Дело № 3а-538/2025
УИД 26OS0000-04-2025-000465-13
Решение
Именем Российской Федерации
20 ноября 2025 года г. Ставрополь
Ставропольский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Черниговской И.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,
при участии представителя административного истца ООО «УПТК» ФИО1, действующей на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО2, действующей на основании доверенности,
представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» - ФИО3, действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью «Управление производственно-технологической комплекции» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установила:
административный истец общество с ограниченной ответственностью «Управление производственно-технологической комплекции» (далее – ООО «УПТК») обратилось в Ставропольский краевой суд с уточненным впоследствии в порядке ст. 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022
В обоснование иска представителем административного истца указано, что ООО «УПТК» является собственником объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером …, площадью 37429 +/- 68 кв.м, вид объекта: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под нежилыми зданиями, сооружениями и железнодорожными подъездными путями, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 218 080 442,79 руб.
Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей ее рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, первоначально просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … равной его рыночной стоимости в размере 68 191 000 рублей, по состоянию на 01 января 2022 года, определенном в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Лекс Инвест» от 08.07.2025№ЛИ-016/25 (т. 1 л.д. 5-8).
В дальнейшем представитель административного истца директор ООО «УПТК» ФИО4 уточнил требования административного иска и просил установить кадастровую стоимость спорного объекта в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы (т. 1 л.д. 228-230).
В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Пятигорска не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.
Представителем административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО5 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (т. 1 л.д. 132-135).
Иные неявившиеся лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении слушания дела не поступало.
В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные уточненные административные исковые требования и просила их удовлетворить с учетом выводов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. При этом просила возражения представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО3 считать необоснованными, т.к. с учетом представленной ею сравнительной таблицы анализ изменений кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером 26:33:170101:20 свидетельствует о следующем. Указанный спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования: под нежилыми зданиями, сооружениями и железнодорожными подъездными путями, которого в данный момент не существует. Фактически он используется под складскими помещениями, что подтверждается свидетельствами о регистрации прав на находящиеся на нем строения. До 2024 г. кадастровая стоимость данного земельного участка составляла 46 434 791,69 руб., т.е. 1240,61 руб. стоимость 1 кв.м. С 2024 г. после массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка стала 113 166 955,79 руб. (3023,51 руб. за 1 кв.м.), а после рассмотрения заявления о несогласии с такой стоимостью и её пересмотра с 01.07.2025 она стала составлять 218 080 442,79 руб. (5 826,51 руб. за 1 кв.м.). При этом рядом расположенные земельные участки со схожим (идентичным) видом разрешенного использования имеют следующую кадастровую стоимость: с кадастровым номером … (под склад № 6 и № 9 площадью 13 221 кв.м.) – 17 661 669,48 руб. (1 335,88 руб. за 1 кв.м.), с кадастровым номером … (под складами и подъездными путями площадью 9125 кв.м.) – 12 189 905 руб. (1335,88 руб. за 1 кв.м.) с кадастровым номером 26:33:170101:9 (под производственно-складской деятельностью площадью 8094 кв.м.) – 6 937 610 руб. (857,13 руб. за 1 кв.м.), что составляет разницу на 400% и 678% меньше по сравнению со спорным земельным участком. И даже земельные участки с иными видами разрешенного использования, которые согласно законодательства должны иметь большую кадастровую стоимость по сравнению со спорным, т.к. находятся на красной линии, имеют стоимость меньше на 100-400%: с кадастровым номером … (автомойка, площадью 1180 кв.м) – 3 467 253 руб. (2 938,35 руб. за 1 кв.м.), с кадастровым номером 26:33:170101:30 (торгово-развлекательные центры, площадью 14 249 кв.м.) – 30 157 011 руб. (2 116,43 руб. за 1 кв.м), с кадастровым номером … (автосалоны, площадью 5664 кв.м.) – 7 566 424 руб. (1 335,88 руб. за 1 кв.м), с кадастровым номером … (бытовое обслуживание, площадью 5366 кв.м.) – 8 041 000 руб. (1 498,51 руб. за 1 кв.м.) (т. 2 л.