УИД № 89RS0004-01-2025-001758-98

Дело № 2-1752/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новый Уренгой 15 мая 2025 года

Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Ломов С.А.

при секретаре Закировой И.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1725/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества,

установил:

ФИО1 обратился в Новоуренгойский городской суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества. Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2022 года заключенного с ФИО4, истец приобрел в собственность здание магазина «<данные изъяты>», общей площадью <суммы изъяты> кв.м. На основании дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 09.11.2022г., заключенному между теми же сторонами ФИО4 принял на себя обязательства передать в собственность покупателя оформленный в установленном законом порядке объект после проведенной реконструкции. Обязательства стороной не исполнено, что и послужило основанием для обращения с иском в суд.

Истец ФИО1 участия в судебном заседании не принимал, извещен надлежащим образом.

Представитель истца - адвокат Батлук А.В. в судебном заседании требования иска поддержал по основаниям указанным в иске.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебном заседании не принимали, будучи извещенными о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В силу ст. 167 ГПК РФ у суда не имеется препятствий к разрешению спора в отсутствие участников судебного разбирательства.

Суд, с учетом мнения участников процесса, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 8, 12 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии со ст.40 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч. 1 ст. 213 Гражданского кодекса РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с ч. 1 ст.ст. 218, 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст.ст. 263, 219 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Судом установлено, что а основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2022 года, заключенного между ФИО3 и ФИО1 право собственность на здание – магазин <данные изъяты>», общей площадью <суммы изъяты>6 кв.м. перешло к ФИО5 В соответствии с дополнительным соглашением ФИО4 принял на себя обязательства, до передачи объекта, осуществить оформление произведенной реконструкции объекта и зарегистрировать право собственности на магазин «<данные изъяты>» с учетом фактической площади здания, полученной в результате реконструкции.

Во исполнение договора купли-продажи ответчик - ФИО4 произвел отчуждение спорного объекта, однако права на реконструированный объект в установленном порядке не зарегистрировал и покупателю обусловленный объект недвижимого имущества не передал.

Из материалов дела следует, что здание магазина «<данные изъяты>» расположено по адресу: Ямало-ненецкий автономный округ, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <суммы изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с видом разрешенного использования – магазины.

На основании решения принятого собственником здания о расширении магазина было получено распоряжение Главы города Новый Уренгой № 2587-р от 15.11.2005 года «О предоставлении земельного участка под проектирование». Также, в соответствии с договором аренды земельного участка от 15.11.2005 года № <суммы изъяты> ФИО4 предоставлен в аренду участок площадью <суммы изъяты> кв.м. для реконструкции магазина.

23.12.2005 года начальником Управления градостроительства и архитектуры МО г. Новый Уренгой согласовано архитектурно-планировочное задание № 138, в соответствии с которым магазин «<данные изъяты> подлежит расширению путем строительства на предоставленном земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м.

В целях реконструкции здания и расширения площади на основании проектной документации, разработанной ИП ФИО7, ответчиком – ФИО4 года было получено разрешение на строительство от 29.12.2005 № 92 в соответствии с которым предусматривалась реализация проекта расширение магазина в один этап.

На основании Распоряжения Главы города Новый Уренгой от 17.04.2009 № 494-р «О предварительном согласовании ИП ФИО4 предоставления дополнительного земельного участка для реконструкции магазина <данные изъяты> площадь земельного участка для реконструкции магазина была уменьшена до <суммы изъяты> кв.м.

Из договора аренды земельного участка № НУ-5830 от 26.01.2010 года следует, что индивидуальному предпринимателю ФИО4 предоставлен земельный участок с кадастровым номером <суммы изъяты>, по адресу: <адрес>, площадью <суммы изъяты> кв.м., для реконструкции магазина «<данные изъяты>

Кроме того, на основании Распоряжения заместителя Главы Администрации города Новый Уренгой № 248-АВС от 11.06.2010 года «Об утверждении градостроительного плана земельного участка» Администрацией города Новый Уренгой утвержден градостроительный план согласно которому предусмотрено расширение магазина «<данные изъяты>» в соответствии с проектной документацией, разработанной Специализированным предприятием «Уренгойгорпроект».

В период 2009-2010 года все необходимые строительные работы по реконструкции объекта ИП ФИО4 были выполнены, при этом акт ввода в эксплуатацию оконченного реконструкцией объекта получен не был.

Таким образом, из материалов дела следует, что у ответчика на момент осуществления строительных работ по реконструкции здания имелась вся необходимая разрешительная документация, позволяющая оформить строение в установленном законом порядке, несмотря на это ФИО4 акт ввода в эксплуатацию реконструированного Магазина «<данные изъяты>» не получил и обязательства, принятые по договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.07.2016г. не выполнил.

В соответствии с частью 1 статьи 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенное действие, в том числе, передать имущество.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что разрешение на ввод реконструированного объекта не было получено ответчиком по причине окончания срока разрешения на строительство объекта от 29.12.2005 № 92, при этом в соответствии с ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Судом установлено, что в соответствии с техническим <данные изъяты> на здание магазина «<данные изъяты> подготовленным Новоуренгойским филиалом ГУП ЯНАО ОЦТИ по состоянию на 07.08.2006 года, общая площадь спорного объекта недвижимого имущества составляла <суммы изъяты>6 кв.м.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимого имущества площадь здания магазина «<данные изъяты>» кадастровый <суммы изъяты> также составляет <суммы изъяты>6 кв.м., при этом строение расположено на земельном участке с кадастровым номером <суммы изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м.

Согласно технического <данные изъяты>, подготовленного ООО ФИО8» по состоянию на 08.04.2025 года, то есть после произведенных работ по реконструкции здания, магазина «Хлеб» имеет площадь 224,8 кв.м. из которых 42,3 кв.м. является цокольным этажом. Из описания объекта следует, что конструктивные элементы (фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, крыша) не имеют деформаций, осадок или трещин и в целом находиться в хорошем состоянии.

Из представленного заключения строительно-технической экспертизы ООО «ФИО9» следует, что строительные конструкции зданий находятся в работоспособном состоянии, и соответствуют строительным требованиям. Здания не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни или здоровью, а техническое состояние конструкций здания допускает дальнейшую безопасную эксплуатацию.

Экспертное заключение по содержанию является полным, объективным, определенным и не содержит противоречий, неясностей и сомнений, содержит информацию о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы. Выводы эксперта однозначны, мотивированы и обоснованы.

При этом в ходе судебного разбирательства суде не представлено достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что спорные здания угрожают жизни и здоровью граждан, а также о нарушении прав и законных интересов третьих лиц. Доказательств, опровергающих выводы, содержащиеся в экспертном заключении, суду не представлено (ст.ст. 56, 60 ГПК РФ).

Суд принимает во внимание данные доказательства, подтверждающие строительство зданий в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ, поскольку они выполнены экспертом, имеющим необходимую квалификацию, образование, опыт работы, что подтверждается дипломом о высшем образовании с присвоением квалификации инженера по специальности промышленное и гражданское строительство, сертификатом соответствия, свидетельством о допуске к проведению подобных исследований.

Таким образом, из представленных суду документов следует, что в результате произведенной реконструкции здания его площадь увеличилась, а само строение располагается на земельном участке с кадастровым номером <суммы изъяты> площадью 174 кв.м. и участке с номером <суммы изъяты> площадью 53 кв.м.

Судом установлено, что реконструкция объекта осуществлялась ИП ФИО4 в соответствии с выданным разрешением на строительство, проектной документацией и утвержденным градостроительным планом земельного участка, а также на предоставленных уполномоченным органом в аренду для соответствующих целей земельных участках.

Реконструкция объекта было выполнена ответчиком в 2010 года, с указанного момента здание эксплуатируется в соответствии с целевым назначением, однако акт ввода в эксплуатацию после проведения реконструкции ответчиком не получен и государственный кадастровый учет изменения площади объекта недвижимого имущества не осуществлен.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относиться в объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

При этом, в соответствии с ч.10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, а соответственно отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, равно как и отсутствие государственного учета, не свидетельствует о том, что строительство объекта не завершено.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.

Из указанных норма следует, что само по себе отсутствие разрешение на ввод реконструированного магазина «<данные изъяты>» в эксплуатацию не может явиться основанием для ограничения истца в праве, а является лишь препятствием для осуществления государственного учета объектов недвижимого имущества.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом принятие мер для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также наличие прав на землю и после завершения строительства, п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит, такие условия для удовлетворения соответствующего иска определяющими не являются, при этом возможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в административном порядке исключает возможность удовлетворения иска о признании права собственности ввиду отсутствия нарушенных прав заявителя.

Как следует из вышеприведенных норм закона и разъяснений по их применению, самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан возведенной постройкой.

Таким образом, возможность признания права собственности на самовольную постройки связывается законом с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642 по делу № А55-12718/2018, Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 18.02.2021 № 88-2165/2021).

Как следует из материалов дела, в собственности истца – ФИО5 находиться здание – магазин «<данные изъяты>» общей площадью <суммы изъяты> кв.м., кадастровый <суммы изъяты>, при этом фактическая площадь здания после проведения законной реконструкции составляет 224,8 кв.м. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером <суммы изъяты>, предоставленном для эксплуатации магазина «<данные изъяты>», а также земельном участке <суммы изъяты>, предоставленном для реконструкции магазина «<данные изъяты>». Здание находиться в границах указанных земельных участков и соответствует градостроительному плану, утвержденному заместителем Главы Администрации города Новый Уренгой 11.06.2010 года.

В Обзоре судебной практики по делам связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014 года, разъяснено, что допущенные при возведении самовольной постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на такую постройку, если нарушения являются существенными и неустранимыми. К существенным относятся, например, неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

В тоже время, в материалах гражданского дела доказательств и документов, свидетельствующих о наличии каких-либо нарушений градостроительных и строительных норм и правил при проведении реконструкции спорного объекта недвижимости, не имеется.

В силу ст. 35 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Оценив представленные в дело доказательства, пояснения сторон в ходе судебного заседания, несмотря на отсутствие разрешения на ввод реконструированного объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, принимая во внимание, что здание в существующем виде было приобретено у продавца – ответчика, который в установленном законом порядке получил разрешение на реконструкцию, выполнил проектирование и все требующиеся работы по реконструкции в соответствии с утвержденными уполномоченными органами документами, выполнив реконструкцию на предоставленных для этих целей земельных участках, с соблюдением правил землепользования и застройки, при этом сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу, что исковое заявление ФИО5 о признании права собственности на реконструированное здание магазина «Хлеб» подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на реконструированный объект недвижимого имущества – магазин «<данные изъяты>» площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый <суммы изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>А, на земельных участках с кадастровыми номером <суммы изъяты>.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня получения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Новоуренгойский городской суд.

Мотивированное решение составлено 21 мая 2025 года.

Судья С.А. Ломов