Решение по делу № 2-2385/2022 от 19.09.2022 - о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, расторжении договора аренды, возложении обязанности по передаче земельного участка.

Гр.дело № 2-2385/2022

УИД: 04RS0021-01-2022-003340-20

Решение в окончательной форме изготовлено 19 сентября 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 сентября 2022 года г. Улан-Удэ

Советский районный суд г.Улан-Удэ в составе судьи Помишиной Л.Н., при секретаре Балдановой М.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2385/2022 по иску Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия к ФИО1 ФИО6 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, расторжении договора аренды, возложении обязанности по передаче земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 780 276,94 рублей, неустойку за просрочку уплаты арендной платы в размере 594 019,71 рублей; неустойку за несвоевременность уплаты арендной платы по день фактического исполнения обязательства, расторгнуть договор аренды земельного участка от 23 мая 2016 года, обязать ФИО1 передать Министерству имущественных и земельных отношений Республики Бурятия земельный участок с кадастровым номером ... по акту приема-передачи в состоянии пригодном для дальнейшего использования в течение 3 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Требования мотивированы тем, что 23 мая 2016 года между сторонами был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для строительства пансионатов, домов отдыха и организации парка. В соответствии с п. 2.3 договора арендатор уплачивает ежемесячную арендную плату в размере 58 583,33 руб. за каждый месяц до 10 числа оплачиваемого месяца. Обязанность по оплате ответчиком не исполняется, что повлекло возникновение задолженности. 26 октября 2021 года, 25 марта 2022 года Минимуществом РБ в адрес ФИО1 была направлена претензия о погашении задолженности, но ответчик оплату не произвел. За период с 11 января 2021 года по 30 июня 2022 года начислены пени за просрочку исполнения обязательств в размере 594 019,71 руб. Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ, п. 6.2 договора истец вправе расторгнуть договор в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 25 марта 2022 года о расторжении договора, досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 заявленные требования по доводам иска поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежаще извещен.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 суму задолженности по арендной плате не оспаривал, пояснил, что ответчик в течение месяца произведет оплату, ходатайствовал о снижении суммы неустойки согласно ст. 333 ГК РФ, возражал против расторжения договора аренды, поскольку на земельном участке имеются строения, возведенные ФИО1

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей воле и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

Согласно положениям ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с пунктом 1 статьи 432 этого же кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовыми актами. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 606 ГК РФ определено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ч. 1 ст. 607 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии гражданским законодательством и данным кодексом.

В соответствии с положениями пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

По делу следует, что 23 мая 2016 года между Министерством имущественных и земельных отношений РБ и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Бурятия с кадастровым номером ..., категория земель: земли населенных пунктов, площадь 27 460 кв.м., местоположение: ....

Согласно п. 6.1 договора срок его действия - 10 лет с даты его государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.3 Договора размер ежемесячной арендной платы составляет 58 583,33 руб. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца.

Согласно п. 4.1.3, п. 6.2 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного прекращения действия договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Земельный участок передан арендодателем арендатору 23 мая 2016 года, что следует из акта приема-передачи земельного участка.

Из представленного стороной истца расчета, не оспоренного ответчиком, задолженность по арендной плате за период с 10 января 2021 года по 30 июня 2022 года составляет 780 276,94 руб., с учетом произведенных ответчиком платежей в феврале 2021 года, в июне 2021 года. Доказательств наличия задолженности по арендной плате в ином размере, либо ее отсутствие, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, ответчиком суду не представлено.

При указанных обстоятельствах, исковые требования истца суд признает обоснованными, потому принимает решение о принудительном взыскании с ответчика задолженности по договору аренды в заявленном размере.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможно при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

25 марта 2022 года истцом требование о досрочном расторжении договора аренды с приложением дополнительного соглашения о расторжении договора, акта приема-передачи земельного участка было направлено ответчику посредством почтовой связи по месту жительства ответчика по адресу: ..., ответ от арендатора на указанное требование Министерства не поступил.

Разрешая требования истца о расторжении договора, руководствуясь положениями пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что поскольку заемщиком допущено ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, учитывая количество и размер суммы просроченных арендатором платежей и длительность периода просрочки, рассматриваемый договор от 23 мая 2016 года подлежит расторжению.

Возражения стороны ответчика по требованию о расторжении договора аренды со ссылкой на наличие возведенных на земельном участке строений основанием к отказу в удовлетворении исковых требований в данной части не является, поскольку в соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Кроме того, в силу ст. 608 ГК РФ в данном случае право сдачи имущества в аренду принадлежит истцу.

Из пп. 2 и 4 ст. 453 ГК РФ следует, что после расторжения договора происходит определение завершающих имущественных обязательств сторон, в том числе возврат и уравнивание осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений.

Таким образом, в связи с расторжением договора аренды ответчик обязан вернуть истцу рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером ... по акту приема-передачи в состоянии пригодном для дальнейшего использования.

Рассматривая вопрос о сроке исполнения судебного решения по передаче земельного участка по акту, суд полагает возможным установить срок исполнения один месяц со дня вступления в законную силу решения суда, данный срок является разумным и справедливым, поскольку в пределах этого срока ответчик должен и может принять все необходимые меры для исполнения решения суда в данной части.

