Дело № 2-4074/2022

39RS0002-01-2022-002908-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 сентября 2022 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Самойленко М.В.,

при секретарях Агаевой Н.С., Руссу С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, судебных расходов, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с названными исковым заявлением, указав, что < Дата > между ним и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились заключить основной договор купли-продажи жилого дома с КН:№, расположенного по адресу < адрес > и земельного участка с КН:№, расположенный по адресу: < адрес > общей стоимостью 7400000 руб. При этом, истец оплатил ответчику задаток в размере 300000 руб., аванс в размере 700000 руб. в момент подписания предварительного договора.

Условия удержания аванса или основания его не возврата договором не оговорены. На устные требования о возврате переданного аванса ответчик не реагирует, неосновательно удерживает денежные средства в размере 700000 руб.

На основании изложенного, ФИО1 просил взыскать с ФИО2 в свою пользу денежные средства в размере 700000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 10200 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 50000 руб.

Ответчик ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрение дела, указав, что является собственником жилого дома с КН:№, расположенного по адресу < адрес > и земельного участка с КН:№, расположенного по адресу: < адрес >. Между сторонами спора заключен предварительный договор купли-продажи указанных объектов недвижимости, однако, основной договор так и не заключен, при этом ФИО1 продолжает проживать в доме, мотивируя это тем, что съедет только после возврата части стоимости объекта недвижимости в размере 700000 руб., оплаченной в качестве аванса. Самовольное вселение ФИО1 и проживание в доме без каких-либо законных оснований явно свидетельствует о его недобросовестном поведении. < Дата > ФИО1 направлена претензия, которую он оставил без исполнения.

ФИО1 безвозмездно пользуется имуществом истца без законных оснований, неосновательно сберег денежные средства, которые вынужден был выплатить за аренду аналогичного дома с земельным участком.

Исходя из расчета арендной платы в размере 80000 руб., которую оплачивал предыдущий арендатор, и который был вынужден съехать из-за намерений по продаже дома и земельного участка, неосновательное обогащение ФИО1 с учетом уточнений за период с < Дата > по < Дата > составляет 348000 руб.

На основании изложенного ФИО2, с учетом уточнений, просила взыскать с ФИО1 в свою пользу неосновательное обогащение в размере 348000 руб.

В судебном заседании истец по первоначальным исковым требованиям – ответчик по встречным требованиям ФИО1, его представитель ФИО3 исковое заявление поддержали в полном объеме, настаивали на его удовлетворении, возражали против удовлетворения встреченных исковых требований, полагали их необоснованными.

Ответчик по первоначальным исковым требованиям – истец по встреченному исковому заявлению ФИО2, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя ФИО4, который требования встречного искового заявления с учетом уточнений поддержал в полном объеме, полагал их подлежащими удовлетворению. С исковыми требованиями ФИО1 не согласился, просил в их удовлетворении отказать.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, заявлений и ходатайств не представили.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы гражданского дела, а также дав оценку представленным доказательствам в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), суд приходит к следующему.

Исходя из диспозитивного правового регулирования, установленного гражданским законодательством, граждане свободны в приобретении и осуществлении гражданских прав и обязанностей, руководствуясь своей волей и действуя в своем интересе, в том числе посредством вступления в договорные правоотношения путем выбора формы и вида договора, а также определения его условий (ст. 1, 421, 434 ГК РФ).

Гражданско-правовой договор является юридическим основанием возникновения прав и обязанностей сторон, его заключивших.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 8, п. 2 ст. 307, ст. 422 ГК РФ).

Общим нормативным правилом исполнения обязательств является надлежащее исполнение, то есть в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309, 310 ГК РФ).

Судом установлено, что < Дата > между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому ФИО2 обязалась продать, а ФИО1 купить в собственность жилой дом с КН№, расположенный по адресу < адрес >» и земельный участок с КН:№, расположенный по адресу: < адрес >

В силу п. 1.3 предварительного договора стоимость объектов недвижимости по соглашению сторон составляет 7400000 руб. и не подлежит изменению при подписании основного договора купли-продажи.

При этом п.п. 1.4, 1.4.1, 1.4.2, 1.4.3 предварительного договора стороны установили следующий порядок оплаты стоимости объектов недвижимости:

- часть стоимости в сумме 300000 руб. покупатель оплачивает продавцу в качестве задатка в момент подписания предварительного договора;

- часть стоимости в сумме 700000 руб. покупатель оплачивает продавцу в качестве аванса в счет причитающегося платежа за объекты недвижимости по указанному адресу в момент подписания предварительного договора;

- часть стоимости объектов недвижимости в сумме 6400000 руб. покупатель оплачивает продавцу за счет собственных средств и за счет кредитных средств любого коммерческого банка по выбору покупателя любым не запрещенным законом способом.

