Решение по делу № 2-146/2022 от 09.08.2023 - о признании сделок недействительными.

Дело № 2-17/2023

УИД-09RS0001-01-2021-005256-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 августа 2023 года г. Черкесск, КЧР

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Панаитиди Т.С.,

при секретаре судебного заседания Гиоевой К.Б.,

с участием: представителя истца –старшего помощника прокурора г.Черкесска Зайчук Н.А.,

представителя ответчика АО «Водоканал» и третьего лица ОАО «Водоканал» ФИО1, действующего по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению по исковому заявлению первого заместителя прокурора Карачаево-Черкесской Республики в интересах неопределенного круга лиц, публично-правового образования г.Черкесска КЧР, в лице Думы муниципального образования г. Черкесска, к Мэрии муниципального образования г.Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска, Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска, Акционерному обществу «Водоканал», ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделок недействительными,

установил:

Первый заместитель прокурора Карачаево-Черкесской Республики обратился в Арбитражный суд КЧР с исковым заявлением к Мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска, Акционерному обществу «Водоканал» о признании недействительным договора купли-продажи от 25.08.2016 №326 земельного участка с кадастровым номером № площадью 35 495 кв.м., расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>; о применении последствий недействительности сделки. В обоснование доводов иска указано, что Прокуратурой города Черкесска во исполнение указания от 28.06.2019 прокуратуры республики №87\7 проведена проверка исполнения земельного законодательства при реализации органами местного самоуправления полномочий по предоставлению земельных участков в собственность. Установлено, что в нарушение ст.39.20 ЗК РФ Управление архитектуры и градостроительства мэрии муниципального образования города Черкесска договором купли-продажи № от 25.08.2016 передало в собственность без проведения торгов за плату АО «Водоканал» земельный участок с кадастровым номером № (<адрес>) площадью 35495 кв.м.. Данный договор купли-продажи является незаконным по следующим основаниям. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 39 172 991,90 рублей, фактически сумма уплаченная АО «Водоканал» за указанный земельный участок составляет 685 527,36 рублей. В результате незаконной передачи органом местного самоуправления земельного участка в собственность АО «Водоканал» бюджет муниципального образования г.Черкесска недополучил денежные средства в размере 38 487 464,54 рублей. На момент регистрации права собственности на земельном участке располагались следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности юридического лица АО "Водоканал": № - гараж, площадью 18.7 кв.м., № - склад, площадью 13.3 кв.м., № - здание для охранников, площадью 207,6 кв.м., № - пост охраны, площадью 18 кв.м., № - пост охраны, площадью 28.9 кв.м., № - гараж, площадью 18.7 кв.м., № - склад, площадью 130.8 кв.м., № - гараж, площадью 36.5 кв.м., № - гараж, площадью 17.1 кв.м., № - гараж, площадью 17.4 кв.м., №- мойка с котельной -, площадью 83,3 кв.м., № - склад, площадью 56,7 кв.м., № - БРУ, площадью 48.2 кв.м., № - склад, площадью 153 кв.м., №- склад, площадью 257,7 кв.м., № - открытый склад, площадью 177.1 кв.м., № - склад, площадью 63.7 кв.м., №- гараж, площадью 476.9 кв.м., №- гараж, площадью 296 кв.м., № - караульное помещение, площадью 31,7 кв.м., №- бытовое помещение, площадью 46.8 кв.м., №- гараж с административной надстройкой, площадью 224.3 кв.м., № - тепловая камера, площадью 3,2 кв.м №- бытовое помещение, площадью 37,5 кв.м., № -Насосная станция № подъема, площадью 107,4 кв.м., № - ТП, площадью 43,4 кв.м., № - Насосная станция, площадью 473,5 кв.м., № - ангар, площадью 444 кв.м., № Административное здание-площадью 488,7 кв.м., № -Механические мастерские-площадью 566,5 кв.м. Право собственности на все объекты недвижимости за АО «Водоканал» зарегистрировано в 2009 году на основании решения Арбитражного суда КЧР от 08.07.2009. Общая площадь объектов недвижимости составляет 4586,6 кв.м. Земельный участок с кадастровым номером № образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № в 2013 году по инициативе АО «Водоканал». Так, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по <адрес> в г.<адрес>ю44 092 кв.м. передан в аренду ОАО «Водоконал» договором № от 26.04.2011. По инициативе АО «Водоканал» в 2013 году разделен на три земельных участка с кадастровыми номерами: № (<адрес>) площадью 7 134 кв.м. № (<адрес>) площадью 1463 кв.м; № (<адрес>) площадью 35495 кв.м. Земельный участок с кадастровым номером № разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами: № (<адрес>) площадью 29206 кв.м, № (<адрес>) площадью 6289 кв.м. Земельный участок с кадастровым номером № (<адрес>) площадью 29206 кв.м продан АО «Водоканал» ООО «Инвестиционная компания Юг строй» на основании договора купли-продажи № от 27.10.2016. Земельный участок с кадастровым номером № (<адрес>) площадью 29206 кв.м разделен ООО «Инвестиционная компания Юг строй» на 4 земельных участка с кадастровыми номерами: № (<адрес>) площадью 1581 кв.м; № (<адрес>) площадью 27282 кв.м; № (<адрес>) площадью 194 кв.м; № (<адрес>) площадью 149 кв.м. ООО «Инвестиционная компания Юг строй» продает ФИО2 по договору от 04.05.2018 земельный участок с кадастровым номером № (<адрес>) площадью 27282 кв.м. Решением Черкесского городского суда от 07.08.2019 по гражданскому делу по иску ФИО3 к ФИО2 о признании имущества общедолевой совместной собственностью супругов и его разделе, в т.ч. земельного участка с кадастровым номером № установлено право собственности за ФИО3 на данный земельный участок. Исходя из системного толкования вышеуказанных норм права предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, в рамках ст. 39.20 ЗК РФ, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность его обслуживания и эксплуатации, и не более того. Площадь переданного в собственность земельного участка с кадастровым номером № составляет 35495 кв.м, и значительно превышает площадь под объектами недвижимости, кроме того отсутствует обоснование необходимости предоставления указанной площади. Таким образом, оспариваемая сделка нарушает вышеуказанные требования закона и является недействительной в силу ничтожности ее характера, в связи с чем имеются законные основания для аннулирования записи о регистрации права за ответчиком на указанный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Просит: 1). Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 25.08.2016 №326, заключенный Управлением архитектуры и градостроительства мэрии муниципального образования города Черкесска акционерным обществом «Водоканал» на передачу земельного участка с кадастровым номером №, площадью 35495 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. 2). Применить последствия недействительности сделки, обязав акционерное общество «Водоканал» возвратить земельный участок с кадастровым номером № площадью 35495 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в казну муниципального образования города Черкесска. 3).Обязать мэрию муниципального образования города Черкесска Карачаево-Черкесской Республики возвратить акционерному обществу «Водоканал» денежные средства в сумме 685 527,36 рублей.

12.05.2021 года от заместителя прокурора Карачаево-Черкесской Республики поступило в суд уточнение исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Прокурор просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 25.08.2016 № земельного участка с кадастровым номером № площадью 35495 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Управлением архитектуры и градостроительства мэрии муниципального образования города Черкесска и акционерным обществом «Водоканал»; признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 27.10.2016 №1 3 земельного участка с кадастровым номером № площадью 29206 кв.м. (<адрес>), заключенный между АО «Водоканал» и ООО «Инвестиционная компания ЮгСтрой»; признать недействительным соглашение об отступном к договору займа от 06.03.2017 №3, заключенное между ООО «Инвестиционная компания ЮгСтрой» и ФИО4, о передаче земельных участков с кадастровыми номерами № (<адрес>), № (<адрес>), №<адрес>); признать недействительным договор купли-продажи от 04.05.2018 земельного участка с кадастровым номером № (<адрес>) площадью 27282 кв.м., заключенный между ООО «Инвестиционная компания ЮгСтрой» и гр-ном ФИО2; применить последствия недействительности сделки, обязав передать в казну муниципального образования города Черкесска АО «Водоканал» земельный участок с кадастровым номером № (<адрес>) площадью 6289 кв.м., ФИО5 земельные участки с кадастровыми номерами № (<адрес>), №<адрес>), № (<адрес>), ФИО3 земельный участок с кадастровым номером № (<адрес>) площадью 27282 кв.м.; обязав Мэрию муниципального образования города Черкесска Карачаево-Черкесской Республики возвратить Акционерному обществу «Водоканал» денежные средства в сумме 685 527,36 рублей.

Судом приняты уточнения исковых требований, к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Определением Арбитражного суда КЧР от 01.06.2021 года передано дело №А25-560/2021 по исковому заявлению первого заместителя прокурора Карачаево-Черкесской Республики в интересах неопределенного круга лиц, публично[1]правового образования города Черкесска, к Мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска, АО «Водоканал», ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделок недействительными, в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.

Судья Верховного суда КЧР определением от 15 июля 2021 года передал вышеуказанное гражданское дело для рассмотрения по существу в Черкесский городской суд КЧР.

Определением Черкесского городского суда КЧР от 11 августа 2021 года удовлетворено заявление и.о. прокурора Карачаево-Черкесской Республики Бахникова С.Н. о принятии обеспечительных мер. В порядке обеспечения исковых требований по настоящему гражданскому делу, до рассмотрения дела по существу и вступления решения в законную силу наложены обеспечительные меры в виде наложения запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике осуществлять регистрационные действия, а также иным лицам совершать сделки и иные действия, связанные с переходом прав третьим лицам в отношении земельных участков в кадастровыми номерами № (<адрес>) площадью 6289 кв.м.; № (<адрес>) площадью 1581 кв.м.; № (<адрес>) площадью 27282 кв.м.; № (<адрес>) площадью 194 кв.м.; № (<адрес>) площадью 149 кв.м., до рассмотрения дела по существу и вступления в законную силу решения суда.

Определение подлежало немедленному исполнению.

30.09.2021 года поступило исковое заявление, поданное в порядке ст. 39 ГПК РФ, которое принято протокольным определением от 08.10.2021г., согласно которым истец просит:

1. Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 25.08.2016 №, заключенный между Управлением архитектуры и градостроительства мэрии муниципального образования города Черкесска и акционерным обществом «Водоканал», земельного участка с кадастровым номером №, площадью 35495 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

2. признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 27.10.2016 №1, заключенный между АО «Водоканал» и ООО «Инвестиционная компания ЮгСтрой» земельного участка с кадастровым номером № площадью 29206 кв.м. (<адрес>);

3. признать недействительным соглашение об отступном к договору займа от 06.03.2017 №, заключенное между ООО «Инвестиционная компания ЮгСтрой» и гр-кой ФИО4, о передаче земельных участков с кадастровыми номерами № (<адрес>), № (<адрес>), № (<адрес>);

4. признать недействительным договор купли-продажи от 04.05.2018 земельного участка с кадастровым номером № (<адрес>) площадью 27282 кв.м., заключенный между ООО «Инвестиционная компания ЮгСтрой» и гр-ном ФИО2;

5. применить последствия недействительности сделки, обязав: АО «Водоканал» земельный участок с кадастровым номером № (<адрес>) площадью 6289 кв.м., ФИО5 земельные участки с кадастровыми номерами № (<адрес>), № (<адрес>), № (<адрес>), ФИО3 земельный участок с кадастровым номером № (<адрес>) площадью 27282 кв.м.; передать в казну муниципального образования города Черкесска

6. обязав Мэрию муниципального образования города Черкесска Карачаево-Черкесской Республики возвратить Акционерному обществу «Водоканал» денежные средства в сумме 685 527,36 рублей.

28.10.2021 года протокольным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Финансовый управляющий ФИО2 – ФИО6

Определением от 10.11.2021 года (протокольно) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Агросервис».

12.04.2022 года протокольным определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Финансовый управляющий ФИО3 – ФИО7

Определением суда от 17.05.2022 года назначена строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой поручено ФБУ Северо-Кавказский региональный центр Судебной экспертизы Министерства юстиции, расположенному по адресу: <адрес>.

Материалы настоящего гражданского дела возвращены в суд 09.12.2022 года с заключением эксперта №; 2149/8-2 от 05.12.2022 года.

Определением суда от 26.12.2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечена Дума муниципального образования г.Черкесска.

25.01.2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено АО «Московский индустриальный банк».

Определением суда от 17 мая 2023 года произведено процессуальное правопреемство на стороне третьего лица в рамках гражданского дела № 2-17/2023. Заменено АО «Московский Индустриальный банк», на правопреемника ПАО «Промсвязьбанк».

22.05.2023 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Водоканал».

Ответчики и их представители мэрии МО г.Черкесска, Управления градостроительства и архитектуры мэрии МО г.Черкесска, Управления по имущественным отношениям мэрии МО г.Черкесска, АО «Водоканал», ФИО2, ФИО3, ФИО4, представители третьих лиц Думы МО г. Черкесска, ПАО «Промсвязьбанк», ООО «Агросервис», Управления Росреестра по КЧР, ФУ ФИО6, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили. С учетом мнения лица, участвующего в деле, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

В судебном заседании ст.помощника прокурора г. Черкесска Зайчук Н.А. исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика АО «Водоканал» и третьего лица ООО «Водоканал» ФИО1 в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать, просил применить срок исковой давности.

Выслушав стороны, исследовав имеющиеся в деле документы, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Неопределенный круг лиц - это такой круг лиц, который невозможно индивидуализировать, привлечь в процесс в качестве истцов, указать в решении и решить вопрос о правах и обязанностях каждого из них при разрешении дела.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться в том числе путем признания права, пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, иными способами, предусмотренными законом.

На основании п. 4 ст. 27, п. 3 ст. 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Таким образом, обращаясь с настоящим иском в суд, прокурор действует в рамках предоставленных ему законом полномочий.

Как усматривается из материалов дела, с 13 сентября 2004 года АО «Водоканал» оказывает услуги по водоснабжению жителям Карачаево-Черкесской Республики.

Так, ПО «Водоканал» на основании постановления Главы г.Черкесска от 31.01.1993г. № 196, от 08.01.1998г. № 20, от 30.04.1998г. № 1072, от 29.01.1999г. № 262, от 01.06.1998г. № 1398, от 12.07.2001 года № 2539, от 25.10.2001 года № 3978 для производственных и социальных нужд предоставлена земля в Бессрочное постоянное пользование 56,5305 га, выдано свидетельство от 05.11.2001 года.

Постановлением Главы города Черкесска от 03.04.2002 года № 1370 предоставлено РГУП «Водоканал» в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок общей площадью 56,5305 га, в тои числе под территорией промбазы по <адрес>, площадью 4,4886 га, под 3-мя двухэтажными жилыми домами по <адрес>, площадью 0,2517 га и т.д.

Постановлением Правительства КЧР от 20.02.2002 года № 20 создано РГУП «Водоканал» и постановление Правительства КЧР от 08.08.2002 года № 120 пункт 6 постановления Правительства КЧР от 20.02.2002 года № 20 о создании РГУП «Водоканал» отменен.

ОАО «Водоканал» создано на основании постановления Правительства КЧР от 28.08.2004 года № 195 «О создании ОАО «Водоканал».

Также 13.09.2004 года создано АО «Водоканал».

Определением Арбитражного суда КЧР от 13.09.2002 года в отношении ПО «Водоканал» введена процедура внешнего управления.

26.10.2006 года определением Арбитражного суда КЧР конкурсное производство в отношении ПО «Водоканал» завершено, в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ПО «Водоканал».

На основании решения Арбитражного суда КЧР от 08.07.2009 года за ОАО «Водоканал» признано право собственности недвижимости, и в дальнейшем зарегистрировано.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по <адрес> в г.<адрес>ю 44 092 кв.м., передан в аренду ОАО «Водоканал» по договору от 26.04.2011 №172.

По инициативе АО «Водоканал» в 2013 году данный земельный участок разделен на три земельных участка с кадастровыми номерами: № (<адрес>) площадью 7134 кв.м., № (<адрес>) площадью 1463 кв.м., №<адрес>) площадью 35495 кв.м.

