50RS0001-01-2025-006390-43
Дело № 2-6577/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 сентября 2025 г.
<...>
Балашихинский городской суд в составе:
председательствующего судьи Бесединой Е.А.,
при секретаре судебного заседания Крыловой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО "Главстрой-Столичный специализированный застройщик" о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи квартиры на устранение строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,
установил:
Истец ФИО1 обратилась с иском, указывая, что «21» сентября 2024 г. был заключен Договор купли-продажи <адрес> от 21.09.2024г. между ООО "Главстрой-Столичный специализированный застройщик" и ФИО1. Ввиду того, что покупатель приобрел жилое помещение (квартиру) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, такие отношения регулируются Законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 «О защите прав потребителей». В соответствии с пунктом 1.1. Договора, продавец продал, а покупатель купил в собственность двухкомнатную <адрес>, кадастровый № общей площадью 63.50 кв.м., расположенную на этаже 12 жилого дома по адресу: <адрес>, г.о. Балашиха, <адрес>, мкр. Саввино, <адрес>. После покупки квартиры, в процессе эксплуатации стали выявляться строительные отделочные недостатки (дефекты). Покупатель пригласил квалифицированного специалиста для определения наличия/отсутствия недостатков. ДД.ММ.ГГГГ была проведена экспертиза по определению строительных недостатков и оценке стоимости их устранения. В силу того, что покупатель не обладает специальными познаниями, на момент осмотра и подписания акта он не имеет возможности определить недостатки. Из выводов, изложенных в Заключении специалиста № следует, что качество отделочных работ, выполненных застройщиком в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, г.о. Балашиха, <адрес>, мк Саввино, <адрес> не соответствует строительным нормам и правилам СНиПам, ГОСТам, выявленные недостатки (дефекты) представлены исследовательской части. Причиной установленных недостатков/дефектов является выполнение строительно-монтажных и отделочных работ Застройщиком с отступлением от требований нормативной документации. Рыночная стоимость устранения недостатков составляет 1 423 465 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика мотивированное претензионное письмо. Ответчик оставил досудебную претензию без ответа и в добровольном порядке не удовлетворил денежные требования участников долевого строительства.
Уточнив заявленные требования, истец просит суд взыскать в свою пользу с ответчика в счет соразмерного уменьшения цены Договора купли-продажи <адрес> от 21.09.2024г. денежные средства в размере 752 470,36 рублей (сумма, необходимая для устранения строительных недостатков), законную неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя по правилам ст. 23 ЗоЗПП за период с 28.03.2025г. по 22.08.2025г. в размере 1 113 656,13 руб., законную неустойку на будущий период, с ДД.ММ.ГГГГ и до дня фактического исполнения обязательства по исполнению судебного решения в размере 1% от 752 470.36 рублей (стоимости расходов, необходимых для устранения строительных недостатков) за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда 50 000 рублей, расходы, связанные с проведением исследования по определению строительных недостатков и оценке стоимости восстановительного ремонта (заключение специалиста №) в сумме 95 000 руб., расходы, связанные с уплатой госпошлины в размере 8 790 рублей, штраф в размере 50% от присужденной суммы.
В судебное заседание истец и его представитель не явились, извещены.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещен, представил письменные возражения, а также доказательства оплаты 752 470,36 рублей в счет устранения недостатков. В случае удовлетворения требований просил снизить размер неустойки и штрафа, применив положения ст. 333 ГК РФ, компенсации морального вреда до разумных пределов.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Судом установлено, что «21» сентября 2024г. между ФИО1 и ООО "Главстрой-Столичный специализированный застройщик" был заключен Договор купли-продажи <адрес> от 21.09.2024г.
Ввиду того, что покупатель приобрел жилое помещение (квартиру) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, такие отношения регулируются Законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 «О защите прав потребителей».
В соответствии с пунктом 1.1. Договора, продавец продал, а покупатель купил в собственность двухкомнатную <адрес>, кадастровый № общей площадью 63.50 кв.м., расположенную на этаже 12 жилого дома по адресу: <адрес>, г.о. Балашиха, <адрес>, мкр. Саввино, <адрес>.
После покупки квартиры, в процессе эксплуатации стали выявляться строительные отделочные недостатки (дефекты). Покупатель пригласил квалифицированного специалиста для определения наличия/отсутствия недостатков.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ч. 2 статьи 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, поскольку в силу положений статьи 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннем изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи - 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).
В силу пунктов 1, 5 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим, законом не установлено иное.
В соответствии с преамбулой Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей», настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Статьей 18 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе, в том числе, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя. Продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер отвечает за недостатки товара, на который не установлен гарантийный срок, если потребитель докажет, что они возникли до передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента.
Положения абзаца 5 пункта 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей также наделяют потребителя правом при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
В соответствии с п. 5 ст. 393 ГК РФ размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.
Согласно статье 22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
За нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей).
ДД.ММ.ГГГГ была проведена экспертиза по определению строительных недостатков и оценке стоимости их устранения. В силу того, что покупатель не обладает специальными познаниями, на момент осмотра и подписания акта он не имеет возможности определить недостатки. Из выводов, изложенных в Заключении специалиста № следует, что качество отделочных работ, выполненных застройщиком в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, г.о. Балашиха, <адрес>, мк Саввино, <адрес> не соответствует строительным нормам и правилам СНиПам, ГОСТам, выявленные недостатки (дефекты) представлены исследовательской части. Причиной установленных недостатков/дефектов является выполнение строительно-монтажных и отделочных работ Застройщиком с отступлением от требований нормативной документации. Рыночная стоимость устранения недостатков составляет 1 423 465 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика мотивированное претензионное письмо.
Ответчик оставил досудебную претензию без ответа и в добровольном порядке не удовлетворил денежные требования участников долевого строительства.
Представитель ответчика, не согласившись с предъявленными требованиями в части взыскания денежной суммы для устранения недостатков, ходатайствовал перед судом о назначении по делу строительно-технической экспертизы.
Определением суда по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Эксперты».
Согласно экспертному заключению ООО «Эксперты» в <адрес> по адресу: <адрес>, г.о. Балашиха, <адрес>, мкр. Саввино, <адрес> имеются недостатки, возникшие вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил. Стоимость работ и материалов, необходимых для исправления подтвержденных недостатков, возникших вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов и сводов правил, применяемых на обязательной основе, составляет 752 470,36 рублей.
Суд принимает заключение судебной строительно-технической экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы экспертов ответчиком не опровергнуты.
Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков квартиры в размере 752 470,36 рублей была выплачена истцу ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением №, в связи чем в этой части иск удовлетворению не подлежит.
В силу пункта 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 данного Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Постановлением Правительства № от ДД.ММ.ГГГГ «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве», установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:
в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно;
при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно;
проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно, не начисляются;
неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Однако, в рассматриваемом споре, квартира приобреталась истцом по договору купли-продажи, а не по договору участия в долевом строительстве, в связи с чем, оснований для применения моратория по доводам ответчика не усматривается.
Судом рассчитана неустойка на основании ст. 22, 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» за период с 28.03.2025г. по 22.08.2025г. в размере 1 113 656,13 руб.
Данный расчет арифметически верен и согласуется с нормами закона.
В своих возражениях ответчиком заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ к заявленным истцом штрафным санкциям.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая неуплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", следует, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 7-О, часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, степени вины ответчика, характера и последствий нарушения прав истца, с учетом баланса прав и законных интересов обеих сторон, суд полагает неустойку подлежащей уменьшению до 200 000 руб., что соответствует последствиям нарушения обязательств.
Согласно ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
В соответствии со ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме.
Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.
Суд полагает, что действиями ответчика истцу причинен моральный вред, и взыскивает его с ответчика в размере 10 000 рублей, полагая данный размер компенсации морального вреда разумным и соответствующим степени нарушения обязательств со стороны ответчика.
Из п.2 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012г. № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что с учетом положений статьи 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13).
При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21.12.2000г. №-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Учитывая изложенное, суд полагает сумму штрафа подлежащей снижению до размере 300 000 руб., с учетом применения ст.333 ГК РФ, о чем заявлено ответчиком.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в числе прочих суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 94 ГПК РФ).
Согласно п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оформление доверенности представителя, также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
Принимая во внимание тот факт, что определение размера причиненного истцу ущерба явилось необходимым условием для обращения в суд, требовалось для определения цены иска, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика расходов, связанных с составлением экспертного заключения ООО «Мир Эксперт» в размере 95 000 руб.
Заявленное требование о взыскании госпошлины в размере 8 790 рублей, уплаченную истцом на сумму свыше 1 000 000 руб., не подлежит удовлетворению, поскольку иск удовлетворен на сумму менее 1 000 000 руб.
Расходы по проведению судебной экспертизы составили 150 000 руб., которые в порядке ст. 85 ГПК РФ, из которых ООО «Эксперты» просит взыскать в свою пользу 75 000 руб., поскольку их оплата не была произведена ответчиком.
Учитывая принцип распределения судебных расходов, закрепленный в ст. 98 ГПК РФ, в пользу ООО «Эксперты» с ответчика подлежат взысканию расходы по экспертизе в размере 75 000 руб.
По правилам ч.1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета в размере 4 000,00 + 3% ? (200 000,00 ? 100 000,00) = 4 000,00 + 3 000,00 = 7 000,00 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194–199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Главстрой-Столичный специализированный застройщик" (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) неустойку за период с 28.03.2025г. по 22.08.2025г. в размере 200 000 руб., компенсацию морального вреда 10 000 рублей, расходы, связанные с проведением исследования по определению строительных недостатков и оценке стоимости восстановительного ремонта (заключение специалиста №) в сумме 95 000 руб., штраф 300 000 руб., а всего 605 000? руб.
Во взыскании расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда в большем размере, неустойки за неудовлетворение требований потребителя в большем размере, штрафа в большем размере, госпошлины отказать.
Взыскать с ООО "Главстрой-Столичный специализированный застройщик" (ИНН <***>) в доход бюджета г.о.Балашиха государственную пошлину в размере 7000 руб.
Взыскать с ООО "Главстрой-Столичный специализированный застройщик" (ИНН <***>) в пользу ООО «Эксперты» (ИНН <***>) расходы по экспертизе в размере 75 000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.А.Беседина
Решение в окончательной форме принято 07.11.2025
_______________