д. 50-51). Указанное свидетельствует о явной методологической ошибке при определении размера кадастровой стоимости спорного земельного участка. При этом от ранее установленной кадастровой стоимости земельного участка 113 166 955,79 руб. определенная экспертом рыночная стоимость в размере 56 645 000 составляет 49,94%, т.е. то есть отличается менее чем на 50% от кадастровой стоимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки до 01.07.2025 и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применение к конкретному объекту недвижимости.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО3 возражал против удовлетворения требований ООО «УПТК», поддержав доводы представленного письменного возражения на заключение эксперта по настоящему административному делу, в котором указано следующее:
1. В рамках данной экспертизы на странице 46-47 эксперт применяет скидку на торг в размере 19,9%, используя среднее значение диапазона, который устанавливается согласно таблице в размере от 11,2% до 28,6%. Считают, что корректировка, которая применяется экспертом, является завышенной и подлежит изменению по следующим основаниям. Как указывается в ФСО № 7 в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. В рамках данной корректировки эксперт лишь указывает, что применяет среднее значение без какого-либо обоснования причин своего выбора, хотя исходя из анализа ситуации в Ставропольском крае в 2021 году, которую приводит эксперт на странице 15-16, следует, что происходило увеличение промышленного производства, а также увеличение объема розничной торговли, что может свидетельствовать о развитии рынка и спросе на объекты недвижимости, в том числе под промышленные объекты, как и объект оценки. Также сам эксперт на странице 28 указывает, что величина скидки на торг в размере 10-20% выглядит приемлемой, однако для определения размера корректировки эксперт применяет верхнее значение в размере 19.9%. Справочный диапазон 11,2%-28,6% означает выбор, а не обязательное применение среднего. Диапазон предполагает, что оценщик должен выбрать значение внутри диапазона на основе анализа рынка, а не применить среднее автоматически. Для данных 2021 года скидка должна быть 12-15%, а не 19,9%.
2. В ходе проведения экспертизы экспертом были отобраны 3 объекта аналога, которые отличаются от объекта оценки по множеству элементов, а именно площади, местоположению, виду передаваемых прав и прочим, что вынуждает эксперта вносить множество корректировок для того, чтобы привести объекты аналоги в схожее состояние с объектом оценки, что ставит под сомнение их сопоставимость и возможность использования в качестве аналогов. Таким образом, эксперт не устранил, а лишь замаскировал существенные различия между сравниваемыми объектами, в связи с чем считают необходимым использовать иные объекты аналоги, более подходящие для сравнения (т. 1 л.д. 235-237). Просил отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, допросив по поступившим возражениям эксперта ФИО6, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ).
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административный истец как организация, зарегистрированная в предусмотренном законодательством РФ порядке, что подтверждается Выпиской из ЕГРЮЛ от 11.11.2025 № ЮЭ9965-25-171094903 (т. 2 л.д. 1-25) и как правообладатель объекта недвижимости является плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в связи с чем внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об их кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца, связанные с уплатой установленных НК РФ налогов.
Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО «УПТК» с 30.01.2007 является собственником объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером …, площадью 37429 +/- 68 кв.м, вид объекта: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под нежилыми зданиями, сооружениями и железнодорожными подъездными путями, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: …, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 30.07.2025 № КУВИ-001/2025-147794156 (т. 1 л.д. 17-44).
На момент обращения административного истца в суд, он располагал сведениями, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 была определена на основании акта № 543 от 06.06.2025 (дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2024, дата внесения сведений в ЕГРН 20.06.2025) в размере 218 080 442,79 руб., что подтверждается Выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07.08.2025 (т. 1 л.д. 51).
В процессе рассмотрения настоящего дела на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края №702 от 13.08.2025 в ЕГРН 22.08.2025 были внесены сведения об изменении оспариваемой кадастровой стоимости – в размере 113 166 955,79 руб. (дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2024, дата внесения сведений в ЕГРН 22.08.2025), что подтверждается Выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08.09.2025 (т. 1 л.д. 144), поэтому на момент рассмотрения судом настоящего административного дела кадастровая стоимость в размере 218 080 442,79 руб. является архивной.
