47 от 28.01.2006 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» п.24 в части размещения ванной на третьем этаже над жилой комнатой второго этажа.

Из заключения эксперта ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» от xx.xx.xxxx __ усматривается, что:

-исследуемый объект, расположенный по адресу: ... на земельном участке с кадастровым __ относится к множеству объектов капитального строительства;

- исследуемый объект соответствует требованиям строительных норм и правил за исключением п. 9.11 СП 17.13330.2017 (п. 9.12 в редакции СП 17.13330.2011).

Исследуемый объект (трехэтажный индивидуальный жилой дома с подвальными помещениями, общей площадью 1418,3 кв.м, (литер А, жилая пристройка литер А1, жилая пристройка литер А2, веранда литера а)) не соответствует требованиям градостроительного регламента, утвержденного решением Совета Депутатов города Новосибирска от 24 июня 2009 года № 1288 «О правилах землепользования и застройки города Новосибирска», в отношении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Фактический процент застройки земельного участка с кадастровым __ составляет 49 процентов.

Часть исследуемого трехэтажного индивидуального жилого дома расположена за границами земельного участка с кадастровым __ в границах кадастрового квартала __, на землях неразграниченной государственной собственности.

Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 6 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, трехэтажный индивидуальный жилой дом с подвальными помещениями, общей площадью 1418,3 кв.м. (Литер А, жилая пристройка литер А1, жилая пристройка литер А2, веранда литер а), расположенный по адресу: г... на земельном участке с кадастровым __ не соответствует требованиям пожарной безопасности, на данном объекте защиты нарушаются требования нормативных документов по пожарной безопасности.

- так как требования Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» не соблюдены, исследуемое здание создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Объект не соответствует требованиям нормативных документов по пожарной безопасности, установленных в следующих пунктах:

1) п. 6.2.1 СП 1.13130.2020;

2) п. 6.5.6 СП 2.13130.2020;

3) п. 4.13, табл. 1 СП 4.13130.2013.

Так как объект не соответствует требованиям пожарной безопасности, то он несет угрозу жизни. Риск здоровью, угроза уничтожения имущества обязательными требованиями пожарной безопасности не нормируются.

Суд отказал в удовлетворении иска финансового управляющего ФИО1 -Б.С. Д. к ФИО1, мэрии города Новосибирска о признании права собственности на самовольную постройку.

В связи с вышеизложенным, в рамках настоящего гражданского дела истец обратился с исковым заявлением к ФИО1, в том числе, о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, об обязании ответчика произвести снос.

21 февраля 2022 года в судебном заседании представитель третьего лица ИП ФИО2 заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.

__ от xx.xx.xxxx

По первому вопросу (в части соответствия требованиям пожарной безопасности):

Возможна ли реконструкция (приведение в соответствие) жилого дома, с кадастровым __ расположенного по адресу: ... градостроительными, пожарными и санитарными и иными нормами и правилами, без сноса здания?

Ответ: 1. В целях приведения здания к требуемой (III) степени огнестойкости, соответствующей фактической этажности и обеспечивающей противопожарные расстояния между обследуемым объектом (индивидуальным жилым домом) и большинством строений на соседних участках (индивидуальных жилых домов по адресам: город Новосибирск, ...) провести работы по огнезащите (замене) элементов внутренней открытой межэтажной лестницы до R45, обеспечив класс пожарной опасности строительных конструкций не ниже КО (в т.ч. ступеней, маршей, площадок);

2. Предусмотреть на выходе из подвала на первый этаж перегородку с противопожарной дверью с пределом огнестойкости не менее EI 30 в дымогазонепроницаемом исполнении;

3. Предусмотреть в проеме стены (перегородки), отделяющей пристроенную стоянку для автомобилей от основного здания индивидуального жилого дома соответствующее заполнение противопожарную дверь с пределом огнестойкости не менее EI30;

4. В целях обеспечения противопожарных расстояний между обследуемым объектом (индивидуальным жилым домом) и надворной постройкой (бревенчатой баней) на соседнем участке по адресу: город Новосибирск, ...: документально оформить взаимное согласие собственником (домовладельцем) о возведении домов, хозяйственных построек на смежных земельных участках без противопожарных разрывов (в соответствии с п. 4.13 СП 4.13130.2013), либо предусмотреть устройство стен индивидуального жилого дома по адресу: город Новосибирск, ... и надворной постройки (бревенчатой бани) на участке по адресу: город Новосибирск, ... обращенных друг к другу противопожарными 1-го типа, либо устройство специально возведенной отдельно стоящей противопожарной стены 1-го типа между ними. Противопожарные стены должны отвечать требованиям раздела 5.4 СП 2.13130.2020.

