Решение по делу № 2-2807/2024 от 07.10.2025 | Советский районный суд г. Рязани (Рязанская область)

Категория дела О взыскании задолженности по кредитному договору Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

АО «Россельхозбанк» в лице Рязанского регионального филиала обратилось в Советский районный суд г. Рязани с исковым заявлением к <ФИО> о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

С учетом указанных обстоятельств Банком к Заемщику были предъявлены требования о досрочном возврате задолженности. В нарушение п. 4.8. Кредитного договора требования Банка о досрочном возврате задолженности по Кредитному

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Рязанского регионального филиала к <ФИО> о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество –

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело (УИД) 62RS0004-01-2024-003905-39

Производство № 2-496/2025 (2-2807/2024)

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 сентября 2025 года г. Рязань

Советский районный суд г. Рязани в составе председательствующего судьи Рябинкиной Е.В.,

при секретаре Зайцеве О.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Рязанского регионального филиала к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «Россельхозбанк» в лице Рязанского регионального филиала обратилось в Советский районный суд г. Рязани с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование заявленных исковых требований указав, что АО «Россельхозбанк» заключило с ФИО2 кредитный договор № от дд.мм.гггг., с учетом дополнительного соглашения № от дд.мм.гггг., по условиям которого истец предоставил ответчику кредит в размере 2 249 250,00 руб. под 9,1 % годовых, сроком до дд.мм.гггг. (п. 1.2,1.3,1.5 Кредитного договора).

Согласно п. 1.3.2 Кредитного договора процентная ставка в размере 9,1 % может быть увеличена в случае неисполнения Заемщиком какого-либо из обязательств, предусмотренных пунктом 5.11 Кредитного договора.. В этом случае процентная ставка (плата за пользованием Кредитом) устанавливается с даты, следующей за датой, до которой должны быть предоставлены документы, подтверждающие страхование жизни и здоровья, по дату (включительно) предоставления Заемщиком документов, подтверждающих страхование жизни и здоровья, в размере, превышающем на 1 % действующий размер процентной ставки, определяемой в соответствии си. 1.3 или 1.3.1 Кредитного договора.

В связи с непредставлением Кредитору документов, предусмотренных пунктом 5.11 Кредитного договора, с дд.мм.гггг. процентная ставка по Кредитному договору установлена в размере 10,1 % годовых.

Кредит был предоставлен ответчику в сроки, предусмотренные п. 1.4 Кредитного договора, что подтверждается банковским ордером № от дд.мм.гггг. и выпиской по счету.

В соответствии с п. 2.1 Кредитного договора ответчик обязался использовать полученный кредит исключительно на следующие цели: участие в строительстве многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автопарковкой и получение права на оформление в собственность объекта долевого строительства - двухкомнатную квартиру № (строительный), находящуюся на двадцать первом этаже дома, расположенного по. строительному адресу: <адрес> (1 очередь строительства), находящегося на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес>) (далее - Квартира). Общая проектная площадь квартиры - 55,24 кв.м. по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от дд.мм.гггг., заключенного между ООО «Группа компаний «ЕДИНСТВО», действующему от имени и за счет ООО «ТРИКОЛОР» и ФИО2, предусматривающему аккредитивную форму расчета между его сторонами, соответствующую требованиям Кредитного договора.

В соответствии с п. 5.2 Кредитного договора обеспечением исполнения Заемщиком своих обязательств по кредитному договору являлись в совокупности:

- ипотека в силу закона (п. 1 ст. 77/ п. 1 ст. 64.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Далее - Закон об ипотеке), приобретенной с использованием средств Кредита Квартиры, указанной в п. 2.1 Кредитного договора, с момента государственной регистрации права собственности Заемщика на жилое помещение;

- договор залога прав требования по договору долевого участия в строительстве жилья, который действует до государственной регистрации ипотеки в силу закона в соответствии со статьями 76, 77 Закона об ипотеке;

- страхование риска, связанного с владением, пользованием и распоряжением застрахованным имуществом (имущественное страхование) предмета ипотеки — жилого помещения, условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться Кредитор;

- страхование жизни и здоровья Заемщика, по условиям которого первым выгодоприобретателем является Кредитор;

- страхование риска утраты права собственности на жилое помещение по условиям которого первым выгодоприобретателем будет Являться Кредитор.

