Дело №2- 154/2026
УИД 05RS0012-01-2025-003168-66
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Дербент 14 января 2026 года
Дербентский городской суд Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Рамазановой З.М., при секретаре судебного заседания Атавовой А.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску ФИО1 к Управлению архитектуры и градостроительства Администрации городского округа «город Дербент» и Администрации городского округа «город Дербент» о признании за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства (двухэтажное здание с подвалом, степенью готовности 75%), расположенный по адресу: <адрес изъят>, на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>, имеющую следующие основные технические характеристики: площадь застройки 356 кв.м.; общая площадь объекта 958, 3 кв.м.; о признании незаконным отказ Управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа «город Дербент» от 01.08.2025 года, исх.№824, о внесении изменений в разрешение на строительство <номер изъят> от 29.07.2024 года; об обязании Управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа «город Дербент» внести изменения в разрешение на строительство <номер изъят> от 29.07.2024 года, предусматривающие строительство трехэтажного здания для амбулаторно-поликлинического обслуживания с техподпольем, в соответствии с представленной проектной документацией и положительным и положительным заключением негосударственной экспертизы <номер изъят>,
установил:
ФИО1 обратилась в Дербентский городской суд с иском к Управлению архитектуры и градостроительства администрации администрации ГО «город Дербент» и к администрации ГО «город Дербент» с иском в обоснование которого указала, что настоящее исковое заявление ею подано в суд в связи с отказом Управления архитектуры и градостроительства Администрации ГО «город Дербент» (исх. № 822 от 07.07.2025 г.) внести изменения в действующее разрешение на строительство <номер изъят> от 29.07.2024 года, выданное ей на реконструкцию двухэтажного здания для амбулаторнополиклинического обслуживания с техподпольем по адресу<адрес изъят>.
Отказ препятствует ей реализации законного права как собственника земельного участка на его использование в соответствии с установленным видом разрешенного использования и завершению строительства социально-значимого объекта - Центра детской реабилитации.
Ей на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <номер изъят>, площадью 367 кв.м. право собственности на которое у неё возникло на основании договора купли-продажи земельного участка с нежилвм зданием от 20 ноября 2023 года заключённого между ФИО3 (действующим от имени ФИО4 по доверености) и ею. Право собственности зарегестрированно в реестре недвижимости (ЕГРН) 21 ноября 2023 года, о чём сделана запись регистрации <номер изъят>. Также согласно выписки ЕГРН, вид разрешённого использования земельного участка определён как «амбулаторно-поликлиническое обслуживание».
На момент приобретения (ноябрь 2023 года) на земельном участке располагалось полуразрушенное административное здание с подвалом постройки 1910 года, находившееся в аварийном состоянии. Здание занимало большую часть участка, и от него оставались лишь разрушенные несущие стены.
После приобретения участка ею было принято решение о сносе аварийного строения и строительстве нового двухэтажного здания для амбулаторно-поликлинического обслуживания с техподпольем.
В этих целях:
Был получен Градостроительный план земельного участка № <номер изъят> от 14.12.2023 г.
В специализированной проектной организации ООО «Дербентпроект» был заказан и разработан проект архитектурного решения на реконструкцию.
Существовавшее аварийное здание было полностью снесено, о чем составлен соответствующий акт. Сведения о снесенном здании были исключены из ЕГРН, и оно было снято с кадастрового учета.
На основании подготовленных документов ею было получено у Ответчика разрешение на строительство <номер изъят> от 29.07.2024 года со сроком действия до 29.07.2025 года.
Изначальной и конечной целью строительства являлось и является создание на данном участке Больницы восстановительного лечения - Центра детской реабилитации для детей с такими заболеваниями, как детский церебральный паралич (ДЦП), расстройства аутистического спектра, синдром Дауна, задержка психо-речевого развития (ЗПРР).
В соответствии с полученным разрешением она начала строительство. В настоящее время объект незавершенного строительства - двухэтажное здание с техподпольем - возведен, степень его готовности составляет 75%, что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства от 22.08.2025 г. (степень готовности - 75%).
В процессе строительства возникли две объективные и независимые от моей воли причины, потребовавшие изменения проекта:
Инженерно-геологические причины. Специалистами-строителями было настоятельно рекомендовано углубить фундамент здания на глубину 3,7 метра до слоя известнякового грунта, поскольку на территории были обнаружены насыпные грунты, непригодные для надежного основания фундамента. Данные рекомендации подтверждены техническим отчетом по результатам инженерно-геологических изысканий (п. 7, п. 8 заключения).
