Дело №
УИД 57RS0004-01-2025-000133-50
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 октября 2025 г. г. Дмитровск
Орловской области
Дмитровский районный суд Орловской области в составе:
председательствующего судьи Грудачёва И.В.,
при секретаре судебного заседания Князьковой О.Н.,
при участии истца ФИО2,
представителя истца – ФИО3,
ответчика ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Дмитровского районного суда Орловской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО4 о признании подлежащим государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,
установил:
ФИО2 (истец) обратился в Дмитровский районный суд Орловской области с исковым заявлением к ФИО4 (ответчик) о признании подлежащим государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. В обоснование иска указал, что 15 июня 2024 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого здания, согласно которому ФИО4, как продавец, передал в собственность покупателю - ФИО2, коровник, 1989 года постройки, общей площадью 1050,6 кв.м., количество этажей – 1, литер А и А1, с инвентарным номером №, кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Покупатель оплатил продавцу, определенную по взаимному согласию, стоимость здания в размере <данные изъяты> рублей, в тот же день был подписан передаточный акт по данному договору купли-продажи нежилого здания. ФИО2 вступил во владение и пользование данной недвижимостью, осуществляя все обязанности нового собственника имущества. Однако государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество произведена не была в связи с тем, что ответчик стал уклоняться от регистрации перехода права в органах Росреестра, мотивируя тем, что и ранее никто этого не делал. На неоднократные письменные просьбы истца ответчик отвечал отказом. Прошлые продавцы спорной недвижимости - ФИО5, ФИО6, ФИО1 также не регистрировали переход права собственности по своим сделкам в связи с тем, что первоначальный продавец и собственник данного коровника - ТНВ «Шумаков и компания» после продажи данной недвижимости, прекратил свое существование в связи с ликвидацией юридического лица 31 января 2013 г., на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. В ходе конкурсного производства конкурсный управляющий ФИО7, действующая на основании решения арбитражного суда <адрес> по делу № от ДД.ММ.ГГГГ, и победитель торгов — ФИО1, на основании протокола №-ОТПП/2 от ДД.ММ.ГГГГ о результатах открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества, заключили договор купли-продажи имущества 27 июня 2012 года, в рамках которого было продано недвижимое имущество, в том числе, нежилое здание — коровник, 1989 года постройки с инвентарным номером: №. Согласно техническому паспорту нежилого здания - коровника, спорный объект недвижимости был введен в эксплуатацию в 1989 году, и впоследствии, как следует из договора купли-продажи имущества от 27.06.2012, был передан правопреемнику при реорганизации КСХПК «Заветы Ильича» по акту приема-передачи от 23.06.1996, а потому право собственности на спорное имущество возникло у первоначального продавца ТНВ «Шумаков и компания» до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В последующем коровник неоднократно перепродавался: ФИО6, ФИО5, ФИО4 и соответственно ФИО2 Полагая, что единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является неявка продавца, просит суд признать подлежащим государственной регистрации переход права собственности по договору купли-продажи от 28 июня 2024 года от ФИО4 к ФИО2 без заявления ФИО4 на нежилое здание – коровник, 1989 года постройки, площадью 1050,6 кв. м., количество этажей – 1, литер А и А1, с инвентарным номером №, кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>
В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель ФИО3 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно в суд предоставили постановление администрации Дмитровского района от ДД.ММ.ГГГГ № «О предварительном согласовании предоставления земельного участка в Алешинском сельском поселении Дмитровского района Орловской области», из которого следует, что ФИО2 предварительно согласовано предоставление в аренду земельного участка, площадью <данные изъяты> кв. м., с местоположением: <адрес>, т.е. вблизи спорного объекта имущества, сроком на 5 лет (л.д. 119-124).
В судебном заседании ответчик ФИО4 исковые требования признал в полном объеме, суду пояснил, что им предпринимались попытки зарегистрировать право собственности на спорный объект после его приобретения у предыдущего продавца в досудебном порядке, но у него это сделать не получилось, в том числе по причине отсутствия документов, подтверждающих право собственности на спорный объект недвижимости.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, надлежаще извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, представил письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской (далее - ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. При этом суд учитывает, что сведения о времени и месте судебного заседания были размещены на официальном сайте Дмитровского районного суда Орловской области – www.dmitrovsky.orl@sudrf.ru. Данные сведения являются открытыми и общедоступными.
Суд, выслушав истца, представителя истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела и собранные по делу доказательства, приходит к следующему выводу.
