административное дело № 3а-873/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 сентября 2022 года г. Краснодар
Краснодарский краевой суд в составе:
судьи Леганова А.В.,
при секретаре
судебного заседания ФИО1,
рассмотрев административное дело № 23OS0000-01-2022-000570-69 в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства по административному иску акционерного общества «Тандер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной,
установил:
акционерное общество «Тандер» (далее по тексту – АО «Тандер», Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами , установить кадастровую стоимость в размере ее рыночной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 1 января 2020 года.
В обоснование заявленных требований представитель административного истца указал, что кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых платежей в завышенном размере.
В подтверждение такой правовой позиции предоставил выписки из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которым кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2020 года составляет:
- земельного участка с кадастровым номером – 18 889 299 рублей 24 копейки;
- земельного участка с кадастровым номером – 20 155 157 рублей 47 копеек.
Тогда как, в соответствии с отчетом об оценке от 4 апреля 2022 года № К-22-23-15, подготовленным оценщиком ФИО2, занимающимся частной практикой, рыночная стоимость данных земельных участков по состоянию на 1 января 2020 года определена в следующих размерах:
- земельного участка с кадастровым номером – 4 510 000 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером – 7 176 000 рублей.
В судебное заседание 12 сентября 2022 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, посредством направления определения суда о возобновлении производства по административному делу и назначении судебного заседания, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В адрес Краснодарского краевого суда до начала судебного заседания представителем административного истца ФИО3, действующим на основании доверенности, представлено ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие, а также об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0209050:32, 23:43:0136042:625 в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Уточненные требования приняты судом, что отражено в протоколе судебного заседания от 12 сентября 2022 года.
В ходе подготовки дела к судебному разбирательству представителем административного ответчика – Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО4, действующей на основании доверенности, направлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.
От представителя Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» ФИО5, действующей на основании доверенности, поступили возражения, в которых заявлена просьба о вынесении по делу законного и обоснованного решения.
Представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края, ФИО6, действующей на основании доверенности, представлен отзыв на административное исковое заявление, содержащий просьбу о вынесении по делу законного и обоснованного решения.
Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой – либо правовой позиции по административному делу не выразили.
На основании протокольного определения суда от 12 сентября 2022 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Проверив доводы административного искового заявления и поступивших отзывов и возражений административных ответчиков, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных административных исковых требований по следующим основаниям.
Государственная кадастровая оценка земель на 2020 год на территории Краснодарского края из состава земель населенных пунктов, к которым относятся спорные земельные участки, проведена в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон № 237-ФЗ) на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15 марта 2018 года № 481 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2019 и 2020 годах».
Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
Как следует из материалов дела, АО «Тандер» принадлежат на праве собственности земельные участки с кадастровыми номерами .
Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации, административный истец является плательщиком земельного налога, размер которого определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка. Данное обстоятельство никем из лиц, участвующих в административном деле, не оспаривалось.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января 2020 года, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 19 ноября 2020 года в отношении земельного участка с кадастровым номером , 4 декабря 2020 года – в отношении земельного участка с кадастровым номером , что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 14 февраля 2022 года, а также отзывом Управления Росреестра по Краснодарскому краю.
Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных земельных участков, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Кадастровая палата является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 1 января 2020 года верной датой определения кадастровой стоимости.
При изложенных выше обстоятельствах, АО «Тандер», являясь собственником земельных участков с кадастровыми номерами , наделено правом на оспаривание кадастровой стоимости данных объектов, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.
Положения Закона № 237-ФЗ не предусматривают обязательного соблюдения досудебного урегулирования административного спора, а именно, предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 4 апреля 2022 года № К-22-23-15, подготовленный оценщиком ФИО2, занимающимся частной практикой. Согласно данному отчету рыночная стоимость данных объектов по состоянию на 1 января 2020 года составляет:
- земельного участка с кадастровым номером – 4 510 000 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером – 7 176 000 рублей.
Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлен.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, по ходатайству представителя административного истца на основании определения от 17 июня 2022 года суд назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство автономной некоммерческой организации «Краснодарский центр судебных экспертиз». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости земельных участков требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчета, о величине рыночной стоимости земельных участков на дату определения их кадастровой стоимости.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно – экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 29 июля 2022 года № АК-075-07/22, выполненному экспертом автономной некоммерческой организации «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО7, отчёт об оценке от 4 апреля 2022 года № К-22-23-15 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку оценщиком допущено нарушение требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости объектов оценки, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость спорных земельных участков.
Так, в отчете об оценке в анализе рынка объектов оценки не указаны полные ссылки или номера предложений, используемых в качестве анализа рынка. Отсутствует анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены спорные земельные участки.
Оценщиком не введена корректировка на назначение в отношении объекта-аналога № 2, не обосновано отсутствие такой корректировки, несмотря на различие по данному признаку с объектами оценки.
Таким образом, представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности не отвечает, в связи с чем, не может быть положен в основу решения по настоящему административному спору, является недопустимым доказательством.
Разрешая вопрос, поставленный судом о размере рыночной стоимости спорных земельных участков, судебный эксперт определил, что рыночная стоимость объектов оценки на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 года составляет:
- земельного участка с кадастровым номером – 13 471 751 рубль;
- земельного участка с кадастровым номером – 14 122 722 рубля.
Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, данное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорных земельных участков. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.
Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Так, из содержания заключения следует, что определение рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами проводилось посредством использования сравнительного подхода и метода сравнения продаж. Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным. Отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован, соответствует требованиям пункта 18 ФСО № 4.
Согласно пунктам 12 - 14 ФСО № 1 сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).
В заключении судебной экспертизы проведен подробный анализ рынка объектов исследования. Экспертом мотивированы выводы об отборе для сравнения 3 объектов-аналогов для каждого земельного участка, которые относятся к одному с объектами оценки сегменту рынка, сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, схожи по экономическим и материальным характеристикам. При расчете рыночной стоимости спорных земельных участков применены корректировки на торг в размере «10,2%» (среднее значение), категорию земель и площадь. В остальном подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемым объектам, в связи с чем, к ним корректирующие коэффициенты не применялись. Достоверность использованной экспертом информации подтверждена приобщенными к заключению скриншотами страниц сайта с архивными объявлениями, содержание объявлений имеет необходимую для проведения оценки информацию.
Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.
Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.
Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, который является субъектом оценочной деятельности и обладает необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что он по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств, которые опровергли бы установленную в судебном порядке рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, представлено не было, в связи с чем, суд не находит оснований ставить под сомнение содержание и выводы заключения судебной экспертизы от 29 июля 2022 года, подготовленного автономной некоммерческой организации «Краснодарский центр судебных экспертиз».
При изложенных обстоятельствах, суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 года следующим образом:
- земельного участка с кадастровым номером в размере 13 471 751 рубля;
- земельного участка с кадастровым номером в размере 14 122 722 рублей.
В связи с чем, уточненные требования административного иска подлежат удовлетворению.
Суд, принимая во внимание, положения, закрепленные в главе 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, исходит из того, что определение о возобновлении производства по делу от 15 августа 2022 года, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле.
При должной степени заботливости и осмотрительности административных ответчиков и заинтересованных лиц, а также обязанности по самоизвещению, их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с заключением судебной экспертизы.
Административными ответчиками и заинтересованными лицами выводы экспертного заключения от 29 июля 2022 года, подготовленного автономной некоммерческой организации «Краснодарский центр судебных экспертиз», не опровергнуты, доказательств об их порочности не представлено, сведений о наличии иного размера рыночной стоимости спорных земельных участков материалы дела не содержат, несмотря на то, что данное заключение заблаговременно (16 августа 2022 года) направлено судом в электронной форме всем лицам, участвующим в деле, для ознакомления и подготовки соответствующей правовой позиции.
Оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по административному делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не установлено, кроме этого, лица, участвующие в деле, обоснованных ходатайств не заявляли.
Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, Обществом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.
При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и их уточнение, установленные по административному делу факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).
Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 26 мая 2022 года (дата направления административного иска в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 26 мая 2022 года.
Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Краснодарский краевой суд
решил:
уточненное административное исковое заявление акционерного общества «Тандер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной – удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости 13 471 751 (тринадцать миллионов четыреста семьдесят одна тысяча семьсот пятьдесят один) рубля на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: в размере его рыночной стоимости 14 122 722 (четырнадцать миллионов сто двадцать две тысячи семьсот двадцать два) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 года.
Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами считать 26 мая 2022 года.
Решение суда может быть оспорено лицами, участвующими в деле в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение пятнадцати дней со дня получения копии решения.
Судья Краснодарского
краевого суда А.В. Леганов