Meдико-функциональные причины. Исходя из современных требований к медицинским учреждениям восстановительного лечения, для оказания полного спектра помощи детям-пациентам необходимо размещение в здании круглосуточного стационара. Размещение стационарных коек, а также всего сопутствующего оборудования и инфраструктуры в рамках ранее запроектированных двух этажей оказалось невозможным без ущерба для качества оказываемых услуг. Было рекомендовано надстроить над двумя этажами третий.
Следуя действующему законодательству, она обратилась к Ответчику Управлению архитектуры и градостроительства Администрации городского округа «город Дербент» за разъяснением процедуры внесения изменений в разрешение на строительство в связи с необходимостью надстройки третьего этажа.
От ответчика ею были получены исчерпывающие разъяснения о том, что для этого необходимо:
Разработать новую проектную документацию на надстройку 3-го этажа.
Получить положительное заключение негосударственной экспертизы данной проектной документации.
Ею строгом соответствии с этими разъяснениями были выполнены все предписания: она обратилась в проектную организацию ООО Архитектурное бюро «Три А» (член НП СРО «Гильдия проектных организаций южного округа», свидетельство о допуске № П-039- Н0206-16122014 от 16.12.2014 г.). Указанной организацией был разработан полноценный проект надстройки 3-го этажа над двухэтажным зданием, состоящий из 10 томов и 11 разделов.
Данный проект был направлен на экспертизу в ООО «Негосударственная экспертиза проектов».
27 июня 2025 года ООО «Негосударственная экспертиза проектов» выдало положительное заключение <номер изъят> на проектную документацию надстройки 3-го этажа (дата присвоения номера 30.06.2025 г.).
Таким образом, ею были получены все без исключения документы, которые требовались ответчиком для внесения изменений разрешение на строительство.
Имея все разрешительные документы на строительство, она повторно обратилась к ответчику с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство <номер изъят> от 29.07.2024 года.
На заявление, ею был получен официальный отказ от 01.08.2025 года, за исходящим 824, единственным основанием для отказа, явилось то, что «представленный проект надстройки 3-го этажа … не соответствует требованиям к градостроительному регламенту в границах объединённой зоны охраны объектов культурного наследия федерального, регионального и муниципального значения г. Дербент».
Истец считает, данный отказ незаконным и необоснованным по тем основаниям, что объект недвижимости возведён на её земельном участке, его готовность составляет 75 %, фундаментные работы полностью завершены. При этом стоимость вложенных в строительство средств на данном этапе составляет значительную сумму.
Земельный участок с кадастровым номером <номер изъят> расположен в территориальной зоне, которая согласно правилам землепользования и застройки ГО «город Дербент» определена как «Зона застройки объектами делового общественного и коммерческого назначения в границах объединённой зоны охраны объектов культурного наследия». Данная формулировка прямо разрешает размещение объектов общественного назначения, к которым относится амбулаторно-поликлиническое учреждение.
П.3.1 ст. 83 ПЗЗ МО ГО «город Дербент» прямо разрешает в охранных зонах «снос или реконструкцию дисгармоничных построек». Аварийное здание 1910 года постройки, ранее находившееся на участке, безусловно, являлось дисгармоничным и было снесено.
Агентством по охране культурного наследия РД выдано согласование № 13-04/24 от 16.04.2024г. на архитектурное решение, которым предусмотрена высотность строения – 10,000 м. до верхнего карниза, что полностью соответствует требованиям охранной зоны.
Таким образом, отказ ответчика со ссылкой на несоответствие градостроительному регламенту не имеет под собой фактических и юридических оснований и свидетельствует о произвольном толковании норм права.
На основании изложенного, истец просит:
Признать право собственности на объект незавершенного строительства (двухэтажное здание с подвалом, степенью готовности 75%), расположенный по адресу: <адрес изъят>, на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят> имеющую следующие основные технические характеристики: площадь застройки 356 кв.м.; общая площадь объекта 958,3 кв.м.
Признать незаконным отказ Управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа «город Дербент» от 01.08.2025 года, исх. № 824, о внесении изменений в разрешение на строительство № 05-42-045-2024 от 29.07.2024 года.
Обязать Управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа «город Дербент» внести изменения в разрешение на строительство № 05-42-045-2024 от 29.07.2024 года, предусматривающие строительство трехэтажного здания для амбулаторно-поликлинического обслуживания с техподпольем, в соответствии с представленной проектной документацией и положительным заключением негосударственной экспертизы <номер изъят>.
Истец ФИО1 и её адвокат Марданов Ф.Ф. в судебное заседание не явились, просят рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель администрации ГО «город Дербент» - ФИО2 в судебное заседание не явился, обратился с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель - Управления архитектуры и градостроительства администрации ГО «город Дербент» ФИО5 в судебное заседание не явился, обратился с заявлением о рассмотрении дела в их отсутствие в котором также указывает, что заявленные исковые требования не признаёт.
Третье лицо - Агентство по охране культурного наследия РД, извещённое о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание своего представителя не направило, не просило об отложении дела, либо о рассмотрении дела в их отсутствие.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся сторон.
Исследовав письменные доказательства и дав оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (ч. 1 ст.3). Правосудие осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ст.12).
Согласно ст.12 ГК РФзащита гражданских прав осуществляется различными способами, в том числе и путем признания права.
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (ст.218 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст.263 ГК РФ, п. 2 ч. 1 ст.40ЗК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам с учетом градостроительных и строительных норм и правил, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов требований о целевом назначении земельного участка.
Указанные нормы права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь предполагают одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.
Деление земель по целевому назначению на категории (п.1 ст.7ЗК РФ), является одним из основных принципов земельного законодательства (подп.8 п.1 ст.1ЗК РФ). Собственники земельных участков обязаны использовать их в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (ст.42ЗК РФ).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст.35 Градостроительного кодексаРФ (ГрК РФ), а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства — в ст. 37 ГрК РФ, которой применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Документами, устанавливающими территориальные зоны и градостроительные регламенты, являются правила землепользования и застройки утверждаемые органами местного самоуправления, органом государственной власти субъекта РФ (п.8 ст.1 ГрК РФ).
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст.222 ГК РФ(п.2 ст.263 ГК РФ).
Статьей222 ГК РФопределены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество является самовольной постройкой, а именно строение возведено: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст.222 ГК РФ).
Градостроительный кодекс РФ определяет строительство как создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п. 13 ст.1).
В соответствии со ст. 51 ГрК РФ, а также ст. 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства (реконструкции) объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома (пп. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ), эксплуатация таких объектов допускается после окончания их строительства (реконструкции) (ч. 3 ст. 55.24 ГрК РФ). Застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции подает уведомление об окончании строительства или реконструкции (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ), а уполномоченный орган проводит проверку возведенных объектов и по ее результатам направляет застройщику либо уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям законодательства (ч. 19), либо их не соответствии (ч. 20).
Уведомлении о соответствии строительства (реконструкции) является основанием для регистрации прав на самовольную постройку.
Следовательно, владелец земельного участка, в соответствии с его целевым назначением, вправе возводить на нем жилые и иные здания, а также в соответствии с Градостроительным кодексом РФ производить реконструкцию принадлежащих ему объектов, строений и сооружений. После завершения строительства извещает об этом надлежащий орган, который по результатам проверки либо подтверждает возможность легализации самовольной постройки, либо указывает на ее недостатки.
Основания возникновения гражданских прав и обязанностей определены ст.8 ГК РФ, которые, возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (пп.3, п.1), из договоров и иных сделок (пп.1 п.1).
Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <номер изъят>, площадью 367 кв.м. право собственности на которое у неё возникло на основании договора купли-продажи земельного. Право собственности зарегистрировано ЕГРН 21 ноября 2023 года, о чём сделана запись регистрации <номер изъят>. Данный земельный участок имеет вид разрешённого использования земельного участка как «амбулаторно-поликлиническое обслуживание».
На момент приобретения (ноябрь 2023 года) на земельном участке располагалось полуразрушенное административное здание с подвалом постройки 1910 года, находившееся в аварийном состоянии. Здание занимало большую часть участка, и от него оставались лишь разрушенные несущие стены.
В связи с тем, что данное строение находилось в полуразрушенном состоянии, истцом было принято решение о сносе аварийного строения и строительстве нового двухэтажного здания для амбулаторно-поликлинического обслуживания с техподпольем.
В этих целях истцом был получен Градостроительный план земельного участка № <номер изъят> от 14.12.2023 г.
Также истцом в специализированной проектной организации ООО «Дербентпроект» был заказан и разработан проект архитектурного решения на реконструкцию здания.
Аварийное здание было полностью снесено, о чем составлен соответствующий акт. В связи со сносом аварийного здания, сведения о нём были исключены из ЕГРН, и оно было снято с кадастрового учета.
На основании подготовленных документов ею было получено у Ответчика разрешение на строительство <номер изъят> от 29.07.2024 года со сроком действия до 29.07.2025 года.
Истец планировал построить на данном участке Больницу восстановительного лечения, Центр детской реабилитации для детей с такими заболеваниями, как детский церебральный паралич (ДЦП), расстройства аутистического спектра, синдром Дауна, задержка психо-речевого развития (ЗПРР).
Согласно технического плана объекта незавершенного строительства от 22.08.2025 г. объект незавершенного строительства - двухэтажное здание с техподпольем - возведен, степень его готовности составляет 75%.
В ходе строительства у истца возникли объективные и независимые от её воли причины, потребовавшие изменения проекта:
Инженерно-геологические причины. Специалистами-строителями было настоятельно рекомендовано углубить фундамент здания на глубину 3,7 метра до слоя известнякового грунта, поскольку на территории были обнаружены насыпные грунты, непригодные для надежного основания фундамента. Данные рекомендации подтверждены техническим отчетом по результатам инженерно-геологических изысканий (п. 7, п. 8 заключения).
Meдико-функциональные причины. Исходя из современных требований к медицинским учреждениям восстановительного лечения, для оказания полного спектра помощи детям-пациентам необходимо размещение в здании круглосуточного стационара. Размещение стационарных коек, а также всего сопутствующего оборудования и инфраструктуры в рамках ранее запроектированных двух этажей оказалось невозможным без ущерба для качества оказываемых услуг. Было рекомендовано надстроить над двумя этажами третий.
В связи с указанными причинами, истец в Управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа «город Дербент» за разъяснением процедуры внесения изменений в разрешение на строительство в связи с необходимостью надстройки третьего этажа.
Управлением архитектуры и градостроительства Администрации городского округа «город Дербент» были даны разъяснения о том, что для этого необходимо:
Разработать новую проектную документацию на надстройку 3-го этажа.
Получить положительное заключение негосударственной экспертизы данной проектной документации.
В связи с указанными разъяснениями, истцом были выполнены все предписания: она обратилась в проектную организацию ООО Архитектурное бюро «Три А» (член НП СРО «Гильдия проектных организаций южного округа», свидетельство о допуске № П-039- Н0206-16122014 от 16.12.2014 г.). Указанной организацией был разработан полноценный проект надстройки 3-го этажа над двухэтажным зданием, состоящий из 10 томов и 11 разделов.
Данный проект был направлен на экспертизу в ООО «Негосударственная экспертиза проектов».
27 июня 2025 года ООО «Негосударственная экспертиза проектов» выдало положительное заключение <номер изъят> на проектную документацию надстройки 3-го этажа (дата присвоения номера 30.06.2025 г.).
после изготовления проектной документации и имея разрешение на строительство, истец повторно обратился к ответчику с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство <номер изъят> от 29.07.2024 года.
01.08.2025 года, за исходящим 824, истцом получен отказ, согласно которому «представленный проект надстройки 3-го этажа … не соответствует требованиям к градостроительному регламенту в границах объединённой зоны охраны объектов культурного наследия федерального, регионального и муниципального значения г. Дербент».
Данное основание послужило для обращения истца в суд.
Земельный участок с кадастровым номером <номер изъят> расположен в территориальной зоне, которая согласно правилам землепользования и застройки ГО «город Дербент» определена как «Зона застройки объектами делового общественного и коммерческого назначения в границах объединённой зоны охраны объектов культурного наследия». Данная формулировка прямо разрешает размещение объектов общественного назначения, к которым относится амбулаторно-поликлиническое учреждение.
П.3.1 ст. 83 ПЗЗ МО ГО «город Дербент» прямо разрешает в охранных зонах «снос или реконструкцию дисгармоничных построек». Аварийное здание 1910 года постройки, ранее находившееся на участке, безусловно, являлось дисгармоничным и было снесено.
Агентством по охране культурного наследия РД выдано согласование № 13-04/24 от 16.04.2024г. на архитектурное решение, которым предусмотрена высотность строения – 10,000 м. до верхнего карниза, что полностью соответствует требованиям охранной зоны.
Таким образом, собственник капитального строения во внесудебном порядке не смог урегулировать вопрос в отношении самовольно возведенной постройки.
По смыслу ст.222 ГК РФнарушение процедуры легализации спорной постройки не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время истец предпринимал меры к их легализации.
Пункт 3 ст.222 ГК РФопределяет, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Судом по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Из заключения эксперта № 396-08/12/25 от 08.12.2025г. изготовленного ООО «Центр экспертизы и оценки «ГАРАНТ» следует, что:
1. Конструктивная схема объекта незавершенного строительства, 2-х этажного здания для амбулаторно-поликлинического обслуживания по <адрес изъят> в г. Дербенте РД: пространственная система, состоящая из фундамента, стен вместе с монолитными железобетонными перекрытиям; в данном случае воспринимает все нагрузки, действующие на здание. Высота объекта от уровня земли до верха перекрытия - 8м.
Фундамент, существующий ленточный железобетонный, усилен и расширен за счет железобетонной плит, толщиной 30см.. Глубина заложения фундамента от уровня земли - 2.1м., выполнены в соответствии с требованиями СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83*»:
Ограждающие конструкции - наружные стены из газоблока, толщиной-400мм, перегородки из газоблока, толщиной - 200мм., выполнены согласно «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП3.03.01-87
Плиты перекрытия- монолитный железобетон, толщиной - 150мм., колонны и ригеля выполнены согласно СП 52-103-2007 — свод правил «Железобетонные монолитные конструкции зданий»
Кровля эксплуатируемая, выполнена в соответствии с требованиями СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76»
Реальная степень готовности 2-х этажного здания для амбулаторно-поликлинического обслуживания по <адрес изъят> в г. Дербенте РД - 68%.
Полностью завершены: фундаменты, стены, перекрытия, покрытие.
На стадии выполнения: электротехнические работы, внутренняя разводка санитарно-технических устройств, побелка подвала и второго этажа, завершение входных групп.
Указанная в техническом плане степень готовности 75%, с расхождением в 7% при фактическом реальной степени готовности 68%, является допустимой.
Обследованная конструкция прочно связано с землей глубоко углубленным фундаментам, а также обладает всеми остальными признаками капитального строительства. Возведение надстройки третьего этажа в текущем состоянии и согласно проекту, соответствует действующим требованиям градостроительных, санитарных и противопожарных норм и правил.
Возведение (надстройка) 3-го надземного этажа над 2-х этажным зданием для амбулаторно-поликлинического обслуживания по <адрес изъят> в г. Дербенте РД. является технически возможным и безопасным с учетом уже выполненных строительных работ.
Согласно акту технического контроля и приемки от 28 июля 2025г. технического отчета <номер изъят>-ИГИ ООО «Геология-Поиск» проведенные камеральные и полевые инженерно-геологические работы по объекту: (надстройка) 3-го надземного этажа над 2-х этажным зданием для амбулаторно- поликлинического обслуживания по <адрес изъят> в г. Дербенте РД, результаты инженерно-геологических работ, считаются соответствующими требованиям действующих технических инструкций и техническому заданию заказчика.
С учетом выданного Агенством по охране культурного наследия РД согласования <номер изъят> от 16.04.2024г. строительство трехэтажного здания для амбулаторно-поликлинического обслуживания, не может негативно повлиять на объекты культурного наследия, их охраняемые зоны и предмет охраны, т.к. на момент проведения экспертизы нарушений архитектурного решения не выявлено
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, об объекте недвижимости от 29.10.2024г. планируемое использование здания (Центр детской реабилитации), соответствует виду разрешенного использования: Амбулаторно-поликлиническое обслуживание.
Возведенный объект незавершенного строительства - 2-х этажное здание для амбулаторно-поликлинического обслуживания по <адрес изъят> в г. Дербенте РД, общей площадью 852кв.м, площадью застройки 356кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>, площадью 367 кв.м., по адресу: <адрес изъят> обладая высоким коэффициентом прочности сцепления элементов единой структуры объекта, не создает угрозу жизни и здоровья граждан, а также не создает угрозу устойчивости и безопасности соседних объектов
Изучив заключение, принимая во внимание систему теоретических знаний и практических навыков в области конкретной науки, суд признает достоверным и допустимым данное заключение, поскольку оно является достаточно полным, ясным. Заключение проводилось и оформлено в соответствии с традиционной методикой судебной экспертизы. У суда не возникает сомнений в правильности и обоснованности технического заключения, противоречия в его выводах отсутствуют. Данное заключение соотносится с иными исследованными судом доказательства, определяющими положение спорной постройки в границах участка, принадлежащего истцу.
Легализация самовольной постройки в соответствии с номами ст.222 ГК РФвозможна лишь при наличии прав на земельный участок, на котором та расположена.
Учитывая бремя доказывания, установленное ст.56 ГПК РФ, ответчик администрация г. Дербент, доказательств того, что строение истца не соответствует требованиям к градостроительному регламенту в границах объединённой зоны охраны объектов культурного наследия федерального, регионального и муниципального значения г. Дербент
Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т. д. (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).
Каких-либо доказательств, которые бы опровергали или ставили под сомнение заключения специалистов в отношении самовольной постройки, как и доказательств ее положения в границах участка, не отведенном для целей жилищного строительства, нарушения строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, нарушающих права и охраняемые законом интересы иных лиц, наличия угрозы жизни и здоровью граждан произведенной самовольной реконструкцией, суду не представлено.
Таким образом, суд приходит к выводу, что постройка расположена в границах принадлежащего истцу земельного участка в соответствии с его целевым использованием, не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью, в связи с чем на нее может быть признано право собственности.
На основании установленных обстоятельств и исследованных доказательств, оценив их в совокупности, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в части признания права собственности на объект капитального строения.
Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В соответствии с частью 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.
Таким образом, основанием для удовлетворения административного иска об оспаривании действий и решений органа, наделенного государственными полномочиями должна быть совокупность двух условий: не соответствие оспариваемого решения (действия) нормативному правовому акту, а также нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом (часть 1 статьи 51 ГрК РФ).
Разрешение на строительство выдается, в том числе, органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 данной статьи и другими федеральными законами (часть 4 статьи 51 ГрК РФ).
Согласно части 21.14 статьи 51 ГрК РФ решение о внесении изменений в разрешение на строительство принимается органом, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в течение пяти рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления или со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство).
Земельный участок с кадастровым номером <номер изъят> расположен в территориальной зоне, которая согласно правилам землепользования и застройки ГО «город Дербент» определена как «Зона застройки объектами делового общественного и коммерческого назначения в границах объединённой зоны охраны объектов культурного наследия». Данная формулировка прямо разрешает размещение объектов общественного назначения, к которым относится амбулаторно-поликлиническое учреждение.
П.3.1 ст. 83 ПЗЗ МО ГО «город Дербент» прямо разрешает в охранных зонах «снос или реконструкцию дисгармоничных построек». Аварийное здание 1910 года постройки, ранее находившееся на участке, безусловно, являлось дисгармоничным и было снесено.
Агентством по охране культурного наследия РД выдано согласование <номер изъят> от 16.04.2024г. на архитектурное решение, которым предусмотрена высотность строения – 10,000 м. до верхнего карниза, что полностью соответствует требованиям охранной зоны.
Из оспариваемого решения следует, что ответчик сослался лишь на обстоятельство «представленный проект надстройки 3-го этажа не соответствует требованиям к градостроительному регламенту в границах объединённой зоны охраны объектов культурного наследия федерального, регионального и муниципального значения г. Дербент», при этом иных законных оснований, предусмотренных статьёй 51 ГрК РФ, не привёл и доказательств их наличия в суд не представил. Доказательств несоответствия представленных истцом документов градостроительным регламентам, предельным параметрам разрешённого строительства, ограничениям использования земельного участка либо неполноты комплекта представленных документов суду также не представлено.
Таким образом, отказ Управления и архитектуры Администрации городского образования «город Дербента» от 01.08.2025 года, за исходящим 824 является незаконным.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 198Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства (двухэтажное здание с подвалом, степенью готовности 75%), расположенный по адресу: <адрес изъят>, на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>, имеющую следующие основные технические характеристики: площадь застройки 356 кв.м.; общая площадь объекта 958,3 кв.м.
Признать незаконным отказ Управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа «город Дербент» от 01.08.2025 года, исх. <номер изъят>, о внесении изменений в разрешение на строительство <номер изъят> от 29.07.2024 года.
Обязать Управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа «город Дербент» внести изменения в разрешение на строительство <номер изъят> от 29.07.2024 года, предусматривающие строительство трехэтажного здания для амбулаторно-поликлинического обслуживания с техподпольем, в соответствии с представленной проектной документацией и положительным заключением негосударственной экспертизы <номер изъят>.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РД через Дербентский городской суд РД в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 22 января 2026 года.
Судья З.М. Рамазанова