Дело №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 июня 2022 года Нижегородский районный суд г. Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Рябова А.Е., при секретаре Боевой В.А., при участии старшего помощника прокурора Нижегородского района г.Н.Новгорода ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску фио2, фио3 к Администрации г.Н.Новгорода о выплате выкупной цены, выкупе жилого помещения, взыскании судебных расходов, встречному иску Администрации г.Н.Новгорода к фио2, фио3 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, снятии с регистрационного учета,
установил:
Истцы фио2, фио3 обратились в Нижегородский районный суд г.Н.Новгорода с иском о выплате выкупной цены, выкупе жилого помещения, взыскании судебных расходов. В обоснование свои требований указали следующее.
Истцы являются собственниками 3-х комнатной квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 45,1 кв.м. Квартира принадлежит Истцам на праве общей долевой собственности на основании: Договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, (зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.10.2004г., запись регистрации №, 52-01/02-215/2004-87). ? доля в праве принадлежит фио2, ? доли в права — фио3
Постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу <адрес> литер А признан аварийным и подлежащим сносу. Истцами получено «Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд» для согласования и подписи, с его условиями истцы были не согласны.
Пунктом 2 указанного соглашения установлен размер возмещения за изымаемую недвижимость в размере 2 220 000 (два миллиона двести двадцать тысяч) рублей 00 коп. Истцы считают, что рыночная стоимость указанная в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и размера убытков, связанных с изъятием для муниципальных нужд, выполненного ООО «Новосистем Консалт» (отчет №(МК№-у/2021) от 09.03.2021г.) существенно занижена. Не согласны с указанным размером возмещения, поскольку указанная стоимость ниже средней рыночной и не позволяет заменить изымаемое жилье на альтернативное.
В порядке ч. 9 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения.
Истцами в адрес ответчика было направлено уведомление об отказе в подписании соглашения, с обоснованием причин отказа. Ответным письмом исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ Администрация отказалась от изменения выкупной стоимости.
Отчетом об оценке установлены убытки в размере 149 000 рублей и рыночная стоимость квартиры в размере 2 017 000 руб. Анализируя рынок жилья, истцы установили, что средняя стоимость квадратного метра аналогичного жилья 61 058, 33 руб. Путем расчетов, исходя из средней стоимости квадратного метра и площади изымаемого жилого помещения, средняя рыночная стоимость изымаемого жилого помещения, по мнению истцов, составляет: 61 058, 33 руб. Х 45,1 кв.м. = 2 753 730, 68 руб. В оценку рыночной стоимости недвижимости, по мнению истцов, не включена стоимость доли в компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого дома, в котором расположена квартира истцов, в размере 400 000, 00 руб.
Истцами был предоставлен расчет: общая сумма компенсации за выкупаемое имущество составляет 3 302 730, 68 руб. (средняя рыночная стоимость выкупаемого жилого помещения 2 753 730, 68 руб.+ компенсация не проведенного капремонта 400 000, 00 руб. + убытки связанные изъятием с учетом переезда 149 000 руб.).
На основании ч.3 статьи 35 Конституции РФ отчуждение квартиры в принудительном порядке возможно при равноценном возмещении средств.
Ст. 7 ст. 32 ЖК РФ установлено, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Таким образом, размер цены рассчитывается с учетом следующих факторов:
1. Рыночной стоимости квартиры, которая подлежит выкупу.
2. Рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество.
3. Затраченные средства на переезд и поиском другой квартиры для дальнейшей ее покупки и оформления..
4. Компенсация за не произведенный капитальный ремонт.
Проведенной экспертизой рассчитаны не все убытки, причиненные собственнику, не рассчитаны услуги риэлтора на поиск жилья при покупке и съеме квартиры, а также нотариальные услуги по оформлению, капитальный ремонт. Из чего можно сделать вывод, что стоимость убытков рассчитана не в полном объеме, что значительно занижает выкупную стоимость и ущемляет интересы собственника.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ) даны следующие разъяснения: выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.
Согласно п. 3.2.2 Соглашения истцы обязаны освободить квартиру от имущества в течение 30 дней с момента перечисления возмещения, предусмотренного Соглашением. Указанная квартира является единственным жильем истцов.
В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
Согласно позиции Верховного суда, отраженной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, по смыслу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.
