РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 сентября 2022 года город Тула

Советский районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Барановой Е.Е.,

при секретаре Зайцевой Е.А.,

с участием истца (ответчика по встречному иску) ФИО1,

ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, ее представителя по доверенности ФИО3,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №71MS0072-01-2022-001313-51 (производство №2-2441/2022) по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка в двойном размере, убытков, судебных расходов, и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, признании договора купли-продажи расторгнутым по вине покупателя, признании удержания предоплаты у продавца законной,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задатка в двойном размере, убытков, судебных расходов. Заявленные требования мотивированы тем, что 03.03.2022 между ФИО1 и овтетчиком ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется продать покупателю, а покупатель приобрести и оплатить объект недвижимости (квартиру), находящуюся по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в размере 1 420000 руб.

Согласно п.1.6 договора, расчет между сторонами должен был произведен в следующем порядке: 20000 руб. покупатель передает продавцу в качестве задатка в день подписания сторонами настоящего договора в обеспечение обязательства по заключению сторонами основного договора; 1400 000 руб. покупатель выплачивает за счет кредитных (ипотечных) средств, предоставляемых Банком покупателя на приобретение объекта недвижимости, путем их размещения на специальном счете (аккредитиве), который будет открыт в день подписания сторонами основного договора.

В п.1.8 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком) от 03.03.2022, стороны указали, что стоимость объекта недвижимости, указанная в п.1.5 настоящего договора, является фиксированной и пересмотру не подлежит.

В обеспечение принятых на себя обязательств истец передал продавцу в качестве задатка 20000 руб., что подтверждается распиской от 03.03.2022.

Основной договор купли-продажи стороны планировали заключить в срок по 03.04.2022 включительно, что предусмотрено п.1.3 предварительного договора.

11.03.2022 истец оплатил и произвел независимую оценку стоимости объекта, что подтверждается договором № от 11.03.2022, квитанцией к приходному ордеру № от 11.03.2022, отчетом об оценке №880/22, выполненной ООО «Аудиторско-консалтинговая группа ХАРС». Кроме того, истец получил одобрение Банка на получение кредитных (ипотечных) средств в достаточном размере для оплаты квартиры.

Банком была назначена дата и время заключения основного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, на ДД.ММ.ГГГГ в 15 часов 30 мин.

Однако, 24.03.2022 на встрече сторон перед подписанием основного договора, с участием представителей, ответчик ФИО2 отказалась от заключения основного договора купли-продажи на согласованных сторонами условиях, закрепленных в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 03.03.2022, необоснованно требуя повышения покупной цены до 1950000 руб., что поставило истца в затруднительное материальное положение и нанесло ему существенные убытки, так как он не мог воспользоваться одобренным ему кредитом на прежних условиях.

12.04.2022 он получил от ответчика проект соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от 03.04.2022, в котором содержались не соответствующие действительности сведения о наличии соглашения сторон о повышении продажной стоимости квартиры. Никакой договоренности о повышении стоимости продаваемой квартиры до 1950000 руб., при условии торг, сторонами никогда не достигалось.

Просил взыскать с ФИО2 в свою пользу стоимость задатка в двойном размере в сумме 40000 рублей, стоимость расходов на проведение независимой оценки стоимости квартиры в размере 4500 руб., расходы по оплате юридической помощи в размере 17000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 1535 руб.

Ответчик ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявление к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи, признании договора купли-продажи по вине покупателя, признании удержания предоплаты у продавца законной. В обоснование иска указала, что 06.09.2021 она обратилась в риелторскую компанию для организации продажи квартиры. Ее вопросом начал заниматься сотрудник данной компании ФИО4, с которым ФИО2 заключила агентское соглашение. Правда данное соглашение ФИО4 составил от своего имени, а не от имени юридического лица, к которому она обратилась.

По предварительной договоренности в сентябре 2021 года стоимость продаваемой ФИО2 квартиры должна была состоять в пределах 1500 000 – 1 700 000 рублей.

