77RS0019-02-2025-014659-38

2-197/2026 (2-6815/2025)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 января 2026 года адрес

Останкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Арзамасцевой А.Н., при ведении протокола судебного заседания помощника судьи фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-197/2026 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании суммы задатка, судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что 03 сентября 2025 года между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) было заключено соглашение о задатке и предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:02:0020002:6163. Покупатель передал продавцу 03.09.2025 задаток в размере сумма, что подтверждается выпиской банка ВТБ о переводе средств. Срок заключения основного договора установлен до 15 октября 2025 года. Позже выяснилось, что ответчик на этапе переговоров и подписания договора задатка скрыл от истца юридически существенные и значимые основания, а именно: завещание составлено в адрес накануне смерти наследодателя, наследодатель находился в преклонном возрасте, завещание было вначале на отца ответчика, потом на самого ответчика, завещание является рукоприкладным (подписано не рукой завещателя), отсутствует подтверждение родства с наследодателем. После получения продавцом задатка в размере сумма, копии документов на квартиру были предоставлены страховым компаниям, которые отказали в страховании титула (потери права собственности покупателя), позже и банк МКБ отказал в кредитовании данной квартиры. Сторона продавца отказала покупателю возвращать задаток, мотивируя, что они не отказываются от сделки. 11 октября 2025 года продавец разместил новое объявление о продаже той же квартиры по цене сумма, а 12 октября повысил цену до сумма, что по мнению истца подтверждает уклонение от сделки и отказ продавца от ранее согласованной цены. После направления досудебной претензии от 16 октября 2025 года, продавец отказался вернуть задаток.

На основании изложенного истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму задатка в размере сумма, судебные расходы.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, пояснив, что продавец не отказывался от сделки, просил в удовлетворении иска отказать.

Суд, в соответствии со статьей 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 3 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств, согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ, является задаток, которым в силу ст. 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу требований ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 03 сентября 2025 года между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется в будущем заключить с покупателем договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:02:0020002:6163.

Собственником указанной квартиры является ответчик, что сторонами не оспаривалось.

Согласно п. 1.3. предварительного договора купли-продажи, цена объекта составляет сумма

В соответствии с п. 3.1. договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объекта не позднее 15 октября 2025 года.

Согласно п. 5.1. договора продавец гарантирует, что объект принадлежит ему на праве собственности (основание: свидетельство о праве на наследство по завещанию от 11.05.2023, запись в ЕГРН № 77:02:0020002:6163-77/072/2023-2); свободен от прав третьих лиц, арестов, залогов, обременений; не является предметом судебных споров и не подлежит сносу/реконструкции; не имеет неузаконенных перепланировок.

Как следует из п. 6. договора, в случае уклонения продавца от заключения договора купли-продажи он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. В случае уклонения покупателя от заключения договора купли-продажи задаток остается у продавца. В случае невозможности заключения договора по обстоятельствам, не зависящим от сторон (отказ банка в кредите, выявление юридических проблем объекта), задаток подлежит возврату покупателю в полном размере в течение одного дня.

03 сентября 2025 года между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) было заключено соглашение о задатке, по условиям которого продавец и покупатель обязуются в течение срока действия настоящего соглашения заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества в виде однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: адрес, по цене сумма

Согласно п. 4 соглашения покупатель передал продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере сумма в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта. Сумма задатка входит в цену объекту.

Согласно п. 8. соглашения, в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора купли-продажи объекта по обстоятельствам, связанным с продавцом, его супругом/ой или пользователями объекта, в также в случае предоставления продавцом недостоверной информации об объекте (в т.ч. согласно п. 6 соглашения), сумма задатка возвращается покупателю в двойном размере в течение одного рабочего дня с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования.

Согласно п. 9 соглашения, в случае незаключения сделки купли-продажи объекта по вине покупателя сумма задатка остается у продавца.

Согласно п. 10 соглашения, в случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по настоящему соглашению, за которые ни одна из сторон не несет ответственности (п.1 ст.416 ГК РФ), в том числе:

в случае получения покупателем или лицом, указанным в п. 2 настоящего соглашения, отказа или неодобрения банка по вопросу предоставления кредита на приобретение объекта, или отказа страховой компании в заключении договора страхования, необходимого для получения кредита;

в случае неполучения разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, а также в случае выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на объект (п.10.1 соглашения), покупатель вправе отказаться от приобретения объекта. При этом вся сумма задатка возвращается покупателю.

Как следует из п. 10.1. соглашения, к фактам и обстоятельствам, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на объект, относятся, в частности, следующие:

Нарушение требований законодательства хотя бы в одной из предыдущих сделок с объектом, как то: не были получены требуемые разрешения, согласия, отказы (например, согласие супруга, отказ от преимущественного права покупки, разрешение органов опеки и попечительства); была заключена сделка, прямо запрещенная законом; с превышением полномочий: по недействительной доверенности; сделка/переход права были зарегистрированы после смерти одного из участников сделки.

Обнаружение возможных прав третьих лиц на объект, в том числе в связи с нарушениями закона или ущемлением прав граждан при приватизации, вступлении в наследство или в результате иных сделок с объектом, в частности: несовершеннолетний ребенок одного из собственников или пользователей объекта нигде не состоит (бывших собственников или пользователей объекта - нигде не состоял) на регистрационном учете; нарушены права несовершеннолетних детей, и том числе в связи с невключением ребенка в число собственников объекта или невыполнением условий органов опеки и попечительства; имеются временно отсутствующие лица (в армии, местах лишения свободы, домах престарелых или инвалидов, интернатах, с постановкой на временный регистрационный учет по другому адресу или на учет по месту пребывания), лица, признанные безвестно отсутствующими или объявленные умершими судом, лица, не вступившие в права наследования и не оформившие отказ от принятия наследства в установленном законом порядке.

 Кто-либо из бывших собственников или бывших пользователей объекта состоял на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере на момент отчуждения объекта.

Обнаружение других фактов или обстоятельств, которые покупатель сочтет существенными для сделки.

Согласно п. 11. соглашения при отсутствии иного согласования с покупателем днем, временем и местом совершения сделки считается последний день срока действия настоящего соглашения, 12 часов 00 минут, офис по адресу: адрес (офис Банка ВТБ).

Согласно п. 12. соглашения порядок проведения сделки: порядок расчетов по сделке – СБР/аккредитив.

03.09.2025 истец передал ответчику задаток в размере сумма, что подтверждается выпиской банка ВТБ о переводе средств.

Как следует из искового заявления, ответчик на этапе переговоров и подписания договора задатка скрыл от истца юридически существенные и значимые основания, а именно: завещание составлено в адрес накануне смерти наследодателя, наследодатель находился в преклонном возрасте, завещание было вначале на отца ответчика, потом на самого ответчика, завещание является рукоприкладным (подписано не рукой завещателя), отсутствует подтверждение родства с наследодателем. После получения продавцом задатка в размере сумма, копии документов на квартиру были предоставлены страховым компаниям, которые одна за другой отказали в страховании титула (потери права собственности покупателя), позже и банк МКБ отказал в кредитовании данной квартиры.

Истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия от 16 октября 2025 года о возврате задатке, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ответчиком в материалы дела представлена копия завещания 77АГ 0250577 от 12.03.2019, согласно которому фио завещала принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: адрес, фио Завещание удостоверено нотариусом адрес фио, зарегистрировано в реестре № 77/751-н/77-2019-2-278.

Ответчиком представлены справки о том, что он на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере не состоит, а также справка об отсутствии факта государственной регистрации акта гражданского состояния – заключения брака.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Суд, оценивая представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу, что в рассматриваемых правоотношениях истец отказался от заключения договора купли-продажи, полагая, что впоследствии для него могут возникнуть обстоятельства, при которых он лишится права собственности на приобретенный объект. При этом, основания, по которым он отказался от заключения договора, с достоверностью не свидетельствуют о том, что негативные последствия, которых опасался истец, могли в действительности наступить.

Кроме того, доказательств в подтверждение доводов истца о том, что сделка не состоялась не по его вине, а по не зависящим от него причинам ввиду отказа страховыми компаниями в страховании титула (потери права собственности покупателя) и отказа банка МКБ в кредитовании квартиры, в материалы дела не представлено, в связи с чем такие доводы суд находит несостоятельными.

Кроме того, приобретая обязательство по покупке квартиры с использованием кредитных средств, сам покупатель несет риск последствий, связанных с отказом в предоставлении ему кредита либо одобрения кредита в меньшем размере. Учитывая, что покупателем квартиры является истец, а банк стороной договора не является, то именно он как покупатель, заключая соглашение о задатке, должен был располагать необходимыми денежными средствами для приобретения объекта недвижимости, поэтому в данном случае ответственность за неисполнение договора лежит на покупателе.

Доказательств ответственности ответчика в не заключении договора купли-продажи жилого помещения не представлено.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований истца о взыскании суммы задатка в размере сумма не имеется, поскольку за неисполнение договора ответственен сам истец, следовательно, задаток возврату не подлежит.

При таких обстоятельствах удовлетворению не подлежат и производные требования о взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка, судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Останкинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено в окончательной форме 03.02.2026

Судья: Арзамасцева А.Н.