Дело № 2-2121/2023 9 ноября 2023 года г. Котлас

УИД 29RS0008-01-2023-002737-66

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Котласский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Шиляковой Н.В.

при секретаре Алдохиной В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Котласе гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

В обоснование требований указала, что __.__.__ заключила с ответчиком договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..... Денежные средства в размере .... рублей переданы под расписку покупателем продавцу при подписании договора. __.__.__ был направлен пакет документов в отделение ГАУ Архангельской области «МФЦ» по .... для оказания государственной услуги по регистрации перехода права собственности на квартиру. Однако в соответствии с уведомлением Котласского межмуниципального отдела Управления Росрееестра по АО и НАО от __.__.__ в государственной регистрации отказано, поскольку от заявителя ФИО2 представлено заявление о прекращении государственной регистрации. Считает, что до заключения договора купли-продажи до покупателя ФИО2 была доведена исчерпывающая и достоверная информация о квартире. Ответчик ФИО2 изъявила волю на приобретение данного жилого помещения, подписала договор, приняла квартиру, о чем в договоре имеется соответствующая запись, в счет оплаты по договору передала денежные средства, а в дальнейшем начала уклоняться от государственной регистрации права собственности на недвижимость. Просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру от ФИО1 к ФИО2 по договору купли-продажи от __.__.__.

В судебном заседании истец ФИО1 и её представитель ФИО3 исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске. Дополнительно ФИО1 пояснила суду, что проект договора купли-продажи готовила ФИО2, передала ответчику ключи от квартиры, которая находится в том состоянии, что и отражено в техническом плане, при этом стена между кухней и комнатой отсутствует с момента строительства дома (дому всего 6 лет), балки являются предметом интерьера, декорацией и не несут какой-либо строительной нагрузки. Указала также, что соглашений о расторжении договора купли-продажи квартиры в письменном виде с ответчицей не заключала. При выезде она забрала не только свои вещи, но и мебель, так как ФИО2 передумала её приобретать, в связи с чем, она вернула ФИО2 обратно деньги, полученные ранее за мебель. Считает, что с её стороны все условия договора соблюдены. Указала также, что процедура покупки нового жилого помещения затянулась, но в ближайшее время она зарегистрируется по новому месту жительства и снимется с регистрационного учета из спорной квартиры. Представитель истца ФИО3 дополнительно пояснила, что истец, находясь в состоянии стресса, устно согласилась на предложение ответчика о расторжении договора, но успокоившись, взвесив все риски, решила этого не делать, поэтому в письменном виде соглашение о расторжении договора между сторонами не заключалось. Истец до сих пор оплачивает коммунальные услуги за спорную квартиру, так как в договоре содержится условие о том, что до момента государственной регистрации все расходы по коммунальным платежам несет продавец.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена, представила возражения по иску, в которых указала, что ФИО1 её обманула, так как документы на перепланировку квартиры не представила, мебель, обещанную при показе квартиры, не оставила. __.__.__ она предупредила ФИО1, что подает заявление на прекращение регистрации перехода права собственности, просила вернуть деньги за квартиру. Первоначально ФИО1 пообещала вернуть деньги, но так и не вернула, ключи от квартиры от ФИО1 не получала, квартиру не принимала.

Представитель третьего лица Котласского межмуниципального отдела Управления Росреестра по АО и НАОв судебное заседание не явился.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, свидетелей И.Н.С., Т.С.Л., исследовав материалы настоящего дела, материала ОМВД России «Котласский» по результатам проверки заявления ФИО2 (КУСП №), суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В соответствии с п. 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 4.03.2013 N 21-ФЗ).

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче покупателю имущества.

Из разъяснений, содержащихся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Системное толкование указанных разъяснений, позволяет суду констатировать, что условием для удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности является завершение юридического состава по фактическому переходу права собственности к покупателю - передача приобретаемого имущества.

В судебном заседании установлено, что __.__.__ истец ФИО1 заключила с ответчиком договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .....

В соответствии с условиями договора стоимость квартиры составляет .... руб. Указанная денежная сумма выплачена ФИО2 ФИО1, что не оспаривается сторонами.

