Дело № 2-602/2025

89RS0001-01-2025-000113-51

Мотивированное решение

составлено 21.07.2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

14 июля 2025 года г. Салехард

Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего Коблова Н.В.,

при секретаре Дейбус А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации г. Салехарда, администрации г. Салехарда об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения, определенной в ходе изъятия объектов недвижимости, встречному исковому заявлению администрации г. Салехарда к ФИО1 об изъятии объектов недвижимости, прекращении права собственности, признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении, признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации г. Салехарда об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения, определенной в ходе изъятия объектов недвижимости.

В обоснование заявленных требований указано, истец является собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 54,3 кв.м., год постройки <адрес>. Технический паспорт составлен по состоянию на 05.02.2002, степень износа 74%. Квартира приобретена по договору купли-продажи от <дата>. Право собственности зарегистрировано в Росреестре 15.01.2013. Распоряжением администрации г. Салехард от 09.07.2020 №-р <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации г. Салехард от 17.03.2023 № 634 "Об изъятии земельных участков и расположенных на нем объектов недвижимости" вынесено решение об изъятии и проведена оценка стоимости изымаемого имущества.

Согласно заключению об оценке соответствия многоквартирного дома требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции № установлен накопленный износ здания 82%, фактический (физический износ 74 %). Истец изъявил желание получить выкупную стоимость изымаемого имущества. В ноябре 2024 года получен отчет об оценке стоимости вышеуказанной <адрес>, составленный ООО "Айра-Торрес". Общая выкупная стоимость составила 5587 500 руб., из них: жилое помещение 4424 154 руб., доля общего имущества в многоквартирном доме 906 152 руб., доля земельного участка под жилым объектом 257 164 руб., убытки 102 840 руб., стоимость непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома 45 040 руб.

08.11.2024 истцом получено письмо от управления жилищной политики администрации г. Салехард о направлении соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, в котором указано, что в соответствии с ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации ФИО1 полагается определенная отчетом об оценке стоимость. Считает, что определенная в отчете цена квартиры не соответствует действительности. Так, в проведенном отчете об оценке имеется множество ошибок, неточностей, неверно истолкованы нормы права. Таких цен на рынке недвижимости г. Салехард нет. Двухкомнатные квартиры начинаются от 9500 000 руб. в среднем. Ввиду того, что изначально цена недвижимости выведена с нарушениями, взяты объекты - аналоги, которые либо созданы искусственно, либо явно не отвечают реальной стоимости недвижимости на рынке. Следовательно, все дальнейшие приведенные корректировки на стоимость, определение стоимости общего имущества и размера доли в праве на земельный участок являются неверными. Расчет убытков также является неверным, вместо 6 месяцев аренды определяется стоимость риэлтерских услуг, поэтому полная стоимость убытков не определена. Отсутствует расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Полагает, что изымаемые объекты: квартира, доля земельного участка, доля в праве на общее имущество должны оцениваться отдельно. Указал, что эксперт не определил стоимость компенсации капитального ремонта многоквартирного дома. Считает необходимым проведение независимой судебной экспертизы.

В связи с изложенным, просит изъять у ФИО1 жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, долю в общем существе, долю в праве на земельный участок под многоквартирным жилым домом, кадастровый №, в связи с изъятием земельного участка для нужд муниципального образования г. Салехард, после выплаты ему возмещения, включающего рыночную стоимость жилого возмещения, рыночную стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество, рыночную стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок, убытков в связи с переездом, с оформлением права собственности на другое жилое помещение, включая компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт по цене определенной в независимой рыночной экспертизе в ходе гражданского дела.

Определением суда от 31.01.2025 в порядке подготовки гражданского дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация г. Салехард.

Ответчик администрация г. Салехард обратилась в суд с встречным исковым заявлением к Половинкуну, в котором просит:

- изъять у ФИО1 для муниципальных нужд, принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости: квартиру, общей площадью 54,3 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения, определив общую выкупную стоимость в размере 5735 380 руб.;

- прекратить право собственности ФИО1 на вышеуказанные объекты недвижимости;

- признать ФИО1 утратившим право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> после перечисления выкупной стоимости и выселить его из указанного жилого помещения;

- признать за городским округом г. Салехард право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

В обоснование встречных исковых требований указано, что распоряжением Администрации МО г. Салехард от 09.07.2020 №-р "О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу", <адрес> в г. Салехарде признан аварийным и подлежит сносу. Ответчику предъявлено требование о необходимости в течении 6 месячного срока произвести снос жилого дома, собственником квартиры которой он является. Указанные требования в шестимесячный срок не выполнены. Администрацией МО г. Салехард издано постановление от 17.03.2023 № "Об изъятии земельного участка и расположенных на нем недвижимого имущества для муниципальных нужд", которым земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, а также <адрес> данном доме изъяты для муниципальных нужд. Согласно отчету об оценке от 26.06.2023 №, подготовленному ООО "Центр экономического содействия" размер возмещения за жилое помещение, составляет 4628 650 руб. ФИО1 направлено уведомление (с приложением проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, сведений об основных характеристиках объекта недвижимости, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельного участка и жилого помещения), которым предложено подписать проект соглашения и предоставить его в управление жилищной политики администрации г. Салехарда либо в случае направления предложения об изменении размера возмещения, к указанному предложению должны быть приложены обосновывающие указанное предложение документы. Данным уведомлением разъяснено, что в случае, если по истечении 90 дней со дня получения проекта соглашения не будет представлен его подписанный вариант, администрация г. Салехард будет вынуждена обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и принадлежащего ответчику жилого помещения. Вышеуказанные документы адресатом получены. До настоящего времени соглашение с ответчиком о выкупе принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости не достигнута. Правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения.

В соответствии со ст. 137 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе до принятия судом решения предъявить к истцу встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском. Предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления иска.

Учитывая, что между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь, их совместное рассмотрение способствует более быстрому и правильному рассмотрению споров, протокольным определением суда от <дата>, встречное исковое заявление принято к производству.

Встречный иск рассмотрен одновременно с первоначальным иском.

В судебное заседание не явился истец ФИО1, извещен надлежащим образом, в связи с чем, суд рассмотрел дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований.

Представитель ответчика департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации г. Салехарда ФИО5 в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать, удовлетворить встречные исковые требования администрации г. Салехарда.

Помощником прокурора г. Салехарда Румянцевым Д.А. в судебном заседании дано заключение о наличии правовых оснований для выселения ФИО1 из жилого помещения после проведения процедуры изъятия объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Допрошенная в судебном заседании путем применения системы видеоконференц-связи эксперт АНО "Томский центр экспертиз" ФИО7 показала, что заключение комиссии экспертов № составлено в строгом соответствии с действующим законодательством и методическими рекомендациями. По форме и содержанию является подробным и мотивированным, каких-либо противоречий и ошибок не содержит. На поставленные судом вопросы, изложенные стороной истца в заявлении о проведении повторной судебной экспертизы, дала объяснения о том, что эксперт не берет в расчетах за основу оценки Постановление Правительства ЯНАО №-П, ссылка на данное Постановление имеется в разделе Заключения "Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект". Данный анализ рынка отражается в Заключении в соответствии с пп. "в" п. 11 ФСО №. При этом федеральные стандарты оценки применяются как методическая основа проведения экспертизы. Непосредственно в расчетах используются цены предложений по конкретным объектам-аналогам (квартирам) - см. табл. 10 и табл. 11 Заключения. Эксперт не брал за основу в расчетах указанное Постановление и, соответственно не вводит ограничений.

Анализ цен предложений рынка г. Салехарда - это также анализ рынка в соответствии с пп. "в" п. 11 ФСО № 7. Да, эксперт самостоятельно анализирует рынок и проводит собственные исследования, это один из этапов проведения экспертизы, что соответствует требованиям со ст. 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Источником информации в рамках данной оценки служат цены предложений по конкретным объектам-аналогам (квартирам) - см. табл. 10 и табл. 11 Заключения.

Эксперт не проводит сравнение ни с Постановлением Правительства ЯНАО № 239-11, ни со всем массивом квартир, выставленных на продажу в г. Салехард. Это данные, которые используются исключительно для анализа рынка. В заявлении на проведение повторной экспертизы указано, что эксперт принял за объекты-аналоги дома, которые не являются капитальными, что не соответствует действительности. В качестве аналогов приняты квартиры в следующих домах: <адрес>; <адрес>; <адрес>. Каждый из домов стоит на кадастровом учете, права на квартиры в указанных МКД зарегистрированы в Росреестре. Если бы указанные объекты были не капитальными - права бы на них, как на объекты недвижимости, зарегистрированы не были.

В соответствии с пп. "б" п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Согласно Методическим рекомендациям по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещения (в том числе в домах непригодного для проживания жилищного фонда) СПОД РОО 03-17- 2023 при подборе объектов-аналогов необходимо, кроме прочего, обращать внимание на следующие ценообразующие факторы: год постройки МКД, в котором расположен объект-аналог.

Подобранные для сравнения квартиры расположены в домах, не признанных аварийными, в связи с чем, с учетом года их постройки, находятся в удовлетворительном техническом состоянии. Если бы они были "одинаковые", как указано в заявлении о проведении повторной экспертизы, то тогда бы тоже были признаны аварийными, чего в данном случае нет.

Как указано в Методике СПОД РОО 03-17-2023: "В расчетах жилых помещений в аварийных домах, подлежащих сносу и расселению, следует акцентировать внимание на необходимость введения корректировки на техническое состояние МКД (аварийность объекта оценки) и отдельно, - корректировки на техническое состояние внутренней отделки жилого помещения (квартиры)". Таким образом, довод в заявлении на проведение повторной экспертизы об отсутствии необходимости введения корректировки на техническое состояние противоречит требованиям Методики.

Состояние внутренней отделки объекта оценки охарактеризовано как "хорошее" (см. табл. 1 Заключения), у подобранных аналогов № 1 и № 3 - также хорошее, следовательно, корректировка никакая не вводилась; у аналога № 2 - хорошее+удовлетворительное, следовательно, введена повышающая, а не понижающая корректировка. О каких понижающих корректировках говорится в заявлении на проведение повторной экспертизы непонятно.

Требование учитывать в расчетах техническое состояние квартиры ранее имевшего место быть пожара, противоречит вопросам, поставленным экспертом. Требуется произвести расчет стоимости квартиры на текущую дату, на дату производства экспертизы, а не на какую-то иную дату какого-то пожара.

Таким образом, все корректировки введены верно.

Согласно ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения не может выступать самостоятельным объектом в гражданском обороте, отчуждению отдельно от права собственности на жилое помещение не подлежит. Соответственно, рынок жилой недвижимости воспринимает цены с учетом в стоимости квартиры стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственнике помещения.

Данная позиция также подтверждена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014): "Поскольку положениями ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья".

Таким образом, предложения о продаже объектов недвижимости включают в себя стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения, в том числе и стоимость в праве на земельный участок. Следовательно, рассчитанная стоимость квартиры сравнительным подходом включает в себя стоимость доли в праве на общее имущество, в том числе земельный участок. Аналогичное указано и в Методике СПОД РОО 03-17-2023. Таким образом, экспертом в расчетах учтена стоимость доли в праве на общее имущество, в том числе на земельный участок под МКД.

В ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации не указано, что в расчетах убытков должна быть учтена аренда квартиры за 6 месяцев. Возможно, имеется ввиду ч. 6 указанной статьи, но там идет речь о другом, а именно о сохранении права пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения.

Срок аренды принимается с учетом сроков экспозиции на рынке недвижимости, времени, необходимого для поиска жилья, оформления на него прав и переезда – 4 месяца (источник информации: данные Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт https://statrielt.ru). Сроки ликвидности, сроки экспозиции, сроки продажи по рыночной стоимости, типичные для рынка квартир, группа Б на 01.04.2025). Ссылка в заявлении ФИО1 на проведение повторной экспертизы о необходимости эксперту при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт руководствоваться приказом Судебного департамента при Верховном суде от 23.12.2022 № 245 не выдерживает никакой критики. Объект экспертизы - квартира в МКД, а указанный приказ регулирует вопросы технического обслуживания зданий и сооружений судов. Расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт произведен в соответствии с Методикой СПОД РОО 03-17-2023. В соответствии с "Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Данная компенсация и призвана "уровнять" цены между аварийным жильем для выплаты справедливого размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

В качестве альтернативы в заявлении на проведение повторной экспертизы приведены цены по 4 аналогам: 1 аналог - цена за 1 кв.м. - 152,5 тыс. руб.; 2 аналог - 240,85 тыс.руб.; 3 аналог - 176,8 тыс.руб.; 4 аналог - 195,8 тыс.руб. Диапазон цен 1 кв.м., жилья в г. Салехарде - от 85 066 до 269 663 руб., среднее значение - 187 551 руб. (см. анализ рынка в Заключении), согласно статистическим данным - средняя цена жилья на вторичном рынке наконец 2024 года - 99,9 тыс. руб. Стоимость квартиры - 4 575 000 руб. Стоимость компенсации на дату производства экспертизы (76% износа) - 5 048 413 руб. Итого: 9 623 413 руб. Площадь квартиры 54,3 кв.м., стоимость 1 кв.м. 177 тыс.руб. Таким образом, определенная экспертом стоимость соответствует рыночным данным. Никаких нарушений при проведении экспертизы экспертом не допущено: анализ рынка соответствует требованиям ФСО № 7, в заключении фактические данные о ценах сделок (см. стр. 29 Заключения), интервалы значений, факторы, влияющие на спрос, предложение и цены, основные выводы (см. стр. 30-33 Заключения); подобраны аналоги из одного сегмента рынка - "старый фонд" (см. табл. "10 Заключения); корректировки в рамках сравнительного подхода введены верно, в соответствии с требованиями федеральных стандартов и Методики СПОД РОО 03-17-202. обоснования со ссылками на источники информации приведен в Заключении после каждой корректировки (см. стр. 37-39 Заключения); все математические методы, расчеты обоснованы, воспроизвести расчет не составит сложности; полученная в результате расчетов итоговая величина рыночной стоимости соответствует данным, приведенным в анализе рынка.

Суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц по правилам ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав объяснения сторон, эксперта, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО1 принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>, площадью 54,3 кв.м., кадастровый №.

Распоряжением администрации МО г. Салехард от 09.07.2020 №-р жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

12.08.2022 ФИО1 направлено требование о необходимости в течение шестимесячного срока произвести снос жилого дома, собственником квартиры которой он является. Указанные требования не выполнены.

Постановлением администрации МО г. Салехард от 17.03.2023 № "Об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд" земельный участок с кадастровым номером № изъят для муниципальных нужд у правообладателей недвижимости многоквартирного дома по адресу: <адрес>, а также расположенные на нем объекты недвижимого имущества, в том числе <адрес>. Основанием послужило исполнение распоряжения администрации МО г. Салехард от 09.07.2020 №-р "О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу".

08.11.2024 ФИО1 спорного жилого помещения направлено уведомление (с приложением проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, сведений об основных характеристиках объекта недвижимости, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельного участка и жилого помещения), которым предложено направить в адрес управления жилищной политики предложения об изменении размера возмещения с приложением обосновывающих документов. Данным уведомлением ответчику разъяснено, что в случае, если по истечении 90 дней со дня получения проекта соглашения, не будет представлен его подписанный вариант, администрация МО г. Салехард будет вынуждена обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и принадлежащего ответчикам жилого помещения.

Согласно отчету об оценке ООО "Айра Торрес" от 28.10.2024 № стоимость недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, включая долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, составляет 5735 380 руб.

Соглашение о выкупе собственности с ответчиком не достигнуто, в связи с чем, ФИО1 обратился в суд с иском об оспаривании выкупной стоимости объектов недвижимости, а администрация г. Салехарда – с встречным исковым заявлением об изъятии объектов недвижимости.

На основании ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа на основании ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В соответствии с ч. 9 названной статьи, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно п. 9 ст. 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если соглашение, указанное в п. 6 настоящей статьи, не заключено в течение одного месяца со дня, когда лицу, у которого в соответствии с настоящей статьей изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, орган местного самоуправления обращается в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, о прекращении соответствующих прав лиц, являющихся собственниками земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее:

а) нормы, содержащиеся в ст. 32 ЖК РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (ст. 279 - 283 ГК РФ, ст. 9 - 11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации);

в) обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (ст. 49, 55 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, ч. 10 - 11 ст. 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений);

г) соблюдение предусмотренной ч. 2 - 4 ст. 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

При этом, исходя из положений ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения;

д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения;

е) если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37, пункт 4 статьи 292 ГК РФ, статья 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (ст. 47 ГПК РФ);

ж) принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, к участию в деле исходя из норм части 3 статьи 45 ГПК РФ должен быть привлечен прокурор;

з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ);

и) требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Судом установлено, что предусмотренная законом процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, истцом соблюдена.

Пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации.

Согласно положений п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Согласно п. 4 ст. 57 Земельного кодекса Российской Федерации при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом рыночной стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения, на основании которого возникли ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Согласно положений ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Согласно п. 1 ст. 62 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно положений п. 2 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку собственник изымаемого жилого помещения понесет данные расходы, они охватываются понятием убытков определенных в ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому подлежат включению в выкупную стоимость.

В рамках рассмотрения гражданского дела судом назначена экспертиза, производство которой поручено АНО "Томский центр экспертиз".

Согласно заключению комиссии экспертов АНО "Томский центр экспертиз" от 29.05.2025 № рыночная стоимость объекта недвижимости с учетом стоимости квартиры, доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, здание, земельный участок под многоквартирным домом составляет 4575 000 руб., размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения в связи с его изъятием – 301 566 руб., стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату первой приватизации составляет 920 302 руб.

Оценивая представленное экспертное заключение комиссии экспертов АНО "Томский центр экспертиз" от 29.05.2025 № в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд, с учетом показаний эксперта ФИО7, данных в судебном заседании, полагает его подробным, мотивированным и обоснованным. Составившие заключение эксперты имеют соответствующую квалификацию, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, не соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и имеет недостатки, которые бы позволили суду признать его ненадлежащим доказательством по делу. Вопреки доводам ФИО1 оснований для повторной судебной экспертизы не имеется, в связи с чем, в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы судом отказано. По форме и содержанию указанное заключение комиссии экспертов соответствует требованиям закона, противоречий и неполноты не содержит.

Отчет ООО "Айра Торрес" составлен 28.10.2024 и на момент рассмотрения дела утратил свою актуальность, поскольку с момента оценки объекта прошло более 7 месяцев, в связи с чем, суд не принимает его во внимание при определении выкупной стоимости объектов недвижимого имущества. Кроме того, отчет не соответствуют требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности" и ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации не предупреждался, в связи с чем, он не может быть принят в качестве допустимого доказательства по делу.

Таким образом, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об определении общей выкупной стоимости в размере 5796 868 руб. Указанный размер отвечает принципу равноценного возмещения.

Удовлетворяя требования иска об изъятии объектов недвижимости и определении их выкупной стоимости, суд возлагает на ответчика ФИО1 обязанность предоставить в управление жилищной политики администрации г. Салехард реквизиты для перечисления выкупной стоимости в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Частью 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца администрации г. Салехард о прекращении у ответчика ФИО1 права собственности на спорные объекты недвижимости и перехода права собственности городскому округу г. Салехард.

С учетом изложенного суд считает необходимым признать ответчика утратившим право пользования спорным жилым помещением и выселить его из указанного жилого помещения.

В соответствии со ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета случаях выселения из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Согласно п. "е" п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Таким образом, принятое решение является основанием для снятия ответчика с регистрационного учета органами регистрационного учета.

На основании ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере по 20 000 рублей, от уплаты которой истец освобожден.

В свою очередь суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца ФИО1, поскольку спор о размере выкупной стоимости изымаемых объектов недвижимости подлежит рассмотрению судом в ходе рассмотрения иска органа публично-правового образования, принявшего решение о выкупе земельного участка, в случае, когда не было достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, согласно ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации. Один лишь факт составления отчета об оценке объектов недвижимости и направление ФИО1 проекта соглашения о выкупе не свидетельствует о нарушении его прав и законных интересов, не влечет для него каких-либо негативных последствий, и не свидетельствует о необходимости возложения обязанности на ответчиков изъять у ФИО1 объекты недвижимости. В этой связи, учитывая, что правом обращения в суд с требованием об изъятии объектов недвижимости для муниципальных нужд обладает администрации г. Салехарда, предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации г. Салехарда, администрации г. Салехарда об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения, определенной в ходе изъятия объектов недвижимости оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление администрации г. Салехарда к ФИО1 об изъятии объектов недвижимости, прекращении права собственности, признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении, признании права собственности удовлетворить частично.

Изъять у ФИО1, паспорт №, принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости: квартиру, расположенную по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 54,3 кв.м.; долю в праве в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения, определив общую выкупную стоимость в размере 5796 868 рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на объекты недвижимости: квартиру, расположенную по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 54,3 кв.м.; долю в праве в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения.

После прекращения права собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, признать ФИО1 утратившим право пользования данным жилым помещением и выселить его из этого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Обязать ФИО1 предоставить в администрацию г. Салехард (Управление жилищной политики) реквизиты для перечисления выкупной стоимости в течение 10 дней с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.

После перечисления выкупной стоимости ФИО1, признать за городским округом г. Салехард право собственности на объекты недвижимости: квартиру, расположенную по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 54,3 кв.м.; долю в праве в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения.

Взыскать с ФИО1, паспорт №, в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 20 000 рублей.

В остальной части исковые требования администрации г. Салехарда оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Салехардский городской суд.

Председательствующий Н.В. Коблов