В начале 2022 г., анализируя цены на недвижимость в Тульской области, ФИО2 узнала о повышении цен на недвижимость. За период договора с агентом ФИО4 она объявлений о продаже ее квартиры на площадках объявлений не видела. Только в конце февраля 2022 г. ФИО4 оповестил ФИО2 о подыскании покупателя и просил организовать осмотр квартиры. Показ квартиры покупателю осуществлял ФИО4, при этом не пустил на осмотр ее сына ФИО5

В последствие оказалось, что ФИО4 договорился с покупателем о продаже её квартиры за 1 450 000 рублей. При этом, перевести ФИО2 деньги должны были в сумме 1 650000 рублей, 200 000 из которых она должна была вернуть покупателю.

03.03.2022 ФИО2, по просьбе ФИО4 прибыла к нему в офис, расположенный <адрес> где не взирая на возмущения и требования об увеличении цены на недвижимое имущество и ее желание продать квартиру за максимальную сумму в 1950 000 рублей и минимальную в размере 1850000 рублей, ее желания встретиться с покупателем лично, для личного определения стоимости квартиры и возможности приобретения им, покупателем, части мебели, оставшейся в квартире, ФИО4, преследуя свою цель, действуя не в интересах ФИО2 составил проект предварительного договора купли-продажи квартиры, где указал стоимость квартиры в сумме 1450000 руб., указав при этом, что сумма изменению не подлежит, а затем путем обмана и злоупотребления доверием получил на этом документе подпись ФИО2, воспользовавшись ее болезненным состоянием – ограниченной слепотой, и якобы, занятостью с другим клиентом, присутствующим на встрече, которым, в последствие, оказался покупатель ФИО1

Спустя два дня ФИО4 передал ФИО2 20 000 рублей, в качестве авансового платежа за квартиру, полученного от покупателя.

Чувствуя себя обманутой, ФИО2 обратилась за помощью к своему знакомому, ФИО7, обладающему специальными познаниями в области права. Изучив имеющиеся у нее документы, он усомнился в добросовестности поведения ФИО4 как «Агента» при совершении сделки купли-продажи квартиры ввиду указания в «Агентском» договоре действий ничем не обязывающих «Агента». ФИО7 договорился о встрече с ФИО4. На указанную встречу прибыла ФИО2, совместно со своим сыном ФИО5 и ФИО7, а также по инициативе ФИО4 был приглашен покупатель ФИО1, который прибыл с незнакомой девушкой и адвокатом. Всем присутствующим ФИО2 и ФИО7, вкратце, сообщили свои претензии о действии в чужом интересе ФИО4, сообщив при этом, что стоимость продаваемой квартиры составляет 1 950 000 рублей, при наличии торга и минимальной стоимости этой квартиры в размере 1 850000 рублей, о которых она заявляла 03.03.2022 при подписании предварительного договора купли-продажи, предоставив ФИО1 время для принятия решения.

На следующий день ФИО1 сам, лично, по сотовому телефону, позвонил ФИО2, и выразил согласие на приобретение ее квартиры за 1 850 000 рублей. При этом он попросил неделю для займа недостающей суммы в размере 200000 рублей у своих родственников.

Примерно, в начале апреля 2022 года ФИО1 сообщил, что родственники отказали ему в выделении недостающих денежных средств, в связи с чем, он не может приобрести квартиру ФИО2 за 1 850 000 рублей, в связи с отсутствием необходимой суммы, предложив продать ее ему за 1 650 000 рублей. Однако ФИО2 отказалась продать квартиру за указанную сумму.

Полагает, что предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный между ФИО2, и ФИО1 расторгнут устным соглашением сторон.

Расторгнутый сторонами предварительный договор от 03.03.2022 был составлен путем обмана и злоупотребления доверием Агентом ФИО4, действовавшим в чужом интересе, без учета мнения ФИО2, и требования об увеличении цены стоимости продаваемой квартиры, и как составленный с нарушением требованием закона, является оспоримым и недействительным.

Просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры от 03.03.2022, заключенный между ФИО2 и ФИО1 недействительным; признать расторгнутым договор купли-продажи квартиры ФИО2 по вине покупателя ФИО1, у которого не хватило денежных средств для совершения сделки купли-продажи на новых условиях, с которыми он согласился; признать удержание предоплаты у продавца ФИО2, внесенной покупателем ФИО1 «Агенту» ФИО2 ФИО4 законным, в связи с отказом покупателя от совершения сделки купли-продажи квартиры в связи с отсутствием необходимых денежных средств, признать требование ФИО1 о взыскании с ФИО2 стоимости оценки незаконным, в связи с отсутствием вины ФИО2 к таким затратам покупателя, признать незаконным требование ФИО1 о взыскании с ФИО2 стоимость затрат на представителя, в связи с отсутствием вины ФИО2 в расторжении сделки купли-продажи по вине покупателя.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании свои исковые требования поддержал, встречные исковые требования ФИО2 не признал. Пояснил, что объявление о продаже спорной квартиры он нашел на сайте <данные изъяты> в феврале 2022 г. по цене 1520000 рублей. Позвонив по указанному в объявлении номеру телефона, он разговаривал с риелтором ФИО4 и предложил ему обсудить с продавцом покупку квартиры по цене 1 420000 руб. Впоследствии ФИО4 ему сообщил, что продавец согласен продать квартиру по цене 1 420000 руб., он осмотрел квартиру, она его устроила, после чего он подал документы в <данные изъяты> для одобрения кредита (ипотеки) на покупку указанной квартиры. 03.03.2022 в офисе ФИО4 в <адрес> <адрес> состоялась встреча с продавцом ФИО2 На указанную встречу он приехал со своей супругой, а ФИО2 со своим сыном. ФИО4 подготовил предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором была указана стоимость квартиры 1450 000 руб., а в п.1.5 договора указано, что цена является фиксированной и пересмотру не подлежит. ФИО4 устно озвучил содержание договора, повторил цену квартиры 1 450000 руб. продавец ФИО2 не высказывала никаких претензий относительно указанной стоимости и была с ней согласна. После чего, все присутствующие прочитали договор, обменялись копиями, прочитали второй экземпляр, и подписали договор. Поскольку он был намерен покупать квартиру в ипотеку, дату заключения основного договора оговорили по 03.04.2022. Он сделал оценку стоимости квартиры для Банка, получил одобрение Банка на кредит в сумме 1665188 руб., а за день до заключения основного договора купли-продажи ФИО4 ему сообщил, что имеется информация, что продавец сомневается в заключении договора. Данное обстоятельство его насторожило, в связи с чем, на оформление основного договора, которое должно было состояться 24.03.2022, он взял с собой адвоката. На встречу 24.03.2022 продавец ФИО2 явилась со своим представителем ФИО7, и сообщила, что в связи с увеличением цен на недвижимость, она желает продать свою квартиру по цене 1 950 000 руб., на что он, пояснил, что у него таких денег нет, и он не может заключить договор на предложенных ею условиях. В связи с указанными обстоятельствами, основной договор купли-продажи квартиры не был заключен. В последующем, он пытался осудить с ответчиком цену квартиры, но на утверждение ФИО2 о том, что он соглашался купить квартиру по цене 1 850000 руб. или 1 750 000 руб. не соответствуют действительности, так как кредит ему был одобрен только 1650000 руб. Он действительно хотел обсудить с продавцом возможность прописать в основном договоре купли-продажи стоимость квартиры 1650000 руб., чтобы разницу ФИО2 ему вернула, и эти деньги он хотел потратить на ремонт. 12.04.2022 он получил от ФИО2 проект соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи, которое он подписывать отказался, поскольку оно содержало недостоверные сведения о достижении между сторонами договоренности о повышении продажной стоимости квартиры.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, свои исковые требования поддержала. Пояснила, что в сентябре 2021 г. она заключила договор купли-продажи с риелторской фирмой, для оказания помощи в продаже принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Однако агентский договор был подписан не с фирмой, а непосредственно с риелтором ФИО4. Цена квартиры изначально осуждалась 1950000 руб. – 1850000 руб. Долгое время покупателей на квартиру не было, объявлений о продаже ее квартиры на площадках объявлений она также не видела. В феврале 2022 г. ФИО4 ей сообщил, что нашелся покупатель на квартиру и необходимо встретится с покупателем, окончательная цена квартиры по телефону не обсуждалась. 03.03.3022 она вместе с сыном приехала в офис ФИО4 в <адрес> где также находился покупатель ФИО1 с супругой. ФИО4 подготовил предварительный договор купли-продажи квартиры и озвучил цену квартиры 1420000 руб., хотя указанную стоимость квартиры он с ней не согласовал заранее. Но поскольку договор заключался предварительный, она в силу свой юридической неграмотности полагала, что цена по договору может быть изменена. Предварительный договор она подписала, не читая его, так как доверяла ФИО4 После того, как покупатель ушел, она сказала ФИО4, что стоимость квартиры 1420000 руб. ее не устраивает, на что он сказал, что указанная сумма может увеличиться. Заподозрив, что ФИО4 ее обманывает, она обратилась за юридической помощью к своему знакомому ФИО7, который усомнился в добросовестности действий ФИО4

