Дело № 2-625/2022
УИД: 61RS0058-01-2022-000779-49
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 сентября 2022 года п. Целина Ростовской области
Целинский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Прокопенко Г.А. единолично,
с участием
представителя истца ФИО1 – адвоката Ворониной Г.В., действующей на основании ордера № 87812 от 22.09.2022 года, выданного Целинским РОКа им. Д.П. Баранова и предоставившей удостоверение № 3094 от 19.10.2006 года,
при секретаре судебного заседания Мовлаевой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Хлеборобного сельского поселения о переходе права собственности по договорам купли-продажи,
УСТАНОВИЛ
ФИО1 обратилась в суд с названным иском, указав в нем, что она являлась одним из первых фермеров в <адрес>, с начала 90х годов занималась растениеводством. Её земли расположены на границе с Хлеборобным сельским поселением. Для расширения своего фермерского хозяйства, кроме аренды, в конце девяностых - начале двадцатых годов истец стала покупать паи у граждан, своих односельчан и сел прилегающих к территории её КФХ. Практически все сделки надлежащим образом оформлены, кроме покупки двух паев, так как их собственники умерли, а наследники не объявились, чтобы осуществить переход права собственности по договору. Так, весной 1995 года она приобрела два земельных пая по 8,3 га, у ФИО4 и у ФИО5, их доли находились в ТОО им. Ленина. Договоры заключены в простой письменной форме, деньги по договорам - по 1300 000 рублей, уплачены продавцам наличными до их подписания, а они передали ей подлинные документы на землю. По прошествии стольких лет никто истцу не предъявлял претензий по возврату имущества либо по поводу недоплаты. Истец ФИО6 добросовестно владеет недвижимым имуществом после его передачи ей в собственность более двадцати лет. Хотя межевание не произведено, по факту участки выделены в границах ТОО им. Ленина (СПК им. Ленина, ОАО «Хлебодарное»), но юридически значатся они в составе общей долевой собственности в праве на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенном для производства сельхозпродукции, кадастровый №, расположенном по адресу: Россия, <адрес> (ОАО Хлебодарное») - в «остатках». Истцу известно, что ФИО4 умер в декабре 1995 года в <адрес>. Наследники у него отсутствуют, наследственное дело не заводилось. ФИО5 после продажи своего пая уехала в Украину на постоянное место жительства, приняла украинское гражданство. Со слов ее знакомых, она тоже умерла в середине 2000-х годов. Наследники отсутствуют, поэтому она ответчиком заявляет ФИО3 Хлеборобного сельского поселения. В связи с поступившими требованиями земельного контроля Росреестра о необходимости надлежащим образом оформить все земельные участки, находящиеся в пользовании, так как использование земель без оформления грозит большими штрафами. Так как договоры купли-продажи земельных паев (долей) составлены в надлежащей форме, и со стороны покупателя все обязательства по сделке выполнены, деньги уплачены, истец вступила во владение и пользование имуществом, несет бремя его содержания, а продавцы умерли. Просила суд: зарегистрировать за ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой с. ФИО2 <адрес>, переход права собственности на земельную долю в размере 8,3 га сельхозугодий в земельном участке категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенном для производства сельхозпродукции, кадастровый №, расположенном по адресу: Россия, <адрес> (ОАО «Хлебодарное»), ранее принадлежавшую ФИО4; зарегистрировать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой с. ФИО2 <адрес>, переход права собственности на земельную долю в размере 8,3 га сельхозугодий в земельном участке категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенном для производства сельхозпродукции, кадастровый №, расположенном по адресу: Россия, <адрес> (ОАО -Хлебодарное»), ранее принадлежавшую ФИО5
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была уведомлена надлежащим образом, об уважительной причине неявки не сообщила.
Представитель истца ФИО1 Воронина Г.В. в судебном заседании исковые требования поддержала на основании доводов, изложенных в исковом заявлении, просила суд их удовлетворить. Суду пояснила, что судебные расходы истец распределять не желает.