По первому вопросу (в части строительной экспертизы):

Ответ: Приведение объекта, а именно жилого дома, расположенного по адресу: город Новосибирск, ... в соответствии со строительными нормами и правилами не требуется, так как нарушений не зафиксировано.

По первому вопросу (в части кадастровой экспертизы):

Ответ: На основании вышеизложенных выводов инженера-геодезиста, указанных в результатах обследования, реконструкция (приведение в соответствие) жилого дома, с кадастровым __ расположенного по адресу: ... подразумевает под собой снос здания.

Для приведения Объекта исследования в соответствие градостроительным требованиям и правилам землепользования и застройки, требуется произвести демонтаж наружных несущих стен до уровня фундамента, по которым не соблюдены отступы от жилого дома до границ земельного участка, как правило, данные работы сопровождаются работами по демонтажу конструкций кровли, крыши, чердачного и межэтажного перекрытий, конструкций перегородок, оконных и дверных блоков, инженерных коммуникаций. Также требуется произвести работы по изменению конфигурации конструкций фундамента, на основании разработанного проекта, который будет составлен в соответствии с градостроительными требованиями, правилами землепользования и застройки и с учетом противопожарных требований.

По второму вопросу: В случае утвердительного ответа на первый вопрос, представить суду наиболее оптимальный проект реконструкции жилого дома, с кадастровым __ расположенного по адресу: ...

Ответ: Для того чтобы составить наиболее оптимальный проект реконструкции жилого дома, с кадастровым __ расположенного по адресу: ... требуются специальные знания в области проектирования. Компания ООО «Мэлвуд» не имеет в штате данного специалиста, обладающего этими знаниями, который бы смог в полном объеме ответить на поставленный вопрос.

Но наиболее оптимальный вариант для сохранения жилого дома, с кадастровым __ расположенного по адресу: ... является приведение объекта противопожарным требованиям и изменение отклонения от предельных требований градостроительства, а именно изменение в части предельного максимального процента застройки, а так же в части предельного максимального количества надземных этажей зданий.

Для этого рекомендуется обратиться в Отдел архитектуры и градостроительства Мэрии города Новосибирска с целью изменения предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, а именно максимального процента застройки участка до 49 %, максимального количества надземных этажей - до 3 этажей. Также можно обратиться с целью изменения территориальной зоны на земельном участке, например, на Зону застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-1) или Зону застройки индивидуальными и малоэтажными жилыми домами (Ж-7), в которых предельное максимальное количество надземных этажей для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования "жилые дома блокированной застройки", "индивидуальные жилые дома", "жилые дома", "садовые дома" - 3 этажа.

При соблюдении данных требований, индивидуальный жилой дом, с кадастровым __ расположенный по адресу: ... будет соответствовать требованиям нормативно-технических документов, действующих в настоящее время на территории Российской Федерации, обеспечивая безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию помещений.

По третьему вопросу: В случае утвердительного ответа на первый вопрос, определить сроки и стоимость необходимой реконструкции.

Ответ: Комплекс мероприятий, стоимость, объем и сроки работ, необходимых для производства реконструкции жилого дома, с кадастровым __ расположенного по адресу: ... напрямую зависит от разработанной проектной документации, которая включает в себя наличие чертежей, ведомостей объемов строительных и монтажных работ, спецификаций и ведомостей потребности оборудования, решения по организации и очередности строительства, пояснительных записок к проектным материалам.

