Решение по делу № 2-1001/2022 от 10.03.2023

Гр. дело № 2-91/2023

50RS0024-01-2022-002410-46

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Луховицы 10 марта 2023 г.

Луховицкий районный суд Московской области в составе: председательствующего судьи Невмержицкой Н.А.

при секретаре Бурулиной Д.В., помощнике судьи Аристовой О.В.

с участием истца Я представителя истца по доверенности от ... А., представителей ответчика по доверенностям от ... Р. и Т

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Я к администрации городского округа ... о взыскании выкупной цены за нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ :

Я обратилась в суд с иском к администрации городского округа ..., и с учётом уточнённых исковых требований просит взыскать с ответчика 1 130 000 руб. в счет выкупной цены нежилого помещения площадью 18,2 кв.м с кадастровым номером ..., расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ... расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 850 руб.

В обоснование иска указала на то, что является собственником нежилого помещения, площадью 18,2 кв.м с кадастровым номером ..., расположенного по вышеуказанному адресу. Указанное нежилое помещение истец приобрела по договору купли-продажи от ....

На основании постановления администрации городского поселения Луховицы Луховицкого муниципального района ... от ... ... многоквартирный дом, расположенный по адресу: ..., признан аварийным и подлежащим сносу. Вышеуказанный дом включен в государственную программу ... «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в ... на 2019-2025 годы», срок расселения - 2023 год. В рамках указанной программы осуществляется расселение только жилых помещений.

Учитывая, что истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещении, она обратилась с заявлением в администрацию городского округа Луховицы, в котором просила пояснить порядок выплаты компенсации как собственнику нежилого помещения.

Администрация в ответе от ... пояснила, что правовые последствия признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу для собственников нежилых помещений законодательством прямо не урегулированы. Тогда истец обратилась в Министерство строительного комплекса Московской области, которое ответом от ... также разъяснило, что предоставление субсидии не предусмотрено для собственников нежилых помещений.

Указанные ответы истец расценила как отказ в выплате компенсации и обратилась в суд.

Ссылаясь на положения ст. 35 Конституции, ст. 32 ЖК РФ, ст.ст. 6,235, 279 ГК РФ, просит заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании истец Я представитель истца А исковые требования поддержали в полном объёме, просили взыскать в счёт выкупной цены размер компенсации, определенный в отчёте ... оценщика Л а именно 1 130 000 руб. С рыночной стоимостью спорного нежилого помещения, определенной в рамках судебной оценочной экспертизы экспертом Л не согласились, ссылаясь на то, что у эксперта отсутствует квалификационный аттестат, который подтверждает его квалификацию и имеет срок действия 3 года.

Представители ответчика - администрации городского округа ... Р Т. в судебном заседании исковые требования не признали, сославшись на то, что законодательством не предусмотрен порядок выплаты выкупной цены за нежилое помещение.

3-е лицо - Министерство строительного комплекса Московской области в судебное заседание не явилось, извещено. Представитель 3-го лица Б просит рассмотреть дело в его отсутствие. В представленном в адрес суда отзыве на иск, в удовлетворении исковых требований просит отказать, поскольку порядок предоставления субсидий гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда на приобретение (строительство) жилых помещений утвержден Постановлением Правительства Московской области от 17.12.2021 № 1361/43. Порядок определяет условия предоставления субсидий на приобретение (строительство) жилых помещений собственникам указанных помещений в многоквартирных домах, признанных до 1 января 2017 года в установленном законодательством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу и реконструкции в рамках реализации государственной программы Московской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Московской области на 2019-2025 годы», утвержденной постановлением Правительства Московской области от 28.03.2019 № 182/10. Таким образом, предоставление субсидии (сертификата) не предусмотрено для собственников нежилых помещений (л.д.117-118).

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Я является собственником нежилого помещения площадью 18,2 кв.м с кадастровым номером ..., расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ..., ..., что подтверждается выпиской из ЕГРН от ... № ... (л.д.8-9).

Право собственности возникло на основании договора купи-продажи от ..., заключенного между Б и Я (л.д.17).

В соответствии с постановлением администрации городского поселения Луховицы Луховицкого муниципального района Московской области от 31.12.2015 № ... многоквартирный дом, расположенный по адресу: ..., признан аварийным и подлежащим сносу. Физические и юридические лица должны быть отселены из аварийного дома в срок до 31.12.2025 (л.д.66).

... Я обратилась с заявлением в администрацию городского округа Луховицы, в котором просила разъяснить порядок выплаты компенсации как собственнику нежилого помещения (л.д.10).

... истец обратилась в Министерство строительного комплекса Московской области, которое ответом от ... также разъяснило, что предоставление субсидии не предусмотрено для собственников нежилых помещений (л.д.13).

В силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании ст. 239 ГК РФ (ст. 235 ГК РФ).