Представитель ответчика администрации Хлеборобного сельского поселения в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела были уведомлены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили.
В судебное заседание третье лицо УФСГРКиК по Ростовской области не явилось, уведомлено о месте и времени рассмотрения дела. Согласно отзыву на исковое заявление (л.д.29-32), имеющемуся в материалах дела, просили рассмотреть дело в их отсутствие. По существу заявленных требований сообщили, что согласно сведениям ЕГРН сведения о зарегистрированных правах продавцов на вышеуказанный земельный участок отсутствуют, полагают необходимым рассмотреть вопрос о признании права собственности за истцом, в противном случае решение суда не будет отвечать принципу исполнимости.
При установленных обстоятельствах надлежащего извещения участвующих в деле лиц суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ.
Заслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, оценив все представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с ч. 2 ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Судом установлено, что ФИО7 на основании свидетельства о праве собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ, являлся собственником земельной доли общей площадью 8,3 га с/х угодий, в том числе 8,3 га пашни, земельная доля 653,2 балло – гектаров сельхозугодий в границе <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> ТОО им. Ленина <адрес> (л.д. 5-6).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 – продавец и ФИО6 – покупатель заключили договор купли-продажи земельной доли размером 8,3 га пашни, в составе земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения в ТОО им. Ленина <адрес> ФИО3 <адрес>, находящегося в коллективной – долевой собственности, что подтверждается договором купли-продажи земельной доли (л.д. 4).
Согласно данному договору, право собственности ФИО4 подтверждается свидетельством на право собственности на землю №.
Стоимость продаваемого имущества стороны определили в размере 1300 000 рублей, которые покупатель уплатил продавцу до подписания договора.
Судом установлено, что ФИО5 на основании свидетельства о праве на землю от ДД.ММ.ГГГГ, являлся собственником земельной доли общей площадью 8,3 га с/х угодий, в том числе 8,3 га пашни, земельная доля 653,2 балло – гектаров сельхозугодий в границе ТОО им. Ленина, расположенного по адресу: <адрес> ТОО им. Ленина (л.д. 8-9).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 – продавец и ФИО1 – покупатель заключили договор купли-продажи земельной доли размером 8,3 га, в том числе 8,3 га пашни, в составе земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения в <адрес>, находящегося в коллективной – долевой собственности, что подтверждается договором купли-продажи земельной доли (л.д. 7).
Согласно данному договору, право собственности ФИО5 подтверждается свидетельством на право собственности на землю №.
Стоимость продаваемого имущества стороны определили в размере 1300 000 рублей, которые покупатель уплатил продавцу до подписания договора.
Согласно п. 2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу п. 1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу совокупности ст.ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017 года, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.
Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон № 122-ФЗ определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).
Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон №122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.
Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости, согласно статье 223 ГК РФ, возникает с момента его государственной регистрации.
Как указал истец, препятствием в регистрации перехода права собственности на основании указанного договора явилась смерть продавцов ФИО5 и ФИО4
Записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25) подтверждается, что ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ умер.
Согласно ответу отдела ФИО3 <адрес> запись акта о смерти на ФИО5 не обнаружена (л.д. 24).
Согласно абз. 2 п. 2 ст.218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (п. 2 ст. 1152 ГК РФ).
Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1 ст.1153 ГК РФ).
В отзыве на исковое заявление представитель третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области по существу заявленных требований указал на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, которые, по мнению представителя Управления, сводятся к требованию, обращенному к Управлению, как регистрирующему органу, произвести определенные действия, что не является надлежащим способом защиты права истца, полагая, что в данном случае истцу следует просить о признании права собственности.
Указанные доводы третьего лица суд отклоняет в силу следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (далее - постановление Пленума № 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст.165 ГК Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.
При этом следует отметить, что законом пресекательных сроков осуществления такой регистрации не установлено.
Следовательно, после смерти продавца, выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанную земельную долю, обязанности по договору купли-продажи спорной земельной доли перешли к его наследникам.
Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является Администрация Хлеборобного сельского поселения, к которой и подан иск истцом.
Следовательно, истцом ФИО1 избран способ защиты права, прямо предписанный указанными выше нормами.
В настоящее время участок общей долевой собственности расположенный по адресу: <адрес> имеет кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 10-12).
В судебном заседании установлено, что ФИО4 и ФИО5 за регистрацией права общей долевой собственности не обратились и не переоформили земельные доли на истца, что явилось основанием для обращения последнего с настоящим иском в суд.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Действительность воли ФИО5 и ФИО4, направленной на отчуждение принадлежавшей им земельной доли, кроме самих договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ также подтверждается передачей покупателю оригиналов правоустанавливающих документов на спорное имущество.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца, в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.
Таким образом, суд приходит к выводу, что при заключении договоров купли-продажи земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, сами договора составлены в письменной форме, как того требует ст. 550 ГК РФ, продавцы обладали правомочиями собственника на спорное недвижимое имущество, в связи с чем были наделены правом его отчуждать.
Однако, как было установлено в судебном заседании, продавец ФИО4 умер, продавец ФИО5 уехала в другую страну, возможно умерла, сведений о её местонахождения не имеется, при этом, не переоформив права на истца ФИО1 на спорные земельные доли.
Следовательно, после смерти продавцов, выразивших свою волю на отчуждение спорного имущества, но умерших до государственной регистрации перехода права собственности на указанную долю в праве на земельный участок, обязанности по договору купли-продажи спорных земельных долей ФИО4 и ФИО5 перешли к их наследникам.
Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела правопреемников продавцов ФИО4 и ФИО5 установлено не было, что подтверждается общедоступной информацией (публичный реестр наследственных дел) об отсутствии наследственных дел в отношении продавцов (л.д. 36, 37)
Согласно выписке из ЕГРН, представленной в материалы дела, в ЕГРН имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, принадлежащем на праве общей долевой собственности его участникам, в числе которых продавцы ФИО4 и ФИО5 не значатся.
Поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на доли в праве на земельный участок у продавцов на дату заключения договоров купли-продажи само по себе не влияет на действительность таких договоров как оснований возникновения соответствующих обязательств и передаваемых по ним прав, однако данное обстоятельство явилось основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности от продавцов к покупателю ФИО1, истцом избран надлежащий способ защиты своего права и в этой ситуации ФИО1 лишена возможности заявить иск о признании права (пункт 59 Постановления №), суд полагает ее требования обоснованными.
При рассмотрении иска, предъявленного одной из сторон в соответствии с названной правовой нормой, суд оценивает законность сделки, проверяет наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона, не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, суд приходит к выводу, что ФИО1 является собственником спорного недвижимого имущества на основании договоров купли-продажи, однако не может зарегистрировать свое право, поскольку продавец ФИО4 умер, а местонахождения продавца ФИО5 не известно, в связи с чем истец была вынуждена обратиться в суд за защитой своих прав, и считает ее требования о регистрации перехода права собственности подлежащими удовлетворению.
Судебные расходы распределению не подлежат, поскольку истец не желает их распределять, о чем представитель истца заявила в судебном заседании.
Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199, 209 ГПК РФ,
РЕШИЛ
Исковые требования ФИО1 к Администрации Хлеборобного сельского поселения о переходе права собственности по договорам купли-продажи удовлетворить.
Зарегистрировать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой с. ФИО2 <адрес>, переход права собственности на земельную долю в размере 8,3 га сельхозугодий в земельном участке категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенном для производства сельхозпродукции, кадастровый №, расположенном по адресу: Россия, <адрес>, ранее принадлежавшую ФИО4.
Зарегистрировать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой с. ФИО2 <адрес>, переход права собственности на земельную долю в размере 8,3 га сельхозугодий в земельном участке категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенном для производства сельхозпродукции, кадастровый №, расположенном по адресу: Россия, <адрес> ранее принадлежавшую ФИО5.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Целинский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Решение в окончательной форме принято 30.09.2022 года.