В связи, с чем истцы обратились в суд с иском, просят:
Обязать Администрацию <адрес> изъять у фио2 для муниципальных нужд 1/4 долю в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, за кадастровым номером 52:18:0010048:171 путем выкупа с прекращением ее права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в размере 825 682, 67 рублей.
Обязать Администрацию <адрес> изъять у фио3 для муниципальных нужд 3/4 долю в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, за кадастровым номером 52:18:0010048:171 путем выкупа с прекращением его права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в размере 2 477 048, 01 рублей.
В процессе рассмотрения дела истцы уточнили заявленные требования, просят суд:
Обязать Администрацию <адрес> изъять у фио2 для муниципальных нужд 1/4 долю в жилом помещении расположенном по адресу: <адрес>, за кадастровым номером 52:18:0010048:171 путем выкупа с прекращением ее права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в размере 989 098 рублей.
Обязать Администрацию <адрес> изъять у фио3 для муниципальных нужд 3/4 долю в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, за кадастровым номером 52:18:0010048:171 путем выкупа с прекращением его права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в размере 2 967 294 рублей.
Первоначальный ответчик Администрация г.Н.Новгорода обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к фио2 фио3, обосновав их тем, что ответчики являются собственниками 3-х комнатной квартиры по адресу: <адрес>, за кадастровым номером 52:18:0010048:171, общей площадью 45,1 кв.м., квартира принадлежит Истцам на праве общей долевой собственности на основании: Договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, (зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.10.2004г., запись регистрации №, 52-01/02-215/2004-87). ? доля в праве принадлежит фио2, ? доли в права — фио3
Постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу <адрес> литер А признан аварийным и подлежащим сносу сроком ДД.ММ.ГГГГ.
Истцами было получено «Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд» для согласования и подписи, с условиями которого первоначальные истцы были не согласны.
Согласно произведенному по заказу администрации отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости квартиры с учетом доли в праве общей собственности, на земельный участок под домом, включая размер убытков, связанных с изъятием земельного участка и объекта недвижимости составляет 2 2200 000 рублей .
Первоначальным истцам было известно о сроке сноса дома до ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени собственники снос не осуществили.
В связи, с чем администрация г. Н.Новгорода была вынуждена обратиться в суд со встречными исковыми требованиями к фио2, фио3
Просит суд:
1. Обязать администрацию г. Н. Новгорода выплатить фио2 денежное возмещение за 1/4 доли <адрес>.12 по <адрес> г. Н. Новгорода, принадлежащую ей на праве общей долевой собственности, включая убытки, причиненные собственнику, изъятием земельного участка, в размере 563 200 рублей, внеся данные денежные средства на открытый на ее имя расчетный счет.
2. Обязать администрацию г. Н. Новгорода выплатить фио3 денежное возмещение за 3/4 доли <адрес>.12 по <адрес> г. Н. Новгорода, принадлежащую ей на праве общей долевой собственности, включая убытки, причиненные собственнику, изъятием земельного участка, в размере 1 656 800 рублей, внеся данные денежные средства на открытый на ее имя расчетный счет.
3. Определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: г. Н. Новгород, <адрес>, принадлежащее на праве собственности фио2, фио3 с учетом убытков, связанных с изъятием объекта недвижимости и земельного участка в размере 2 200 000 рублей 00 копеек.
4. Прекратить право собственности фио2, фио3 на <адрес> г. Н. Новгорода с момента перечисления денежного возмещения на их расчетный счет.
5. Признать право собственности за муниципальным образованием «<адрес>» на жилое помещение - <адрес> г. Н. Новгорода с момента перечисления денежного возмещения на расчетные счета фио2, фио3
6. Обязать фио2, фио3 в течении 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу предоставить администрации <адрес> банковские реквизиты для перечисления денежного возмещения за изымаемое жилое помещение.
7. Выселить фио2, фио3 из изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> течение 14 дней
с момента перечисления на их банковские счета денежных средств, составляющих возмещение за изымаемое жилое помещение.
8. Признать фио2, фио3 утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> течение 14 дней с момента перечисления на их банковские счета денежных средств, составляющих возмещение за изымаемое жилое помещение.
В судебном заседании истцы фио2, фио3, представитель истцов фио4 на основании доверенности исковые требования с учетом уточнения поддержали, встречные исковые требования не признали, дали пояснения по существу иска.
В судебном заседании представитель Администрации г.Н.Новгорода, третьего лица администрации <адрес> г. Н.Новгорода фио на основании доверенностей исковые требования первоначальных истцов не признала, встречные исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения по существу иска.
Старший помощник прокурора <адрес> г.Н.Новгорода фио1 в судебном заседании полагала требования подлежащими частичному удовлетворению.
Выслушав объяснения участвующих лиц, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ - право частной собственности охраняется законом.
2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно ст. 40 Конституции РФ - каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Судом установлено, что истцы собственниками 3-х комнатной квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 45,1 кв.м. Квартира принадлежит Истцам на праве общей долевой собственности на основании: Договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, (зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.10.2004г., запись регистрации №, 52-01/02-215/2004-87). ? доля в праве принадлежит фио2, ? доли в права — фио3
Постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу <адрес> литер А признан аварийным и подлежащим сносу. Истцами получено «Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд» для согласования и подписи, с его условиями истцы были не согласны.
Согласно ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239).
Администрацией <адрес> принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии земельного участка и изъятии жилых помещений в многоквартирном <адрес> литера А по <адрес> г. Н. Новгорода».
Судом установлено, что на основании указанного постановления администрацией <адрес> проведены мероприятия, направленные на заключение с собственниками соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемых объектов.
В соответствии со ст.32 ЖК РФ: 1. жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Согласно отчету произведенному по заказу администрации отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости квартиры с учетом доли в праве общей собственности, на земельный участок под домом, включая размер убытков, связанных с изъятием земельного участка и объекта недвижимости составляет 2 2200 000 рублей.
Как указал в п.п. «и» п. 20 Верховный суд РФ в Постановлении Пленума «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ N 14 - требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.
Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Следовательно, в силу ст. 32 ЖК РФ муниципальные органы имеют право обратиться в суд с иском об определении выкупной цены, и выселении собственников из принадлежащего им жилого помещения, изымаемого для муниципальных нужд, в случае отказа собственника жилого помещения, изымаемого для муниципальных нужд.
Судом установлено, что истцы не согласны с представленной администрацией г.Н.Новгорода оценкой изымаемого жилого помещения.
В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ N 14 указано, что судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее: а) нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;
з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п.20 п.п. «3» постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГг. №, «выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду».
Законодательство не предусматривает в многоквартирном доме отдельно понятия жилого помещения безотносительно от мест общего пользования.
Квартира как объект права собственности определена в ст.289 ГК РФ, согласно которой собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п.1). Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п.2).
Аналогичные положения содержит жилищное законодательство.
Согласно ст.37 ЖК РФ: доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п.1). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (п.2). При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения (п.3). Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (п.4).
В соответствии со ст.38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п.1). Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (п.2).
Согласно ст.36 п.1 п.п.4 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
По смыслу указанных норм права, квартира в многоквартирном доме как объект права собственности, в том числе как объект распоряжения и в связи с этим объект оценки, включает в себя неразрывно связанные понятия самого жилого помещения и долю в общем имуществе (включая земельный участок) многоквартирного дома.
Для определения равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение судом по ходатайству сторон была назначена судебная экспертиза в ООО «Регион-Оценка», согласно которой равноценное возмещение за <адрес> литер А по <адрес>, с учетом рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли истцов в праве общей собственности на такое имущество, и на земельный участок, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (п.7 ст. 32 ЖК РФ), на дату экспертизы, составляет 3 956 392,00 (Три миллиона девятьсот пятьдесят шесть тысяч триста девяносто два) рубля.
Пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.
Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
По смыслу вышеприведенных норм процессуального права заключение экспертизы не обязательно для суда, но должно оцениваться не произвольно, а в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами по делу.
Оценивая доводы сторон относительно размера выкупной цены жилого помещения, суд считает возможным принять в качестве доказательства заключение ООО «Регион-Оценка», поскольку данное экспертное заключение выполнено на научной основе, о чем содержатся ссылки в самом заключении, по правилам, установленным ст.ст. 85, 86 ГПК РФ, а также в соответствии с ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Эксперты, проводившие экспертное исследование предупреждены об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ
В соответствии со ст. 8 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Представленное в материалах дела заключение в полной мере отвечает требованиям приведенных выше норм, является мотивированным, представляет собой полные и последовательные ответы на поставленные перед экспертами вопросы, заключение исполнено экспертами, имеющими соответствующие стаж работы и образование, необходимые для производства данного вида работ.
Оценивая представленное экспертное заключение, суд исходит из того, что в указанном заключении экспертизы дана полная характеристика объекта оценки (месторасположение объекта, транспортная развязка района, техническое состояние жилого дома) с приложением обширного и подробного фотоматериала, имеется ряд таблиц. При проведении данной оценки использовался сравнительный метод, а именно, метод сравнения продаж (способы оценки типичного объекта недвижимости и единицы сравнения), произведена корректировка, применяемая к ценам сопоставимых объектов.
В заключении содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик, объемно - планировочных характеристик. При этом поправка на разницу в местоположении отражает коэффициент изменения стоимости объекта в зависимости от местоположения объекта, его транспортной доступности и предпочтений потенциальных покупателей.
При установленных по делу обстоятельствах, руководствуясь ст. 32ЖК РФ, суд полагает возможным положить в основу определения выкупной цены жилого помещения - долей <адрес>.12 по <адрес> г. Н. Новгорода заключение судебной экспертизы ООО «Регион-Оценка» и определить равноценное возмещение за изымаемое жилое помещение с учетом непроизведенного капитального ремонта в размере 989 098 рублей в пользу фио2, в пользу фио3 в размере 2 967 294 рубля.
Соответственно, на Администрацию г.Н.Новгорода возлагается обязанность выкупить у фио2 1/4, а у и фио3 изымаемые для муниципальных нужд 3/4 доли каждого из истцов <адрес>.12 по <адрес> г. Н. Новгорода.
При этом право общей долевой собственности фио2 и фио3 на изымаемую для муниципальных нужд <адрес>.12 по <адрес> г. Н. Новгорода и соответствующую долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного <адрес> г. Н. Новгорода, включая земельный участок под указанным многоквартирным домом, подлежит прекращению.
Согласно ст. 35 ЖК РФ - в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Поскольку данным решением прекращено право собственности фио2 на 1/4 и фио3 на 3/4 доли каждого из истцов <адрес>.12 по <адрес> г. Н. Новгорода, следовательно, фио2 и фио3 зарегистрированные в спорном жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения.
В соответствии со ст. 7 Закона «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» - Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях:
изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства;
признание безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда;
выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
В связи с прекращением права собственности фио2 на 1/4 и фио3 на 3/4 доли каждого из истцов <адрес>.12 по <адрес> г. Н. Новгорода, указанные лица подлежат снятию с регистрационного учета как прекратившие право пользования жилым помещением и подлежат выселению.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования фио2, фио3 к Администрации г.Н.Новгорода о выплате выкупной цены, выкупе жилого помещения, взыскании судебных расходов удовлетворить частично.
Обязать Администрацию г.Н.Новгорода выкупить у фио2 изымаемые для муниципальных нужд 1/4 доли <адрес>.12 по <адрес> г. Н. Новгорода с выплатой возмещения в размере 989 098 рублей.
Обязать Администрацию г.Н.Новгорода выкупить у фио3 изымаемые для муниципальных нужд 3/4 доли <адрес>.12 по <адрес> г. Н. Новгорода с выплатой возмещения в размере 2 967 294 рублей.
Встречные исковые требования Администрации г.Н.Новгорода к фио2, фио3 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, снятии с регистрационного учета удовлетворить частично.
Обязать фио2, фио3 в течении 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу предоставить Администрации <адрес> банковские реквизиты для перечисления денежного возмещения за изымаемое жилое помещение.
Прекратить право собственности фио2, фио3 на <адрес>.12 по <адрес> г. Н. Новгорода с момента перечисления денежных средств на их расчетный счет.
Признать право муниципальной собственности на <адрес>.12 по <адрес> г. Н. Новгорода с момента перечисления денежных средств на их расчетный счет.
Снять фио2, фио3 с регистрационного учета по адресу г. Н. Новгород, <адрес> как прекративших право пользования указанным жилым помещением.
Выселить фио2 из квартиры по адресу: г. Н. Новгород, <адрес>.
Выселить фио3 из квартиры по адресу: г. Н. Новгород, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Нижегородский районный суд г. Н. Новгорода.
Мотивированное решение изготовлено 28.06.2022г.
Судья А.Е. Рябов
Копия верна.
Судья А.Е. Рябов
Решение вступило в законную силу 29.07.2022г.
Судья А.Е. Рябов