В ходе судебного разбирательства судом был допрошен эксперт ФИО5 который пояснил, что требования к пожарной безопасности, для домов 3-х этажных домов огнестойкость должна быть III степени. Данную постройку в настоящий момент невозможно отнести к зданию с III степенью огнестойкости.

Пояснил, что вся конструкция лестничного марша выполнена из материала, по которому нельзя определить огнестойкость. Есть требование к лестничному маршу как единой конструкции. Если демонтировать дерево с лестницы, оставить железо и нанести огнезащитное средство, то этого будет достаточно чтобы дом соответствовал пожарной безопасности, лестницу необходимо привести к р-45, дерево нужно снять. Без сноса все это возможно реализовать, необходимо сделать лестницу, которая будет соответствовать уровню огнестойкости.

В ходе судебного разбирательства судом был допрошен эксперт ФИО6, который пояснил, что чаще всего снегозадержание ставят на металлическую кровлю. На мягкой кровле эксперт в своей практике не видел. На уклонистой поверхности снегозадержание должно быть, соответственно на крыше должно быть снегозадержание.

В ходе судебного разбирательства судом был допрошен эксперт ФИО7, который пояснил, что пятно застройки измерял с помощью спутникового оборудования, занес данные в программу и высчитал процент застройки - 394 кв.м. – выполненные геодезического измерения, здание выходит за переделы участка, которые не могут включить в пятно застройки. Если участок будет увеличен до 10 соток, то будет входить пятно застройки в земельный участок.

394 кв.м. стоит на момент имеющихся границ (л. 23 заключения). Обмер сделан на момент проведения экспертизы, с техническим паспортом эксперт сравнение не делал. Площадь застройки получилась по контуру всех строений на земле. Пояснил, что в зоне Ж6 – на момент проведения экспертизы можно было строить 2 этажа, а с xx.xx.xxxx можно строить 3 этажа. На сегодняшний день 3 этажа - это не нарушение. Сейчас строить 3-х этажные дома в зоне Ж-6 можно. Пояснил, что дорез земельного участка не решит проблему площади застройки, но юридически возможно увеличить процент застройки.

В ходе судебного разбирательства судом была допрошена эксперт ФИО8, которая пояснила, что к строительной конструкции претензий не было, недопустимых дефектов не было. Дом безопасен для эксплуатации, за исключением лестницы и дверей, дом соответствует строительным нормам.

Снегозадерживающее устройство должно быть установлено, это конструкция, предохраняющая от падения снега, это устранимый момент. Снегозадержание не подлежит сертификации, продается в любом магазине, где есть стройматериалы.

На мягкую кровлю ставится снегозадержание, они трубчатые идут, отличаются от способа крепления. Зависит от уклона снегозадержание, ставится на мягкую кровлю. Снегозадержатели можно установить на любую кровлю, в том числена мягкую кровлю.Это устранимое нарушение, технически не сложное.

Данное экспертное заключение и пояснения экспертов, исследованы и оценены судом на основании ст. 67 ГПК РФ, учтено, что заключение выполнено квалифицированными экспертами, имеющими высшее образование, соответствующую квалификацию и стаж работы по экспертной специальности, которые предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. При проведении экспертизы экспертами исследован объект строительства, сделано описание и анализ проведенного исследования, использованы нормативные акты и специальная литература. Выводы соответствуют вопросам, поставленным перед экспертами. Сомнений в достоверности выводов экспертов у суда не имеется. Оснований для назначения повторной экспертизы не усматривается.

Следовательно, на основании п. 1 ст. 222 ГК РФ, дом, возведенный ответчиком, является самовольной постройкой, т.е. строением, созданным без получения на это необходимых разрешений.

В связи с чем, требование истца в данной части подлежат удовлетворению.

Однако, в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки следует отказать, поскольку, в рассматриваемом случае судебные эксперты ООО «Мэлвуд» пришли к выводу о наличии возможности к приведению сооружения в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом:

- провести работы по огнезащите (замене) элементов внутренней открытой межэтажной лестницы до R45, обеспечив класс пожарной опасности строительных конструкций не ниже КО (в т.ч. ступеней, маршей, площадок);

- предусмотреть на выходе из подвала на первый этаж перегородку с противопожарной дверью с пределом огнестойкости не менее EI 30 в дымогазонепроницаемом исполнении;

- предусмотреть в проеме стены (перегородки), отделяющей пристроенную стоянку для автомобилей от основного здания индивидуального жилого дома соответствующее заполнение противопожарную дверь с пределом огнестойкости не менее EI30;

- установить снегозадерживающее устройство;

-документально оформить взаимное согласие собственником (домовладельцем) о возведении домов, хозяйственных построек на смежных земельных участках без противопожарных разрывов, либо предусмотреть устройство стен и бревенчатой бани на участке по адресу: ... обращенных друг к другу противопожарными 1-го типа, либо устройство специально возведенной отдельно стоящей противопожарной стены 1-го типа между ними;

- наиболее оптимальный вариант для сохранения жилого дома, является приведение объекта противопожарным требованиям и изменение отклонения от предельных требований градостроительства, а именно изменение в части предельного максимального процента застройки.

Из заключения эксперта ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» от xx.xx.xxxx __ проведенного в рамках дела __ усматривается, что:

Однако, в материалы дела, ответчиком представлены доказательства того, что площадь земельного участка ответчика уже увеличена до 1032+/-11 кв. м (выписка из ЕГРН от 30.09.2022, т. 3, л.д. 144).

По мнению суда, приведение строения в соответствие с допустимыми нормами и правилами, будет несоразмерно менее затратным, чем снос трехэтажного, полностью достроенного и оборудованного для проживания дома (и надворных построек), что соответственно в дальнейшем, будет соответствовать интересам кредиторов ответчика по реализации своего права на получение задолженности от должника, при реализации данного недвижимого имущества.

Доказательств того, что истец, как финансовый управляющий должника, или сам должник обращались в Отдел архитектуры и градостроительства Мэрии города Новосибирска с целью изменения предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, а именно максимального процента застройки участка до 49 %, и им было отказано в этом, материалы дела не содержат.

Доказательств того, что истец, как финансовый управляющий должника, проводил собрания кредиторов, по вопросу финансирования приведения в соответствие сооружения, материалы дела также не содержат.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), согласно которой оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

Согласно пункту 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 года N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", иск о признании права (в том числе о признании права отсутствующим) является разновидностью негаторного иска, то есть представляет собой требование владеющего собственника к лицу, нарушающему (создающему препятствия) в пользовании имуществом.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019) (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Таким образом, решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 6 статьи 131 ГК РФ, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Частью 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (часть 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета в соответствии с пунктом 7 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" отнесены к основным сведениям об объекте недвижимого имущества, подлежащим внесению в кадастр недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно частям 1 и 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и необходимых документов, в частности вступивших в законную силу судебных актов, а также технического плана или акта обследования, подготовленных в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступившее в законную силу решение суда о сносе самовольной постройки (если сведения о такой постройке содержатся в Едином государственном реестре недвижимости) является основанием для подготовки после сноса такой постройки акта обследования здания или сооружения, снятия таких здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства с кадастрового учета и государственной регистрации прекращения права собственности на них.

Таким образом, условием государственной регистрации прекращения права собственности на самовольную постройку и снятия ее с кадастрового учета является снос самовольной постройки и предоставление акта обследования.

В части исключения записи регистрации залога, в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. Так же в силу п. 3 ч.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Таким образом, пока предмет залога существует в натуре обременение тем или иным способом не может быть снято.

Поскольку в материалах дела имеются доказательства возможности устранения выявленных экспертами незначительных нарушений, а также намерения (и реальные действия должника – ответчика и залогового кредитора ИП ФИО2, как то увеличение площади земельного участка) устранить нарушения, требования истца о признании зарегистрированного права ответчика на объект незавершенного строительства отсутствующим, обязании ответчика снести объект незавершенного строительства, требования об аннулировании записи о государственной регистрации права, снятии объекта незавершенного строительства с кадастрового учета, исключении записи о залоге, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.

Судья А.А. Хромова

Решение изготовлено в окончательной форме 08 ноября 2022 года.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →