№ 3а-113/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Астрахань
23 ноября 2023 г. Астраханский областной суд в составе
председательствующего судьи Лавровой С.Е.,
при секретаре Максимовой В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд пространственных и технических данных и кадастровой оценки (БТИ)" и установлении кадастровой стоимости
установил :
Акционерное общество «Тандер» (далее – АО «Тандер», общество) обратился в Астраханский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконными решения Государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд пространственных и технических данных и кадастровой оценки (БТИ)" (далее – бюджетное учреждение) от ДД.ММ.ГГГГ г. № №, № № № №, а также установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № в размере рыночной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г.
Участвующие в деле лица о времени и месте рассмотрения административного дела извещены своевременно и в надлежащей форме, их неявка, в силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не является препятствием к рассмотрению и разрешению настоящего дела.
Административный истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.
Представитель Государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд пространственных и технических данных и кадастровой оценки (БТИ)" ФИО1 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований о признании незаконными решений БТИ, не возражала против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу, в размере рыночной в соответствии с экспертным заключением.
Выслушав представителя административного ответчика, исследовав представленные доказательства, допросив эксперта ФИО2, изучив материалы административного дела, Астраханский областной суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.
В соответствии с частью 1.1 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусматривающей порядок производства по административным делам об установлении кадастровой стоимости.
Согласно статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости по заявлению, поданному в бюджетное учреждение, наделенное полномочиями по определению кадастровой стоимости, или многофункциональный центр. Указанный порядок в Астраханской области начал действовать с 1 июля 2021 г. на основании Постановления Правительства Астраханской области от 19 января 2021 г. № 2-П. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).
Установлено, что административный истец является собственником с ДД.ММ.ГГГГ г. земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м., из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – торговые, торгово-развлекательные комплексы, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> (л.д.80) и сособственником с ДД.ММ.ГГГГ г. земельных участков из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для эксплуатации здания гипермаркета по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>. м. и с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м (л.д. 74, 84).
Постановлением министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области от 17 ноября 2022 г. № 21 утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Астраханской области, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 13826165 рублей 94коп., о чем внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости 12 января 2023 г. (л.д.71).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 28857704 рублей 7 копеек, о чем внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости 16 января 2023 г. (л.д.72).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 41428800 рублей 98 копеек, о чем внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости 16 января 2023 г. (л.д.73).
Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости, об объектах недвижимости и зарегистрированных правах, правоустанавливающими документами.
АО «Тандер» в июне 2023 г. обратилось в БТИ с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости, предоставив отчеты об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23 мая 2023 г. № и от 30 мая 2023 г. №, подготовленные оценщиком, занимающимся частной практикой ФИО3 (л.д. 158, 129), согласно которым рыночная стоимость по состоянию на 1 апреля 2023 г. земельных участков с кадастровым номером № составляет 9479500 рублей, с кадастровым номером № - 18601760 рублей, с кадастровым номером № - 24695860 рублей.
Решениями БТИ от 13 июля 2023 г. №, № №, № № (л.д. 59-70) административному истцу отказано в установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчетов об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, подготовленных оценщиком ФИО3, ввиду допущенных оценщиком нарушений, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости. Рекомендовано устранить причины и повторно обратиться с соответствующим заявлением.
Оспаривая решения БТИ, административный истец указал, что кадастровая стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости завышена, чем нарушены его права, поскольку земельный налог, который он обязан платить, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, бюджетное учреждение не мотивировало причины отказа.
Анализируя установленные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке, суд полагает, что оспариваемые решения приняты уполномоченным органом, с соблюдением порядка их принятия (правомочным составом, форма решений соответствует установленным нормам, содержит необходимые реквизиты, подписаны руководителем бюджетного учреждения, процедура принятия решения не нарушена), что не оспаривалось и административным истцом.
Представленные административным истцом отчеты об оценке от 23 мая 2023 г. № № и от 30 мая 2023 г. № №, составленные оценщиком, занимающимся частной практикой ФИО3, проверены экспертной рабочей группой ГБУ АО «БТИ».
Согласно протоколу рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной Экспертной рабочей группы ГБУ АО «БТИ» при исследовании отчетов об оценке эксперты обнаружили ошибки и нарушения, оказывающие влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки. Рекомендовано доработать отчеты с учетом замечаний.
В судебном заседании представитель административного ответчика пояснила, что основаниями к отказу в удовлетворении заявления послужили обстоятельства несоответствия представленных отчетов об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральных стандартов оценки, при проведении исследования отчетов об оценке осуществлена совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком указанных требований законодательства, выявленные в отчетах об оценке ошибки свидетельствуют о том, что в нарушение статей 11, 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчеты вводят в заблуждение и являются недостоверными, а также противоречат Федеральным стандартам оценки. Что касается требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, то в этой части в удовлетворении требований не возражали.
В подтверждение заявленных требований административным истцом представлены отчеты об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23 мая 2023 г. № № и от 30 мая 2023 г. №, подготовленные оценщиком, занимающимся частной практикой ФИО3, которые были предметом исследования экспертной рабочей группы ГБУ АО «БТИ».
Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению судом для правильного рассмотрения дела, является соответствие или несоответствие отчета об оценке объекта оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Поскольку вопросы соответствия отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения размера рыночной стоимости объектов оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО2
Согласно заключению судебной экспертизы № от 27 октября 2023 г. отчеты об оценке № от 23 мая 2023 г. и № от 30 мая 2023 г., подготовленные оценщиком ФИО3, требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности не соответствуют.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м., из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – торговые, торгово-развлекательные комплексы, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 1 апреля 2023 г. составляет 11820000 рублей.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>. м, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для эксплуатации здания гипермаркета по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 апреля 2023 г. составляет 26502 000 рублей,
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для эксплуатации здания гипермаркета по адресу: <адрес> по состоянию на 1 апреля 2023 г. составляет 38 263 000 рублей.
В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.
Участвующие в деле лица ознакомлены с заключением судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика в судебном заседании согласилась с результатами судебной экспертизы, полагала, что рыночная стоимость объектов оценки определена экспертом правильно, доводы административного истца не свидетельствуют о неправильности экспертного заключения.
Административный истец представил письменные возражения, в которых с выводами эксперта не согласился, полагая заключение недопустимым доказательством, и просил назначить по делу повторную экспертизу.
Исследовав в судебном заседании заключение судебной экспертизы и оценив в соответствии со статьями 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, в совокупности с представленными доказательствами, при объективном и непосредственном исследовании, суд приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам "Виды стоимости (ФСО II)", "Процесс оценки (ФСО III)", "Задание на оценку (ФСО IV)", "Подходы и методы оценки (ФСО V)", "Отчет об оценке (ФСО VI)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200.
Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Экспертом исследован рынок недвижимости в Астраханской области, проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемыми объектами недвижимости, для сравнения выбраны объекты-аналоги, их перечень и характеристики содержатся в таблицах. Аналоги выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей по функциональности и параметрам. В заключении приведены ссылки на источники используемой информации и приложены копии материалов и распечаток, которые дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Допрошенный в судебном заседании эксперт, предупрежденный об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, подтвердил указанные в заключении сведения. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов.
Сомнения административного истца в экспертном заключении и определенных размерах рыночной стоимости объектов оценки, изложенные в письменных возражениях, не содержат объективных и убедительных доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта. Приведенные данные не ставят под сомнение выводы эксперта.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 1 апреля 2023 г.
Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется, не имеется и оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.
Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленные административным истцом возражения, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение возникшие сомнения в обоснованности отчетов об оценке, подготовленных оценщиком ФИО3, занимающимся частной практикой, и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки.
С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что при рассмотрении заявлений административного истца у бюджетного учреждения не имелось установленных пунктом 1 части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, указанной в отчетах об оценке рыночной стоимости этих объектов недвижимости, в связи с чем полагает оспариваемые решения БТИ в части не соответствия отчетов об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", положениям Федеральных стандартов оценки обоснованными.
Признание оспариваемых решений БТИ законными не препятствует разрешению требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости.
В силу части 1 пункта 2 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
С учетом приведенных норм права и установленных обстоятельств Астраханский областной суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости объектов недвижимости, и установить кадастровую стоимость в размере рыночной по состоянию на 1 апреля 2023 г. объектов недвижимости с кадастровыми номерами: № в размере 11820000 рублей; № в размере 26502 000 рублей; № в размере 38 263 000 рублей.
Датой подачи заявления для административного истца является дата его обращения в Государственное бюджетное учреждение Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» 14 июня 2023 г.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Руководствуясь статьями 175-176, 178-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Астраханский областной суд
решил :
Административное исковое заявление Акционерного общества «Тандер» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость по состоянию на 1 апреля 2023 г.:
- земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м., из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – торговые, торгово-развлекательные комплексы, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере рыночной 11 820000 (одиннадцать миллионов восемьсот двадцать тысяч) рублей,
- земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>. м, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для эксплуатации здания гипермаркета по адресу: <адрес> в размере рыночной 26502 000 (двадцать шесть миллионов пятьсот две тысячи) рублей,
- земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для эксплуатации здания гипермаркета по адресу: <адрес> в размере рыночной 38 263 000 (тридцать восемь миллионов двести шестьдесят три тысячи) рублей.
В остальной части административные исковые требования оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Астраханского
областного суда С.Е. Лаврова
В окончательной форме решение принято 6 декабря 2023 г.
Судья Астраханского
областного суда С.Е. Лаврова