При этом суд учитывает, что согласно представленных филиалом ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю в ответе на запрос суда от 14.11.2025 № исх/19528/25 сведений кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером … изменялась следующим образом:
- на 03.12.2005 кадастровая стоимость установлена постановлением Правительства Ставропольского края № 81-п от 28.04.2003 в размере 10 196 408,18 руб. (период применения с 27.07.2007 до 31.12.2009);
- на 01.01.2007 кадастровая стоимость установлена постановлением Правительства Ставропольского края № 322-п от 16.12.2009 в размере 10 324 415,35 руб. (период применения с 31.12.20098 до 23.02.2013);
- на 01.01.2012 кадастровая стоимость установлена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 203-п от 25.12.2012 в размере 26 701 474,31 руб. (период применения с 23.02.2013 до 20.12.2015);
- на 01.01.2015 кадастровая стоимость установлена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1380 от 27.11.2015 в размере 23 131 496,29 руб. (период применения с 20.12.2015 до 01.01.2020);
- на 01.01.2019 кадастровая стоимость установлена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1175 от 25.11.2019 в размере 62 832 062,30 руб. (период применения с 01.01.2020);
- на 01.01.2019 кадастровая стоимость установлена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 192 от 06.04.2021 в размере 46 434 791,69 руб. (период применения с 01.01.2020 до 01.01.2023);
- на 01.01.2022 кадастровая стоимость установлена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1215 от 15.11.2022 в размере 113 166 955,79 руб. (период применения с 01.01.2023 до 01.01.2024);
- на 01.01.2022 кадастровая стоимость установлена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 543 от 06.06.2025 в размере 218 080442,79 руб. (период применения с 01.01.2024);
- на 01.01.2022 кадастровая стоимость установлена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 702 от 13.08.2025 в размере 113 166 955,79 руб. (период применения с 01.01.2024) (т. 2 л.д. 61-62).
Изложенное позволяет прийти к выводу, что период применения оспариваемой кадастровой стоимости, установленной на 01.01.2022, несмотря на её неоднократное изменение приказами Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 543 от 06.06.2025 и потом № 702 от 13.08.2025, надлежит исчислять с 01.01.2023, поскольку обратное повлечет необходимость оспаривания одной и той же кадастровой стоимости, установленной на одну и ту же дату с одним и тем же периодом применения, измененной, но возвращенной обратно.
Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «Лекс Инвест» от 08.07.2025 №ЛИ-016/25, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:33:170101:20 по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 68 191 000 руб. (т. 1 л.д. 53-106)
В силу п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).
В соответствии с требованиями статьи 18 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии с требованиями ч. 2, ч. 3 ст. 249 КАС РФ и положения п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью, сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
В силу абзаца 2 пункта 25 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 в случае пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной предусмотрено указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенной судом кадастровой стоимости.
В п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020, указано, что согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 14,15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством. Дело о пересмотре кадастровой стоимости подлежит рассмотрению по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1 числа налогового периода, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 15 ст. 378.2, п. 1 ст. 391, п. 2 ст. 403 НК РФ), ст. 24.18, абзац пятый ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Административному истцу подлежит к уплате земельный налог за земельный участок с кадастровым номером … в период действия оспариваемой кадастровой стоимости, в т.ч. в период с 06.06.2025 по 13.08.2025, когда она была установлена в размере 218 080 442,79 руб. Таким образом, принимая во внимание, что датой начала применения оспариваемой кадастровой стоимости является 01.01.2024 и к данным правоотношениям подлежит применению оспариваемая архивная кадастровая стоимость земельного участка, обязанность по уплате земельного налога за которые ещё не наступила, в том числе в период рассмотрения настоящего спора, то у административного истца по настоящее время сохраняется право применить результаты пересмотра их кадастровой стоимости.
При этом судом учитывается следующее.
На основании заявления ООО «УПТК» об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, от 18.04.2025 (т. 2 л.д. 35) специалистами Отдела муниципального контроля администрации г. Пятигорска произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером …, о чем составлен акт от 05.05.2025, в котором в том числе указано, что территория земельного участка имеет ограждение, доступ третьих лиц ограничен. На территории земельного участка расположены объекты капитального строительства и ангары, земельный участок используется в коммерческих целях, о чем свидетельствуют рекламные вывески «База, металлопрокат, строительные материалы, лес обрезной, сантехника, керамическая плитка, ТЦ связь сервис, режим работы», на момент осмотра ведется деятельность (т. 2 л.д. 38, 39-41).
Однако на основании заявления ООО «УПТК» об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, от 19.06.2025 (т. 2 л.д. 43) администрацией г. Пятигорска в Управление государственной кадастровой оценки на запрос о предоставлении актуальной информации о фактическом использовании земельного участка с кадастровым номером 26:33:170101:20 дан ответ следующего содержания.
05.05.2025 сотрудниками Отдела муниципального контроля администрации города Пятигорска (далее - отдел) проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 26:33:170101:20, результаты которого были заактированы и направлены в адрес управления. В материалах осмотра было указанно, что в границах земельного участка расположены объекты капитального строительства и ангары, земельный участок используется в коммерческих целях, о чем свидетельствуют рекламные вывески «База, металлопрокат, строительные материалы, лес обрезной, сантехника, керамическая плитка, ТЦ связь сервис, режим работы», на момент осмотра ведется деятельность. Формулировка коммерческая деятельность указывает на осуществление любой деятельности, результатом которой является доход (т.е. аренда, производство, хранение, складирование и т.д.). Данная формулировка была указана ввиду отсутствия фактических подтверждений определенных видов деятельности помимо складского хранения.
26.06.2025 сотрудниками Отдела проведен повторный осмотр земельного участка с кадастровым номером … результаты которого были также направлены в адрес управления. В материалах осмотра было указанно, что территория земельного участка имеет ограждение, доступ третьих лиц не ограничен. На территории земельного участка расположены объекты капитального строительства и ангары, складского назначения. На момент осмотра какая-либо деятельность не велась. Нарушения обязательных требований земельного законодательства в части нецелевого использования не выявлено.
На основании вышеуказанного как в первом случае, так и во втором случае факт торговли в границах вышеуказанного земельного участка не установлен, в связи с чем нарушения обязательных требований в части нецелевого использования земельного участка не выявлены (т. 2 л.д. 45).
Таким образом, исходя из содержания вышеприведенного ответа администрации г. Пятигорска, приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 702 от 13.08.2025 фактически возвращена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 113 166 955,79 руб., установленная ранее на 01.01.2022 приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1215 от 15.11.2022 (в период применения с 01.01.2023 до 01.01.2024), с установлением периода применения с 01.01.2024.
Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.
В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 21 августа 2025 года по делу по ходатайству представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент» (далее – ООО «Аргумент») ФИО6 № 64-Э/09/2025 от 21.10.2025 итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2022 года составила 56 645 000 руб. (т. 1 л.д. 145-205).
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Аргумент» ФИО6 № 64-Э/09/2025 от 21.10.2025 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
Обследование объекта экспертизы проведено экспертом лично15.09.2025.
При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото и схемы.
В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.
Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – земель производственного назначения.
Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом из опубликованных объявлений продажи земельных участков производственного назначения в районах, сопоставимых с районом расположения объекта оценки, с местоположением Ставропольский край за период размещения объявления с 01.01.2021 по 01.01.2022, по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы по местоположению, сегменту рынка, общей площади, составу доступных коммуникаций, разрешенному использованию, дате продажи, производственному назначению, категории населенных пунктов. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.
При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства. Экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом (методом сравнения продаж) – 100% ввиду недостаточности аналогов в сегменте рынка оцениваемого объекта для расчета доходным подходом. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.
При расчете рыночной стоимости объекта оценки экспертом описаны примененные корректировки: на состав передаваемых прав, скидка на торг, на местоположение и локальное местоположение (близость к автомагистрали), на коммуникации, на наличие/отсутствие железнодорожных путей, на строение на участке, на общую площадь. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.
Вопреки необоснованным и неподтвержденными объективными доказательствами доводам представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Вопреки доводам возражения заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» в письменных пояснениях на них (т. 2 л.д. 48-49), а также в объяснениях в судебном заседании, с которыми суд соглашается как обоснованными, эксперт ФИО6 пояснил, что по первому пункту возражения размер торга в экспертном исследовании зависит от степени развитости рынка в месте расположения объекта оценки и объектов-аналогов, в том числе от количества предложений на рынке. В ходе анализа рынка (представлен на стр. 15-16 анализируемого заключения) установлено, что рынок земель производственного назначения в Ставропольском крае в период предшествующий дате оценки находился на уровне «неактивного рынка», следовательно, использование среднего значения скидки на торг из рекомендованного Справочником оценщика недвижимости – 2020, Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки (стр. 239, часть 2, 2020г.) диапазона является корректным.
По второму пункту возражения просит учесть, что рынок земель производственного назначения в Ставропольском крае в период, предшествующий дате оценки (01.01.2022) являлся некативным, количество объявлений о продаже земель производственного назначения в этот период было ограниченным. Из представленного на рынке количества предложений были выбраны наиболее сопоставимые объекты, которые впоследствии были использованы в качестве аналогов, т.е. выбраны наилучшие и наиболее сопоставимые с объектом исследования предложения, различия между ними и объектом оценки учтены путем внесения необходимых корректировок. Таким образом, считает, что ни одно из сделанных замечаний не требует внесения исправлений в проведенную им экспертизу, а все факты, представленные в анализируемом экспертном заключении, подтверждены им дополнительно (т. 2 л.д. 48-49).