Во исполнение п.п. 1.4.1, 1.4.2 предварительного договора ФИО1 передал ФИО2 в день подписания договора денежные средства в размере 1000000 руб., что подтверждается собственноручно выполненной ФИО2 записью в предварительном договоре, и не оспаривалось сторонами спора.

Впоследствии, согласно пояснениям сторон, между ними проводились дальнейшие переговоры по заключению основного договора купли-продажи, в том числе неоднократно откладывался срок его заключения, тем не менее, основной договор не заключен, при этом стороны утратили интерес к совершению сделки купли-продажи.

В связи с этим < Дата > между ФИО2 и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от < Дата >, согласно которому стороны признали предварительный договор купли-продажи от < Дата > основным договором купли-продажи с задатком на условиях частичной предоплаты, предметом которого являлись: жилой дом с КН:№, расположенного по адресу < адрес > и земельный участок с КН:№, расположенный по адресу: г. < адрес >

В силу п. 3 соглашения стороны обязались заключить договор купли-продажи не позднее < Дата >, и приняли указанную дату как дату окончательного расчета и основным условием договора.

Пунктом 4 соглашения, стороны признали, что уплатив в установленный договором срок 1000000 руб., остальные денежные средства по истечению установленного срока (< Дата >) покупатель не оплатил, что является нарушением основного условия договора и основанием для его расторжения.

Настоящим соглашением по взаимному согласию стороны расторгают договор купли-продажи объектов недвижимости от < Дата >, с даты подписания настоящего соглашения (п. 5 соглашения).

Согласно положениям п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как обязательство исполнено либо оно вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Частью 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Судом установлено, денежные средства в размере 700000 руб. уплачены покупателем продавцу в качестве аванса, что прямо следует из условий договора от < Дата >, однако, в связи с расторжением договора купли-продажи до настоящего времени аванс ФИО1 не возвращен, доказательств обратного суду не представлено.

При этом, по мнению суда, обстоятельства не заключения договора купли-продажи объектов недвижимости между сторонами на правовую природу заявленной истцом ко взысканию суммы не влияют, поскольку в обеспечение исполненных ФИО1 обязательств по передаче в установленной срок всей стоимости им уплачен задаток в размере 300000 руб., который правомерно ФИО2 оставлен за собой.

При этом договор от < Дата > не содержит каких-либо условий об удержании продавцом всей суммы аванса или его части, в случае не заключения сторонами спора основного договора, и такие условия не поставлены в зависимость от причин его не заключения, в связи с чем, исходя из правовой природы аванса, при названных обстоятельствах у продавца возникла обязанность возвратить сумму аванса в полном объеме.

На основании объяснений сторон, фактических обстоятельств дела, установив, что ФИО1 произвел частичную оплату предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от < Дата > на сумму 700000 руб., однако, в дальнейшем стороны заключили между собой соглашение о расторжении договора купли-продажи, у ФИО2 возникла обязанность по возврату истцу уплаченных в качестве аванса по договору денежных средств, однако, данная обязанность ФИО2 до настоящего времени не исполнена, в связи с чем суд приходит к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи в размере 700000 руб.

Оценивая встречные требования ФИО2 о взыскании с ФИО1 неосновательного обогащения, суд приходит к следующим выводам.

Исходя из положений п. 1 ст. 1102 ГК РФ, неосновательное обогащение имеет место в случае приобретения или сбережения имущества в отсутствие на то правовых оснований.

При этом на истца возлагается обязанность доказать факт неосновательного обогащения, а на ответчика возлагается обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества, наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение не подлежит возврату в силу закона.

Обосновывая требования о взыскании с ФИО1 неосновательного обогащения, истец ФИО2, ссылалась на неправомерность его проживания в принадлежащем ей жилом доме, в том числе в период с < Дата > по < Дата >, и возникшей в связи с этим обязанностью уплачивать ей арендную плату.

Вместе с тем, согласно п. 1.6 договора купли-продажи от < Дата >, ФИО2 передала ФИО1 объекты недвижимости в день подписания договора, а договору в свою очередь придана сила акта приема-передачи.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Исходя из буквального содержания условий договора от < Дата >, суд приходит к выводу о том, что сторонами спора было достигнутого соглашение о передаче имущества, планируемого на момент заключения предварительного договора сторонами к отчуждению в пользу ФИО1 с < Дата >, в связи с чем суд находит не обоснованным довод ФИО2 о безосновательности вселения ФИО1 в жилой дом.

При этом положения договора от < Дата > не содержат условий о сроке, на который объекты недвижимости передавались ФИО1, а также о том, что их использование (фактическое проживание) будет являться для ФИО1 возмездным, в том числе на условиях аренды.

Сведений о достижении такого согласия между сторонами спора после заключения договора < Дата > в материалах дела не имеется, и сторонами в ходе рассмотрения дела на такие обстоятельства не указывалось.

Ссылка ФИО2 на ранее имевшие место арендные отношения с иным лицом, правового значения для существа рассматриваемого спора о взыскании неосновательного обогащения не имеют, поскольку сведений о заключении договора аренды между ФИО2 и ФИО1, либо достижении иного согласия о платном характере использования ФИО1 жилого дома и земельного участка, в материалах дела не имеется.

В рассматриваем случае ФИО1, с согласия ФИО2, начал использовать жилое помещение и земельный участок, полагая в дальнейшем приобрести их в собственность, при этом стороны до утраты интереса к совершению сделки, и заключения соглашения о расторжении договора < Дата >, вели переговорный процесс, в том числе в обоюдном порядке продляли сроки заключения основного договора, в связи с чем законность такого проживания для ФИО1 являлась очевидной.

Кроме того, согласно акту приема-передачи (возврата) жилого дома, подписанного сторонами спора < Дата >, ФИО1 в связи с расторжением сторонами договора купли-продажи от < Дата > освободил занимаемый им жилой дом и земельный участок.

При этом определением Московского районного суда г. Калининграда от < Дата > утверждено мировое соглашение, заключенное между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО1, по условиям которого ФИО5 добровольно выселяется из жилого помещения и земельного участка с КН:№, расположенных по адресу: < адрес >; принят отказ от исковых требований ФИО2 к ФИО1, и ФИО1 к ФИО6; прекращено производство по гражданскому делу по иску ФИО2, к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, выседении, взыскании задолженности за газоснабжение и встречному иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи, обязании произвести регистрацию перехода прав собственности на объект недвижимости.

Таким образом, при обоюдной утрате сторонами интереса в совершении сделки и достижении согласия о расторжении договора купли-продажи < Дата >, ФИО1 в этот же день освободил занимаемое им жилое помещение и земельный участок, в связи с чем, доводы о неосновательности обогащения ФИО1 в связи с неуплатой аренды за проживание в жилом доме, при отсутствии договоренности сторон о платности использования объектов недвижимости, не нашли своего подтверждения.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, о том, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО2 – оставлению без удовлетворения.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая, что ФИО1 при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 10200 руб. (чек по операции Сбербанк Онлайн от < Дата >), с ФИО2 в его пользу подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 200 руб.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 в связи с рассмотрением настоящего гражданского дела понесены расходы на оплату услуг представителя, что подтверждается относимыми и допустимыми доказательствами, а именно: соглашением об оказании юридической помощи № от < Дата >; квитанцией серии АВ № от < Дата > на сумме 50000 руб., адвокатским ордером № от < Дата >, доверенностью серии < адрес >6 от < Дата >.

Принимая во внимание продолжительность рассмотрения и сложность дела, ценность защищаемого права, проанализировав материалы гражданского дела, свидетельствующие об объеме и характере выполненной работы и оказанной юридической помощи при разрешении данного спора, доказательства, подтверждающие расходы на оплату услуг представителя, разумность таких расходов, количество судебных заседаний в которых представитель ФИО3 принимал участие, суд считает, что заявление ФИО1 о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в заявленном размере не соответствует критерию разумности и соразмерности, и уменьшает его до 30 000 руб., что в свою очередь отвечает требованиям разумности и сложившейся гонорарной практике.

Таким образом, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 200 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 98, 100, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 (< ИЗЪЯТО >) удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (< ИЗЪЯТО >) в пользу ФИО1 (< ИЗЪЯТО >) денежные средства в размере 700000 (семьсот тысяч) руб.

Взыскать с ФИО2 (< ИЗЪЯТО >) в пользу ФИО1 (< ИЗЪЯТО >) расходы по уплате государственной пошлины в размере 10200 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 05 октября 2022 года.

Судья М.В. Самойленко