Дело №
УИД: 25RS0№-45
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
<адрес> 25 августа 2025 года
<адрес> районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Ивановой М.Ю.,
при секретаре судебного заседания ФИО3,
с участием представителя истца, действующей на основании нотариальной доверенности ФИО4,
представителей ответчика действующих на основании доверенностей главы администрации <адрес> муниципального округа <адрес> ФИО5,
ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации <адрес> муниципального округа <адрес>, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>
о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на недвижимое имущество, регистрации перехода права собственности
УСТАНОВИЛ:
истец обратился с названным иском в суд к ответчику, мотивировав свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ОАО «Нива» заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 23540000 кв.м. (2354 га) с кадастровым номером №, местоположение <адрес>, ОАО «Нива», разрешенное использование для сельскохозяйственного использования. Земельный участок без определения границ и межевания закреплен за АО «Нива» на праве собственности постановлением Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. №. Согласно договору купли-продажи основанием продажи земельного участка является решение внеочередного общего собрания акционеров ОАО «Нива» об одобрении крупной сделки Общества, связанной с продажей ФИО2 движимого и недвижимого имущества, оформленного Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость земельного участка определена в размере 500 000 рублей. Указанные денежные средства внесены в кассу продавца на основании квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. К договору купли-продажи составлен передаточный акт ОАО «Нива» передало ФИО2 указанный земельный участок. В 2007 ОАО «Нива» признано банкротом. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 данный договор купли-продажи подал на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав с требованием предоставить документы, подтверждающие возникновение права собственности ОАО «Нива» на указанный земельный участок. Регистрация приостановлена. ДД.ММ.ГГГГ вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации прав, так как заявление подано только от покупателя, право собственности за ОАО «Нива» не зарегистрировано согласно сведений ЕГРН. Из выписки из ЕГРН стало известно, что согласно сведений содержащихся в ЕГРН собственником спорного земельного участка является АО «Нива». Согласно архивной справке, поступившей из администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что за период с 1993-1998 годы имеются постановления главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О реорганизации Акционерного общества открытого типа «Нива» дочернего предприятия ПО «Дальморепродукт» и от ДД.ММ.ГГГГ № «О перерегистрации акционерного общества открытого типа «Нива» в открытое акционерное общество «Нива». Таким образом, администрацией <адрес> подтверждено, что Акционерное общество «Нива» не регистрировалось и не существовало. Кроме того, ответчиком было предоставлено обращение директора ОАО «Нива» от ДД.ММ.ГГГГ о перезакреплении земельных прав, а также постановление главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому спорный земельный участок перезакреплен за АО «Нива», которое послужило основанием для внесения сведений в ЕГРН. При вынесении постановления главой администрации ошибочно указано АО «Нива», так как указанное общество никогда не создавалось и не регистрировалось. Таким образом, истец считает, что право собственности на земельный участок общей площадью 23540000 кв.м. (2 354 га) с кадастровым номером № принадлежало ОАО «Нива». Так как указанное общество ликвидировано, то возможности внести какие-либо изменения в постановление главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № у истца отсутствуют. В качестве правового обоснования своих требований истец ссылается на положения ст. 35 Конституции РФ, ст. 288, 218, 421, 158, 549, 550, 432, 6, 165, 551, 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Просит признать состоявшимся договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ОАО «Нива» земельного участка общей площадью 23540000 кв.м. (2354 га) с кадастровым номером №, местоположение <адрес>, ОАО «Нива», разрешенное использование для сельскохозяйственного использования, произвести государственную регистрацию перехода прав собственности за ФИО2 на земельный участок.
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по доводам изложенным в исковом заявлении.
Представители ответчика возражали относительно заявленных требований, представили письменные возражения на иск (л.д. 41-44), доводы которого поддержали в полном объёме. Отметили, что администрация <адрес> муниципального района ДД.ММ.ГГГГ на основании действующего законодательства передала спорную землю в коллективно-долевую собственность, а не в собственность Акционерного общества. Договор-купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ нельзя признать состоявшимся поскольку основанием продажи, согласно договора, являлось решение внеочередного собрания акционеров ОАО «Нива» об одобрении крупной сделки общества, связанной с продажей ФИО2 движимого и недвижимого имущества, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, однако согласно протоколу одобрены крупные сделки, связанные с продажей ФИО2 недвижимого и движимого имущества, а также крупного рогатого скота, принадлежащего ОАО «Нива» по цене 813 000 руб., в протоколе отсутствуют какие-либо данные, позволяющие идентифицировать недвижимое и движимое имущество, которое было одобрено. Директором ОАО «Нива» ФИО7 принято единоличное решение о реализации земельного участка и заключён договор купли-продажи земельного участка, который обременен коллективно-долевой собственностью. Земельный участок АО «Нива» внесен в кадастровый реестр ДД.ММ.ГГГГ без установления границ земельного участка, регистрация о праве собственности отсутствует, определить местонахождения участка невозможно. С ДД.ММ.ГГГГ земельный участок снят с кадастрового учета, таким образом его собственник не установлен, при переходе прав регистрация договора земельного участка ДД.ММ.ГГГГ проведена не была, директор ОАО «Нива» реализовал земельный участок, который не принадлежал на праве собственности ОАО «Нива». Также просили применить к заявленным требованиям ФИО2 последствия пропуска сроков исковой давности, поскольку договор купли-продажи составлен в 2005 году, к исковому заявлению истец представил архивную справку от 2015 года, с иском в суд обратился в 2025 году.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, заявлений, ходатайств в суд не предоставили.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившийся лиц.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества, любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> ОАО «Нива» и ФИО2 подписали договор купли-продажи недвижимого имущества земельного участка, по условиям которого продавец (ОАО «Нива») продал покупателю (ФИО2) принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок общей площадью 23540000 кв.м. (2 354 га), кадастровый №, местоположение: <адрес>, ОАО «Нива», разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Земельный участок без определения границ и межевания закреплен за Акционерным обществом «Нива» на праве собственности постановлением Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Основанием продажи земельного участка является решение внеочередного собрания акционеров ОАО «Нива» об одобрении крупной сделки Общества, связанной с продажей ФИО2 движимого и недвижимого имущества, оформленное Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ (пункты 1.1., 1.2. договора), стоимость земельного участка совместно с движимым имуществом составляет 500 000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (пункты 2.1, 2.2 договора). Земельный участок общей площадью 2 354 гектара, (из них 1766 га – пашни, 199 га – сенокосов, 392 га – пастбищ), обременен коллективно-долевой собственностью из расчета 189 учредителей ОАО «Нива», решение об отчуждении которого принято внеочередным общим собранием акционеров ОАО «Нива», оформленное Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ) (п. 3.1 договора) (л.д. 16).
Из передаточного акта к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, составленного в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ 4 следует, что продавец передал, а покупатель принял земельный участок общей площадью 2 354 га, расположенный по адресу: <адрес>, ОАО «Нива», разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Земельный участок без определения границ и межевания закреплен за Акционерным обществом «Нива» на праве собственности постановлением Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 17).
Из квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что главный бухгалтер ОАО «Нива» принял от ФИО2 основание: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок 2354 га 500 тыс. руб. (л.д. 15).
Согласно архивной справки администрации Михайловского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в документах архивного фонда администрации за 1993-1998 годы имеются постановления главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О реорганизации Акционерного общества открытого типа «Нива» дочернего предприятия ПО «Дальморепродукт» и от ДД.ММ.ГГГГ № «О перерегистрации акционерного общества открытого типа «Нива» в открытое акционерное общество «Нива» (л.д. 18).
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Уссурийским межмуниципальным отделом) отказано в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) № по причине того, что: вышеуказанный объект является архивным, непредоставления соответствующего заявления от ОАО «Нива», непредоставления документов, подтверждающих возникновение право собственности ОАО «Нива» по вышеуказанному адресу (л.д. 19-20).
Из архивных данных от ДД.ММ.ГГГГ, имеющихся в администрации <адрес> муниципального района <адрес> также следует, что согласно заявлению директора ОАО «Нива» ФИО8 и бухгалтера ФИО9 на имя главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ администрация ОАО «Нива» просила перезакрепить земли в связи с упорядочением земельных паев, согласно постановлению администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об оформлении передачи земельной доли в Уставной капитал/паевой фонд сельскохозяйственной организации». Просили закрепить в коллективно-долевую собственность согласно прилагаемых списков землю общей площадью: всего сельскохозяйственных угодий 2 666,4 га, в том числе: пашни 1 999,8 га, сенокосы 222,2 га, пастбища 444,4 га (л.д. 21).
Согласно постановлению администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О перезакреплении земель за Акционерным обществом «Нива»», рассмотрев отношение АО «Нива» в вопросе упорядочения земельных паев, постановлено в том числе, закрепить в коллективно-долевую собственность (согласно списков к договору аренды земельных долей на 189 учредителей) земли общей площадью 2354 га, в том числе 1766 га пашни, 196 га сенокосов, 392 га пастбищ за АО «Нива»; закрепить в общесовместную собственность за АО «Нива» земли выкупленные в счет квартир за земельный пай площадью 312 га, в том числе 234 га пашни, 26 га сенокосов, 52 га пастбищ (л.д. 22).
Из информации представленной администрацией <адрес> муниципального района <адрес> из архива, на основании постановления главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ произведена перерегистрация Акционерного общества открытого типа «Нива» в открытое акционерное общество «Нива» (л.д. 64, 65, 66-67).
Из протокола № внеочередного общего собрания акционеров ОАО «Нива» в <адрес> края ДД.ММ.ГГГГ следует, что в том числе, на повестке дня стоял вопрос об одобрении крупной следки общества, который был поставлен на голосование, и принято решение «одобрить крупные сделки, связанные с продажей гражданину РФ ФИО2 недвижимого и движимого имущества, а также крупного рогатого-скота, принадлежащих ОАО «Нива», по цене 813 000 рублей» (л.д. 24-26).
Вместе с тем, в протоколе отсутствуют какие-либо данные, позволяющие идентифицировать недвижимое и движимое имущество, которое было одобрено к продаже ФИО2, что создает правовую неопределенность.
На основании решения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № ОАО «Нива» признано несостоятельным (банкротом) (л.д. 23-24)
Согласно данным МИФНС № ОАО «Нива» снято с учета налогового органа в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29-32).
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок кадастровый № присвоенный ДД.ММ.ГГГГ, местоположение: <адрес>, АО «Нива», площадью 23540000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, статус записи об объекте недвижимости: объект недвижимости снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ. согласно особым отметкам: границы земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Сведения о зарегистрированных правах, описание местоположения земельного участка, о частях земельного участка, отсутствуют (л.д. 9-11).
Таким образом, суду не представлено доказательств того, что продавец по сделки от ДД.ММ.ГГГГ обладал правом собственности на спорный объект, право собственности продавца на имущество в порядке, установленном действовавшим в спорный период законодательством, не зарегистрировано, и как следствие, наличие у него права на отчуждение объекта недвижимости истцу.
Так, в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация носит заявительный характер.
Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (п.3 ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ).
В соответствии с положениями ст. 69 названного Закона, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация прав на такие объекты недвижимости в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (то есть после 31.01.1998) сделки с указанным объектом недвижимости.
Таким образом, перед совершением какой-либо сделки с объектом недвижимого имущества, права на который возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в регистрирующий орган должно поступить заявление о государственной регистрации ранее возникшего права собственности.
Вместе с тем, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует запись о государственной регистрации права собственности ОАО «Нива» на спорный объект.
Согласно Выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29,01.2025 данные о правообладателе земельного участка с кадастровым №, местоположение: <адрес>, АО «Нива» отсутствует.
Следовательно в отсутствие государственной регистрации своего права собственности на спорный земельный участок ОАО «Нива» не мог им распоряжаться.
При таких обстоятельствах, с учетом названных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, поскольку оснований для признания за истцом права собственности на основании сделки, по которой продавец таким правом не обладал, не имеется.
В ходе судебного разбирательства представителями ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности при обращении с настоящим иском.
Согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
По смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
Как следует из материалов дела, ФИО2 обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> истцу отказано в государственной регистрации прав.
Поскольку срок подачи документов для регистрации перехода права собственности на недвижимость по различным основаниям (в том числе по договору купли-продажи) законодательством не установлен, следовательно, о наличии препятствий для регистрации перехода права собственности на спорный объект истцу стало известно не позднее ноября 2024 года, с данного момента следует исчислять течение срока исковой давности.
С настоящим исковым заявлением истец обратился в суд 12.03.2025.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец обратился в суд с иском за разрешением спора, в пределах установленного законом трехгодичного срока, в связи, с чем доводы ответчика о пропуске истцом срока для обращения с заявленными требованиями в суд не состоятельны.
По изложенному, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 к администрации <адрес> муниципального округа <адрес>, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на недвижимое имущество, регистрации перехода права собственности о признании права собственности на объект недвижимости - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через <адрес> районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья М.Ю. Иванова
Мотивированное решение изготовлено 05.09.2025