Решение по делу № 3А-905/2022 от 27.09.2022 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости.

Дело № 3а-905/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 27 сентября 2022 г.

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Моисеевой О.М.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Государственному бюджетному учреждению Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2, действующий по доверенности в интересах ФИО3, обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого здания – магазина площадью 1402,6 кв.м., с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости <...> руб. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на 01 января 2021 г., обосновывая требования тем, что ФИО3 является собственником здания площадью 1402,6 кв.м. с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <№...> что подтверждено выпиской из ЕГРН о характеристиках и зарегистрированных правах от 26 мая 2022 г. Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> была определена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по состоянию на 01 января 2021 г. в размере <...> руб. 98 коп. Результаты кадастровой оценки утверждены Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09 сентября 2021 г. №2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» и внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 25 мая 2022 г. Вместе с тем, по данным отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости № ОЦ-007/22 от 26 мая 2022 г., выполненного ИП ФИО4, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. определена в размере <...> руб. По мнению ФИО3, результаты государственной кадастровой стоимости этого объекта недвижимости нарушают его права, и законные интересы как собственника нежилого здания, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что влечет увеличение налоговых платежей. Поэтому в суд был предъявлен настоящий иск.

В отзыве на административный иск ФИО5, действующая по доверенности в интересах департамента имущественных отношений Краснодарского края, просит вынести по делу законное и обоснованное решение.

В возражении на административный иск ФИО6 действующая по доверенности в интересах ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», но конкретной позиции по поводу заявленного иска не выразила, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимого имущества определена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 г. № 237 – ФЗ и Методическими указаниями о проведении государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226.

В отзыве на административный иск ФИО7, действующая по доверенности в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, указала, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с учетом изложенной в отзыве позиции.

В письменных объяснениях ФИО8 - Глава Темрюкского городского поселения Темрюкского района просит отказать ФИО3 в удовлетворении административного искового заявления, поскольку решением Краснодарского краевого суда от 03 августа 2020 г. уже были удовлетворены требования ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 23:30:1110047:163.

После проведения судебной экспертизы в ООО «Бизнес-Партнер» в суд поступило заявление ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, об уточнении исковых требований, в котором она просит установить кадастровую стоимость спорного объекта, равную рыночной в соответствии с заключением судебной экспертизы, выполненной ООО «Бизнес-Партнер» № БП-2062 от 12 августа 2022 г.

От администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района поступило ходатайство о проведении судебного заседания 27 сентября 2022 г. без участия представителя администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района, с учетом позиции, отраженной в объяснении на административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда. О причине неявки в суд не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили.

Действующее процессуальное законодательство обязывает лиц, участвующих в деле, проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что со стороны лиц, участвующие в деле, отсутствует процессуальный интерес в исходе рассмотрения данного дела.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению административного дела за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Поскольку судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания дела.

Изучив и представленные доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований к удовлетворению административных исковых требований ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ предусматривает, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п. 2 ч. 1).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2).

В силу пункта 1 части 5 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» год проведения государственной кадастровой оценки указывается в решение о проведении государственной кадастровой оценки, которое принимается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пункта 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В силу части 4 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования).

В соответствии с пунктом 1 части статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч. 7).

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. по 1 января 2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

При этом в соответствии с частью 6 статьи 24, частью 1 статьи 25 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценке в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», оспаривание результатов определения кадастровой оценки осуществляется по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» и рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В данном случае, кадастровая оценка спорного объекта недвижимости была проведена 01 января 2021 г., а поэтому ее оспаривание должно осуществляться по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу статьи 60 Кодекса административного судопроизводства РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно статье 61 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами (ч. 1).

Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (ч. 2).

При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство (ч. 3).

Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).

В процессе судебного разбирательства установлено, что административный истец ФИО3 является собственником нежилого здания – магазина, площадью 1402,6 кв.м. с кадастровым номером <№...> расположенного по адресу: <Адрес...>, что подтверждено выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 26 мая 2022 г.

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10 апреля 2017 г. № 101-р «О реорганизации государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ» в форме преобразования в государственное бюджетное учреждение Краснодарского края» полномочия, связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, наделено Государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ».

В результате проведения в 2021 г. на территории Краснодарского края государственной кадастровой оценки в соответствии Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ, Приказом департамента имущественных отношений администрации Краснодарского края от 26 марта 2020 г. № 488 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Краснодарского края в 2021 г.» ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» определена кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества по состоянию на 01 января 2021 г.