Истец указывает, что для выполнения обязательства о целевом использовании кредита определенного п. 2.1 Кредитного договора Заемщик (Участник) заключил договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от дд.мм.гггг. (далее - Договор долевого участия) с ООО «Группа компаний «ЕДИНСТВО», действующему от имени и за счет ООО «ТРИКОЛОР» (далее - Застройщик).

Согласно условиям п. 3.1, 3.2 Договора долевого участия агент застройщика обязуется в предусмотренный Договором срок передать Участнику соответствующий Объект долевого строительства от - имени Застройщика, который обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатация предоставить агенту Застройщика объект долевого строительства для передачи участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после наступления срока передачи объекта долевого строительства и надлежащего выполнения Участником всех своих обязательств, в том числе денежных, согласно ст. 4 настоящего договора, Участник получает право на оформление в собственность двухкомнатной квартиры № (строительный), находящуюся на двадцать первом этаже дома, расположенного по строительному адресу; <адрес>(1 очередь строительства), находящегося на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес>).

В соответствии со ст. 4 Договора долевого участия цена договора составляет 2 811 563 руб. подлежит оплате до дд.мм.гггг. включительно. При этом часть цены договора в размере 2 249 250 руб., оплачивается за счет кредитных средств, предоставленных АО «Россельхозбанк» (п. 4.3, 4.4,4.10).

По имеющейся у Банка информации расчеты с Застройщиком по Договору долевого участия произведены в полном объеме, истцом приложены доказательства (платежное поручение № от дд.мм.гггг. о переводе покрытия по аккредитиву (покрытый) № от дд.мм.гггг., платежное поручение № от дд.мм.гггг. о платеже по аккредитиву № от дд.мм.гггг., квитанции к приходному кассовому ордеру № от дд.мм.гггг., копию кассового чека№ от дд.мм.гггг.).

С момента государственной регистрации Договора долевого участия имущественные права Участника находятся в залоге (ипотеке) в силу закона у Банка на основании п. 2 ст. 11 и ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что подтверждаются записью №, о чем имеется отметка в Договоре долевого участия.

Согласно п. 1, п. 3, п. 6 ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства, не позднее предусмотренного договором срока.

По сведениям, предоставленным истцу Застройщиком, дд.мм.гггг. Администрацией города Рязани было выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым № (далее - многоквартирный жилой дом).

В соответствии с ответом ООО «Группа компаний «Единство» от дд.мм.гггг.:

квартире № (строительный), находящейся на 21 этаже дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> (1 очередь строительства) присвоен почтовый адрес: город Рязань, <адрес>

Между ФИО2 и ООО «Группа компаний «Единство» дд.мм.гггг. подписан акт приема-передачи в отношении квартиры. Копию указанного акта представить не представляется возможным в связи с тем, что архивные документы по указанному дому уничтожены за истечением срока хранения;

ФИО2 комплект ключей от Квартиры предан после подписания акта приема- передачи.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1, п, 2 ст. 12 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

Таким образом обязательства Застройщика и Участника по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от дд.мм.гггг. выполнены в полном объеме.

Заемщик/Участник не предоставил в Банк документы, подтверждающие регистрацию права собственности.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от дд.мм.гггг. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (п.1 ст. 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

дд.мм.гггг. построенной Квартире присвоен кадастровый номер <...> (согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от дд.мм.гггг. № КУВИ-№).

В дальнейшем вопреки взятым на себя обязательствам по Кредитному договору (п. 2.1.) и договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от дд.мм.гггг. (п. 3.2) ФИО2 в органы Росреестра для оформления права собственности на построенную Квартиру не обратился.

Сведения о собственнике Квартиру в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

Кроме того, Ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязанности, предусмотренные условиями Кредитного договора в части своевременного возврата кредита, уплаты процентов за пользование кредитом и неустойки.

Просроченная задолженность по уплате процентов за пользование кредитными средствами образовалась с дд.мм.гггг.. Просроченная задолженность по уплате основного долга возникла с дд.мм.гггг.. В связи с чем Заемщику была начислена неустойка в соответствии с условиями Кредитного договора.