Согласно ч.3 ст. 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Согласно ч.2 ст. 56.8 ЗК РФ в случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 1, ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

В соответствии с ч.10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч.10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч.4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы.

В соответствии с ч.1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Частью 4 ст. 15 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято постановление от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).

В соответствии с п. 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятий земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч.8 ст. 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Кроме того, из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20,22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Возмещение за изымаемое жилое помещение определяется по правилам, установленным ч.7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По общему правилу возмещение за изымаемое жилое помещение, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Судом установлено, что между истцом и ответчиком, на день рассмотрения спора судом, соглашение о возмещении за нежилые помещения, сроках и других условий выкупа не достигнуто.

Соглашения относительно предоставления истцу других нежилых помещений взамен изымаемых, между истцом, как собственником помещений в многоквартирном доме, и органом местного самоуправления не достигнутого, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Принимая во внимание перечисленные выше нормы закона, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право требовать выкуп принадлежащего ей на праве собственности нежилого помещения, расположенного в аварийном жилом доме.

Взыскание с администрации городского округа ... возмещения за изымаемые помещения является способом защиты нарушенного права истца, как собственника помещения расположенного в аварийном доме.

В качестве доказательства рыночной стоимости спорного нежилого помещения истцом в материалы дела представлен отчёт ... об оценке рыночной стоимости недвижимости, выполненный оценщиком ООО ... Л согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 1 130 000 руб. (л.д.18-49).

Представитель ответчика не согласился с указанной стоимостью, в связи с чем, определением суда от ... по делу назначена судебная оценочная экспертиза (л.д.101-102).

Из заключения эксперта АНО ... Л следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером ..., расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ..., пом.1 составляет 1 014 000 руб. (л.д.133-162).

Истец и представитель истца с выводами эксперта Л не согласились, со ссылкой на то, что у последнего отсутствует квалификационный аттестат, который подтверждает его квалификацию и имеет срок действия 3 года. При этом, ходатайств о назначении дополнительной либо повторной экспертиз не заявили.

Оценивая заключение эксперта Л суд считает, что оно составлено компетентным лицом, имеющим специальные познания в области исследования, в частности, эксперт имеет диплом о профессиональной переподготовке по программе «судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» (л.д.162), экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в частности в соответствии со ст. 41 указанного Федерального закона судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами, порядок проведения экспертизы соблюден, в тексте заключения подробно отражен процесс исследования, при этом, экспертом при расчете использовались 2 метода - затратный и сравнительный, выводы эксперта обоснованы. Об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ эксперт предупрежден, объективность и беспристрастность эксперта сомнений у суда не вызывает.

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Оценивая отчет ... в качестве письменного доказательства рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд принимает во внимание, что оценщик его составивший, не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, принять его в качестве бесспорного доказательства рыночной стоимости объекта, за который истец просит взыскать выкупную цену, оснований не имеется.

Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» внесены изменения в ст. 32 ЖК РФ. Указанная статья была дополнена новой частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 указанной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются. Данная норма вступила в силу 28.12.2019.

Принимая во внимание, что многоквартирный дом, в котором находится спорное нежилое помещение, признан аварийным 31.12.2015, право собственности на нежилое помещение у истца возникло на основании договора купли-продажи от ..., учитывая что п. 8.2 ст. 32 ЖК РФ подлежит применению к отношениям по изъятию жилых и нежилых помещений, возникшим после ..., суд полагает, что указанный пункт ст. 32 ЖК РФ не подлежит применению к данным правоотношениям, поскольку право на возмещение за нежилые помещения в аварийном доме у истца возникло после ..., то есть до ....

Таким образом, суд, с учетом объема заявленных исковых требований и положений ст. 196 ГПК РФ, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований и взыскивает с ответчика в пользу истца денежные средства в счет выкупной цены за нежилое помещение, расположенные в аварийном многоквартирном доме в размере 1 014 000 руб.

После выплаты администрацией городского округа ... указанного возмещения право собственности истца подлежит прекращению.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решения суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины (ст. 88 ГПК РФ).

При обращении с иском в суд истец оплатил государственную пошлину в размере 13 850 руб., что подтверждается чеком-ордером от ..., в связи с чем, с ответчика в пользу истца следует взыскать государственную пошлину пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований (1014000-1000000)х0,5%+13200).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

исковые требования Я (...) к администрации городского округа ... (...) о взыскании выкупной цены за нежилое помещение, удовлетворить частично.

Взыскать с администрации городского округа ... в пользу Я в счет выкупной цены нежилого помещения площадью 18,2 кв.м, с кадастровым номером ... расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ..., ... в размере 1 014 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 270 руб.

После выплаты администрацией городского округа ... указанного возмещения прекратить право собственности Я на нежилое помещение площадью 18,2 кв.м, с кадастровым номером ... расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ..., ...

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Луховицкий районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Полное мотивированное решение суда изготовлено 14 марта 2023 года.

Судья Н.А.Невмержицкая