Результаты определения кадастровой стоимости утверждены Приказом департамента имущественных отношений от 09 сентября 2021 г. № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Кранодарского края» и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2022 г.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> была определена и утверждена по состоянию на 01 января 2021 г. в размере <...> руб. 98 коп.

Данная стоимость была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) 16 ноября 2021 г., что подтверждено выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 мая 2022 г. № <...> (л.д. 55 т.1).

Объект недвижимого имущества - нежилое здание с кадастровым номером <№...> включен Департаментом имущественных отношений Краснодарского края в Перечни объектов недвижимого имущества, указанного в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, в отношений которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2020, 2021, 2022 годы, утвержденные приказами департамента от 27 декабря 2019 г. № 2837, от 28 декабря 2020 г. № 2752, от 27 декабря 2021 г. № 3321, соответственно.

Не соглашаясь с кадастровой оценкой нежилого здания с кадастровым номером <№...>, ФИО3 произвел оценку его рыночной стоимости у ИП ФИО4

Согласно данным отчета об оценке № ОЦ-007/22 от 26 мая 2022 г., подготовленным ИП ФИО4, представленного ФИО2, действующим по доверенности в интересах ФИО3, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на 01 января 2021 г. составляет <...> руб. (л.д. 70-176 т.1).

Поскольку рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. значительно ниже его кадастровой стоимости по состоянию на эту дату, то ФИО3 оспорил кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимого имущества в судебном порядке.

Однако достоверных данных, подтверждающих рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества на дату определения кадастровой стоимости, либо документов, свидетельствующих о соответствии отчета об оценке ИП ФИО4 № ОЦ-007/22 от 26 мая 2022 г., требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административным истцом в суд не представлено.

Отчет об оценке ИП ФИО4 № ОЦ-007/22 от 26 мая 2022 г., подготовлен по заказу ФИО3, на платной основе, перед его составлением оценщик не был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за заведомо ложное заключение, а поэтому он не несет никакой ответственности за выводы, к которым пришел при составлении отчета, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком.

Учитывая, что указанный отчет об оценке получен во внесудебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке ИП ФИО4 № ОЦ-007/22 от 26 мая 2022 г., имеются существенные различия, представитель ФИО2 в ходатайстве от 21 июня 2022 г. просил назначить по делу судебную экспертизу, и у суда возникли сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости спорного строения как доказательства, суд пришел к выводу о необходимости назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости указанного объекта недвижимости по состоянию на - 01 января 2021 г.

Определением Краснодарского краевого суда от 21 июня 2022 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бизнес - Партнер» для определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - 01 января 2021 г.

Определение о возобновлении производства по делу от 07 сентября 2022 г., содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП-2062 от 12 августа 2022 г., выполненному экспертом ФИО9, отчет об оценке ИП ФИО4 № ОЦ-007/22 от 26 мая 2022 г., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального закона, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, математических ошибок в отчете не выявлено. Подробно описаны нарушения, допущенные ИП ФИО4 при проведении оценки объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>. Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> определена в размере <...> руб. по состоянию на 01 января 2021 г.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной. При определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, проанализирован рынок аренды коммерческих помещений, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость указанного объекта недвижимости.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации сомневаться в достоверности и объективности заключения судебной экспертизы, у суда оснований не имеется, также как и для назначения дополнительной судебной экспертизы.

Анализируя собранные по делу доказательства, в том числе заключение экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП-2062 от 12 августа 2022 г., на предмет их относимости и допустимости в соответствии с требованиями статей 60, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, правомерны и нашли свое подтверждение в процессе судебного разбирательства, а обстоятельства, на основании которых возможно усомниться в объективности или обоснованности заключения судебной экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП-2062 от 12 августа 2022 г. или не доверять выводам эксперта ФИО9, не установлены.

Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Федерального Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Эксперт ФИО9 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, о чем имеется его подписка. Эксперт ФИО9 имеет диплом специалиста № ВСА 0109667 от 02 июля 2017 г. Государственного образовательного учреждения Высшего Профессионального образования «Российская Экономическая Академия им ФИО10, квалификация экономист по специальности «Бухгалтерский учет, анализ и аудит», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» серия ПП02078 от 16 июня 2017 г., квалификационный аттестат по оценке недвижимости № 020013-1 от 31 мая 2021 г., выданный по решению ФБУ «Федеральный ресурсный центр» от 31 мая 2021 г., предоставляющий право на ведение профессиональной деятельности в сфере судебных оценочных экспертиз, стаж работы в оценочной деятельности с 2017 г., стаж работы в судебно-экспертной деятельности с 2018 г., документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, а также об обязательном страховании гражданской ответственности.

