РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2024-001000-64
5 марта 2025 года Производство № 3а-133/2025
(3а-1082/2024)
Мотивированный текст решения составлен 19 марта 2025 года
Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Скрябиной Е.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Делтабокс СПб» (г. Екатеринбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) к государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,
заинтересованное лицо – публично-правовая компания «Роскадастр»,
при участии в судебном заседании представителя административного истца ООО «Делтабокс СПб» – ФИО1,
УСТАНОВИЛ :
23 января 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись о государственной регистрации права собственности ЗАО «Делтабокс СПб» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на здание, имеющее кадастровый номер <...> (далее – здание) (листы 57-63 тома 1 материалов дела).
20 марта 2019 года в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности ЗАО «Делтабокс СПб» на земельный участок, имеющий кадастровый номер <...>:21 (далее – участок № 21), в пределах которого расположено здание (листы 46-56 тома 1 материалов дела).
11 декабря 2020 года ЗАО «Делтабокс СПб» прекратило свою деятельность в качестве юридического лица путем реорганизации в форме преобразования в ООО «Делтабокс СПб» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее также – общество) (листы 23-24 тома 1 материалов дела).
Общество обратилось в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – министерство) с заявлением о перераспределении участка № 21 и земель кадастрового квартала <...>, государственная собственность на которые не разграничена.
На указанное заявление министерством в письме от 31 октября 2024 года № 17-01-24/7602нз было дано согласие на перераспределении участка № 21 и земель, государственная собственность на которые не разграничена, после чего 12 ноября 2024 года на кадастровый учет был поставлен земельный участок, имеющий кадастровый номер <...>:223 (далее также – участок № 223), включающий в себя участок № 21 (листы 25-44, 209 тома 1 материалов дела).
Актом ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также – учреждение) от 18 ноября 2024 года № АОКС-66/2024/002603 (далее – акт № 2603) кадастровая стоимость участка № 223 определена равной 31384219,15 руб. Данная кадастровая стоимость была внесена в ЕГРН 19 ноября 2024 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 1 января 2022 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 12 ноября 2024 года (листы 45, 209 тома 1 материалов дела).
Министерством было подготовлено и направлено в адрес общества соглашение о перераспределении земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее – соглашение, соглашение о перераспределении), по условиям которого его подписание подтверждает достижение министерством и обществом соглашения о перераспределении участка № 21 и земель кадастрового квартала <...>, в результате которого был образован участок № 223, право собственности общества на который возникает с момента государственной регистрации соглашения. При этом за увеличение площади участка № 21 в результате указанного перераспределения общество в течение пяти календарных дней с даты подписания соглашения обязано внести плату в размере 20112271,15 руб., рассчитанную в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 27 мая 2015 года № 406-ПП (листы 17-18 тома 1 материалов дела).
Решением учреждения от 16 декабря 2024 года № РО-66/2024/000622 обществу было отказано в пересчете кадастровой стоимости участка № 223, определенной актом № 2603 (листы 15-16 тома 1 материалов дела).
На основании договора, заключенного обществом и ООО «<...>», оценщиком Н.А.С. был подготовлен отчет от 23 декабря 2024 года № Е-2024-З-083 об оценке рыночной стоимости участка № 223 по состоянию на 1 января 2022 года (далее – отчет), согласно которому данная стоимость определена равной 13596000 руб. (листы 64-196 тома 1 материалов дела).
Общество обратилось в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором просило пересмотреть определенную актом № 2603 кадастровую стоимость участка № 223 и установить ее равной рыночной стоимости, определенной отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что превышение величины оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью участка № 223 привело к экономически необоснованному увеличению платы по соглашению о перераспределении (листы 5-8 тома 1 материалов дела).
В досудебном порядке общество с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости участка № 223 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.
В ходе рассмотрения административного дела учреждение, представило изложенные в письменном виде возражения, сводящиеся к невозможности принятия отчета в качестве достоверного доказательства заявленных требований как несоответствующего требованиям федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (листы 212-216 тома 1 материалов дела).
В связи с представлением названных возражений по ходатайству общества определением суда от 22 января 2025 года была назначена судебная экспертиза, порученная эксперту А.Т.В., перед которой был поставлен вопрос о том, соответствует ли отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности, а на случай установления несоответствия отчета указанным требованиям – дополнительный вопрос о том, какова рыночная стоимость участка № 223 по состоянию на 1 января 2022 года (листы 258-263 тома 1 материалов дела).
Во исполнение определения суда от 22 января 2025 года экспертом было представлено заключение от 20 февраля 2025 года (далее – заключение), в котором сделан вывод о том, что отчет не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и иным стандартам профессиональной практики, использованным при подготовке отчета, а также вывод о том, что по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость участка № 223 составляла 13632000 руб. (листы 3-125 тома 2 материалов дела).
В судебном заседании, назначенном для проведения судебного разбирательства по делу, принял участие представитель административного истца; иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.
Извещение всех лиц, участвующих в деле, о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей административных ответчиков и заинтересованного лица на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).