Кроме того, дополнительно пояснил, что фактическое использование объекта оценки он оценивал как производственно-складское. Расположенный на территории спорного земельного участка гараж имеет наименование «склад-магазин», поэтому полагает, что, возможно, именно он по наименованию и повлиял на кадастровую стоимость спорного земельного участка. Между тем им установлено в результате осмотра и подтверждается сделанными фотографиями, что торговая деятельность там не ведется. Кроме того у оцениваемого объекта такое расположение и на нем столько железнодорожных путей, что вести на нем торговую деятельность крайне затруднительно. При этом изменение кадастровой стоимости спорного земельного участка в 2025 году не повлияли на его выводы, поскольку его рыночную стоимость он оценивал ретроспективно и по фактическому (разрешенному) использованию – под производственные, а не торговые цели.
В соответствии с п. 4, 7, 9.5 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Если сведения о совершенных сделках отсутствуют или их недостаточно для определения стоимости объекта оценки, оценщик может использовать цены предложений. При этом оценщик может обоснованно выбрать в качестве результата сравнительного подхода показатель стоимости, полученный на основе одного аналога или одной единицы сравнения, либо отказаться от применения показателя, полученного на основе какого-либо аналога или единицы сравнения.
В силу пп. "б" п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Исходя из п. 25 ФСО N 7, выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Таким образом, применение экспертом соответствующих объектов-аналогов не противоречит Федеральным стандартам оценки.
Расхождение объекта оценки и объектов-аналогов по локальному местоположению в городе, площади и виду передаваемых прав экспертом скорректировано путем корректировок, обоснованность применения которых не противоречит приведенным в заключении рыночным данным. При этом следует учесть, что у объекта оценки и объектов-аналогов № 1 и 2 идентичное местоположение – г. Пятигорск, а объект-аналог расположен в непосредственной близости в г. Ессентуки, т.е. имеет сопоставимое местоположение. Также объект оценки и объекты аналоги относятся к идентичной категории земель, имеют идентичное разрешенное и текущее использование, возможность подключения коммуникаций. Выводы эксперта в данной части не вызывают сомнения в их обоснованности. Расхождение в локальном местоположении по отношению к автомагистрали при нахождении объектов-аналогов в промзоне на окраине городов, как и в площади, а также по составу передаваемых прав (право собственности у объекта оценки и объекта аналога № 1 и аренда у объектов аналогов № 2 и 3) экспертом мотивировано и обоснованно скорректировано. Применение экспертом корректировки на площадь не противоречит методологии оценки и не искажает итоговую величину рыночной стоимости объекта экспертизы.
Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.
Таким образом, доводы представителей административного ответчика и заинтересованного лица о допущенных, по их мнению, нарушениях, экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено. Само по себе несогласие представителя заинтересованного лица с выбранными аналогами, введенными экспертом корректировками, а также определенной рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости основанием для сомнений в достоверности заключения эксперта не является. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.
Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, а сторонами ходатайства об этом не заявлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.
Оснований для установления кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Лекс Инвест» от 08.07.2025 №ЛИ-016/25, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО6 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО7 об уголовной ответственности не предупреждался, исследование проведено им по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета. При этом самим административным истцом выводы вышеуказанного заключения судебной оценочной экспертизы не оспариваются.
Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.
Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.
При этом суд полагает необходимым учесть, что представителями административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края и заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» не представлено достоверного, подтвержденного доказательствами обоснования увеличения кадастровой стоимости спорного земельного участка на 01.01.2022 в оспариваемый период с 01.01.2024 почти в 2 раза на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 543 от 06.06.2025 в размере 218 080 442,79 руб. с ранее определенной в размере 113 166 955,79 руб., которая спустя чуть более двух месяцев возвращена в тот же размер - 113 166 955,79 руб.
Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Аргумент» ФИО6 № 64-Э/09/2025 от 21.10.2025 на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – на 1 января 2022 года.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 5 августа 2025 года.
Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Управление производственно-технологической комплектации» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером …, площадью 37429 +/- 68 кв.м, вид объекта: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под нежилыми зданиями, сооружениями и железнодорожными подъездными путями, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: …, в размере равном его рыночной стоимости 56 645 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 5 августа 2025 года.
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.
Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 21 ноября 2025 года.
Судья И.А.Черниговская