Согласно п.2.1.4 договора купли-продажи продавец обязан оплатить стоимость коммунальных услуг, оказанных продавцу, налоги и иные обязательные платежи до перехода права собственности на долю в праве собственности на квартиру к покупателю.

В силу п.7.1. договора купли-продажи он вступает в силу и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Все изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменной форме, подписаны сторонами или уполномоченными представителями сторон и нотариально удостоверены.

Таким образом, условиями договора предусмотрена письменная форма для всех изменений, дополнений, в том числе, соглашений о расторжении договора.

Из дополнений к договору, подписанных как и сам договор ФИО1 и ФИО2, следует, что стороны договорились, что настоящий договор выполняет роль передаточного акта (л.д.28).

Вопреки доводам ответчика, условиями договора купли-продажи квартиры не предусмотрена обязанность продавца вместе с объектом недвижимости передать покупателю ФИО2 и находящуюся в квартире мебель.

Из пояснений истца, свидетеля Т.С.Л., следует, что ключи от квартиры __.__.__ были переданы ответчику ФИО2 Обстоятельства передачи ей ключей отражены ФИО2 и в её объяснениях от __.__.__, имеющихся в материале проверки ОМВД России «Котласский» (л.д.88, 88 оборот).

Следовательно, доводы ответчика о том, что спорная квартира и ключи от неё не были ей надлежащим образом переданы продавцом ФИО1 не обоснованны, опровергаются материалами дела, поэтому не принимаются судом во внимание.

Претензий друг к другу на момент подписания договора __.__.__ стороны не имели, в связи с чем в тот же день обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Однако __.__.__ ответчик ФИО2 отозвала свое заявление о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, обратившись к третьему лицу с заявлением о прекращении государственной регистрации.

__.__.__ Управлением Росреестра по Архангельской области и НАО принято решение об отказе в государственной регистрации права (л.д. 16,18).

Уклонением признается отказ одной из сторон договора от предоставления заявления и необходимого перечня документов для осуществления государственной регистрации перехода права собственности (пункт 1 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости").

Рассматривая правомерность поведения ответчика ФИО2, суд приходит к выводу о необоснованном её уклонении от государственной регистрации, поскольку сделка купли-продажи квартиры заключена в установленной форме, недвижимое имущество по договору купли-продажи передано продавцом покупателю, при этом недействительной в судебном порядке сделка не признавалась, соглашение о расторжении договора купли-продажи между сторонами не заключалось.

Довод ответчика о том, что продавец ФИО1 не исполнила все условия договора и он является незаключенным, основаны на ошибочном толковании норм материального права, поэтому не принимаются судом во внимание.

Следует отметить, что изменение и расторжение договора в соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку письменное соглашение сторон договора купли-продажи квартиры о его расторжении ФИО2 и ФИО1 не заключалось, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора расторгнутым.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч.2 ст. 450 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Следовательно, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

Однако соответствующее решение суда о расторжении договора купли-продажи квартиры в материалах дела также отсутствует.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 3 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Учитывая, что ФИО2, осмотрев квартиру и имея намерение приобрести её, __.__.__ заключила с истцом договор купли-продажи квартиры, передала истцу в качестве оплаты по договору денежные средства в размере стоимости квартиры, указанной в договоре в размере .... руб., получила от неё ключи, суд приходит к выводу, что ответчик принял квартиру от истца, а последний в свою очередь принял оплату за спорную квартиру, в связи с чем истец вправе заявить требование о регистрации перехода права собственности в целях защиты своих имущественных прав и освобождения от обязанностей по её содержанию, оплате налогов и жилищно-коммунальных услуг.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 обоснованны и подлежат удовлетворению.

На основании части 1 статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления в размере 300 рублей.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил :

исковые требования ФИО1 (СНИЛС №) к ФИО2 (паспорт гражданина РФ серия .... №, выдан __.__.__ ....) о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ...., от продавца ФИО1 к покупателю ФИО2 на основании договора купли-продажи от __.__.__ без обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, покупателя ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей 00 копеек.

На решение суда сторонами и другими лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Котласский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.В.Шилякова

Мотивированное решение изготовлено __.__.__.