Решение по делу № 3А-225/2023 от 09.10.2023

24OS0000-01-2023-000099-18

3а-225/2023

121а

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 октября 2023 г. г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Славкина М.М.,

при ведении протокола помощником судьи Калининой У.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО8 оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском, в котором просит суд, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2305 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: предпринимательство, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. <адрес>, определенной по состоянию на 01.01.2022, в размере 2 526 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что согласно выписке из ЕГРП кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, составляет 3 458 629,45 руб., тогда как согласно отчету № 137.03.00032 от 06.02.2023, выполненному оценщиком Союза «Минусинская торгово-промышленная палата» по заказу ФИО1, рыночная стоимость земельного участка меньше чем кадастровая и составляет 2 526 000 руб. Установлением кадастровой стоимости выше рыночной нарушаются права административного истца, поскольку она является плательщиком арендных платежей, размер которых определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель Правительства Красноярского края, Министерства экономики и регионального развития Красноярского края, КГБУ «ЦКО» ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных требований.

Административный истец, представители иных административных ответчиков, заинтересованных лиц, своевременно и надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, в зал суда не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд полагает возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав участника процесса, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 КАС РФ, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Как разъяснено в ч. 1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость; 3) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (ч. 4).

Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ, кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

В соответствии с действующей редакцией абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие, в том числе, исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения; внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К числу таких принципов относится принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Согласно ч. 8 ст. 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», при заключении договора аренды земельного участка в таком договоре предусматриваются случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата за земельный участок ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Изменение в одностороннем порядке арендодателем годового размера арендной платы за земельный участок предусматривается в договорах аренды земельных участков в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции в году, в котором произведен перерасчет размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, не производится.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В ст. 424 ГК РФ отражено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № передан МО города Минусинска в лице Администрации города Минусинска ФИО1 на основании договора аренды № от 18.12.2020 на срок до 17.11.2069.

По условиям договора аренды № от 18.12.2020 арендатор обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.01.2023, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составляет 3 458 629,45 руб.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 137.03.00032 от 06.02.2023, выполненный Союзом «Минусинская торгово-промышленная плата» из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составляет 2 526 000 руб.

На основании определения Красноярского краевого суда от 17.04.2023 по ходатайству представителя административного ответчика Министерства экономики и регионального развития Красноярского края, сомневавшегося в обоснованности представленного отчета об оценке, была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Современные бизнес-технологии» - ФИО3

Согласно экспертному заключению №82/08-23 от 30.08.2023, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составляет 3 415 000 руб.

Также экспертом сделан вывода, что отчет об оценке № № от 06.02.2023, выполненный Союзом «Минусинская торгово-промышленная плата» не соответствует требованиям федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Необоснованное использование при оценке выборочных ценовых данных соответствующих нижней границе рыночного ценового диапазона, вводит в заблуждение пользователей и занижает итоговый результат стоимости объекта оценки. Использование объектов-аналогов, расположенных в регионах не сопоставимых по социально-экономическим характеристикам и условиям, без проведения дополнительного анализа снижает достоверность итогового результата.

Оценщиком допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, в части: ст. 11 Федерального закона №135-Ф3 «Об оценочной деятельности»: «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводит в заблуждение..».; п. 11 ФСО №7: «Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности».; п. 22в ФСО №7 «в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке»; п.22д ФСО №7 «...При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта...».

Проанализировав экспертное заключение №82/08-23 от 30.08.2023 по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что данное заключение может считаться допустимым доказательством величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, поскольку оно выполнено с соблюдением требований Федерального от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

Заключение эксперта содержит ответы на поставленные перед ним вопросы, мотивированно, обоснованно, достаточно ясно и полно, в нем содержатся однозначные выводы по поставленным вопросам; материалы, положенные в его основу, в заключении перечислены. Ответы эксперта понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными.

Каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в материалы дела сторонами не представлено.

Поскольку в соответствии пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении каждого объекта налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, то внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости объектов, не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, будут затрагивать права административного истца, которые подлежат восстановлению путём установления кадастровой стоимости каждого объекта в размере их рыночной стоимости.

С учетом изложенного, поскольку, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости спорных нежилых зданий не соответствуют действительной рыночной стоимости этих объектов затрагивают права административного истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № должна быть установлена по состоянию на 01.01.2022 в размере 3 415 000 рублей.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 01.03.2023 – дату поступления административного искового заявления в суд.

Рассматривая вопрос о распределении судебных расходов на проведение судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела отнесены, в том числе, суммы, подлежащие выплаты экспертам (пункт 1), расходы на оплату услуг представителей (пункт 4), почтовые расходы, связанные с рассмотрением административного дела и понесенные сторонами и заинтересованными лицами (пункт 6), другие признанные судом необходимыми расходы (пункт 7).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Определением суда от 17.04.2023, по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Современные бизнес-технологии», расходы по проведению экспертизы возложены на Краевое государственное учреждение «Центр кадастровой оценки».

Определением Красноярского краевого суда от 12.09.2023 финансово-бухгалтерскому отделу Красноярского краевого суда поручено перечислить с депозитного счета Красноярского краевого суда денежные средства, поступившие от Краевое государственное учреждение «Центр кадастровой оценки» платежным поручением № № от 04.05.2023 ООО «Современные бизнес-технологии» в счет оплаты судебной оценочной экспертизы в размере 30 000 рублей.

Согласно части 1 статьи 114 КАС РФ, судебные расходы, понесенные судом в связи с рассмотрением административного дела, в случае удовлетворения административного искового заявления взыскиваются с административного ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

Разрешая заявленные требования, суд принял во внимание выводы экспертного заключения, которые не только подтвердили недостоверность величины установленной в отношении спорного недвижимого имущества кадастровой стоимости, но и установили несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

ФИО1 оспорена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022, при этом кадастровая стоимость земельного участка, установленная судом в размере их рыночной стоимости.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО4 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

При рассмотрении дела суд пришел к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № превышает установленную судом рыночную стоимость на 1,26%.

При такой незначительной разнице между кадастровой и рыночной стоимостью, суд приходит к выводу, что определенная в порядке государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка не может свидетельствовать об ошибке, допущенной при ее определении, а вышеуказанная разница в размерах кадастровой и рыночной стоимости обусловлена различием методик их расчета.

Суд приходит к выводу о том, что предъявление административным истцом административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка являлось реализацией в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, что не было связано с ошибкой при установлении кадастровой стоимости, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца как налогоплательщика.

Решением суда кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости на основании судебной оценочной экспертизы, поскольку отчет об оценке, представленный административным истцом в целях реализации вышеуказанного права, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. При этом обязанность представить в суд надлежащий отчет об оценке возлагается на административного истца (статья 62, пункт 4 части 2 статьи 246 КАС РФ).

Учитывая, что расходы по проведению судебной экспертизы оплачены Краевым государственным учреждением «Центр кадастровой оценки»., при этом административный истец, реализуя свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, предоставил в суд отчет об оценке, не соответствующий требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, размер рыночной стоимости нежилого здания был установлен заключением судебной экспертизы и при этом судом не установлено ошибки при государственной кадастровой оценке земельного участка, суд полагает необходимым оплату за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 30000 рублей взыскать в пользу Краевого государственного учреждения «Центр кадастровой оценки» с административного истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 ФИО9 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2305 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: предпринимательство, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира<адрес>, в размере его рыночной стоимости – 3 415 000 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2022.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 01.03.2023.

Взыскать с ФИО1 ФИО10 в пользу Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» в счет возмещение расходов на производство экспертизы 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Председательствующий М.М. Славкин

Дата изготовления решения в окончательной форме: 13.10.2023.