Решение по делу № 2-328/2025 от 05.05.2025 - о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, обязании заключить с истцом договор купли-продажи на основании заключенного предварительного договора.

УИД 50RS0043-01-2025-000285-30

Дело №2-328/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 мая 2025 года р.п. Серебряные Пруды Московская область

Серебряно-Прудский районный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Цунаевой А.А.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1,

ответчика ФИО2,

при секретаре Гориной В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, обязании заключить с истцом договор купли-продажи на основании заключенного предварительного договора,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5, ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, обязании заключить с истцом договор купли-продажи на основании заключенного предварительного договора. Требования мотивированны тем, что 02.03.2023 между истцом и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, в соответствии с которым ответчик обязалась продать истцу земельный участок и расположенные на нем жилой дом, по адресу: <адрес>. При заключении предварительного договора истцом ответчику ФИО4 была передана денежная сумма в размере 200000 рублей, в качестве гарантии того, что в дальнейшем будет заключен основной договор купли-продажи с истцом. Однако, в последующем земельный участок с жилым домом были проданы ФИО2, при этом денежные средства, уплаченные по предварительному договору истцу возвращены не были. В результате было возбуждено уголовное дело по факту мошеннических действий ответчика ФИО4. Истец обратилась в суд с настоящим иском и просит признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17.07.2023, заключенный с ФИО2, недействительным; обязать ФИО4 и ФИО5 заключить с истцом договор купли-продажи на основании предварительного договора от 02.03.2023.

Истец ФИО3, в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Ответчики ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что является добросовестным приобретателем имущества, в связи с чем, не может быть лишен законно принадлежащего ему имущества, права истца он, ни каким образом, не нарушал.

3-е лицо – ФИО6 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.

При таких обстоятельствах на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, ответчика ФИО2, исследовав и оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, находит иск не подлежащим удовлетворению.

Согласно ст. 8 ГК РФ основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются, в том числе и договоры.

В силу общих положений гл. 2 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из положений ст. 223 ГК РФ, следует, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии с ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Из положений п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ, следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для стороны момента его заключения.

Из положений ст. 429 ГК РФ следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из разъяснений п. 28 Постановления Пленума ВС РФ № 49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора», следует, что не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Согласно правилам ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из положений ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (ч.5 ст. 454 ГК РФ).

Как следует из материалов дела 02.03.2023 между ФИО4 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, по условиям которого продавец (ФИО4) обязуется продать, а покупатель (ФИО3) купить в собственность принадлежащие продавцу земельный участок с кадастровым номером № площадью 4670 кв.м. и жилой дом №, расположенные по адресу: <адрес>. Указанные объекты продаются за 400000 рублей каждый, на общую сумму 800000 рублей. Сумма в размере 200000 рублей передана продавцу в качестве предоплаты, при подписании предварительного договора, сумма в размере 600000 рублей будет передана при подписании основного договора купли-продажи.

До заключения основного договора купли-продажи, продавцу запрещается отчуждать, сдавать в аренду, закладывать либо иным образом передавать права на вышеуказанное имущество третьим лицам.

Покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на указанный земельный участок и жилой дом, в соответствии с заключенным не позднее 03.04.2023, между сторонами основным договором купли-продажи.

11.07.2023 ФИО4 и ФИО5 получено свидетельство о праве на наследство, на указанные, земельный участок и жилой дом.

В соответствии с договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17.07.2023, ФИО4 и ФИО5 продали ФИО2 земельный участок с кадастровым номером № площадью 4670 кв.м. и жилой дом №, расположенные по адресу: <адрес>.

Государственная регистрация права собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости произведена 21.07.2023.

Из материалов дела следует, что 21.03.2024 ФИО3 обратилась с заявлением в полицию по факту совершения в отношении нее мошеннических действий, постановлением оперуполномоченного ОУР ОМВД России по району Лианозово г.Москвы от 14.09.2024 в возбуждении уголовного дела отказано.

В последующем постановлением СО ОМВД России по району Лианозово г.Москвы от 27.02.2025 возбуждено уголовное дело по ч.2 ст. 159 УК РФ в отношении не установленного лица, потерпевшей признана ФИО3.

Вместе с тем, истец обратилась в суд с настоящим иском и просит признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17.07.2023, заключенный между ФИО4, ФИО5 и ФИО2, недействительным; обязать ФИО4 и ФИО5 заключить с истцом договор купли-продажи на основании предварительного договора от 02.03.2023.

В своих возражениях ответчик ФИО2 указывает, что основания для признания договора купли-продажи от 17.07.2023, недействительным, отсутствуют. О том, что с истцом был заключен предварительный договор купли-продажи ему ничего не было известно, кроме того, на тот момент С-вы не являлись собственниками спорного имущества. Считает, что с его стороны каких-либо действий нарушающих права истца не было, он является добросовестным приобретателем недвижимого имущества.

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом в нарушение указанных требований не представлено доказательств в обоснование заявленных требований.

Из положений ст. 302 ГК РФ следует, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.

Из разъяснений в п. 39 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вспоров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, следует, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами ФИО3 и ФИО7 был заключен предварительный договор купли продажи земельного участка с жилым домом, при этом на тот момент (02.03.2023) право собственности на спорное имущество не было зарегистрировано за ответчиками в установленном законом порядке.

Кроме того, истец длительное время (более года) не предпринимала мер к понуждению ответчиков заключить основной договор, при этом срок заключения основного договора был указан - 03.04.2023, что не соответствует положениям ст. 429 ГК РФ.

Тот факт, что истец обратилась в полицию и признана потерпевшей по уголовному делу, возбужденному в отношении не установленного лица, не свидетельствует о наличии оснований для признания договора купли-продажи, заключенного между ФИО7 и ФИО2 от 17.07.2023, недействительным.

Доводы истца и его представителя о том, что договор купли-продажи от 17.07.2023 является также недействительным в силу того, что был подписан одним из продавцов ФИО4, при этом продавцами являлись ФИО7, суд считает не состоятельными, т.к. ФИО4 действовала как от своего имени так и от имени ФИО5 по доверенности. Вместе с тем, указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Доказательств того, что ответчик ФИО2 знал о заключении предварительного договора с истцом и в целях нарушения прав истца, заключил с С-выми договор купли продажи земельного участка с жилым домом, в материалы дела не представлено.

Относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиком ФИО2 прав истца, суду не представлено.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о признании договора купли продажи от 17.07.2023 недействительным и обязании ответчиков ФИО7, которые в настоящее время не являются собственниками имущества, заключить договор купли продажи земельного участка и жилого дома, не представлено.

Из положений ст. 196 ГПК РФ следует, что при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению. Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Тот факт, что истцом ответчику ФИО4 в рамках предварительного договора были переведены денежные средства в размере 200000 рублей, не свидетельствует о наличии оснований для признания договора купли-продажи между ответчиками С-выми и ФИО2, недействительным, а также об обязании заключить с истцом договор купли-продажи.

Прочие доводы сторон не имеют правого значения для разрешения настоящего спора.

Таким образом, при вынесении решения, суд не может выйти за рамки заявленных требований.

Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В ст. 12 ГК РФ закреплены способы защиты гражданских прав.

Суд считает, что истцом избран не верный способ защиты права, в связи с чем, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 144 ГПК РФ суд считает необходимым отменить меры по обеспечению иска, которые были приняты при принятии искового заявления к производству.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17.07.2023 недействительным, обязании ФИО4 и ФИО5 заключить с истцом договор купли-продажи на основании заключенного предварительного договора от 02.03.2023, отказать.

Отменить обеспечительные меры в виде запрета собственнику совершать действия по отчуждению жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, №, №, расположенных по адресу: <адрес>, а также регистрационные действия с ними.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Московский областной суд путем подачи жалобы через Серебряно-Прудский районный суд Московской области.

Председательствующий А.А. Цунаева

Решение в окончательной форме принято 19.05.2025.