В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного экспертом исследования, на основании которого эксперт дал ясные и недвусмысленные ответы на все поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности. Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. В заключении представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, существенно влияющих на его стоимость, анализ рынка недвижимости в том числе, сегмента рынка - нежилого здания, используемого в качестве торгового помещения, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта экспертизы. При оценке объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> был применен только один возможный подход к оценке рыночной стоимости – сравнительный подход с использованием метода прямого сравнительного анализа продаж, который включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым. Цены на объекты аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является корректным, отказ от применения доходного и затратного подходов обоснован, не противоречит нормам Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297. Эксперт проанализировал рынок продажи коммерческих помещений г. Темрюке и Темрюкском районе Краснодарского края, подобрал 10 предложений по продаже коммерческой недвижимости в районе расположения объекта экспертизы, которые встретились на рынке недвижимости на момент проведения экспертизы. В качестве объектов-аналогов эксперт использовал предложения с порядковыми номерами 2, 7, 8 как наиболее сопоставимые с объектом экспертизы, по основным ценообразующим факторам. Аналоги отбирались по следующим правилам: вид права на здание и земельный участок - собственность; назначение объекта - торговая недвижимость; местоположение объекта - Темрюкский район; площадь от 250 кв.м. При определении рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 01 января 2021 г. эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик, корректировки приведены по всем значимым группам элементов сравнения - применены скидки на торг - 10,8% с учетом местоположения объекта, а также его количественно-качественных характеристик, поправка на масштаб площади, на стоимость приходящуюся на земельный участок - среднее значение доли стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости (ЕОН) - 19%, в соответствии со справочниками оценщика недвижимости - 2020 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО11 табл. 102, «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозируемые характеристики рынка для доходного подхода» под редакцией ФИО11 табл. 53. Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов аналогов не вводились, т.к. значения их параметров совпадают. Экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости, в заключении содержатся таблицы, расчеты, их описание и пояснения к ним. Расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов. В силу статьи 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом от 25 сентября 2014 г. № 611 Министерства экономического развития Российской Федерации, выбор аналогов, подходов и метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика.

Отсюда следует, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП-2062 от 12 августа 2022 г., является объективным и полным, его выводы - обоснованными и последовательными, а установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <...> руб. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2021 г.- достоверным.

С учетом изложенного, заключение экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП-2062 от 12 августа 2022 г. может быть признано допустимым доказательством по делу и положено в основу решения об удовлетворении иска ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3

Доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края со ссылкой на положения Распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» о том, что заключение судебной оценочной экспертизы должно проводиться исключительно государственной судебно-экспертной организацией, надуманны, в связи с чем не принимаются судом во внимание. Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предусматривает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (ч. 1 ст. 41).

Часть 2 статьи 41 Закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», прямо распространяет на указанных лиц действие статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 – 4, 6 – 8, 17, ч. 2 ст. 18, ст. 24).

Определение Правительством РФ в разделе II вышеназванного Перечня двух видов судебных экспертиз (судебная строительно-техническая экспертиза и судебная землеустроительная экспертиза), которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не исключает возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами, что согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в решение Верховного Суда РФ от 24 марта 2022 г. № АКПИ22-93.

Определение Правительством РФ в разделе II Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела, и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Отсюда следует, что с учетом характера рассматриваемого судом спора и конкретных обстоятельств каждого дела вид назначаемой экспертизы, профессиональные и квалификационные требования к эксперту, проверка наличия у него специальных знаний в области предмета экспертизы, а также проверка сведений о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и круг вопросов, которые ставятся перед экспертом или экспертным учреждением, определяет исключительно суд, которому принадлежит право назначения судебной экспертизы.

Таким образом, доводы ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, о несоответствии кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, о превышении кадастровой стоимости над рыночной, что затрагивает его права и обязанности как собственника данного объекта недвижимости и налогоплательщика, нашли подтверждение, а поэтому уточненный административный иск об установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, подлежит удовлетворению.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства РФ и разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае, датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является 30 мая 2022 г. (дата поступления административного искового заявления в суд через систему Гас. Правосудие). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края, созданной Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 28 декабря 2018 г. № 3102, материалы дела не содержат, в связи с чем, датой подачи заявления следует считать 30 мая 2022 г.

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере <...> руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

Административный иск ФИО2, действующего по доверенности в интересах ФИО3, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества -нежилого здания – магазина площадью 1402,6 кв.м. с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере <...>

Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> считать 30 мая 2022 г.

Решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья краевого суда О.М. Моисеева

Решение суда вынесено окончательной форме 10 октября 2022 г.