Согласно ст.218 и п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право на заключение договора купли-продажи недвижимого имуществом принадлежит собственнику.
Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Положением пункта 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем, но он не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
В силу положений пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» покупатель недвижимого имущества, которому оно было передано во владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнению покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
На основании статей 9, 12 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права и избирают способ защиты нарушенных прав. Обращаясь в суд с иском, истец самостоятельно распоряжается принадлежащим ему процессуальным правом на предъявление иска и определяет для себя объем испрашиваемой у суда защиты. Таким образом, выбор способа защиты является субъективным правом истца и если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.
В силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ эффективная судебная защита возможна, когда избранный истцом способ защиты нарушенного права направлен на реальное восстановление нарушенного материального права или защиту законного интереса. Заинтересованное лицо должно обосновать, каким образом обращение в суд с заявленным требованием будет способствовать восстановлению его прав. В противном случае право на заявленный иск (требование) в рамках конкретного дела у истца отсутствует.
В судебном заседании установлено, что в соответствии с постановлением Главы администрации Дмитровского района от 22 марта 1996 года №33 «О регистрации товарищества на вере «Шумаков и компания»» в процессе реорганизации КСХП «Заветы Ильича» образовано ТНВ «Шумаков и компания» (л.д. 49-50).
Из материалов дела следует, что недвижимое имущество – нежилое здание – коровник, 1989 года постройки, площадью 1050,6 кв. м., количество этажей – 1, литер А и А1, с инвентарным номером №, расположенное по адресу: <адрес>, находится на земельном участке, который на кадастровый учет не поставлен, права на земельный участок и нежилое здание не зарегистрированы, а сам коровник поставлен на кадастровый учет только 08.07.2020, присвоен кадастровый № (л.д. 16-21, 24, 98).
Согласно протоколу №-ОТПП/2 от ДД.ММ.ГГГГ «О результатах открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества» товарищества на вере «Шумаков и компания»» победителем торгов признан ФИО1 (л.д. 45-47), что также следует из ответа Арбитражного управляющего ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.91-93). При этом из ответа Арбитражного управляющего ФИО7 усматривается, что правоустанавливающие документы на коровник, 1989 года постройки, площадью 1050,6 кв. м., инвентарный №, отсутствуют, акта приема-передачи основных и оборотных средств от ДД.ММ.ГГГГ не имеется, а земельный участок под коровником не формировался (л.д.91). Из ответов отдела культуры и архивного дела администрации Дмитровского района от 15.09.2025 №Г-385 и БУ ОО «Государственный архив Орловской области» от 23.09.2025 №3051 следует, что свидетельства на право собственности на земельные участки КСПХПК «Заветы Ильича» на хранение не поступали (л.д.99, 113).
27.06.2012 товариществом на вере «Шумаков и компания» в лице конкурсного управляющего ФИО7 с ФИО1 заключен договор купли-продажи имущества, а 25.07.2012 подписан акт приема-передачи имущества по указанному договору, в т. ч. коровника, 1989 года постройки, площадью 1050,6 кв. м., инвентарный № (л.д. 32-34).
Определением Арбитражного суда Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № завершено конкурсное производство в отношении товарищества на вере «Шумаков и компания» (л.д. 40-44). Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 07.05.2025 № ЮЭ9965-25-70191219 деятельность товарищества на вере «Шумаков и компания» прекращена 31.01.2013 (л.д. 35-39).
В последующем ФИО1 коровник был продан ФИО6 (договор купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ и акт приема-передачи документов от ДД.ММ.ГГГГ, л.д.30-31), ФИО6 – ФИО5 (договор купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ и акт приема-передачи документов от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 28-29), ФИО5 – ФИО4 (договор купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ и передаточный акт по договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, л.д.25-27).
Свидетель ФИО10 суду пояснил, что являлся главой Алешинского сельского поселения Дмитровского района в течение 20 лет. Спорное помещение всегда использовалось в качестве коровника, будучи в собственности как КСХП «Заветы Ильича», так и ТНВ «Шумаков и компания». В процессе банкротства все имущество ТНВ «Шумаков и компания» конкурсным управляющим ФИО7 было продано ФИО1 Конкурсный управляющий ФИО7 пыталась оформить право собственности на спорное имущество, но у нее не получилось. Каким образом было передано имущество от КСХП «Заветы Ильича» к ТНВ «Шумаков и компания» ему неизвестно.
