Решение по делу № 3А-199/2022 от 14.03.2023 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Дело № 3а-6/2023 УИД 47OS0000-01-2022-000246-53

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 14 марта 2023 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Кирьяновой В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО12 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

установил:

ФИО13 обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 01.09.2022 № <данные изъяты> (далее - Решение) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости 489700000 руб. по состоянию на 01.03.2022.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО14 является собственником нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>. Кадастровая стоимость объекта недвижимости на 01.01.2022 утверждена в размере 827673415,31 руб. Согласно отчету об оценке от 30.06.2022 (далее - Отчет) рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.03.2022 составляет 489700000 руб. Решением отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной в Отчете, в связи с несоответствием представленного Отчета требованиям федеральных стандартов оценки. Оспариваемое Решение является незаконным, поскольку Отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Решение нарушает право общества на исчисление налога на имущество организаций, в отношении здания, исходя из его рыночной стоимости.

После проведения по делу судебной экспертизы административный истец уточнил требование и просил установить кадастровую стоимость на основании заключения эксперта.

В письменном отзыве административный ответчик ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» просил в удовлетворении заявленных требований отказать, так как представленный Отчет не соответствует нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, в Отчете использовались неполные сведения, были допущены расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости.

В письменном отзыве заинтересованное лицо Правительство Ленинградской области указало, что в удовлетворении заявленных ФИО15 требованиях следует отказать. Указанные в оспариваемом Решении недостатки Отчета свидетельствуют о недостоверности и неполноте сведений, использованных при проведении оценки. Нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета, повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости здания.

В судебное заседание представитель административного истца, будучи надлежащим образом, извещенным о месте и времени судебного заседания, не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие и установить кадастровую стоимость на основании заключения эксперта от 10.02.2023.

Присутствующие в судебном заседании представители административного ответчика ФИО1 и ФИО2, заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО3 возражали против удовлетворения административного искового заявления и поддержали доводы, изложенные в письменных возражениях.

Выслушав объяснения представителей административного ответчика и представителя заинтересованного лица об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.372 Налогового кодекса РФ налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено статьей 372.1 настоящего Кодекса.

На территории Ленинградской области областным законом Ленинградской области от 25.11.2003 № 98-оз «О налоге на имущество организаций» с 1 января 2004 года введен налог на имущество организаций.

Согласно п.2 ст.375 Налогового кодекса РФ, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В п.175 Перечня зданий (строений, сооружений) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 год, утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области от 22.12.2021 № 850, указан объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 № 706 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области, по состоянию на 01.01.2021.

Согласно ст.6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 01.01.2026 устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом следующих особенностей: в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации: а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости; б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-Ф; в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не осуществляется.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 № 713 установлена дата перехода к применению на территории Ленинградской области положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01.01.2022.

В соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 № 424-р реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости на территории Ленинградской области, осуществляется ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

В ч.1 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ указано, что кадастровая стоимость здания может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридического лица, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этого лица.

Бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с ч.15 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что 27.03.2017 за ФИО16 зарегистрировано право собственности на нежилое здание Торговый комплекс по адресу: <адрес>. Кадастровый номер объекта недвижимости <данные изъяты>

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16.02.2022, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> на 03.02.2022 составляет 827673415,31 руб. Дата определения кадастровой стоимости 01.01.2022.

02.08.2022 ФИО17 обратилось в ГБУ «ЛенКадОценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, составляющей на 01.03.2022 489700000 руб., приложив к заявлению Отчет.

01.09.2022 ГБУ «ЛенКадОценка» принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по следующим основаниям:

1) в ходе проведенного анализа рынка недвижимости, последовательность которого установлена п.11 ФСО № 7, оценщиком допущены нарушения при анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости. Некорректно подобранные аналоги и некорректно указанные диапазоны цен приводят к нарушению п.4,5 ФСО № 3;2) в ходе проведенных оценщиком расчетов в рамках затратного подхода, нарушены пп. «г», «е», «ж», «и» п.4 ФСО № 7. Расчеты затрат на создание, а также определение износа и устаревания объекта оценки проведены некорректно;

3) в ходе проведенных оценщиком расчетов в рамках доходного подхода методом прямой капитализации нарушен пп. «в» п.23 ФОС № 7.

В Решении указано, что представленный Отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности РФ», Федеральным стандартам оценки. Полученная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки занижена.

Определением Ленинградского областного суда от 29.11.2022 по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО22

Согласно заключению эксперта № 23-2/3 от 10.02.2023 при составлении Отчета допущено использование неполных и недостоверных сведений, отраженных в Решении в качестве оснований к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости. Допущенные нарушения требований законодательство об оценочной деятельности повлияли на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.03.2022 определена экспертом в размере 463100000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд полагает, что оно соответствует требованиям ч.2 ст.82 КАС РФ, содержит подробное описание проведённого исследования и его результаты, с указанием применённых методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные вопросы.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, длительный стаж экспертной работы.

Из заключения эксперта следует, что нарушение, в виде необоснованной позиции оценщика при выборе метода расчета стоимости строительства объекта оценки, отсутствует. Нарушения в виде использования неполных сведений при анализе рынка объекта оценки, в виде использования недостоверных сведений для подтверждения итогового результата оценки, в виде расчетных ошибок при применении доходного подхода к оценке, установленные ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», находят отражение в Отчете, но не повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Нарушение в виде использования неполных сведений при проведении анализа рынка объекта оценки, установленное ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», находит отражение в Отчете и повлияло косвенным образом на определение итоговой величины рыночной стоимости. Нарушение в виде неверного выбора источника информации для расчета величины физического износа объекта оценки, установленное ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», находит отражение в Отчете и повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости определялась затратным подходом. Доходный подход использовался как индикативный. В рамках затратного подхода эксперт использовал метод сравнительной единицы. В экспертном заключении приведено подробное обоснование выбора объекта аналога и его описание. Экспертом проведены корректировки на отличие объекта оценки от объекта аналога, а именно, на изменение цен, на отличие в объеме, площади, высоте, конструктивных элементах. Прибыль предпринимателя определена в размере 7,44%, путем построения аналитической модели. При определении размера износа эксперт использовал метод экономического возраста с учетом различных сроков службы конструктивных элементов. Экспертом приведено мотивированное обоснование отсутствия функционального и экономического устаревания. Физический износ определен экспертом в размере 11%.

Следовательно, определение экспертом рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется.

Таким образом, при рассмотрении заявления ФИО18 у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись предусмотренные законом основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в Отчете.

Поскольку оспариваемое Решение соответствует нормативным правовым актам, принято уполномоченным органом и в установленные законом сроки, прав и законных интересов административного истца не нарушает, то оснований для признания его незаконным не имеется.

В соответствии с ч.15 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поскольку ни административным истцом, ни административным ответчиком не оспаривается размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный судебной экспертизой, о проведении повторной или дополнительной экспертизы в целях определения иного размера рыночной стоимости объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, заявлено не было, а представленный Отчет имеет нарушения и не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, то суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, согласно заключению судебной экспертизы.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд также решает вопрос о распределении судебных расходов.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (ч.1 ст.103 КАС РФ).

Согласно п.1 ст.106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с ч.3 ст.108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Судом установлено, что вместе с заключением эксперта представлено ходатайство эксперта о взыскании судебных расходов за проведение судебной экспертизы в пользу ФИО23 в размере 65000 руб.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021 (вопрос 10), при распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Таким образом, в соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В данном деле требования административного истца о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», которым было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, удовлетворению не подлежат, в связи с чем именно на административном истце лежит обязанность по предоставлению доказательств размера рыночной стоимости объекта недвижимости, а поскольку решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости не является решением об оспаривании установленной в порядке массовой оценки кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, то судебные расходы должны быть отнесены на административного истца.

При этом суд учитывает, что при оспаривании решения бюджетного учреждения требование установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости самостоятельного характера не носит и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО19 о признании незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной от 01 сентября 2022 года № <данные изъяты>.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной 463100000 (четыреста шестьдесят три миллиона сто тысяч) рублей по состоянию на 01 марта 2022 года.

Взыскать с административного истца ФИО20 в пользу ФИО21 (ИНН <***>) оплату судебной экспертизы в размере 65000 (шестьдесят пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 17 марта 2023 г.