Резолютивная часть
оглашена 31.10.2022
Мотивированное решение
изготовлено 09.11.2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Звенигород
Московская область 31 октября 2022 года
Звенигородский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Фоменковой О.А.,
при ведении протокола секретарем Кирилловой И.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности, понуждении к передаче объекта, взыскании неустойки в случае неисполнения решения суда, признании недействительным договора залога и прекращении обременения в виде залога, возмещении судебных расходов,
иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,
иску ФИО3 к ФИО2 и ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,
установил :
01.03.2022 ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, общей площадью 197,8 кв.м., понуждении ответчика к передаче квартиры в течение 3 календарных дней с момента вступления в силу решения суда, также заявила о взыскании судебной неустойки за просрочку исполнения решения суда в размере 2 863 руб. за каждый день просрочки. Требования истец мотивировала тем, что 01.01.2022 с ответчиком в лице продавца в простой письменной форме заключен и исполнен в части оплаты цены договор купли-продажи жилого помещения, для государственной регистрации перехода права на объект пакет документов 11.01.2022 сдан через Отделение «Звенигород Одинцовского городского округа МКУ ФМЦ», 24.01.2022 ФИО4, как покупатель по сделке получила Уведомление Росреестра о приостановке государственной регистрации прав, с причиной поступления заявления о возврате документов без осуществления государственной регистрации; 28.01.2022 ФИО2 в лице продавца по сделке подала заявление о возобновлении действий по регистрации; 29.01.2022 вновь было получено уведомление Росреестра о приостановлении действий по регистрации по аналогичной причине, а 24.02.2022 от Росреестра получено Уведомление об отказе в государственной регистрации. Полагая, что в результате таких действий со стороны ответчика в лице продавца имеется уклонение от перехода прав на имущество, утверждая, что со своей стороны, как покупатель, все условия договора выполнил, истец заявил о применении к спорным правоотношениям п. 3 ст. 551 ГК РФ, соединив также требования о передаче имущества, поскольку таковая по условиям договора должна была состояться после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, в течение 3-х дней с момента вступления решения суда в законную силу (т. 1 л.д. 6-9).
Определением от 23.03.2022 исковое заявление принято к производству суда, третьим лицом к участию в деле привлечен ФИО3, как лицо, в пользу которого на объект недвижимости, зарегистрировано обременение (ипотека).
Одновременно при принятии определением от 23.03.2022 разрешено и удовлетворено заявление ФИО1 об обеспечении иска путем наложения запрета на совершение любых регистрационных действий в отношении спорного объекта.
17.05.2022 ФИО1 уточнила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, добавив требованием к ФИО2 и к ФИО3 о признании договора залога недействительной сделкой и применении последствий недействительной сделки путем прекращения залога, полагая, что договор залога является мнимой сделкой, в момент приобретения квартиры и подачи документов на государственную регистрации. Также представитель истца – по доверенности ФИО5 указывала, что в ЕГРН как на момент подготовке к сделке, так и позднее, в момент ее совершения, подачи документов Росреестр, отсутствовали сведения об обременениях имущества в пользу третьих лиц, сам продавец, подписав договор 01.01.2022, заявил об отсутствии каких-либо притязаний на имущество со стороны третьих лиц, договор залога был зарегистрирован только 04.03.2022, а совершаемые ответчиком, как стороной по договору, заявления об отзыве документов с регистрации, способствовали в дальнейшем регистрации залога как обеспечения по договору займа, о наличии которого ФИО2 не осведомляла истца. В указанной связи сторона ссылалась, что ФИО4 и ФИО2 находились в длительных дружеских отношениях, семья ФИО4 с марта 2021 года проживала в этой квартире с личного одобрения ФИО2, последующие действия сторон (получение выписки из домовой книги, собственноручное подписание договора и расписки в получении денежных средств, подача документов на регистрацию) свидетельствовали о намерениях продавца произвести отчуждение имущества, о получении займа под залог квартиры в пользу сторонних лиц ФИО2 не сообщала (т. 1 л.д. 198-203).
17.05.2022 к производству суда принято встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО6 о признании договора купли-продажи квартиры от 01.01.2022, притворной сделкой (т.1 л.д. 148-150), в обоснование таких требований представитель ФИО2 - по доверенности ФИО7 просила суд применить положения ст. 170 ГК РФ, полагая, что фактически заключенная сделка прикрывала иную волю и достижение иных последствий. В указанной связи ФИО2 поясняла, что по договору от 08.10.2022 с ИП ФИО8 взяла у последнего займ в сумме 9 700 000 руб., в целях погашения ранее существующей (присужденной) задолженности в пользу кредитной организации (АКБ «Держава»); далее, не имея финансовой возможности исполнять обязательства перед ИП ФИО8, ФИО2 была вынуждена взять займ у ФИО3, договор займа от 28.06.2021 оформлен нотариально, сроком возврата денежных средств 28.12.2021, также в простой письменной форме в тот же день с займодавцем был заключен договора залога спорной квартиры. ФИО2 полагает, что в таком случае оспариваемый договор купли-продажи от 01.01.2022, заключенный с ФИО4, прикрывает фактически договор залога в пользу ИП ФИО8, поскольку ФИО1 имеет трудовую подчиненность по отношению матери ИП ФИО8, и последняя стала таким образом требовать исполнения обязательств перед сыном, не выплачивая ФИО4 заработную плату. А поскольку ФИО4 и Вахтерову связывали длительные дружеские отношения, последняя согласилась на предложение ФИО1, подписав договор купли-продажи, который, по утверждениям ФИО2, является безденежным и заключался формально, для обеспечения обязательств самой ФИО2 перед ИП ФИО8. Сама ФИО2 в ходе судебного разбирательства не отрицала собственноручное подписание договора купли-продажи от 01.01.2022, расписки в получении денежных средств к нему, а также написании в день сдачи документов на регистрацию – 11.01.2022 второй, полностью рукописной расписки, о получении суммы по договору купли-продажи.
17.05.2022 к производству суда для совместного рассмотрения с требованиями по сделке купли-продажи ее сторон также принято исковое заявление ФИО3, который заявил о признании договора купли-продажи квартиры от 01.01.2022 недействительным, утверждая, что сделка в таком случае нарушает его права, установленные договором залога, заключенного с ФИО2 28.06.2021, является оспоримой, применение последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, восстановит его законный интерес, поскольку на отчуждение заложенного имущества он, как залогодержатель, своего согласия не давал и ФИО2 имеет перед ним неисполненные обязательства по договору займа от 28.06.2021, по которому получила денежные средства в сумме 9 500 000 руб. (т. 1 л.д. 227-229).
К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований, привлечены - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Инспекция Федеральной налоговой службы России №33, о разбирательстве дела уведомлены в порядке, предусмотренном ч. 21 ст. 113 ГПК РФ.
О разбирательстве дела с учетом категории спора также проинформированы МРУ Росфинмониторинга по ЦФО, Одинцовская городская прокуратура.
06.10.2022 ФИО1 уточнила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, добавив требование к ФИО2 и к ФИО3 о прекращении залога по основаниям пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, утверждая, что возмездность совершенной сделки подтверждена собственноручными расписками продавца в лице ФИО2, последняя не сообщила о наличии обязательств в пользу третьих лиц, которые могли бы повлиять на объем прав ФИО1, а последняя не могла знать и не знала о наличии заключенного между ФИО2 и ФИО3 договора залога, сам ФИО3, заключив договор залога 28.06.2021, не проявил должную осмотрительность, документы на регистрацию обременения прав ФИО2 на квартиру были поданы по истечении более чем 240 дней, получая уведомления о приостановлении действий по регистрации такого договора, сторона бездействовала, на момент подачи документов на регистрацию по договору купли-продажи от 01.01.2022, записи в ЕГРН об обременениях или притязаниях на имущество отсутствовали (т. 4 л.д. 78-81).