25.03.2013 года между Управлением имуществом и коммунальным комплексом города мэрии МО г.Черкесска и ОАО «Водоканал» заключен договор аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, площадью 35495 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>. Срок до 01.04.2019 года.

25.08.2016 между Управлением архитектуры и градостроительства мэрии муниципального образования города Черкесска и Акционерным обществом «Водоканал» заключен договор №326 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 35495 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Цена сделки 685 527,36 рублей.

Постановлением от 25.08.2016 №2077 Управления архитектуры и градостроительства мэрии муниципального образования города Черкесска, предоставлен в собственность данный земельный участок.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано за АО «Водоканал» 01.09.2016 года.

Далее земельный участок с кадастровым номером № разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами: № (<адрес>) площадью 29206 кв.м. и № (<адрес>) площадью 6289 кв.м.

Право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № зарегистрировано за АО «Водоканал» 25.10.2016 года.

На основании договора купли - продажи от 27.10.2016 №1, заключенного АО «Водоканал» и ООО «Инвестиционная компания ЮгСтрой» (деятельность прекращена 03.08.2020, правопреемник - ООО «Агросервис») земельный участок с кадастровым номером № (<адрес> ж) площадью 29206 кв.м, перешёл в собственность ООО «Инвестиционная компания ЮгСтрой», право которого на данный земельный участок зарегистрировано 09.11.2016 года.

Указанный земельный участок с кадастровым номером № разделён ООО «Инвестиционная компания ЮгСтрой» на 4 земельных участка с кадастровыми номерами: 1). № (<адрес>) площадью 1581 кв.м; 2). № (<адрес>) площадью 27282 кв.м; 3). № (<адрес>) площадью 194 кв.м; 4). № (<адрес>) площадью 149 кв.м.

По соглашению об отступном к договору займа от 06.03.2017 № земельные участки с кадастровыми номерами № (<адрес>), № (<адрес>), № (<адрес>) ООО «Инвестиционная компания ЮгСтрой» переданы в собственность ФИО4

По договору купли-продажи от 04.05.2018 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № (<адрес>) площадью 27282 кв.м, от ООО «Инвестиционная компания ЮгСтрой» переходит гр-ну ФИО2

Решением Черкесского городского суда от 07.08.2019 года (вступившему в законную силу 10.09.2019г.) по гражданскому делу по иску ФИО3 к ФИО2 о признании имущества общедолевой совместной собственностью супругов и его разделе, в т.ч. земельного участка с кадастровым номером № право собственности на данный земельный участок установлено за ФИО3

Прокуратурой города Черкесска, во исполнение указания от 28.06.2019 прокуратуры республики №87\7, проведена проверка исполнения земельного законодательства при реализации органами местного самоуправления полномочий по предоставлению земельных участков в собственность. В ходе проверки установлено, что в нарушение ст.39.20 ЗК РФ Управление архитектуры и градостроительства мэрии муниципального образования города Черкесска договором купли-продажи №326 от 25.08.2016 передало в собственность без проведения торгов за плату АО «Водоканал» земельный участок с кадастровым номером № (<адрес>) площадью 35495 кв.м.

Согласно п.2 ст.1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих закону условий договора. Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст.218 ГК РФ).

Гражданский кодекс Российской Федерации - в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства (п.1 ст.1 ГК РФ) - не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов.

В силу п.1 ст.8 ГК РФгражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п.1 ст.9 ГК РФграждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5 ст.10ГК РФ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст.420 ГК РФ). Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно положениям статей 55, 56, 67, 196 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Недоказанность обстоятельств, на которые истец ссылается в обоснование своих требований, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В связи с заявленными исковыми требованиями, подлежит определению и доказыванию не только существо спора, но и возможность данные правоотношения расценивать как нарушение публичных интересов неопределённого круга лиц, возможность идентифицировать предмет спора, и отсюда его часть, природа иска, юридические последствия действий ответчика в совокупности с обстоятельствами действий истца в случае указания на нарушения ответчиком норм действующего законодательства, в том числе, и ввиду невозможности защиты прав одного собственника за счёт прав и интересов другого.

В соответствии с частью 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Согласно ст.64 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Пунктом 1 ст. 2 ЗК РФ установлено, что земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений согласно п. 1 ст. 11 ЗК РФ относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В п. 2 ст. 15 ЗК РФ указано, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Так, согласно заключенному между Управлением архитектуры и градостроительства мэрии муниципального образования города Черкесска и акционерным обществом «Водоканал» договору от 25.08.2016 №326 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 35495 кв.м. (<адрес>) на земельном участке располагались следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности юридического лица АО «Водоканал»: № - гараж, площадью 18,7 кв.м., № - склад, площадью 13,3 кв.м., № - здание для охранников, площадью 207,6 кв.м., № - пост охраны, площадью 18 кв.м., № - пост охраны, площадью 28,9 кв.м., № - гараж, площадью 18,7 кв.м., № - склад, площадью 130,8 кв.м., № - гараж, площадью 36,5 кв.м., № - гараж, площадью 17.1 кв.м., № - гараж, площадью 17,4 кв.м., №- мойка с котельной -, площадью 83,3 кв.м., № - склад, площадью 56,7 кв.м., № - БРУ, площадью 48.2 кв.м., № - склад, площадью 153 кв.м., №- склад, площадью 257,7 кв.м., № - открытый склад, площадью 177,1 кв.м., № - склад, площадью 63,7 кв.м., №- гараж, площадью 476,9 кв.м., №- гараж, площадью 296 кв.м., № - караульное помещение, площадью 31,7 кв.м., №- бытовое помещение, площадью 46,8 кв.м., №- гараж с административной надстройкой, площадью 224,3 кв.м., № - тепловая камера, площадью 3,2 кв.м №- бытовое помещение, площадью 37,5 кв.м., № -Насосная станция № подъема, площадью 107,4 кв.м., № - ТП, площадью 43,4 кв.м., № - Насосная станция, площадью 473,5 кв.м., № - ангар, площадью 444 кв.м., № Административное здание-площадью 488,7 кв.м., № -Механические мастерские-площадью 566,5 кв.м. Общая площадь объектов недвижимости составляет 4586,6 кв.м..

В силу ст. 421 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Прокуратура КЧР полагает, что оспариваемые договоры и соглашение являются незаконными и подлежат признанию недействительными, прокурор ссылался на их ничтожность в связи с допущенными при нарушении сделок требованиями закона, а также ссылался на несоразмерность площади исходного испрашиваемого «Водоканал» участка, поскольку площадь вышеуказанного земельного участка (35495 кв.м.) значительно (в 8 раз) превышает площадь объектов недвижимости, которые на нем расположены, а объекты недвижимости занимают лишь 13 % площади спорного земельного участка, указывает, что АО «Водоканал» и ООО «Водоканал» продолжают использовать сети без изменения земельных участков, а также сумма занижена, в связи с чем обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов правового регулирования отношений в сфере землепользования является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Статьей 271 ГК РФ установлено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Как разъяснено в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

Согласно ч. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.

Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.

Статьей 70 ЗК РФ предусмотрено, что государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

С учетом приведенных норм, собственник объектов недвижимости, истребующий предоставления земельного участка без проведения торгов, должен подтвердить необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в заявленных целях.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из вышеизложенной нормы закона следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Судом принимается во внимание, что договор купли-продажи земельного участка от 25.08.2016 года заключен с фактическим расположением на нем принадлежащего АО «Водоканал» объектов недвижимости, гос.регистрации права на данные объекты от 19.11.2009 года, на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Норма ч. 1 ст. 12 ГПК Российской Федерации, в силу которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, конкретизируется в части первой статьи 56 того же Кодекса, в силу которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; согласно части второй данной статьи никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Для устранения неопределённости, определением суда от 17.05.2022 года по делу назначена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертной организации ФБУ Северо-Кавказский региональный центр Судебной экспертизы Министерства юстиции, в г.Ставрополь.

Согласно выводов судебного заключения эксперта №; 2149/8-2 от 05.12.2022 года, проведенного зав.отделом ССТЭ ФИО12 и гос.экспертом отдела ССТЭ ФИО13 1). На земельных участках с № на дату экспертного осмотра имеются следующие строения: здание гипермаркета «Лента», здание котельной, здание насосной станция и ТП-177 №, здание насосной станции ТП-177 №, ТП № и ТП №, ДГУ, ГРП, здание № размерами 24,55м*6,08м и здание № размерами 12,68м*6,78м за зданием гипермаркета «Лента», подземные резервуары № и №. Контур здания гипермаркет «Лента» пересекает северную границу земельного участка с №. По данным выписки из ЕГРН № № от 02.04.2021 земельный участок с № был снят с кадастрового учета 26.10.2016. Исходя из местоположения участка по данным, представленной выписки из ЕГРН № № от 02.04.2021, на территории в настоящее время снятого с учета земельного участка с № находятся следующие объекты: здание гипермаркета «Лента», здание котельной, здание насосной станция и ТП-177 №, здание насосной станции ТП-177 №, ТП № и ТП №, ДГУ, ГРП, здание № размерами 24,55м*6,08м и здание № размерами 12,68м*6,78м за зданием гипермаркета «Лента», подземные резервуары № и №. Контур здания гипермаркет «Лента» пересекает северную границу земельного участка с КН №.

2). На дату экспертного осмотра объекты незавершенного строительства отсутствуют. Следов демонтажа объектов капитального строительства нет.

3). По состоянию на 2016 год на земельном участке с кадастровым номером № имелись следующие строения: административное здание (литера А); механические мастерские (литера Б); ангар (литера 3); насосная станция (литера Л); трансформаторная подстанция (литера М); насосная станция № II подъема (литера Ml); бытовое помещение (литера Н; Н1); тепловая камера (литера О); гараж с административной надстройкой (литера П; п); бытовое помещение (литера Р); гараж (литера С); гараж (литера У); склад (литера У1); открытый склад (литера У2); склад (литера Ф); склад (литера Ф1); склад (литера X); гараж (литера Щ); гараж (литера Щ1); склад (литера Э); пост охраны (литера Ю1); пост охраны (литера Ю); подземные резервуары. Строения, указанные в договоре купли-продажи № от 25.08.2016 с лит. Ч, 41, Ш и Ш1, по состоянию на 2016 год фактически находились на территории смежного участка, а строения литера Ц, Ц1, Т и Я в части находились на территории участка №, а в части на территории смежного участка. По данным космической съемки (17.07.2016) на земельном участке с КН № по состоянию на 2016 год отсутствуют строения литера у, у 1, Ф2.

4). В исследовательской части разработаны 2 варианта определения площади, необходимой для эксплуатации расположенных на земельном участке зданий, обеспечения данных зданий необходимыми пешеходными и подъездными путями и зонами особого использования для подземных резервуаров питьевой воды.

Площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации расположенных на земельном участке зданий, располагавшихся на земельном участке по адресу: КЧР, <адрес> с кадастровым номером № в 2016 году, согласно варианту №1 составляет 30 248 кв. м.

Площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации расположенных на земельном участке зданий, располагавшихся на земельном участке по адресу: КЧР, <адрес> с кадастровым номером № в 2016 году согласно варианту № составляет 23 831 кв. м.

5). Экспертами выполнены 2 схемы № и №, на которых отображено взаимное месторасположение границ земельного участка с кадастровым номером № по данным ЕГРН с 2 вариантами определения границ земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов, располагавшихся на земельном участке по адресу: КЧР, <адрес> с кадастровым номером № в 2016 году, разработанным в исследовании по четвертому вопросу определения суда. Схемы № и № представлены в приложениях № и № к заключению эксперта.

6). По результатам проведенного осмотра и геодезических измерений установлено наличие подземных резервуаров на земельном участке с КН №. Местоположение подземных резервуаров определено ориентировочно по контуру обвалования подземных резервуаров. Определить точные размеры резервуаров не представляется возможным, поскольку резервуары на дату осмотра используются по назначению, осмотр внутренних конструкций технически невозможен, по перекрытиям выполнено обвалование (грунтовая насыпь). Ориентировочное местоположение подземных резервуаров на земельном участке с КН № представлено на схемах №, № и № исследовательской части. Координаты контуров обвалований подземных резервуаров приводятся в I разделе исследовательской части в таблицах № и №.

Суд полагает, что, была проведена в соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ от 31.05.2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» в рамках судебного разбирательства, компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями, эксперт об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации предупрежден, заключение составлено в полной мере объективно, экспертиза была проведена в полном соответствии с требованиями гражданско-процессуального законодательства, его выводы - достоверны, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно-обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в распоряжении экспертов документов, основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературы, сведений о том, что эксперт прямо или косвенно заинтересован в исходе дела не имеется.

Оценивая заключения судебной экспертизы №; 2149/8-2 от 05.12.2022 года ФБУ Северо-Кавказский региональный центр Судебной экспертизы Министерства юстиции, которые достаточно аргументированы, выводы экспертов последовательны и непротиворечивы, даны в полном соответствии с поставленными в определении суда вопросами, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, и иные доказательства в материалах дела, суд приходит к выводу о том, что данное заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает прав и охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно ч. 5 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к ст. ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (п. 75 постановления от 23.06.2015 N 25).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правого акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ).

В силу ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

В соответствии с п. 85 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно статьей 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

В качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои.

Для применения ст. 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, а также права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности, и хотя бы одна из сторон сделки действовала умышленно.

В силу пп. 2 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9 - 11 названного Кодекса.

На основании п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 названной статьи.

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из смысла указанных выше положений закона следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании ст. 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно пп. 1, 2 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Приватизация земельного участка осуществляется собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, приобретение такого участка определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (п. 1 ст. 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый при продаже находящихся в публичной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

Исходя из совокупности положений ст. ст. 35, 39.3, 39.20 ЗК РФ, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества.

Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что местоположение границ испрашиваемого земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (то есть в соответствии с разрешенным использованием земельного участка), а размеры предоставляемого земельного участка должны соотноситься с использованием и эксплуатацией строения, находящегося на данном земельном участке.

Таким образом, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его выкупе собственником здания или сооружения в обход установленной законом процедуры (ст. 217 ГК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, на момент передачи Управлением в собственность АО «Водоканал» на основании договора купли-продажи № от 25.08.2016г. указанного земельного участка с кадастровым номером № на данном земельном участке находились объекты недвижимости общей площадью 4 586,6 кв.м..

Также согласно материалов экспертизы №; 2149/8-2 от 05.12.2022 года следует, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации расположенных на земельном участке зданий, располагавшихся на земельном участке по адресу: КЧР, <адрес> с кадастровым номером № в 2016 году, согласно варианту № составляет 30 248 кв. м., а также что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации расположенных на земельном участке зданий, располагавшихся на земельном участке по адресу: КЧР, <адрес> с кадастровым номером № в 2016 году согласно варианту № составляет 23 831 кв. м.

Изучив имеющиеся в деле и представленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи земельного участка от 25.08.2016 года ничтожной сделкой.

Так, в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 1 Земельного кодекса РФ к основным принципам земельного законодательства отнесено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В силу статьи 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с положениями статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим кодексом, федеральными законами.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

По смыслу положений Земельного кодекса об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечения собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в Определении Верховного Суда РФ от 24.12.2015 г. № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (Определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 г. № 64-КГ16-2).

Таким образом, определение местоположения и площади земельного участка при его приватизации собственником строений не является произвольным, подлежит обоснованию собственником строений.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что площадь предоставленных в аренду земельных участков в несколько раз превышает размеры расположенных на них объектов недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 35495 кв.м., на момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи имел вид разрешенного использования: под производственной базой, категорию – земли населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена.

АО «Водоканал», являясь собственником объектов на производственной базе, имел исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером №

Выкупная цена при заключении спорного договора купли-продажи рассчитывалась следующим образом: 39172 99,90 (кадастровая стоимость) х 0,25% (ставка земельного налога) х 7 (установленная кратность ставки земельного налога) = 685 527,36 руб.. Сделка была оплачена согласно установленной цены.

Между тем, никаких доказательств необходимости выкупа земельного участка площадью 35 4950 кв.м. для эксплуатации строений общей площадью 4586,6 кв.м. представлено не было. При этом площадь земельного участка значительно превышает площадь объектов недвижимости. При этом, на момент приобретения земельного участка, некоторые объекты были проданы.

Доказательств обоснованности площади проданного земельного участка ответчиками представлено не было.

При таких обстоятельствах, суд считает договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 35 495 кв.м. с кадастровым номером№, расположенного по адресу:по адресу: <адрес>, является недействительным в силу ничтожности, не соответствия требованиям закона.

Суд также считает обоснованными требования прокурора о признании недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 27.10.2016 года №, заключенного между АО «Водоканал» и ООО «Инвестиционная компания ЮгСтрой»; соглашение об отступном к договору займа от 06.03.2017г. №, заключенный между ООО «Инвестиционная компания ЮгСтрой» и ФИО4 о передаче земельных участков с кадастровыми номерами № (<адрес>), № (<адрес>), № (<адрес>); договор купли-продажи от 04.05.2018г. земельного участка с кадастровым номером №<адрес>) между ООО «Инвестиционная компания ЮгСтрой» и ФИО2

Так, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Как разъяснено в пунктах 74, 75, 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

При этом договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В связи с признанием договора купли-продажи земельного участка от 25.08.2016 года № 326 недействительным, отсутствием доказательств, что вышеуказанные земельные участки с объектами были приобретены по возмездной сделке, требования прокурора о признании недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 27.10.2016 года №, заключенного между АО «Водоканал» и ООО «Инвестиционная компания ЮгСтрой», соглашение об отступном к договору займа от 06.03.2017г. №, заключенный между ООО «Инвестиционная компания ЮгСтрой» и ФИО4 о передаче земельных участков с кадастровыми номерами № (<адрес>), № (<адрес>), № (<адрес>), договор купли-продажи от 04.05.2018г. земельного участка с кадастровым номером № (<адрес>) между ООО «Инвестиционная компания ЮгСтрой» и ФИО2, подлежат удовлетворению.

Таким образом, подлежат удовлетворению требования прокурора о применении последствий недействительной сделки, обязав ответчиков передать в казну МО г. Черкесска данные земельные участки.

Стороной ответчиков заявлено о пропуске прокурором срока исковой давности.

АО «Водоканал» в своих возражениях указал, что в рассматриваемом случае, ответчик считает началом течении срока исковой давности 25.08.2016, то есть дата исполнения спорного договора. Более того, решением Думы муниципального образования г. Черкесска Карачаево- й Республики от 1 марта 2013 г. N 21 утверждено Положение о Контрольно-счетной муниципального образования города Черкесска. Решением Думы муниципального образования г. Черкесска Карачаево-Черкесской от 28 февраля 2017 г. № 14, утвержден "Отчет "О работе Контрольно-счетной палаты ого образования города Черкесска в 2016 году". Дума муниципального образования г. Черкесска о заключении спорного договора купли- продажи должна была знать не позднее 28.02.2017, что в любом случае выходит за пределы срока ости. При должной осмотрительности со стороны Истцов, настоящий иск мог быть заявлен, сразу после подготовки отчета Контрольно-счетной палаты.

Материалами настоящего дела также подтверждается, что Решением Арбитражного Суда КЧР от 01.02.2021г. по делу №А25-1785/2019 ФИО2 признан банкротом, введена процедура реализации имущества.

Из письменных пояснений Финансового управляющего следует, что договор купли-продажи земельного участка № площадью 35 495 кв.м. № заключен 25.08.2016г.. Исковое заявление подано в суд 21.07.2021г. (так указано в заявлении). Спорный земельный участок с 2003г. находился во владении и пользовании с 2013г. у ОАО «Водоканал» на основании договора аренды, а с 04.05.2018г. преобразованный зем.участок (№ площадью 27282 кв.м.) находился в собственности у ФИО2, следовательно органы, на которые возложена обязанность по управлению и сохранению муниципальной собственности, должны были своевременно при наличии на то оснований установить факт выбытия имущества из владения и предпринять меры к защите прав. Передача лицом, осуществляющим полномочия собственника имущества, этих функций другим его органам, течение исковой давности не изменяет.

Аналогичные доводы в письменных возражениях представителя ФИО3, указав, что во исполнение договора купли продажи №, актом приема-передачи от 25.08.2016 Отравление градостроительства и архитектуры Мэрии МО города Черкесска передало, а АО «Водоканал» приняло в собственность земельный участок. Именно с этой даты (25.08.2016) и началось для Думы МО города Черкесска течение —ока исковой давности по требованию о признании сделки ничтожной и применении исследствий её недействительности, который истекал 26.08.2019 года соответственно. С исковым же заявлением Прокурор Республики обратился в Арбитражный суд КЧР Первого марта 2021 года, т. е. за пределами сроков исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске (п.2 ст. 199 ГК РФ).

В силу положений статьи 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности.

Такие специальные сроки установлены статьей 181 ГК РФ. Пункт 1 данной статьи устанавливает, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п.3 ст.166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения.

Как разъяснено в п.101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указанный трехлетний срок исковой давности исчисляется со дня когда одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая – к принятию такого исполнения.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ, данными в пункте 10 Постановления от 29 сентября 2015 года № 43 бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности, возложено на сторону, заявившую о её применении.

Таким образом, к юридически значимым обстоятельствам по данному делу относится момент начала исполнения оспариваемых сделок, при этом факт пропуска срока исковой давности доказывается ответчиками, заявившими о его применении.

Как усматривается из материалов дела, иск прокурором заявлен в интересах муниципального образования и неопределенного круга лиц, которые не являются участниками договоров купли-продажи спорных земельных.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25).

Вместе с тем в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствием недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301,302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

При этом в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Кроме этого ответчиками, владельцами спорных земельных участков заявлено о применении срока исковой давности, который исчисляется по правилам статьи 200 ГК РФ со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по делу.

В пунктах 4 и 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. При обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом начало течения срока исковой давности определяется, исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Стороной истца в судебное заседание предоставлен рапорт от 26.07.2023 года Главного специалиста прокуратуры города Черкесска ФИО8, из которого следует, что ею была проведена инвентаризация материалов проверок и номенклатурных дел за период с 2016 по 2021 гг. (включительно) на предмет выявления проверок по исполнению АО «Водоканал», ОАО «Водоканал» и ООО «Водоканал» федерального законодательства при использовании объектов недвижимого имущества, а также исполнения земельного и градостроительного законодательства в период с 2016 по 2021 год прокуратурой города Черкесска не проводились.

В суд с данным иском прокурор обратился 05 марта 2021 года.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для применения срока исковой давности по требованиям об оспаривании договора купли-продажи земельного участка от 25.08.2016 года.

Однако требования прокурора о возврате продавцом АО «Водоканал» денежных средств, полученных по ничтожной сделке, удовлетворены быть не могут, так как указанные требования в нарушение положений п.2 ст. 167 ГК РФ не предполагают одностороннего представления по недействительной сделке.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Муниципальное образование, в интересах которого прокурором заявлены требования, имеет законный интерес в признании недействительными указанных ничтожных сделок независимо от отказа в применении последствий их недействительности, поскольку впоследствии оно вправе обратиться в суд с требованиями к лицам, нарушившим право государственной собственности на земельные участки о возмещении убытков (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 01.10.2014 г.).

Таким образом, на основании изложенного, суд пришел к выводу, что заявленный прокурором иск подлежит частичному удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в числе прочих относятся суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы. Как указано в ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

От зам.начальника ФБУ Северо-Кавказский региональный центр Судебной экспертизы Министерства юстиции ФИО15 поступило заявление от 08.12.2022г., которым просит взыскать оплату за проведение судебной экспертизы ФБУ Северо-Кавказский региональный центр Судебной экспертизы Министерства юстиции в размере 161 920 рублей.

Учитывая, что в основу решения положено экспертное заключения ФБУ СК РЦСЭ Минюста России, оплата которой не производилась, суд считает необходимым взыскать с ответчиков судебные расходы по составлению судебного заключения эксперта.

В связи с тем, что прокурор при обращении в суд в соответствии с п. 19 ч. 1 ст. 333.36 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, в силу ст. 103 ГПК РФ, ст. ст. 61.1, 62.1 Бюджетного кодекса РФ суд полагает необходимым взыскать с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, государственную пошлину в бюджет МО г. Черкесска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, ГПК РФ, суд

решил:

Исковыетребования первого заместителя прокурора Карачаево-Черкесской Республики в интересах неопределенного круга лиц, публично-правового образования г.Черкесска КЧР, в лице Думы муниципального образования г. Черкесска, к Мэрии муниципального образования г.Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска, Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска, Акционерному обществу «Водоканал», ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделок недействительными, удовлетворить частично.

1. Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 25.08.2016 №, заключенный между Управлением архитектуры и градостроительства мэрии муниципального образования города Черкесска и акционерным обществом «Водоканал», земельного участка с кадастровым номером №, площадью 35495 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

2. признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 27.10.2016 №, заключенный между АО «Водоканал» и ООО «Инвестиционная компания ЮгСтрой» земельного участка с кадастровым номером № площадью 29206 кв.м. (<адрес>);

3. признать недействительным соглашение об отступном к договору займа от 06.03.2017 №, заключенное между ООО «Инвестиционная компания ЮгСтрой» и ФИО4, о передаче земельных участков с кадастровыми номерами № (<адрес>), № (<адрес>), № (<адрес>);

4. признать недействительным договор купли-продажи от 04.05.2018 земельного участка с кадастровым номером № (<адрес>) площадью 27282 кв.м., заключенный между ООО «Инвестиционная компания ЮгСтрой» и ФИО2;

5. применить последствия недействительности сделки, обязав: АО «Водоканал» земельный участок с кадастровым номером №<адрес>) площадью 6289 кв.м., ФИО5 земельные участки с кадастровыми номерами № (<адрес>), № (<адрес>), № (<адрес>), ФИО3 земельный участок с кадастровым номером № (<адрес>) площадью 27282 кв.м.; передать в казну муниципального образования города Черкесска

В части исковых требований об обязании Мэрию муниципального образования города Черкесска Карачаево-Черкесской Республики возвратить Акционерному обществу «Водоканал» денежные средства в сумме 685 527,36 рублей, отказать.

Взыскать судебные расходы в пользу Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации за проведение судебной экспертизы в равных долях с Акционерного общества «Водоканал», Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска, Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска, ФИО2, ФИО3, ФИО4, в размере 161 920,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Черкесский городской суд КЧР в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 14 августа 2023 года.

Судья Черкесского городского суда КЧР Т.С. Панаитиди