По ходатайству представителя общества и на основании части 1 статьи 46 КАС РФ судом принято уточнение предмета административного иска, согласно которому общество просило установить оспариваемую кадастровую стоимость участка № 223 равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года.
Представитель общества поддержал административные исковые требования с учетом их уточнения, полагал возможным принять заключение эксперта в качестве доказательства рыночной стоимости участка № 223.
Заслушав участника судебного заседания, исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества о пересмотре оспариваемой кадастровой стоимости в связи со следующим.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
В соответствии с абзацем первым и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется за плату, размер которой определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
На основании указанной правовой нормы Постановлением Правительства Свердловской области от 27 мая 2015 года № 406-ПП утвержден Порядок определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее – Порядок № 406-ПП).
Исходя из положений пункта 5 Порядка № 406-ПП, размер регулируемой им платы определяется в процентном отношении от разницы между кадастровой стоимостью земельного участка, образуемого в результате перераспределения земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности, и кадастровой стоимостью земельного участка, находящегося в частной собственности на день направления указанным в пункте 2 Порядка № 406-ПП органом подписанных экземпляров проекта соглашения о перераспределении земельных участков для подписания лицу, обратившемуся с заявлением о перераспределении земельных участков.
Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.
Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
Частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В абзаце первом пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Определенная актом № 2603 кадастровая стоимость участка № 223 определена в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, в связи с чем ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.
Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости участка № 223, определенной актом № 2603, признано судом доказанным, поскольку общество является правопреемником ЗАО «Делтабокс СПб» (пункт 5 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое до настоящего времени формально указано в ЕГРН в качестве собственника участка № 21, из которого образован участок № 223, а также поскольку образование последнего явилось следствием инициированной обществом процедуры перераспределения участка № 21 и земель, находящихся в публичной собственности, однако право собственности на участок № 223 может быть приобретено обществом лишь при условии внесения им платы, размер которой зависит в числе прочего и от внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости названного объекта недвижимости.
Оценив отчет, суд не принял его в качестве достаточного и достоверного доказательства заявленных требований с учетом изложенного в заключении эксперта вывода о наличии в отчете методологических ошибок, неверного толкования расчетных параметров, которые способны ввести пользователей отчета в заблуждение, приводят к неоднозначному толкованию и влияют на итоговый результат оценки. В частности, эксперт признал обоснованными доводы учреждения об ошибочном принятии оценщиком в качестве аналогов участка № 223 используемых на праве аренды земельных участков (аналоги № 2, 4, 5), виды разрешенного использования которых не сопоставимы с видом разрешенного использования участка № 223, тогда как изменение вида разрешенного использования земельных участков может осуществляться их собственниками, а не арендаторами (статья 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации). Также эксперт признал неверным определение оценщиком для аналога № 4 местоположения объекта как центра деловой активности (страницы 14-17 заключения, листы 16-19 тома 2 материалов дела). Оснований не согласиться с выводом эксперта о наличии указанных недостатков отчета и их существенности судом установлено не было.
Оценив заключение в части исследования по вопросу рыночной стоимости участка № 223, суд установил то, что изложенное в нем итоговое суждение об указанной стоимости не является произвольным: эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; отказ от применения иных подходов также мотивирован; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
При этом подготовивший заключение эксперт имеет квалификацию и опыт работы, достаточные для проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и для определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оспариваемых результатов государственной кадастровой оценки.
В связи с этим и согласно положениями статей 59, 60, 61, 82 и 84 КАС РФ суд признал заключение относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно было подготовлено с учетом требований, предъявляемых к заключению эксперта, притом что эксперт дал подписку о его предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Достаточных доказательств, опровергающих изложенный в заключении вывод о рыночной стоимости участка № 223 по состоянию на дату определения оспариваемых результатов кадастровой оценки, в материалы дела не представлено, в связи с чем ставить заключение под сомнение оснований не имеется.
Поскольку административным истцом доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер платы за оформление обществом права собственности на участок № 223, образованный из фактически принадлежащего обществу участка № 21, а также несоответствие указанного вида стоимости участка № 223 его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости названного объекта недвижимости обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости участка № 223, определенной по состоянию на 1 января 2022 года заключением.
Между тем, по результатам рассмотрения административного дела суд также пришел к выводу о необоснованном предъявлении обществом административных исковых требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков к министерству, которое не утверждало пересмотренную настоящим решением кадастровую стоимость, тогда как в силу части 4 статьи 38 КАС РФ и правовой позиции, изложенной в абзаце первом пункта 7 Постановления № 28, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости (в данном случае учреждение), и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по Свердловской области).
В связи с этим административный иск общества признан подлежащим частичному удовлетворению ввиду необходимости отказа в удовлетворении той части изложенных в нем требований, которые предъявлены к министерству.
В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ и пункта 25 Постановления № 28 в резолютивной части настоящего решения подлежат указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости земельного участка, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд
РЕШИЛ :
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Делтабокс СПб» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.
Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый номер <...>:223, равной его рыночной стоимости, составляющей 13632000 руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 24 декабря 2024 года.
В удовлетворении административных исковых требований к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области отказать.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.
Судья М.С. Рудаков