Разрешая требование иска о взыскании с ФИО1 неустойки по договору и ходатайство ответчика о ее снижении, суд приходит к следующему.

Пунктом 5.3 договора аренды сторонами оговорена ответственность арендатора за просрочку уплаты и неуплаты арендной платы в виде начисления пени в размере 0,03 ставки рефинансирования Центрального банка России с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Из представленного расчета задолженности размер неустойки за период с 11 января 2021 года по 30 июня 2022 года составляет 594 019,71 руб.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Суд не в праве, а, по существу, обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации (Определение Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 года № 263-О).

Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 8 от 01 июля 1996 года установлено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

При этом, применительно к абз. 2 п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», ввиду того, что ответчиком по делу является физическое лицо, то при взыскании неустойки правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по их заявлению, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (ст. 56 ГПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Конституционный Суд РФ в определениях по жалобам граждан на нарушение их прав ст. 333 Гражданского кодекса РФ неоднократно излагал правовую позицию, касающуюся права суда уменьшить размер неустойки. (Определения Конституционного Суда РФ от 15.01.2015 № 7-О, от 23.04.2015 № 977-О, от 24.03.2015 № 560-О).

Как указал Конституционный Суд РФ в названных определениях, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки. Вместе с тем часть первая статьи 333 ГК РФ предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Степень несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

При этом в силу п. 6 ст. 395 Гражданского кодекса РФ и разъяснений, содержащихся в п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской № 7 от 24.03.2016 года, размер неустойки в любом случае не может быть снижен ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ.

Так, на сумму долга по каждому ежемесячному платежу с учетом заявленного в иске периода с 11 января 2021 года по 30 июня 2022 года и принимая во внимание размер процентов, определяемых ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды сумма процентов по ст. 395 ГК РФ составит 54 219,69 руб., в том числе

за 2021 год: январь – 187,55 руб., февраль – 270,42 руб., март – 704,72 руб., апрель – 781,25 руб., май – 1098,56 руб., июнь – 660,71 руб., июль – 694,19 руб., август – 1073,43 руб., сентябрь – 1400,31 руб., октябрь – 1895,27 руб., ноябрь – 2 282,01 руб., декабрь – 2 989,68 руб.,

за 2022 год: январь – 3518,34 руб., февраль – 5 661,36 руб., март – 10 268,66 руб., апрель – 8 883,85 руб., май – 7 691,47 руб., июнь – 4 157,91 руб.

Оценив соразмерность предъявленной к взысканию суммы неустойки последствиям неисполнения обязательства, а также сумму основного обязательства, с учетом положений ст. 395 ГК РФ и периодов просрочки, суд считает возможным снизить размер истребуемой истцом штрафной санкции в размере 594 019,71 руб. до 100 000 руб.

При этом судом принимается во внимание, что ответчик длительное время не исполнял обязанность по оплате арендных платежей, неоднократно нарушал условия договора, и Министерство ранее также было вынуждено обращаться в суд с требованиями о взыскании задолженности по арендным платежам в судебном порядке. Ответчиком последовательно, из года в год нарушались условия договора.

Ссылка стороны ответчика на обстоятельства непреодолимой силы, а именно неблагоприятную политическую обстановку по всей стране, которая не располагает жителей республики к посещению учреждений отдыха, что влияет на спрос потребителей, признается судом несостоятельной, поскольку земельный участок предоставлялся не для удовлетворения личных потребностей ФИО1, а для коммерческой деятельности, соответственно, ответчик должен был оценивать свои финансовые ресурсы и возможности, также мог своевременно расторгнуть договор. При этом, земельный участок находится в выгодной зоне города Улан-Удэ, его использование иными лицами могло приносить стабильный доход в бюджет республики, а денежные средства направлены на социально-значимые цели.

Согласно ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Принимая во внимание приведенные нормы права, разъяснения вышестоящего суда, суд приходит к выводу о возможности расчета пени на сумму долга по арендным платежам в размере 780 276,94 руб. с 14 сентября 2022 года по день фактического возврата суммы долга в соответствии с положениями ч. 1 ст. 395 ГК РФ.

В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального бюджета г.Улан-Удэ подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12 302,77 руб. на сумму удовлетворенных требований в размере 880 276,94 руб. (780 276,94 руб. + 100 000 руб.)

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 ФИО7 (паспорт ... ...) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия (ИНН <***>) задолженность по арендной плате в размере 780 276,94 рублей; неустойку за просрочку уплаты арендной платы в размере 100 000 рублей; неустойку на сумму основного долга в размере 780 276,94 рублей с 14 сентября 2022 года по день фактического исполнения обязательства из расчета в соответствии с ч. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 23 мая 2016 года заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия и ФИО1 ФИО8; обязать ФИО1 ФИО9 передать Министерству имущественных и земельных отношений Республики Бурятия земельный участок с кадастровым номером ... по акту приема-передачи в состоянии пригодном для дальнейшего использования в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО1 ФИО10 (паспорт ...) в доход муниципального образования «город Улан-Удэ» государственную пошлину в размере 12 302,77 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Советский районный суд г.Улан-Удэ.

Судья Л.Н. Помишина