24.03.2022 она пошла на встречу с покупателем совместно с ФИО7, ФИО1 пришел на встречу с адвокатам. На указанной встрече, ФИО7, выражая ее волю, сообщил, что в связи с тем, что цены на недвижимость выросли, ФИО2 намерена продать свою квартиру по цене 1950000 руб. и дала время покупателю подумать. Через некоторое время ФИО1 сообщил ей, что согласен купить ее квартиру по окончательной цене 1750 00 руб., но так как не нашел недостающую сумму денег, предложил ей продать квартиру по цене 1650 000 руб., на что она отказалась. Полагает, что предварительный договор купли-продажи квартиры от 03.03.2022 является недействительным, так как при его заключении она была введена в заблуждение риелтором ФИО4, который не согласовал с ней цену квартиры, утверждал, что цена квартиры может быть увеличена, действовал не в ее интересах.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании поддержал исковые требования ФИО2 и просил отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении и отзыве на первоначальный иск.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных исковых требований, ФИО4, в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержал, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 просил оказать. Пояснил, что к нему в сентябре 2021 г. между ним и ФИО2 был заключен агентский договор, с целью оказания ФИО2 помощи в продаже квартиры, расположенной в <адрес>. По рыночным ценам по состоянию на сентябрь 2021 г., ФИО2 он разъяснено, что стоимость ее объекта недвижимости может составлять от 1300 000 руб. до 1650000 руб. Первоначально на сайтах «Авито» и «Домклик» были даны объявления о продаже квартиры по цене 1670000 руб. Однако квартира долго не продавалась, тогда он обсудил с собственником квартиры о возможном снижении цены, на что ФИО2 согласилась, была оговорена цена квартиры 1520000 руб. После снижения цены появились первые покупатели, он показывал квартиру трем покупателям, в том числе и ФИО1, который предложил купить квартиру по цене 1420000 руб. О поступлении данного предложения он сообщил собственнику квартиры, на что ФИО2 думала дня три, и согласилась, на тот момент цена 1420000 руб. ее устраивала. Тогда он организовал встречу продавца и покупателя в своем офисе, где он предоставил сторонам заранее им составленный предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором указал согласованную сторонами стоимость договора 1 420000 руб. и указал о том, что указанная стоимость объекта недвижимости является фиксированной и пересмотру не подлежит. Указанный договор он огласил вслух, а затем дал сторонам ознакомиться. Ознакомившись с данным договором продавец и покупатель его подписали, при этом ФИО2 ни в присутствии покупателя, ни после его ухода, не высказывала ему никаких претензий относительно цены договора, так как указанная сумм была с ней согласована заранее. Поскольку квартира приобреталась покупателем с использование кредитных денежных средств (ипотеки), он направлял в Банк документы на квартиру, никаких услуг ФИО1 он не оказывал. Основной договор купли-продажи должен был быть заключен 24.03.2022, однако на кануне ему, стало известно, что на встречу ФИО2 придет со своим представителем ФИО7 и намерена пересмотреть условия предварительного договора купли-продажи, о чем он сообщил покупателю. На встречу, ФИО2 пришла с ФИО7, а ФИО1 со своим адвокатом, на указанной встрече ФИО7 объявил, что ФИО2 намерена продать свою квартиру по цене 1950000 руб., на что ФИО1 пояснил, что у него нет таких денег, в связи с чем, основной договор купли-продажи квартиры не был заключен. О дальнейших переговорах продавца и покупателя относительно спорной квартиры ему ничего не известно, так как с ними он больше не встречался.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из требований п.2 ст.1 Гражданского кодекса РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст.8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст.153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.п.1, 2 и 4 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. При этом, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений п.1 ст.429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (ч.2 - 4 ст.429 ГК РФ).

В соответствии со ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с ч.1 ст.380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В ч.4 ст.380 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст.429).

В соответствии со ст.329 Гражданского кодекса РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора либо неисполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ч.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст.314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 03.03.2022 между ФИО8 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи объекта недвижимости – квартиру, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>

Согласно п.1.1 предварительного договора, стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в срок по 03.04.2022.

По предварительной договоренности сторон стоимость предмета договора составила 1420 000 руб. (1.5).

В п.1.8 предварительного договора стороны предусмотрели, что стоимость Объекта недвижимости, указанная в п.1.5 настоящего договора, является фиксированной и пересмотру не подлежит.

Согласно п.1.6 договора, расчет между сторонами должен был произведен в следующем порядке: 20000 руб. покупатель передает продавцу в качестве задатка в день подписания сторонами настоящего договора в обеспечение обязательства по заключению сторонами основного договора; 1400 000 руб. покупатель выплачивает за счет кредитных (ипотечных) средств, предоставляемых Банком покупателя на приобретение объекта недвижимости, путем их размещения на специальном счете (аккредитиве), который будет открыт в день подписания сторонами основного договора.

В обеспечение принятых на себя обязательств покупатель ФИО1 передал продавцу ФИО2 в качестве задатка 20000 руб., что подтверждается распиской от 03.03.2022.

В дальнейшем покупатель предпринял все необходимые действия для заключения основного договора в срок по 03.04.2022, а именно произвел оценку рыночной стоимости квартиры, получил одобрение Банка на получение кредитных средств в достаточном размере для оплаты квартиры в размере 1665188 руб.

Дата заключения основного договора была определена 24.03.2022.

Однако основной договор купли-продажи квартиры стороны не заключили.

Как следует из материалов дела и объяснений сторон в судебном заседании, 24.03.2022 в день, определенный для заключения основного договора купли-продажи, продавец ФИО2 поставила покупателя в известность о том, что она намерена изменить условие договора о цене квартиры и стоимость квартиры составит 1950000 руб.

При этом покупатель не был готов приобрести квартиру по цене 1950000 руб., в связи с чем, сделка между сторонами не состоялась.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются и дополнительного доказывания не требуют.

Истец по встречному иску ФИО2 настаивая на заявленных исковых требованиях, утверждала, что при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.03.2022 она была введена в заблуждение агентом ФИО6, который действовал в чужом интересе, не согласовал с ней продажную стоимость квартиры, оговорил с покупателем не оговоренную и не выгодную для продавца цену квартиры в размере 1420000 руб., несмотря на заявления ФИО2 об иной сумме сделки, прописал в предварительном договоре условие о том, что сумма сделки окончательная и изменению не подлежит, не давал номера телефонов сторонам, для исключения возможности договориться о цене лично.

Согласно ст.166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1); требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п.2).

В силу ст.167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п.1 ст.178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (пп.2 п.2 ст.178 ГК РФ). Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п.5 ст.178 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст.179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Вместе с тем, истцом по встречному иску ФИО2 не представлено доказательств заключения сделки под влиянием заблуждения или обмана.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.03.2022, заключенный между ФИО2 и ФИО1 содержит все существенные условия, в том числе о предмете и покупной стоимости квартиры, ФИО2 лично подписала предварительный договор купли-продажи квартиры и написала расписку о получении от покупателя задатка в размере 20000 руб.

ФИО2 в судебном заседании не отрицала, что при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры 03.03.2022, была согласована покупная цена квартиры 1450000 руб., при этом пояснила, что о своем желании подать квартиру по более высокой цене она высказала агенту ФИО4, после того, как покупатель ушел. Однако ФИО4 указанное обстоятельство отрицал, ссылаясь на то, что при заключении договора покупная цена квартиры была согласована сторонами окончательно.

Доводы истца по встречному иску о том, что она, имея плохое зрение, не могла ознакомился должным образом с условиями заключенного договора, суд находит несостоятельными, поскольку из объяснений самой ФИО2 следует, что договор она не стала читать, так как доверяла агенту ФИО4 При этом суд учитывает, что ФИО2 ведет трудовую деятельность, по состоянию здоровья имеет возможность знакомиться с документами, при заключении договора вместе с ней присутствовал ее сын ФИО5, который также знакомился с договором.

Доводы ФИО2 о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры от 03.03.2022, она была введена в заблуждение относительно цены договора и имела намерение продать квартиру по более высокой цене, опровергаются сведениями, указанными в объявлении, размещенном на интернет-сайте <данные изъяты> согласно которых спорная квартира продавалась по цене 1520000 руб. Оснований полагать, что данная цена квартиры не была согласована с продавцом, у суда не имеется, поскольку указанные сведения являются общедоступными и при должной внимательности и осмотрительности, не могла не знать о наличии данного объявления.

Кроме того, как следует из акта осмотра, представленного агентом ФИО4, квартира по адресу: <адрес>, предлагалась также и другим покупателям 05.02.2022, 11.02.2022, 21.02.2022 по цене 1520000 руб.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО5 в суде показал, что его мать ФИО2 в сентябре 2021 г. решила продать, принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: <адрес> и с этой целью обратилась в риелторское агентство. На момент заключения агентского договора цена квартиры обсуждалась 1 650 000 руб. В феврале 2021 г. агент ФИО4 сообщил, что нашелся покупатель на квартиру, цена квартиры была оговорена не окончательно. 03.03.2022 он, вместе с мамой пришел в офис ФИО4 в <адрес> ФИО4 подготовил предварительный договор купли-продажи в котором указал стоимость квартиры 1420000 руб. ФИО2 и покупатель подписали договор, но так как договор являлся предварительным, на нем отсутствовали печати, они с мамой полагали, что цена договора может измениться. После того, как покупатель ушел, ФИО2 высказала ФИО4 свою претензию относительно цены договора, желая продать квартиру по более высокой цене, на что ФИО4 сказал, что при заключении основанного договора цена квартиры может измениться. Поэтому на повторной встрече с покупателем, при заключении основного договора купли-продажи, ФИО2 и ее представитель ФИО7 сказали, что цена квартиры составит 1950000 руб., но покупатель по такой цене отказался покупать квартиру.

Свидетель ФИО7 в судебном заседании пояснил, что в марте 2022 г. к нему обратилась его знакомая ФИО2 и сообщила, что продает квартиру через риелторское агентство и высказала свои опасения относительно добросовестности исполнения своих обязанностей агентом. Пояснила, что был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по цене 1 420 000 руб., однако ее эта сумма не устраивает, так как недвижимость подорожала, и она не намерена продавать квартиру себе в убыток. На встречу с покупателем 24.03.2022 он ходил вместе с ФИО2, и на указанной встрече он сообщил покупателю, что недвижимость сильно поднялась в цене и продавец намерена продать свою квартиру по цене 1950 000 руб., после чего покупателю было предоставлено время подумать. Через несколько дней ФИО1 сообщил о своем решении купить квартиру по более высокой цене, и между сторонами была согласована продажная цена квартиры 1750000 руб. Однако указанной суммы денег ФИО1 не нашел и отказался покупать квартиру. В связи с чем, он составил проект соглашения от 03.04.2022 о расторжении предварительного договора купли-продажи, который ФИО1 подписывать отказался.

Оценивая показания допрошенных свидетелей, суд находит их последовательными, не противоречивыми, достоверными. У суда нет оснований усомниться в правдивости данных им показаний.

Оценив обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 не представлено объективных доказательств существенного нарушения ответчиком по встречному иску условий предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, а также доказательств в подтверждение того, что она была введена в заблуждение либо обманута, при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры. Так же не представлено доказательств в подтверждение доводов того, что истец полагала, что подписывала документы и тем самым заблуждалась относительно существа и природы совершаемой сделки. Все существенные условия заключенного между сторонами договора были изложены четко, ясно и понятно, возражений по вопросу заключения данных сделок ФИО2 не высказывалось, она добровольно подписала указанный договор, понимая его содержание, условия и суть сделки, согласилась со всеми условиями и в том числе о покупной стоимости.

В п.1.8 предварительного договора купли-продажи стороны предусмотрели, что стоимость объекта недвижимости, указанная в п.1.5 настоящего договора, является фиксированной и пересмотру не подлежит.

При рассмотрении дела в соответствии с требованиями ст.431 ГК РФ суд принимает во внимание буквальное содержание условий предварительного договора, лично подписанных ФИО2 и ФИО1

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что основной договор купли-продажи спорной квартиры не был заключен сторонами в связи с отказом продавца ФИО2 заключать договор купли-продажи по ранее оговоренной покупной цене 1420000 руб. и желаем продать принадлежащий ей объект недвижимости по более высокой цене.