В ходе разбирательства представитель ФИО2 – ФИО7, ФИО2 в исковых требованиях ФИО1 просили отказать, на иске о признании договора купли-продажи притворной сделкой настаивали.
Представитель ФИО1 – ФИО5 на уточненных заявленных требованиях настаивала, возражала против удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 и ФИО3
Представитель ФИО3 – по доверенности ФИО9 на заявленных ФИО3 требованиях настаивала, просила отказать в удовлетворении всех исковых требований ФИО1, свою позицию в отношении исковых требований ФИО2 выразила оставлением на усмотрение суда, полагая, что в случае заявления основания недействительности сделки как притворной, применение заявленной ФИО2 схемы обязательств перед сторонними лицами в настоящем деле невозможно. Также пояснила, что ФИО2 перед ФИО3 просрочила исполнение обязательств по договору займа.
Заслушав доводы участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, в том числе, копии материалов реестрового дела по спорному объекту недвижимости, заслушав в судебном заседании 06.10.2022 свидетелем ФИО10, суд находит, что исковые требования ФИО2 не могут быть удовлетворены по заявленным в иске основаниям, требования ФИО1 нашли должное подтверждение в ходе судебного разбирательства представленными суду доказательствами, иск ФИО3 следует отклонить, по следующим основаниям.
Как определено пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии с действующим законодательством (статья 8 ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
На основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Судом установлено и подтверждается письменными материалами дела, между ФИО1 и ФИО2 в простой письменной форме заключен Договор купли-продажи квартиры от 01.01.2022, в соответствии с которым ФИО2 продала ФИО1 квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 24-27).
В соответствии с пунктом 4 Договора, квартира оценивается и продается по соглашению сторон за 11 000 000 руб., которые покупатель уплачивает продавцу в день подписания договора. Расчеты производятся путем передачи наличных денежных средств.
Получение денежных средств продавцом от покупателя подтверждается передаточным актом, платежным поручением и/или в соответствии с п. 2 ст. 408 ГК РФ, распиской продавца в простой письменной форме на полную стоимость квартиры (пункт 5).
Пунктами 6 и 8 продавец гарантировал, что не заключает договор на крайне невыгодных для себя или вследствие стечения тяжелых обстоятельств, квартира не отчуждена, в споре и под запретом (арестом) не состоит, предметом долга не является, не сдана в аренду, найм, безвозмездное пользование, не обременена иными гражданско-правовыми сделками.
В соответствии с пунктом 10 продавец обязался передать квартиру в пользование покупателю по передаточному акту в течение 3 календарных дней после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.
Проанализировав условия договора, с учетом их толкования применительно общих положений о сделках, договора купли-продажи, ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что условия договора не имеют двусмысленных суждений, соответствуют обычаям гражданско-правового оборота и не противоречат действующему законодательству в части его исполнения, регистрации перехода прав, договор заключен в простой письменной форме, его личное подписание в день оформления ни одна из сторон не отрицала, а поэтому договор следует признать заключенным на заявленных в нем условиях.
Согласно пункту 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из приведенных в статье 12 ГК РФ способов защиты либо иной, предусмотренный законом, который бы обеспечил восстановление этих прав.
Выбор способа нарушенного права принадлежит истцу и таковой должен соответствовать характеру нарушенного права.
В обоснование иска ФИО1 указала, что подписав договор купли-продажи от 01.01.2022 и исполнив его со своей стороны в части оплаты, стороны договора договорились подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности совместно лично после новогодних каникул, 11.01.2022 ФИО1 и ФИО2 лично подали документы на государственную регистрацию перехода права собственности, однако до момента государственной регистрации перехода права собственности ФИО2 в одностороннем порядке отказывается от регистрации, в результате чего Росреестр сначала приостанавливает регистрацию, а после истечения срока приостановления отказывает в регистрации. Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения ФИО1 с иском в суд с требованиями о государственной регистрации перехода права на имущество.
Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ, и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по спору о государственной регистрации права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи являются, в частности, факт заключения договора купли-продажи недвижимости сторонами, принадлежность спорного объекта недвижимости продавцу, исполнение сторонами обязанностей по передаче недвижимости продавцом покупателю и по оплате товара покупателем в соответствии с условиями договора.
В настоящем случае договором купли-продажи предусмотрено, что обязанность продавца передать объект возникает после перехода права собственности, а покупателя - оплатить его цену, - исполняется в момент его заключения.
Учитывая настоящие правоотношения сторон, основанные возникшими взаимными обязательствами по возмездной сделке, находящиеся на рассмотрении суда взаимные требования сторон по такой сделке, суд исходит из того, что добросовестность действий сторон предполагается, поскольку таковая влияет на стабильность гражданского оборота в целом и объем прав и обязанностей каждого в частности.
В судебном заседании 08.06.2022 ФИО1 лично пояснила все обстоятельства заключения сделки, фактической передачи денежных средств. С ее слов, фактический расчет по договору происходил путем передачи наличных денежных средств по адресу спорной квартиры 01.01.2022 непосредственно после подписания Договора купли-продажи.
Источником денежных средств, уплаченных за квартиру, были сбережения матери ФИО1 – ФИО11 (т. 4 л.д. 4-17) и собственные средства ФИО1 (т. 4 л.д. 18-45).
У суда не имеется оснований не доверять пояснениям стороны, подтвержденным соответствующими письменными доказательствами.
ФИО1 и ее супруг ФИО10, допрошенный в качестве свидетеля, последовательно и непротиворечиво пояснили, что с марта 2021 года семья ФИО1 проживала в квартире по предложению ФИО2, ФИО1 знала все особенности приобретаемой квартиры, проживание в квартире удовлетворяет интересам их многодетной семьи.
ФИО1 в предварительном судебном заседании представила в материалы дела доказательства подготовки к заключению Договора купли-продажи, осуществленные ФИО2 - нотариально удостоверенное заявление ФИО2 от 29.12.2021 о том, что квартира приобретена не в браке, и на 29.12.2021 она не состояла в зарегистрированном браке (т. 2 л.д. 52), выписка из домовой книги от 29.12.2021, полученная ФИО2, об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире (т. 2 л.д. 53).
Документом, подтверждающим оплату покупной цены за квартиру - 11 000 000 руб., заявлена расписка, согласно которой ФИО2 получила денежную сумму в размере 11 000 000 руб. от ФИО1 в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 01.01.2022 за продажу квартиры по адресу: <адрес>. Расчет произведен полностью, каких-либо материальных претензий к покупателю ФИО1 ФИО2 не имеет (т. 1 л.д. 28).
Данная расписка приобщена судом также в подлиннике (т. 4 л.д. 150). ФИО2, как продавец, личное написание такой расписки подтвердила, но сообщила, что оформила ее как вторичную расписку в получении денежных средств, в день подачи документов на регистрацию перехода прав (11.01.2022).
Равно ФИО2 не отрицала оформление и первичной расписки к договору, оформленной в день его заключения (01.01.2022), также представленной суду в подлиннике от 01.01.2022, содержание которой идентично, однако она оформлена машинописным способом, но подпись ФИО2 стоит личная (т. 4 л.д. 149).
Материалами дела также подтверждено, что ФИО2 осуществила действия по исполнению Договора купли-продажи, лично подав документы на государственную регистрацию 11.01.2022 (т. 2 л.д. 126, 140-141).
Таким образом, судом установлено, что в настоящем случае ФИО2 выступала стороной по договору с личным исполнением на всех стадиях (без установления доверенного лица).
ФИО2 лично в судебном заседании 08.06.2022, настоящем заседании, подтвердила факт подписания договора и расписки и осознание того, какие правовые последствия несет это подписание.
Учитывая, что недоплата либо неоплата цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, таковая свидетельствует о существенности нарушения возмездного договора, при которой договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом покупателю полученной суммы и прекращением переданного права на имущество.
Требований о расторжении договора купли-продажи со стороны ФИО2 не заявлено.
В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы этих требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.
ФИО2 заявила о признании договора купли-продажи недействительным по основаниям п. 2 ст. 170 ГК РФ.
Мотивируя свои исковые требования о притворности заключенной с ФИО1 сделки, ФИО2, утверждала, что спорный договор купли-продажи прикрывает договор залога в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО8 по Договору займа от 08.10.2020, заключенному между ФИО2 и ИП ФИО8
Как разъяснено в руководящих разъяснениях п. 87
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
В указанной связи ФИО2 утверждала, что денежные средства в оплату за квартиру от ФИО1 не получала, все действия по сделке купли-продажи и подписание Договора купли-продажи, Расписки делала лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.
Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
Анализ правоотношений сторон, их действия, предшествующие заключению сделки, в частности, получение выписки из домовой книги, ссылка на которую от 29.12.2021 имеется в пункте 9 Договора, оформление ФИО2 нотариального заявления, удостоверенного также 29.12.2021, о семейном положении (т. 2 л.д. 152), равно и последующие действия, личная подача документов на регистрацию 11.01.2022, что подтверждается расписками Отделения «Звенигород» МКУ МФЦ Одинцовского района Московской области» (т. 2 л.д. 126, 127), по мнению суда, свидетельствуют об истинной воле сторон, направленной на реализацию прав по сделке, достижением правовых последствий которых является переход права собственности на квартиру.
Данные обстоятельства подтверждены документально в копии реестрового дела (т. 2 л.д. 126-127, 136-137, 140-141).
Оснований для применения по заявлению представителя ФИО2 положений ст. 10 ГК РФ и признании сделки недействительной по п. 2 ст. 168 ГК РФ не усматривает, поскольку допустимых доказательств, с очевидностью свидетельствующих о нарушении запрета, установленного п. 1 ст. 10 ГК РФ, суду не представлено, в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Тот факт, что 21.01.2022 ФИО2 в одностороннем порядке отзывает документы с регистрации (т. 2 л.д. 134-135), в результате чего Росреестр сначала приостанавливает регистрацию (т. 2 л.д. 130-131), а после истечения срока приостановки отказывает в регистрации 24.02.2022 (т. 2 л.д. 128), не свидетельствует о неисполнении договора другой стороной.
Никаких требований к ФИО1 до возбуждения настоящего дела судом не предъявлялось (сторона на такие обстоятельства в судебном разбирательстве не ссылалась).
Из материалов дела и объяснений ФИО1 и ФИО2 суд не усматривает намерения другой стороны - ФИО1, совершить притворную сделку и прикрыть иною волю, отличную от непосредственно заключенного договора купли-продажи квартиры.
Правоотношения из договора займа между ФИО2 и ИП ФИО8 не имеют отношения к предмету по настоящему спору.
Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
В указанной связи представленные представителей ФИО2 – ФИО7 документы, которыми обоснованы требования и возражения по иску (т.2 л.д. 186-253), не имеют значения для рассмотрения и разрешения дела и не принимаются судом по правилам ст. 59 ГПК РФ.
По этой же причине суд отказал ФИО1 в ходатайстве о привлечении в качестве ответчика в настоящее дело ИП ФИО8
С учетом изложенного, учитывая квалификацию спорных правоотношений сторон, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований к признанию Договора купли-продажи от 01.01.2022 притворной сделкой, не имеется, равно не имеется оснований для применения по инициативе суда положений ст.ст. 10, 168 ГК РФ, поскольку договор между сторонами заключен, его реальное исполнение нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.
Разрешая иск ФИО3 к ФИО2 и ФИО1 о признании Договора купли-продажи от 01.01.2022 недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, суд руководствуется следующим.
Исковые требования ФИО3 мотивирует отсутствием согласия залогодержателя на отчуждение заложенного имущества, то есть нарушение правила, предусмотренного ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», необходимостью применения ст. 39 указанного Закона.
Рассмотрев данный довод, суд не находит оснований для его применения в виду следующего.
В силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
По правилам ст. 10 Закона об ипотеке, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
В соответствии со ст. 11 Закона об ипотеке предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.
В ходе судебного разбирательства бесспорно установлено и подтверждено поступившими материалами реестрового дела, что по состоянию на дату заключения Договора купли-продажи - 01.01.2022, дату подачи документов на регистрацию – 11.01.2022, обременений прав на квартиру в пользу ФИО3 либо иного лица зарегистрировано не было.
В соответствии со статьей 39 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Следуя законодательному регулированию правил возникновения залога, следует признать, что на дату заключения оспариваемой сделки, подачи документов на регистрацию, ФИО3 не обладал правами залогодержателя и не может воспользоваться правовой защитой по ст. 39 Закона об ипотеке.
Тот факт, что обеспечение обязательств ФИО2 перед ФИО3 по договору займа от 28.06.2021, удостоверенному нотариально, с условием возврата суммы займа – 9 500 000 руб. в срок до 28.12.2021 и начислением процентов 2,8 % в месяц за пользование займом, а в случае нарушения сроков возврата основной суммы долга и процентов – 5,5 % в месяц (т. 1 л.д. 235-238), гарантировано договором залога, заключенном между этими сторонами в простой письменной форме 28.06.2021 (т. 1 л.д. 230-234), по мнению суда, не умаляет право ФИО1 на судебную защиту избранным способом.
До заключения Договора ФИО1 запросила выписку из ЕГРН от 08.12.2021 (т. 1 л.д. 212), в которой отсутствует какая-либо информация о залогах. По состоянию на дату сделки – 01.01.2022 в ЕГРН отсутствовала информация о залоге в пользу ФИО3
После заключения договора купли-продажи (01.01.2022) и после подачи в суд иска по настоящему делу (01.03.2022) в ЕГРН 04.03.2022 был зарегистрирован залог в пользу ФИО3 по Договору залога от 28.06.2021 (т. 1 л.д. 14).
ФИО3 представил на обозрение суда оригинал Договора залога от 28.06.2021, Договор займа от 28.06.2021 (сумма займа 9 500 000 руб.). ФИО3 и ФИО2 пояснили, что для целей осуществления государственной регистрации Договора залога они выдали доверенность на представителей, дальнейшие действия по регистрации осуществлял кто-то из уполномоченных ими представителей.
Из документов, предоставленных Росреестром по судебному запросу, установлено, что Договор залога от 28.06.2021 подавался на государственную регистрацию ипотеки дважды.
В первый раз, - подача была осуществлена 29.06.2021 (т. 3 л.д. 27-34) представителем сторон договора ФИО12, Росреестр приостановил регистрацию с 06.07.2021 по 06.10.2021 (т. 3 л.д. 12-13), далее 29.09.2021 представитель сторон ФИО12 от имени обеих сторон подает заявления о прекращении регистрации ипотеки (т. 3 л.д. 6-11).
Далее происходит вторая подача на регистрацию – 05.10.2021 представителем сторон ФИО12 (т. 2 л.д. 114, 118-123).
Таким образом, достоверно подтверждается материалами реестрового дела, поступившими по запросу суда, что договор залога от 28.06.2021 предъявлялся доверенными лицами ФИО2 и ФИО3 на регистрацию 29.06.2021 (по доверенности от 28.06.2021 сроком действия шесть месяцев), эти же лица действовали по доверенности от имени ФИО2, выступающей залогодателем и от имени залогодержателя ФИО13 (по договору залога от 06.04.2021, запись о залоге от 14.04.2021 была погашена 05.07.2021) (т. 3 л.д. 105-192).
30.09.2021 осуществление государственной регистрации прав (обременения) прекращено, на основании поступившего заявления представителя ФИО3 и ФИО2 – ФИО12 от 29.06.2021 о прекращении осуществления государственной регистрации прав (обременения) (т. 3 л.д. 6-11).
Запись об обременении прав на квартиру в ЕГРН внесена 04.03.2022, сроком действия с 04.03.2022 (т. 1 л.д. 13-15).
Таким образом, на дату заключения договора между ФИО2 и ФИО1 обременений прав на имущество, равно как на дату подачи документов на регистрацию, а также на дату обращения с иском в суд (01.03.2022), обременений прав в пользу ФИО3 не имелось.
04.03.2022 регистрирующий орган вносит запись о регистрации ипотеки.
Суд неоднократно разъяснял ФИО3 о необходимости доказать свое добросовестное поведение в регистрации Договора залога, в осуществлении действий по регистрации, обосновании причин отказа от регистрации от 29.09.2021, а также предоставить документы, свидетельствующие о приостановках в регистрации и их устранении, которые происходили в интервале между 05.10.2021 и 04.03.2022.
Таковые ФИО3 в суд не предоставил.
Суд оценивает поведение ФИО3 как недобросовестное, сопоставив его поведение с поведением абстрактного участника хозяйственного оборота, действующего в той же обстановке разумно и осмотрительно. Существенное отклонение от стандартов общепринятого поведения подозрительно и в отсутствии убедительных доводов и доказательств о его разумности может указывать на недобросовестность такого лица.
Согласно п.7 Договора займа, заключенного между ФИО2 и ФИО3, заемщик уплачивает проценты по займу ежемесячно, первая оплата 28.07.2021 в размере 266 000 руб.
Ни ФИО3, ни ФИО2 не представили в суд доказательств погашения каких-либо сумм основного долга, процентов или неустойки по Договору займа.
Таким образом, начиная с 29.07.2021, возникла просрочка ФИО2 по исполнению обязательств из Договора займа.
Представитель ФИО3 пояснила суду, что причиной такого поведения явилось право стороны отказаться от регистрации, и о том, что была повторная подача Договора залога на регистрацию ФИО3 узнал из материалов настоящего дела, предоставленных Росреестром.
Согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация ипотеки осуществляется в течение 5 рабочих дней.
В Описи документов, поданных на регистрацию 05.10.2021, указана дата выдачи зарегистрированных документов 12.10.2021 (т. 2 л.д. 122).
ФИО3 не предоставил в суд документов, подтверждающих его активные действия, направленные на государственную регистрацию ипотеки после того, как наступило 12.10.2021, и ипотека не была зарегистрирована.
Также суд принимает во внимание тот факт, что срок возврата основного долга по займу наступил 28.12.2021.
Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ в случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса.
В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
Доказательств того, что ФИО1 при заключении сделки была осведомлена о наличии обременений, притязаний на имущество, не представлено. При должной осмотрительности сторона проверила возможность заключения сделки, что нашло свое подтверждение в ходе выступления представителя стороны, представлении письменных документов, в частности, полученных выписок ЕГРН в даты, сопредельные с датой заключения договора.
Суд установил, что ФИО1 приобрела квартиру возмездно, не знала и не должна была знать о том, что имущество является предметом залога на дату его приобретения (01.01.2022).
Доказательств обратно суду не представлено.
Коль скоро в материалах дела отсутствуют какие-либо свидетельства того, что заключенный договор купли-продажи и поведение сторон при его заключении и исполнении отличались от обычного поведения сторон при купле-продажи квартиры, имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, исковые требования ФИО3 о признании Договора купли-продажи от 01.01.2022 недействительной сделкой и применении последствий недействительности удовлетворению не подлежат.
Признание в таком случае ФИО1 добросовестным приобретателем влечет прекращение обременения прав на имущество в виде ипотеки в пользу ФИО3 на основании решения суда.
Правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1 к ФИО3 и ФИО2 о признании такого договора залога недействительным не имеется, поскольку ее субъективный интерес подлежит защите с применением механизма, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ.
ФИО1 также заявила о понуждении к передаче имущества.
Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Пунктом 10 стороны предусмотрели, что передача имущества производится по подписываемому передаточному акту в течение 3 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество.
Отсутствие подписанного акта приема-передачи квартиры соответствует условиям договора, предусматривающим фактическую передачу квартиры после государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1
В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ и в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Удовлетворяя иск ФИО1 о государственной регистрации перехода права на объект, производное требование о передаче жилого помещения в течение 3 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу является обоснованным и соответствует условиям договора.
Суд также принимает во внимание противодействие ФИО2 в регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, фактическое запрещение ФИО2 доступа ФИО1 в жилое помещение, и, поскольку фактическая передача квартиры от ФИО2 к ФИО1 не должна зависеть от даты перехода права собственности, так как это будет ограничивать право ФИО1 на пользование объектом, по правилам ст. 206 ГПК РФ суд удовлетворяет и просьбу истца об установлении срока для исполнения такой обязанности ответчика - 3 календарных дней с момента вступления с законную силу решения суда.
Вступившим в силу с 01.01.2017 Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в том числе, вступившее в законную силу решение суда.
Поскольку настоящим решением признано право собственности ФИО1 на недвижимое имущество, в соответствии с ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на имущество, прекращении записи об обременении (залоге) прав № №-50/442/2022-12 от 04.03.2022 на квартиру с кадастровым номером № в пользу ФИО3 в связи с прекращением залога в силу закона.
ФИО1 также заявила требование о присуждении денежной суммы на случай неисполнения решения суда о передаче квартиры в размере 2 863 руб. за каждый день просрочки.
Суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (ч. 2 ст. 206 ГПК РФ).
В силу п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором, либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения; судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства; удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.
Поскольку присуждение судебной неустойки является правом (усмотрением) суда, в удовлетворении такой просьбы при принятии решения по существу требований суд находит возможным отказать, не умаляя право истца на обращение с подобным заявлением в случае неисполнения вступившего в законную силу решения суда.
В порядке статьи 144 ГПК РФ суд вынес на обсуждение сторон вопрос об отмене обеспечительных мер по иску, возражений не поступило.
По заявлению ФИО1 определением от 23.03.2022 суд наложил обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществления любых регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № (квартира по адресу: <адрес>).
05.04.2022 в ЕГРН внесена запись о принятых обеспечительных мерах вид «Запрещении регистрации» – номер государственной регистрации №-50/215/2022-14 (т. 2 л.д. 108).
Учитывая характер обеспечительных мер, суд приходит к убеждению о том, что их отмена по вступлении решения суда в законную силу будет способствовать скорейшему исполнению судебного акта.
ФИО1 понесла судебные издержки в размере 300 руб. на уплату государственной пошлины, подтверждены документально. Издержки подлежат возмещению по правилам ст.ст. 94, 98 ГПК РФ, в равных долях с ответчиков, требования к которым удовлетворены, то есть по 150 руб. с каждого.
Судебные издержки ФИО2 и ФИО3 при отказе в удовлетворении требований возмещению за счет ФИО1 не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 144, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
Уточненное исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3 – удовлетворить частично.
Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2, Дата обезличена года рождения, ИНН №, адрес регистрации: <адрес>, к ФИО1, Дата обезличена года рождения, ИНН №, адрес регистрации: <адрес>, по заключенному между указанными лицами Договору купли-продажи от 01.01.2022 на объект (квартира) с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Обязать ФИО2 передать ФИО1 жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в течение 3 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Прекратить (аннулировать) запись ЕГРН № №-50/442/2022-12 от 04.03.2022 об обременении (залоге) прав на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в пользу ФИО3, Дата обезличена года рождения, ИНН №, адрес регистрации: <адрес>
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений и сведений в отношении прав на объект недвижимого имущества.
В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании договора залога недействительной сделкой – отказать.
Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения.
Иск ФИО3 к ФИО2 и ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным – оставить без удовлетворения.
По вступлении решения суда в законную силу обеспечительные меры по иску ФИО1 – в виде запрета регистрирующему органу проводить любые регистрационные действия в отношении объекта недвижимого с кадастровым номером №, наложенное во исполнение определения Звенигородского городского суда от 23.03.2022, запись № № -50/2015/2022-14 от 05.04.2022 – отменить.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет возмещения судебных расходов 150 руб.
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 в счет возмещения судебных расходов 150 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий – судья О.А. Фоменкова