Как следует из содержания искового заявления и объяснений сторон ФИО2, ФИО4 и иные продавцы и покупатели (ФИО1, ФИО6, ФИО5) не обращались за государственной регистрацией своего права собственности на спорный объект в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и не предъявляли к регистрирующему органу в суд каких-либо требований, связанных с проведением или отказом в проведении такой государственной регистрации, в рамках рассмотрения которых, суд мог оценить законность и обоснованность актов, действий, бездействия регистрирующего органа.
Судья также принимает во внимание объяснения ответчика ФИО4, в судебном заседании пояснившего, что фактически он не против регистрации перехода права собственности к истцу ФИО2 на спорный объект недвижимости, однако, понимает, что подача им заявления в регистрирующий орган не приведет к положительному результату в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на объект недвижимости.
Из изложенного следует, что обращаясь с рассматриваемым иском в суд истец фактически подменяет досудебный порядок урегулирования спора выбранным им способом защиты, поскольку ФИО2 не лишен права в установленном законом порядке обратиться с соответствующим заявлением о регистрации перехода права собственности, представив документы, обосновывающие данное заявление, и в случае отказа в осуществлении регистрации перехода права собственности, обжаловать его в установленном законом порядке в суд.
Таким образом, при указанных обстоятельствах надлежащим способом защиты прав покупателя объекта недвижимости в связи с отсутствием заявления продавца является предъявление требований к регистрирующему органу, так как вопрос о государственной регистрации права собственности истца может быть разрешен в рамках рассмотрения требования об обжаловании отказа регистратора, а без признания такого отказа незаконным на регистрирующий орган не может быть возложена обязанность зарегистрировать переход права собственности.
В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
По своей правовой природе требование о признании права собственности является требованием о констатации существующего права перед третьими лицами.
Возникновение, изменение и прекращение такого права, согласно положениям вышеуказанных норм права в их совокупности, зависит от регистрации права собственности за лицом в установленном законом порядке.
Согласно частям 3, 4, 6, 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (часть 1 статьи 3 этого же федерального закона).
Таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 утверждено Положение о которой.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 указанного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обращаясь с требованием о признании подлежащим государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости истец ФИО2 указал на наличие между ним и ФИО4 договора купли-продажи от 28.06.2024 и передаточного акта к нему (л.д. 11-15) в качестве основания возникновения права собственности на спорное имущество, следовательно, связывал возникновение у него права собственности на указанный объект недвижимого имущества с обстоятельствами, возникшими после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем право собственности истца не может считаться ранее возникшим (то есть возникшим до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») или возникшим независимо от его государственной регистрации, а право собственности может считаться возникшим лишь с момента государственной регистрации такого права.
Исходя из вышеизложенного, не может считаться ранее возникшим право собственности на спорный объект и у предшествующих продавцов ФИО6, ФИО5, ФИО4
В своем исковом заявлении истец ФИО2 ссылается на уклонение ответчика ФИО4 от государственной регистрации перехода права собственности, о чем в материалах дела имеются уведомления от 10.10.2024, от 15.01.2025 (л.д. 22, 23).
Вместе с тем, в судебном заседании ответчик ФИО4 пояснил, что он уклонился от явки в регистрирующий орган по причине того, что ранее он самостоятельно предпринимал попытки зарегистрировать спорное недвижимое имущество, но у него не получилось ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости. Сведения об уклонении предыдущих покупателей и продавцов (ФИО1, ФИО6, ФИО5) от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в судебном заседании не представлены.
По смыслу статьи 2 ГПК РФ судебные акты суда общей юрисдикции не могут подменять собой решения административных органов по вопросам, отнесенным к их компетенции, тем более в случаях, когда на эти органы законом прямо возложена обязанность принятия соответствующих решений, поскольку это будет противоречить принципу разделения полномочий исполнительной и судебной ветвей власти, установленному статьей 10 Конституции Российской Федерации.
Согласно части 2 статьи 39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
В данном случае признание иска ответчиком не может быть принято судом, так как оно противоречит закону.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4 о признании подлежащим государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 28 июня 2024 года от ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., (паспорт гражданина Российской Федерации: <данные изъяты>) к ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., (паспорт гражданина Российской Федерации: <данные изъяты>) на нежилое здание – коровник, 1989 года постройки, площадью 1050,6 кв. м., количество этажей – 1, литер А и А1, с инвентарным номером №, кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, без заявления ФИО4 отказать.
Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Дмитровский районный суд Орловской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 14 октября 2025 года.
Судья И.В. Грудачёв