Оснований признания предварительного договора купли-продажи от 03.03.2022, заключенного между ФИО2 и ФИО1 недействительным, суд не усматривает, как и не усматривает оснований для признания расторгнутым договора купли-продажи квартиры по вине покупателя, в связи недостатком средств на покупку квартиры, в связи с чем, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требования ФИО2

Поскольку по прекращенному предварительному договору купли-продажи обязательства прекращаются, суд, оценив соглашение сторон от 03.03.2022, пришел к выводу об отсутствии основания для удержания продавцом полученной от покупателя суммы задатка в размере 20000 руб., и приходит к выводу об отказе ФИО2 в удовлетворении исковых требования также в указанной части.

Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ФИО2 и покупателей ФИО1 заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок.

Барком было одобрено ФИО1 предоставление кредитных средств на покупку спорной квартиры в размере 1 665188 руб.

Ввиду завышенной стоимости квартиры продавцом ФИО1 был вынужден отказаться от покупки спорной квартиры, в связи с отсутствием недостающей суммы денежных средств.

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о том, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине задаткополучателя, то есть ФИО2

04.04.2022 ФИО1 в адрес ответчика ФИО2 была направлена претензия о возврате задатке и понесенных убытков, удовлетворить которую в добровольном порядке ФИО2 отказалась.

Таким образом, на основании ч.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ с ФИО2 в пользу ФИО1 надлежит взыскать двойную сумму задатка, то есть 40 000 рублей.

Частью 1 ст.393 Гражданского кодекса РФ установлено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Согласно части 2 указанной нормы убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.1 ст.15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом, согласно ч.2 ст.15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Судом установлено, что истцом в связи с подготовкой к заключению сделки по приобретению у ФИО2 квартиры, были понесены расходы по оплате отчета №880/22 от 11.03.2022 о рыночной стоимости спорной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, выполненного ООО «Аудиторско-консалтинговая группа Харс» в размере 4500 руб.

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что указанные убытки были понесены истцом ввиду неисполнения ФИО2 обязательств принятых на себя при заключении предварительного договора купли-продажи, содержащего соглашение о задатке, а значит подлежат возмещению ответчиком в пользу истца.

Возражения ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 о признании незаконными требований истца о взыскании стоимости оценки стоимости квартиры суд отклоняет как не основанные на требованиях закона.

Требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 расходов на оплату услуг представителя, участвующего на переговорах при заключении сделки, в размере 10000 руб. удовлетворению не подлежат, поскольку понесены истцом по своему усмотрению, не являются вынужденными и не связаны с виновными действиями ответчика.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования ст.17 (ч.3) Конституции РФ. Именно поэтому в ч.1 ст.100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

К ходатайству стороны на возмещение затрат по оплате помощи представителя должны быть приложены письменные доказательства произведенных расходов. Суд вправе возместить только реально уплаченную доверителем представителю сумму, при этом допустимо ее разумное ограничение.

В обоснование несения судебных расходов истцом ФИО1 представлены квитанция серия АА № от 04.04.2022 на сумму 2000 руб. за составление претензии о взыскании задатка, квитанция серия АА № от 12.04.2022 за составление искового заявления в размере 5000 руб.

С учетом указанных выше норм закона, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд полагает возможным взыскать с ответчика ФИО2 судебные расходы истца ФИО1 на оплату юридических услуг в размере 7000 руб.

Кроме того, в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию с ответчика ФИО2 государственная пошлина, уплаченная истцом по чек-ордеру от 18.04.2022 в сумме 1535 руб. 00 коп., обоснованно исчисленная истцом в соответствии с правилами п.1 ч.1 ст.333.19 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка в двойном размере, убытков, судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес> в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, сумму задатка в двойном размере по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 03.03.2022 в размере 40000 рублей 00 коп., убытки в виде расходов на проведение оценки рыночной стоимости квартиры в размере 4500 рулей 00 коп., судебные расходы на оплату юридических услуг в размере 7000 рублей 00 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1535 рублей 00 коп., всего 53035 (пятьдесят три тысячи тридцать пять) рублей 00 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.03.2022, признании договора купли-продажи расторгнутым по вине покупателя, признании удержания предоплаты у продавца законной, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд города Тулы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 05.10.2022.

Председательствующий