Решение по делу № 2-6142/2022 от 02.03.2023

УИД 23RS0044-01-2022-007038-36

к делу № 2-835/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Северская 02 марта 2023 года

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего

Лапшина К.Н.,

при секретаре судебного заседания

ФИО1,

с участием истца

ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о расторжении договоров купли-продажи, признании права собственности на земельные участки и нежилое здание,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4 о расторжении договоров купли-продажи, признании права собственности на земельные участки и нежилое здание. В обоснование заявленных требований истец указала о том, что между нею и ответчиком 06.04.2021 года был заключен договор купли-продажи земельного участка и нежилого здания с рассрочкой платежа в отношении земельного участка площадью 528 кв.м, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером <...>, и нежилого здания – торгового комплекса площадью 438 кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенного по указанному адресу. Общая цена сделки составляет 7 500 000 рублей. Указанные объекты были переданы покупателю с момента подписания договора купли-продажи. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. 16.04.2021 года, установлена ипотека в силу закона. Условиями договора установлен порядок расчетов: денежные средства в размере 1 125 000 рублей покупатель передает продавцу до подписания договора, денежные средства в размере 6 375 000 рублей покупатель обязался передать продавцу до 01.09.2022 года. Кроме того, между нею и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 672 кв.м, с кадастровым номером <...> расположенного по адресу: <...>, стоимостью 900 000 рублей. Указанный земельный участок передан покупателю, переход права собственности зарегистрирован 16.04.2021 года, установлена ипотека в силу закона. Условиями договора установлен порядок расчетов, согласно которому денежные средства в размере 135 000 рублей покупатель передает продавцу до подписания договора, денежные средства в размере 765 000 рублей покупатель обязался передать до 01.09.2022 года. Свои обязательства она выполнила в полном объеме. Ответчик денежные средства по договорам не оплатил в установленный срок, что является существенным нарушением условий договора. 02.09.2022 года и 05.09.2022 года она обращалась к ответчику с целью урегулирования спора. Однако, ответчик на контакт не идет. Просит расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 06.04.2022 года земельного участка с кадастровым номером <...> и нежилого здания с кадастровым номером <...>, расположенные по адресу: <...>, заключенный между ФИО2 и ФИО4; расторгнуть договор купли-продажи от 06.04.2022 года земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, заключенный между ФИО2 и ФИО4; прекратить право собственности ФИО4 на указанное недвижимое имущество; вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <...> и нежилое здание с кадастровым номером <...>, расположенные по адресу: <...>, и на земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>; указать, что решение суда является основанием для регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <...> право собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости.

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме их по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснила, что денежные средства за приобретенное ответчиком недвижимое имущество до настоящего времени ей не переданы.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещался надлежащим, о причинах неявки не сообщил, рассмотреть дело в свое отсутствие не просил. При таких обстоятельствах в силу ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Заслушав объяснения истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В соответствии со ст. 309, ст.310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В судебном заседании установлено, что 06.04.2021 года между ФИО2 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка и нежилого здания с рассрочкой платежа, согласно которому продавец ФИО2 продала, а покупатель ФИО4 купил объекты недвижимости: земельный участок площадью 528 кв.м, с кадастровым номером <...> и нежилое здание – торговый комплекс площадью 438 кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенные по адресу: <...>.

Условиями договора предусмотрено, что общая цена сделки составляет 7 500 000 рублей, из которых 1 500 000 рублей – стоимость земельного участка, 6 000 000 рублей – стоимость торгового комплекса.

Пунктом 4 договора купли-продажи предусмотрен порядок расчетов между сторонами, согласно которому денежные средства в размере 1 125 000 рублей покупатель передает продавцу до подписания договора, денежные средства в размере 6 375 000 рублей – до 01.09.2022 года. В связи с предоставлением рассрочки платежа, продаваемые объекты недвижимости находятся в залоге у продавца.

Согласно п. 9 договора купли-продажи, земельный участок и нежилое здание передаются покупателю на основании настоящего договора с момента его подписания, данный договор является документом, подтверждающим передачу земельного участка и нежилого здания в собственность покупателя без актов и иных документов.

Переход права собственности на указанные в договоре от 06.04.2021 года объекты недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке 16.04.2021 года, установлена ипотека в силу закона в пользу продавца.

06.04.2021 года между ФИО2 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа, согласно которому продавец ФИО2 продала, а покупатель ФИО4 купил земельный участок площадью 672 кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>.

Стоимость земельного участка установлена сторонами в размере 900 000 рублей.

Пунктом 4 договора купли-продажи установлен порядок расчетов: денежные средства в размере 135 000 рублей покупатель передает продавцу до подписания договора, 765 000 рублей – до 01.09.2022 года. В связи с предоставлением рассрочки платежа, приобретенный земельный участок находится в залоге у продавца. Согласно п. 9 договора купли-продажи, земельный участок передан покупателю на основании настоящего договора с момента его подписания, так как данный договор является документом, подтверждающим передачу земельного участка в собственность покупателя без актов и иных документов.

Согласно ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 3 и п. 4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Как указано в ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неоплата переданного товара в силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ, является существенным нарушением условия договора и является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Оплата по договорам купли-продажи объектов недвижимости ответчиком не была произведена, что не оспорено стороной ответчика, доказательств внесения денежных средств в счет оплаты приобретенных по договорам от 06.04.2021 года объектов недвижимости суду не представлено. Наоборот, исходя из выписок по дебитовым картам ФИО2 за период с 01.04.2021 года по 27.11.2022 года, денежные средства в указанных в договорах купли-продажи от 06.04.2021 года суммах ФИО2 не поступали.

02.09.2023 года ФИО2 обратилась в адрес ФИО4 с требованием о расторжении договоров купли-продажи.

Заключая договор купли-продажи, ФИО2 была вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданных объектов недвижимости, неполучение которой является ущербом, причиненным ей ФИО4

В результате длительного неисполнения ответчиком ФИО4 обязательств по оплате приобретенного недвижимого имущества, ФИО2 в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Данное нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договоров купли-продажи. Учитывая изложенное, принимая во внимание отсутствие возражений ФИО4 против расторжения договоров купли-продажи и отсутствие доказательств оплаты стоимости имущества, суд приходит к выводу, что исковые требования о расторжении договора являются обоснованными.

В силу ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ № 22/10 от 29.04.2010 года (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку требования истца о расторжении договора купли-продажи были удовлетворены, в силу ст. 1102 ГК РФ, предусматривающей, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса, ответчик обязан возвратить истцу переданные ему объекты недвижимости.

В силу ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество.

В данном случае, вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации права на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить все понесенные по делу судебные расходы. Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ).

Таким образом, с ответчика ФИО4 в пользу истца ФИО2 подлежат взысканию понесенные ею судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 25100 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договоров купли-продажи, признании права собственности на земельные участки и нежилое здание – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и нежилого здания с рассрочкой платежа от 06.04.2021 года, заключенный между ФИО2 к ФИО3.

Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок площадью 528 кв.м, с кадастровым номером <...> и нежилое здание – торговый комплекс площадью 438 кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенные по адресу: <...>.

Вернуть стороны в первоначальное положение, путем признания за ФИО2 права собственности на земельный участок площадью 528 кв.м, с кадастровым номером <...> и нежилое здание – торговый комплекс площадью 438 кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенные по адресу: <...>.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от 06.04.2021 года, заключенный между ФИО2 к ФИО3.

Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок площадью 528 кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>.

Вернуть стороны в первоначальное положение, путем признания за ФИО2 права собственности на земельный участок площадью 528 кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 25 100 рублей.

Данное решение является основанием для погашения записи в ЕГРП на недвижимое имущество за ФИО3 и государственной регистрации права собственности ФИО2 на указанное недвижимое имущество.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его вынесения.

Председательствующий К.Н. Лапшин