РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 апреля 2025 года с. Шигоны

Шигонский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Калинкина Д.В.,

при секретаре Логиновой М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-497/2024 по иску ФИО4 к Администрации муниципального района <адрес>, Администрации сельского поселения Волжский Утес муниципального района <адрес> и Управлению Росреестра по <адрес> о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по заявлению одной стороны сделки,

Установил:

ФИО3 в лице своего представителя по доверенности ФИО8 обратился в суд с исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения исковых требований, просил возложить на Управление Росреестра по <адрес> обязанность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2000 м?, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с продавцом ФИО2, по его заявлению, в отсутствие заявления продавца.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи указанного выше земельного участка. Согласие по всем существенным условиям договора купли-продажи между сторонами было достигнуто. Расчет по договору осуществлен, обязательства сторон исполнены полностью, однако ФИО2 уклонялся от государственной регистрации данной сделки. В дальнейшем истцу стало известно, что ФИО2 умер, поэтому регистрацию перехода права собственности на земельный участок осуществить не представляется возможным.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра по <адрес>, при этом Администрация муниципального района <адрес> и Администрация сельского поселения Волжский Утес муниципального района <адрес> из числа соответчиков не исключены.

Истец ФИО3, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился.

Представитель истца ФИО8 надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в письменных пояснениях указала, что указание в договоре купли-продажи кадастрового номера земельного участка № вместо № является технической ошибкой, также приложила к материалам дела уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ.

Представители соответчиков Администрации муниципального района Шигонский и Администрации сельского поселения Волжский Утес муниципального района Шигонский, а также третье лицо нотариус <адрес> ФИО9 в суд не явились, в заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие, возражений на иск не представили.

Представитель соответчика Управления Росреестра по <адрес>, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, не известив о причинах неявки, возражений на иск не представил.

С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ), суд полагает необходимым рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

По мнению суда, истец представил достаточные и убедительные доказательства в обоснование заявленных требований.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи спорного земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок принадлежал ФИО2 на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом <адрес> ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в реестре за №. По соглашению сторон выкупная цена земельного участка составила 500 000 руб. и была получена в полном объеме ФИО2 до подписания договора. Договор имеет силу акта приема-передачи. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать сделку на крайне невыгодных для них условиях.

При этом в п. 2 договора купли-продажи земельного участка указан номер участка №.

Одновременно в указанном же пункте имеется ссылка на свидетельство о праве на наследство по закону, выданного нотариусом <адрес> ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в реестре за №, в отношении наследства – земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно актуальной выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО2

Земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО5

Таким образом, учитывая наличие у истца документов, подтверждающих права ФИО2 на земельный участок (свидетельство о праве на наследство), указание на него в договоре купли-продажи, верные реквизиты земельного участка за исключением кадастрового номера, суд соглашается с доводами истца и признает указанное указание кадастрового номера земельного участка технической ошибкой.

При этом в настоящее время, учитывая, что ФИО2 является умершим, устранить указанную ошибку не представляется возможным.

В связи с изложенным суд приходит к выводу, что волеизъявление сторон сделки было направлено именно на отчуждение и приобретение земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, собственником которого является ФИО2

Факт передачи продавцу денежных средств в указанной сумме во исполнение условий договора купли-продажи подтверждается собственноручно подписанной ФИО2 распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Переход права собственности истца на спорное имущество на основании указанного договора в ЕГРН не зарегистрирован.

Из материалов дела, в том числе копии наследственного дела, открытого нотариусом нотариального округа <адрес>, следует, что после смерти ФИО6 наследство своевременно принял ФИО2, как наследник первой очереди по закону, которому ДД.ММ.ГГГГ нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство на принадлежавший наследодателю на праве собственности спорный земельный участок.

Оригиналы свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а также расписки ФИО2 о получении выкупной цены за земельный участок представлены представителем истца суду и исследованы в ходе рассмотрения дела.

Как установлено судом, спорный земельный участок передан истцу в соответствии с условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что никем не оспаривается.

С момента передачи земельного участка истец несет бремя его содержания, оплачивает коммунальные услуги, что подтверждено соответствующими платежными документами об оплате коммунальных услуг.

Согласно записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, составленной Отделом ЗАГС <адрес> городского округа Тольятти управления ЗАГС <адрес>, ФИО2 умер в ДД.ММ.ГГГГ года.

Как установлено статьями 1152, 1154 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ), для приобретения наследства наследник должен его принять в течение 6 месяцев со дня открытия наследства. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Из письма Нотариальной палаты <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что наследственное дело после смерти ФИО2 нотариусами <адрес> не заводилось.

Согласно справке отдела по вопросам миграции ОП по <адрес> У МВД России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован по месту жительства по адресу: <адрес>, на момент смерти ФИО2 совместно с ним в жилом помещении никто зарегистрирован не был.

ФИО2 в браке не состоял, детей не имел, что подтверждается сведениями отдела ЗАГС муниципального района Шигонский управления ЗАГС <адрес>.

Сведения о наличии наследников, принявших наследство фактическими действиями, отсутствуют.

Лиц, претендующих на спорное имущество, кроме истца, не имеется. ТУ Росимущества в <адрес> и Администрация сельского поселения Волжский Утес, как органы, в полномочия которых входит оформление прав на выморочное и бесхозяйное недвижимое имущество, возражений на иск не представили.

Пункт 1 статьи 164 ГК РФ предусматривает, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Как установлено п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 550, п. 2 ст. 434 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Пунктом 6 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закона о государственной регистрации недвижимости) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15 указанного закона государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора – при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (п. 2 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ). Законом не установлена государственная регистрация спорной сделки. По правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 558 ГК РФ (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры).

Законом о государственной регистрации недвижимости также не предусмотрена государственная регистрация рассматриваемой сделки.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, государственной регистрации не подлежал, в связи с чем правовые последствия по данной сделке наступили с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 данного Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Статья 551 ГК РФ гласит, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3).

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В пункте 62 того же Постановления Пленума Верховного Суда РФ также разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и истцом, соответствует требованиям закона: между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, он составлен в требуемой письменной форме и подписан сторонами; обязательства по договору его сторонами выполнены, выплата стоимости земельного участка продавцу произведена, имущество передано покупателю. Договор по настоящее время никем не оспорен.

Таким образом, передав спорный земельный участок в собственность истцу на основании договора купли-продажи, продавец ФИО2 распорядился принадлежащим ему на праве собственности имуществом.

Судом установлено, что в данной ситуации требование закона об обязательной перехода права собственности для истца невыполнимо по указанным выше основаниям (в связи со смертью продавца, право собственности которого в ЕГРН не зарегистрировано).

Вместе с тем договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отвечает требованиям, предъявляемым гражданским законодательством к договору продажи недвижимого имущества. Истец владеет указанным земельным участком, несет бремя его содержания. При таких обстоятельствах указанную выше сделку купли-продажи следует признать исполненной, фактический переход имущества от продавца к покупателю – также состоявшимся.

Как предусмотрено статьями 26, 27 Закона о государственной регистрации недвижимости, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона, в частности, когда не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В силу ч. 7 ст. 15 Закона о государственной регистрации недвижимости при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок на основании представленного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Однако ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; имеются противоречия между представленными документами и сведения ЕГРН. Истцу разъяснено, что для проведения государственной регистрации права собственности необходимо ФИО2 предоставить заявление и необходимые документы о регистрации права собственности на отчуждаемый земельный участок, а также заявление о переходе права либо истцом может быть представлено решение суда.

Суд приходит к выводу, что истцом представлены достаточные доказательства, свидетельствующие о волеизъявлении ФИО2 на государственную регистрацию перехода права собственности в отношении спорного земельного участка к истцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также доказательства, подтверждающие, что государственная регистрация перехода права собственности не была произведена по независящим от воли сторон причинам - в связи с наступлением смерти ФИО2

При этом суд учитывает, что расписка о получении от ФИО1 денежных средств в качестве оплаты проданного земельного участка подписана собственноручно ФИО2

Поскольку продавец ФИО2 лично участвовал в заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, его намерение совершить данную сделку подтверждается передачей имущества истцу, то факт его смерти не может являться основанием для отказа в иске.

Учитывая изложенные обстоятельства, иск необходимо удовлетворить.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО4 (паспорт гражданина Российской Федерации №) к Администрации муниципального района <адрес> (ИНН №), Администрации сельского поселения Волжский Утес муниципального района <адрес> (ИНН №) и Управлению Росреестра по <адрес> (ИНН №) о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по заявлению одной стороны сделки – удовлетворить.

Возложить на Управление Росреестра по <адрес> обязанность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2000 м?, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между продавцом ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., и покупателем ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., по заявлению покупателя ФИО4, в отсутствие заявления продавца ФИО2.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Шигонский районный суд.

Председательствующий (подпись) Д.В. Калинкин

Решение вынесено в окончательной форме 11.04.2025.

Судья (подпись) Д.В. Калинкин

Копия верна:

Судья: