Решение по делу № 2-285/2025 от 24.12.2025 - о признании договора купли-продажи жилого дома состоявшимся, признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

Дело № 2-285/2025

Мотивированное решение составлено 24.12.2025.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 декабря 2025 года

с. Ловозеро, Мурманская область

Ловозерский районный суд Мурманской области в составе:

председательствующего судьи Малёваной Л.И.,

при секретаре судебного заседания Кобелевой О.П.,

с участием

представителя истца – адвоката Зыриной Г.С.,

представителя ответчика Администрации Ловозерского муниципального округа Мурманской области ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Администрации Ловозерского муниципального округа Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области о признании договора купли-продажи жилого дома состоявшимся, признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к Администрации Ловозерского района Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее – Управление Росреестра по Мурманской области) о признании договора купли-продажи жилого дома состоявшимся, признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

Заявленные требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи с ФИО2 он купил жилой дом по адресу: <адрес>, площадью 42,9 кв.м, и земельный участок, на котором расположен указанный жилой дом, площадью 574+/- 16,77 кв.м. В присутствии свидетелей ФИО2 получил от него денежные средства в размере 25000 рублей и выдал об этом расписку. На протяжении с 2001 года он фактически восстановил дом, привел в порядок земельный участок, фактически владел и пользовался ими, нес расходы по содержанию недвижимого имущества, составил технический паспорт на жилой дом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть добросовестно, открыто и непрерывно владел домом и земельным участком.

Сделка купли-продажи не была оформлена надлежащим образом, поскольку продавец не смог собрать необходимые правоустанавливающие документы на дом и земельный участок, но фактически передача имущества состоялась. Указанный жилой дом имеет кадастровый №, кадастровая стоимость 62474,89 руб. Земельный участок, на котором расположен жилой дом, имеет кадастровый №, кадастровая стоимость 99835,82 руб.

Ему стало известно, что ФИО2 умер в ДД.ММ.ГГГГ. С 2001 года никто не претендует на указанные объекты недвижимости, не имеется притязаний со стороны третьих лиц. Указывает, что решение суда будет являться основанием для последующей регистрации прав собственника в органах регистрации. Просит признать состоявшимся договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 указанного жилого дома и земельного участка, признать за ним право собственности на указанные объекты недвижимости.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО5.

В судебном заседании истец ФИО4 участия не принимал, представила заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя Зыриной Г.С.

Представитель истца – адвокат Зырина Г.С. в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Подтвердила совершение сделки купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка, заключенной между ФИО4 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с представленной распиской по передаче ФИО2 денежных средств в размере 25000 рублей в присутствии свидетелей. Обращает внимание, что поскольку право собственности на жилой дом неразрывно связано с правом на земельный участок, на котором он расположен, в связи с чем считает, что ФИО4 по данной расписке передан не только жилой дом, но и земельный участок. Также ФИО4 были переданы домовая книга и технический паспорт. Договор об отчуждении недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, но переход права собственности не был зарегистрирован. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер. С указанного периода ФИО4 пытался оформить документы, но работал в <адрес>, потом был инфаркт и гибель сына, и только сейчас обратились в Администрацию, а потом в суд. Подтвердила, что ФИО4 с 2001 года непрерывно, открыто и добросовестно владеет указанным жилым домом и земельным участком, оплачивал электричество. Пояснила, что истец на протяжении всего времени следит за техническим состоянием дома, обрабатывает земельный участок, является их законным владельцем. Своих притязаний на дом и земельный участок иные лица не заявляли.

Представитель ответчика Администрации Ловозерского муниципального округа (правопреемник Администрации Ловозерского района Мурманской области) ФИО1 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований ФИО4 при наличии оснований.

Представитель соответчика Управления Росреестра Мурманской области извещен надлежаще, в судебное заседание не явился, отзыв по существу иска не представлен.

Соответчик ФИО5, являющаяся наследником умершего ФИО2, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще, в судебное заседание не явилась, в отзыве на иск указала, что ей известно от отца ФИО2 о продаже в <адрес> и земельного участка. Претензий не имеет, просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия надлежаще извещенный, участия в судебном заседании не принимал, представил письменный отзыв, в котором указал, что в реестре федерального имущества не учитывается объекты недвижимого имущества: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок, к.н. № по указанному адресу. В связи с указанным считает, что МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия как представитель собственника федерального имущества не нарушает прав и законных интересов истца. Просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения представителя истца, ответчика, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

На основании п. 2, 3 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Пунктом 1 ст. 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, что установлено пунктом 2 ст. 218 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 307, ст. 309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктами 1, 2 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с разъяснениями в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается подлинником расписки, в соответствии с корой ФИО2 получил от ФИО4 денежные средства в размере 25000 рублей в присутствии свидетелей ФИО11 и ФИО12 (л.д. 16).

При совершении сделки ФИО4 продавцом был передан технический паспорт на индивидуальный жилой дом общей площадью 42,9 кв.м по указанному адресу, составленный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, где собственником указан ФИО2, а также домовую книгу (л.д. 18-36).

ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией записи акта.

В соответствии с представленной Мурманской областной нотариальной палатой копией наследственного дела № к имуществу ФИО2, наследниками, принявшими наследство по завещанию, являются дочери - ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. При этом в наследственную массу спорный жилой дом и земельный участок не включался.

ФИО5 в отзыве на иск указала, что ей известно от отца ФИО2 о продаже в <адрес> дома по <адрес> и земельного участка. Претензий не имеет.

Наследник ФИО3 умерла ДД.ММ.ГГГГ, о чем представлена копия свидетельства и копия записи акта о смерти.

Согласно выписке из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости, зданию - индивидуальному жилому дому, общей площадью 42,9 кв.м., расположенному по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ строительства, ДД.ММ.ГГГГ присвоен кадастровый №, кадастровая стоимость 62474,89 руб. (л.д. 37).

Согласно выписке из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости, земельному участку, площадью 574+/-16,77 кв.м., расположенному по адресу: <адрес>, на земельном участке расположено здание №, ДД.ММ.ГГГГ присвоен кадастровый №, кадастровая стоимость 99835,82 руб. категория земель указана "земли населенных пунктов", виды разрешенного использования "для ведения личного подсобного хозяйства"(л.д. 38-53).

Таким образом, кадастровые номера на недвижимость присвоены уже после смерти ФИО2 новым собственником ФИО4

Аналогичные сведения о присвоении указанных кадастровых номеров земельному участку и жилому дому предоставлены филиалом ППК "Роскадастр" по Мурманской области.

Права собственности в ЕГРН на указанные объекты недвижимости не зарегистрированы.

По сведениям ГОКУ "ЦТИ" регистрация права собственности АО адресу: <адрес>, не производилась.

ФИО2 и его семья были зарегистрированы согласно представленной домовой книге для прописки граждан, проживающих в доме <адрес>.

При указании записи данных ФИО2 и его семьи в домовой книге первоначально имеются штампы о регистрации по <адрес>, а на странице 14 имеется запись об изменении номера дома (дата ДД.ММ.ГГГГ), указан №.

Из поступивших архивных справок из Филиала ГОКУ ГАМО в г. Кировске следует, что в подхозяйственных книгах Ловозерского сельсовета за 1952-1954 годы значится хозяйство ФИО2 по адресу: <адрес>, указан состав семьи, в графе "постройки" значится дом ДД.ММ.ГГГГ года постройки. За период 1955-1957 годы, 1958-1960 годы значится хозяйство ФИО2 с адресом хозяйства: <адрес>. Также значится жилой дом и земля, находящаяся в личной собственности по указанному адресу.

Также, представлены следующие архивные выписки заседаний исполнительного комитета Ловозерского сельского Совета депутатов трудящихся, подтверждающий выделение ФИО2 земельного участка под строительство дома:

- протокол № от ДД.ММ.ГГГГ об отводе земельного участка ФИО2 по <адрес>;

- протокол № от ДД.ММ.ГГГГ об образовании из <адрес> улицы четыре улицы: <адрес>.

Согласно копии разрешения от ДД.ММ.ГГГГ комиссией по планировке, застройке и благоустройству села Ловозера выдано разрешение Ловозерскому сельскому совету отвести земельные участки под строительство жилого дома гражданину ФИО2 по <адрес>. К разрешению представлена копия плана жилого дома.

Также, Администрация Ловозерского муниципального округа в подтверждение изменения номера дома по <адрес> с № на № ориентировочно в 1962 году, предоставила сведения о том, что, поскольку велась активная застройки данной части села, для упорядочения номера домов были изменены, было принято решение об изменении адресов построенных домов. В соответствии с данными Государственного адресного реестра (ГАР) в настоящее время объекты с адресом: <адрес> земельный участок №, отсутствуют. В части принадлежности земельного участка по адресу: <адрес> ЕГРН право собственности не зарегистрированы.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что спорный жилой дом <адрес> был возведен на указанном земельном участке на законных основаниях, без нарушения градостроительных, строительных и иных норм и правил, у дома отсутствуют признаки самовольной постройки и бесхозяйного имущества.

Перемена номера дома № на № по <адрес> подтверждена указанными выше архивными документами, домовой книгой, не оспорена ответчиками и соответчиками.

В подтверждение доводов истца и представителя о непрерывном, открытом и добросовестном владении ФИО4 спорного жилого дома и земельного участка также представлена выписка по лицевому счету об оплате электроэнергии, задолженности нет.

Факт заключении договора купли продажи спорного жилого дома и земельного участка, добросовестного, открытого пользования и владения ими, подтвердили в судебном заседании свидетели.

Так, свидетель ФИО13, являющаяся супругой истца, в судебном заседании подтвердила, что была свидетелем заключения между ФИО2 и её мужем ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи жилого дома по <адрес> и земельного участка, на котором расположен дом. В её присутствии и в присутствии других свидетелей ФИО2 написал расписку о продаже дома ФИО4 и о получении денежных средств в размере 25000 рублей. С указанного времени они восстанавливали дом, сделали ремонт, отремонтировали крышу, обрабатывали землю, привели всё в порядок, подвели воду, платили за электричество, то есть владели имуществом, как своим собственным. Каких-либо притязаний на данный дом и землю со стороны наследников ФИО2 не было.

Свидетель ФИО14 в судебном заседании также подтвердила, что проживая по <адрес> с 2005 года, она видела, как семь ФИО4 чинили забор, сажали огород, чинили крышу дома, подводили воду, то есть ухаживали за имуществом. Каких-либо претензий никто не предъявлял. Она воспринимала ФИО4 как владельца дома и участка.

Свидетель ФИО15 в судебном заседании показал, что в его присутствии в феврале 2001 года ФИО2 продал ФИО4, с которым с детства имеет дружеские отношения, дом с участком по <адрес>, при этом сам имеет дом на этой улице №. ФИО2 были переданы денежные средства.

Оценивая показания свидетелей, суд их находит достоверными, так как они последовательны, логичны и согласуются между собой, а также с иными исследованными судом доказательствами, в связи, с чем суд признает указанные показания достоверными.

Таким образом, учитывая приведенные нормы права, в судебном заседании установлен факт заключения договора купли-продажи спорного имущества ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4, посольку по такому договору стороны достигли соглашения по его условиям, соблюдена письменная форма договора, указаны данные, позволяющие определить переданное покупателю недвижимое имущество, его расположение на соответствующем земельном участке, имеется цена договора, денежные средства по договору уплачены покупателем продавцу, недвижимое имущество передано покупателю, то есть обязательства по сделке выполнены сторонами.

При этом применительно к ч. 2 ст. 555 ГК РФ принимается во внимание, что установленная цена жилого дома, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Иного в договоре не предусмотрено. Следовательно, при покупке ФИО4 у ФИО2 жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 42,9 кв. метра, им приобретен и земельный участок, на котором расположен жилой дом, по адресу: <адрес>, общей площадью 574+/-16,77 кв. метров.

Признаков недействительности сделки судом не установлено.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Учитывая, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Исследовав в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что истцом на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 приобретено право собственности на спорное имущество в результате его отчуждения, которым он добросовестно открыто владел, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворения в полном объеме.

Своих притязаний на земельный участок и жилой дом иные лица не заявляли.

Признание права собственности на жилой дом и земельный участок в силу п. 5 ч. 2 ст. 14, 58 Закона о регистрации № 218-ФЗ является основанием для государственной регистрации прав собственности в Едином государственном реестре недвижимости после вступления решения суда в законную силу.

Учитывая, что Управление Росреестра по Мурманской области является регистрирующим органом, его действия истцом не оспариваются, не является субъектом спорного материального отношения и не нарушает права и законные интересы истца, в связи с чем, не является надлежащим ответчиком по делу, а значит, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований к Управлению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО4 к Администрации Ловозерского муниципального округа Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области о признании договора купли-продажи жилого дома состоявшимся, признании права собственности на жилой дом и земельный участок – удовлетворить частично.

Признать состоявшимся договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 (паспорт <данные изъяты>) жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 42,9 кв. метра, с кадастровым номером №, и земельного участка, общей площадью 574+/-16,77 кв. метров, с кадастровым номером №.

Признать за ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт <данные изъяты>) право собственности на объекты недвижимости:

жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 42,9 кв. метра, с кадастровым номером №, кадастровой стоимостью 62474 руб. 89 коп.;

земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 574+/-16,77 кв. метров, с кадастровым номером №, кадастровой стоимостью 99835 руб. 82 коп.

В удовлетворении исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области – отказать.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Ловозерский районный суд Мурманской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий Л.И. Малёваная