В связи с неисполнением обязательств со стороны заемщика, банк вынужден был обратиться в суд с исковым заявлением, в котором просит суд:

1)Признать за ФИО2 дд.мм.гггг. года рождения право собственности на жилое помещение (квартиру) №, площадью 55,2 кв.м., расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с кадастровым номером <...>; 2) Произвести государственную регистрацию права собственности ФИО2 дд.мм.гггг. года рождения на жилое помещение (квартиру) №, площадью 55,2 кв.м., расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с кадастровым номером <...> в Управлении Росреестра по Рязанской области с одновременным залогом в силу закона в пользу АО «Российский Сельскохозяйственный банк»; 3) Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Российский Сельскохозяйственный банк» задолженность по кредитному договору № от дд.мм.гггг. по состоянию на дд.мм.гггг. в общем размере 2 064 092,17 руб. в том числе: основной долг - 1 977 861,21 руб., проценты - 84 198,63 руб., пени за несвоевременную уплату основного долга - 764,11 руб., пени за несвоевременную уплату процентов - 1 268,22 руб.; 4) Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Российский Сельскохозяйственный банк» сумму государственной пошлины, уплаченную банком за подачу искового заявления в размере 52 778,28 руб.; 5) Обратить взыскание, путем продажи с публичных торгов, на имущество находящееся в залоге у АО «Россельхозбанк» в обеспечение обязательств ФИО2 по кредитному договору № от дд.мм.гггг. и принадлежащее Ответчику на праве собственности, а именно: жилое помещение (квартиру) №. площадью 55,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, корпус 3, этаж 21. с кадастровым номером <...> и установить начальную продажную цену, с которой начинаются торги в размере 2811 563 руб.

В судебном заседании представитель истца - ФИО1 поддержала заявленные исковые требования, просила суд удовлетворить их в полном объеме.

По сведениям, полученным судом от ФКУ СИЗО-3 ГУФСИН России по <адрес>, ответчик с дд.мм.гггг. отбывает наказание в виде лишения свободы в указанном учреждении.

Судом в ходе рассмотрения дела предпринимались всеобъемлющие способы извещения ответчика.

Тем не менее, Ответчик, надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного заседания, позицию не представил, представителя не направил, об отложении не просил.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: Управление Росреестра по Рязанской области и ООО "Группа компаний «ЕДИНСТВО», надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного заседания, в суд не явились, позицию не представили, представителей не направили, об отложении не просили.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с точки зрения относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст.233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, выслушав объяснения представителей, исследовав материалы дела в полном объеме, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Частью 2 ст. 808 ГК РФ предусмотрено, что в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (п. 1 ст. 811 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент такого периода; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. ст. 310, 314 ГК РФ).

При этом, по смыслу ст. 330 ГК РФ законом или договором может быть определена определенная законом или договором денежная сумма, которую должник дополнительно обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки его исполнения (неустойка, пени, штраф).

В судебном заседании установлено, что между АО «Россельхозбанк» и ответчиком дд.мм.гггг. заключен кредитный договор №, с учетом дополнительного соглашения № от дд.мм.гггг., по условиям которого Банк предоставил Ответчику кредит в размере 2 249 250,00 руб. под 9,1 % годовых, сроком до дд.мм.гггг. (п. 1.2,1.3,1.5 Кредитного договора).

В соответствии с п. 2.1 Кредитного договора заемщик обязался использовать полученный кредит исключительно на следующие цели: участие в строительстве многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автопарковкой и получение права на оформление в собственность объекта долевого строительства - двухкомнатную квартиру № (строительный), находящуюся на двадцать первом этаже дома, расположенного по. строительному адресу: <адрес> (1 очередь строительства), находящегося на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес>) (далее - Квартира). Общая проектная площадь квартиры - 55,24 кв.м. по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от дд.мм.гггг., заключенного между ООО «Группа компаний «ЕДИНСТВО», действующему от имени и за счет ООО «ТРИКОЛОР» и ФИО2, предусматривающему аккредитивную форму расчета между его сторонами, соответствующую требованиям Кредитного договора.

Свои обязательства истец выполнил, что подтверждается банковским ордером № от дд.мм.гггг. и выпиской по счету.

Однако ответчиком обязательство, принятые по кредитному договору не исполнены, право собственности на жилое помещение (квартиру) №, площадью 55,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <...>, не зарегистрировано. Доказательств обратного суду не представлено.

При таких обстоятельствах взыскание на квартиру, которая является обеспечением по кредитным обязательствам, истцу не представляется возможным потому что право собственности на данный объект недвижимости заемщиком/участник в органе Росреестра не зарегистрировано. В связи с чем, возникшая ситуация создает непреодолимое препятствие истцу в восстановлении своего нарушенного права на возврат кредитных средств, выданных заемщику на строительство квартиры.

В силу ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и их разумность действий предполагаются.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчик уклоняется от регистрации права собственности на квартиру, что является злоупотреблением права.

При таких обстоятельствах, учитывая недобросовестное поведение заемщика, выразившееся в неисполнении им в течение длительного времени условия кредитного договора о предоставлении Банку подтверждения регистрации права собственности на построенную квартиру, при непосредственном владении индивидуально-определенным, поставленным на кадастровый учет объектом недвижимости, переданным ему в установленном порядке застройщиком, суд полагает, что права и законные интересы истца защите путем признания за ответчиком права собственности на квартиру посредством произведения регистрации его права в органах Росреестра с целью дальнейшего обращения взыскания на предмет ипотеки.

Ст. 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

На основании п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Поскольку ответчик уклоняется от исполнения государственной регистрации права собственности на спорную квартиру, в соответствии с положениями п. 3 ст. 165 ГК РФ, п. 1. ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» истец вынужден понудить ответчика к регистрации права собственности на квартиру в судебном порядке.

В судебном заседании установлено, что по состоянию на дд.мм.гггг. образовалась задолженность, общая сумма долга которой составляет 2 064 092,17 руб. в том числе: основной долг - 1 977 861,21 руб., проценты - 84 198,63 руб., пени за несвоевременную уплату основного долга - 764,11 руб., пени за несвоевременную уплату процентов - 1268,22 руб.

Представленный истцом расчет задолженности суд признает достоверным, ответчиками указанный расчет не оспаривался.

Каких-либо доказательств, опровергающих доводы истца, ответчик суду не представил, хотя такая обязанность в соответствии со статьей 56 ГПК РФ была на него возложена.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд находит обоснованными обращенные требования истца о возврате всей суммы задолженности и уплаты начисленных на нее процентов в полном объеме.

Доказательств, подтверждающих обстоятельства, которые в силу закона могли бы служить основанием для освобождения от обязанности по исполнению кредитных обязательства и/или от ответственности за их неисполнение, ответчиком суду не представлено.

Исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными законом или договором, в том числе залогом, в силу которого в отношении недвижимого имущества (по договору ипотеки) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (ст.329 ГК РФ, Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Согласно части 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со статьей 348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) на заложенное имущество может быть обращено взыскание.

В силу пункта 2 статьи 348 ГК РФ, обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1)сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

2)период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В рассматриваемом случае нарушение ответчиком обеспеченного залогом кредитного обязательства не может быть признано крайне незначительным, а размер требований залогодержателя превышает пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге.

Согласно статье 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом.

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога сторонами не заключалось.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному соглашению судом установлен, обстоятельств, исключающих возможность обращения взыскания на предмет залога, предусмотренных пунктом 2 статьи 348 ГК РФ, не имеется, а соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке между сторонами не заключено, исковые требования в части обращения взыскания на предмет залога также подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в полном объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой неисполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п.2 ст.3 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Согласно части 1 статьи 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 ГК РФ (когда между залогодателем – лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, и залогодержателем заключено соглашение о реализации заложенного имущества путем: оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости; продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства).

В силу пункта 1 статьи 340 ГК РФ, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Ценой реализации (начальной продажной ценой предмета залога) при обращении на него взыскания признается согласованная сторонами стоимость предмета залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество (пп.1, 3 ст.340 ГК РФ).

В то же время, учитывая, что с момента заключения кредитного договора и договора залога имущественных прав требований прошел значительный период времени, рыночная стоимость спорной квартиры не соответствует цене, указанной в кредитном договоре и в договоре залога имущественных прав требований.

Определением суда от дд.мм.гггг. по ходатайству истца в целях установления рыночной стоимости жилого помещения (квартиры), площадью 55,м кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № назначена экспертиза. Производство экспертизы поручено ООО «Оценка собственности». Стоимость проведения экспертизы составила 5000 руб. дд.мм.гггг. производство по делу возобновлено. В материалы гражданского дела поступило заключение экспертизы № об определении рыночной стоимости по гражданскому делу №УИД №, № от дд.мм.гггг..

Согласно заключения судебной экспертизы начальная продажная стоимость заложенного имущества составила 6 008 000 руб.

Заключение судебной экспертизы суд признает достоверным и допустимым доказательством по делу, поскольку данное заключение является полным, мотивированным, квалификация эксперта подтверждена документально и сомнений не вызывает. При даче заключения экспертом были приняты во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан соответствующий анализ. Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ и статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». В нем эксперт подробно описывает проведенные исследования, сделанные в результате них выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Выводы эксперта мотивированы, изложены четким языком, не допускают различных толкований и не содержат противоречий с исследовательской частью заключения.

Эксперт, проводивший экспертизу, является компетентным специалистом в соответствующей области знаний, заключение эксперта мотивировано, основано на материалах дела, даны ответы на все поставленные судом вопросы. Оснований сомневаться в объективности и беспристрастности эксперта не имеется, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, о чем дал подписку.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем в том числе начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

В соответствии с разъяснениями в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.

При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске.

Если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

Таким образом, суд считает обоснованным позицию банка о размере начальной продажной стоимости исходя из 80 % рыночной стоимости имущества, определенной судом.

Разрешая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд, руководствуясь ст. ст. 334, 348, 349, 350 ГК РФ, ст. ст. 2, 3, 50, 54.1, 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», приходит к выводу о том, что требования истца об обращении взыскания на предмет ипотеки являются обоснованными, поскольку в силу закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки (залога недвижимости), для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом при подаче искового заявления понесены расходы по уплате государственной пошлины в сумме 52778,28 руб., что подтверждается платежным поручением № от дд.мм.гггг..

Истцом были понесены расходы по определению рыночной стоимости заложенного имущества в размера 5000,00 рублей, что подтверждается платежным поручением № от дд.мм.гггг., которые подлежат взысканию с ответчика.

Поскольку иск АО «Россельхозбанк» удовлетворён полностью, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию вышеуказанные судебные расходы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 233-244 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Рязанского регионального филиала к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.

Признать за ФИО2 (<...>) право собственности на жилое помещение (квартиру) №, площадью 55,2 кв.м., расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с кадастровым номером <...>;

Произвести государственную регистрацию права собственности ФИО2 дд.мм.гггг. года рождения на жилое помещение (квартиру) №, площадью 55,2 кв.м., расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с кадастровым номером <...> в Управлении Росреестра по Рязанской области с одновременным залогом в силу закона в пользу АО «Российский Сельскохозяйственный банк»;

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Российский Сельскохозяйственный банк» задолженность по кредитному договору № от дд.мм.гггг. по состоянию на дд.мм.гггг. в общем размере 2 064 092,17 (Два миллиона шестьдесят четыре тысячи девяносто два) рубля 17 копеек, в том числе: основной долг - 1 977 861,21 руб., проценты - 84 198,63 руб., пени за несвоевременную уплату основного долга - 764,11 руб., пени за несвоевременную уплату процентов - 1 268,22 руб.;

Обратить взыскание, путем продажи с публичных торгов, на имущество находящееся в залоге у Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в обеспечение обязательств ФИО2 по кредитному договору № от дд.мм.гггг. и принадлежащее Ответчику на праве собственности, а именно: жилое помещение (квартиру) №. площадью 55,2 кв.м., расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>. с кадастровым номером <...> и установить начальную продажную цену, с которой начинаются торги в размере 4806 400 (Четыре миллиона восемьсот шесть тысяч четыреста) рублей 00 копеек.

Взыскать с ФИО2. в пользу Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» расходы по оплате государственной пошлины в размере 52 778,28 (Пятьдесят две тысячи семьсот семьдесят восемь) рублей 28 копеек.

Взыскать с ФИО2. в пользу Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» расходы по определению рыночной стоимости заложенного имущества в размере 5000,00 (Пять тысяч) рублей 00 копеек.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья - подпись

Мотивированное решение изготовлено 07 октября 2025 года

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →